大馬產託增長放緩 轉機需待第3季

Oriental Daily News (Evening Edition) - - 東方投資 -

大華繼顯分析員所追蹤的7家大馬房產信託中,有3家,即KLCC產業信托(KLCC,5235SS)、柏威年房產信托(PAVREIT, 5212)和凱德商用大馬信託(CMMT,5180)均在2017年首季出現淨利萎縮的現象,而去年同期只有1家產托陷入相同境遇。

租戶搬遷影響淨利

「KLCC產托和柏威年產托淨利按年縮減的現象持續至今年首季,主因是KLCC陽光廣場(KLCC Suria)和柏威年廣場( Pavillion)正進行大型的租戶搬遷活動,而凱德大馬產托的淨利則被較低的租金調整率,還有其巴生谷商場的空間出租率下滑所衝擊。」

該分析員補充道,柏威年產托將租戶從柏威年廣場,遷至柏威年Elite廣場的活動自去年第3季開始,預計在今年上半年內完成,而KLCC陽光廣場全新的奢華服飾區估計要到今年末季才能建設完畢。

「此外,落在次季的齋戒月與開齋節,將會影響大馬產托中的酒店入住率。」

無論如何,該分 析員雖認為,大馬產托次季業績會繼續欲振乏力,但進入第3季後,柏威年廣場的租戶可在搬遷活動完成後,照常營業,而KLCC產托也應可在第3季填補埃克森美孚大樓的40%空置空間,因此,屆時上述兩家產托的業績將會好轉。

IGBREIT風險最低

在個別產托方面,分析員看好資產以商場為主的怡保花園房產信托(IGBREIT, 5227,主板房產信托股) ,以及辦公室產托MQ產托(MQREIT,5123,主板房產信托股)。

「鑑於穩健的租金調漲活動,以及擁有國內零售銷售最高的商場,我們相信,怡保花園產托的風險為同行中最低,而且其週息率為5.2%。」

他透露,怡保花園產托在首季按年成長3.5%的穩健表現,純粹來自其谷中城(MidValley)與The Garden商場的內部 增長,同時,當季的租金調漲率亦達5%。

「怡保花園(IGB, 1597,主板產業股)興建中的柔佛谷中城Southkey廣場,將在2018年8月18日開業,但短期之內應不會被注入怡保花園產托。」

至於MQ產托,該分析員稱,該產托依照客戶要求而建造的策略,可更長期地留住租戶,並且抵消辦公室供應過剩問題,對它造成的影響。

「在蜆殼大廈與白金中環之後,馬資源( MRCB, 1651,主板產業股)下一個注入MQ產托的產業將會是八打靈再也中環(PJ Sentral)的天地通大廈(Menara Celcom);惟,此項目在今年杪才會完成,因此,相關收購案預計要到明年才會啟動,並在2019年才能為MQ產 托作出貢獻。」

他補充道,儘管天地通大廈可增強MQ產托的每單位盈利( EPU),但該產托必須透過私下配售新股、股權交換等方式籌集收購資金,因此,其每單位收益分配(DPU)將會因為股本擴大,而被沖淡。

供過于求仍嚴重

總體而言,大華繼顯認為,大馬商場與辦公室供過於求的問題依然嚴重,不過,專攻辦公室利基市場的產托,還有持有首要熱門商場的產托將不會受到顯著影響。

在預期國行全年將保持隔夜政策利率(OPR)在3%的情況下,大華繼顯維持大馬產托「與大市同步」評級。同時,大華繼顯給予怡保花園產托與MQ產托「買入」投資評級,目標價分別為1.86令吉與1.35令吉。

除MQ產托(MQREIT,5123,主板房產信托股)外,大馬的房產信託今年首季的業績增長總體放緩,按年成長率由去年同期的3.8%,降至0.9%,而在租戶搬遷等暫時性因素,及佳節因素影響下,此低迷表現將延續至次季,直到第3季才有望迎來轉機。

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