Le com­mer­cial n'échappe pas à la crise

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Des cen­taines de mil­liers de mètres car­rés com­mer­ciaux sont à louer à Bey­routh. Se­lon les ex­perts, le pro­blème de l’im­mo­bi­lier com­mer­cial ré­side dans l’in­adé­qua­tion entre les loyers de­man­dés et la ren­ta­bi­li­té de ces der­niers en pé­riode de ra­len­tis­se­ment éco­no­mique.

«L’im­mo­bi­lier com­mer­cial peut être con­si­dé­ré comme un in­di­ca­teur de la san­té des dif­fé­rents sec­teurs éco­no­miques du pays, qu’il s’agisse de l’ali­men­taire, des bu­reaux, de la res­tau­ra­tion, de l’habillement», écrit la Blom In­vest dans un rap­port. Au­jourd’hui, dans n’im­porte quelle rue de Bey­routh, les an­nonces «à louer» pro­li­fèrent sur les vi­trines des ma­ga­sins. Au centre-ville, la si­tua­tion est par­ti­cu­liè­re­ment alar­mante. La place de l’etoile est pra­ti­que­ment dé­serte, à Star­co des di­zaines d’es­paces sont à louer, la rue Foch est vide et celle d’uru­guay af­fiche une si­tua­tion dé­sas­treuse.

«Le mar­ché passe par une phase très dif­fi­cile avec un sur­stock de pro­duits dis­po­nibles», confirme Guillaume Bou­dis­seau, ex­pert im­mo­bi­lier à Ram­co. Achra­fié, Mo­not et Gem­may­zé ont per­du leur dy­na­mique. «Ba­da­ro et Mar Mi­khael ont au­jourd’hui la cote mais c’est un ef­fet de mode, ce sec­teur ne cesse d’évo­luer», ex­plique-t-il. A Ver­dun, de­puis l’ou­ver­ture de L’ABC, c’est la dé­ban­dade», ajoute-t-il. Les en­seignes qui

À BEY­ROUTH, BEAU­COUP DE LOYERS SONT SURESTIMÉS.

étaient im­plan­tées dans la rue prin­ci­pale ont fer­mé pour s’ins­tal­ler dans le mall. «Ré­sul­tat: les prix ont bais­sé de 25 à 50% au moins, et des di­zaines d’es­paces com­mer­ciaux sont dis­po­nibles dans les ga­le­ries mar­chandes avoi­si­nant L’ABC».

LOYERS INADÉQUATS. Alors comment ex­pli­quer la crise de l’im­mo­bi­lier com­mer­cial et cette pro­li­fé­ra­tion des malls? Pour Ch­ris­tian Baz, pro­prié­taire de Baz Real Es­tate, «si les loyers com­mer­ciaux sont à la baisse, c’est parce que la si­tua­tion éco­no­mique est mo­rose. L’im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel, peut plus ou moins s’en sor­tir dans un contexte de mo­ro­si­té éco­no­mique mais le com­mer­cial re­pose lui, sur les ventes et la ren­ta­bi­li­té des es­paces loués». Pour Guillaume Bou­dis­seau, le pro­blème ré­side ain­si dans l’in­adé­qua­tion entre les prix pro­po­sés par les pro­prié­taires et la si­tua­tion éco­no­mique. «Les loyers ne sont pas ap­pro­priés, es­time-til. Un bail com­mer­cial doit être dé­ter­mi­né en fonc­tion de la ren­ta­bi­li­té du lo­cal. A Bey­routh, beau­coup d’es­paces sont surestimés et le stock dis­po­nible est très im­por­tant. Pour­tant, il existe tou­jours des en­tre­pre­neurs qui sou­haitent ou­vrir des com­merces, la de­mande existe, seu­le­ment les com­mer­cants re­cherchent des pro­duits en adé­qua­tion avec la réa­li­té éco­no­mique li­ba­naise».

C’est ce que confirme Ch­ris­tian Baz: «les baux sont en­core chers. Comp­tez aux alen­tours de 300 $/m2 à Achra­fié pour de l’an­cien. Dans le neuf, les prix peuvent fa­ci­le­ment dou­bler. C’est comme sur le mar­ché de l’im­mo­bi­lier tra­di­tion­nel, il y a les prix af­fi­chés et ceux qui se prêtent à la né­go­cia­tion. Dans ce sec­teur aus­si, les pro­prié­taires ont en­core du mal à s’adap­ter à la réa­li­té du mar­ché». L’ex­pert in­dique qu’il est fa­ci­le­ment pos­sible de né­go­cier au moins 20% du prix af­fi­ché. «Au centre-ville, ce qui se louait 10 000 $ par mois il y a cinq ans, ne vaut pas la moi­tié au­jourd’hui mais les pro­prié­taires ont du mal à s’adap­ter à cette nou­velle donne», ren­ché­rit Guillaume Bou­dis­seau.

LES MALLS S’EN SORTENT. Les marques veulent s’im­plan­ter là où les gens vont, or au­jourd’hui les malls at­tirent en­core un grand nombre de Li­ba­nais. L’avan­tage pour les com­mer­çants, c’est qu’ils sont exemp­tés de taxes, ils n’ont pas de pro­blèmes d’in­fra­struc­ture comme le manque d’élec­tri­ci­té, le risque d’une mau­vaise ex­po­si­tion ou en­core le casse-tête des par­kings. De plus, ils bé­né­fi­cient d’une ex­cel­lente vi­si­bi­li­té et du mar­ke­ting as­so­cié au cen­tre­com­mer­cial. «Même si les loyers pra­ti­qués dans les malls sont en­core as­sez chers, au moins les com­mer­çants peuvent comp­ter sur ces avan­tages et pré­fèrent évi­ter de s’aven­tu­rer dans des en­droits où l’in­fra­struc­ture laisse à dé­si­rer», ajoute Bou­dis­seau.

«C’est la mu­ni­ci­pa­li­té qui doit trou­ver la so­lu­tion pour ai­der les com­mer­çants et l’éco­no­mie li­ba­naise, in­siste Ch­ris­tian Baz. Comment at­ti­rer des clients sans in­fra­struc­tures adap­tées? Vous ne ver­rez ja­mais de clients en ville sans élec­tri­ci­té, sans trot­toir où mar­cher, sans un cadre agréable où se ba­la­der et des par­kings as­su­rés. C’est à la mu­ni­ci­pa­li­té de se char­ger de l’in­fra­struc­ture. C’est pour toutes ces rai­sons que les malls ont au­tant de suc­cès. La ville de­vrait être aus­si bien amé­na­gée que les centres com­mer­ciaux. C’est à ce mo­ment-là que les com­merces pour­ront se dé­ve­lop­per en de­hors des malls».

DIS­COUNT Au­jourd’hui, on peut né­go­cier les loyers 20% en de­ça du prix an­non­cé.

IN­FRA­STRUC­TURES Les malls pré­sentent de nom­breux avan­tages pour les en­seignes et leurs clients.

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