美房市最新變化的啟示

Oriental Daily News - - A22 -

中國在美國金融危機的衝擊下,啟 動財政與信貸雙刺激計劃,導致中國房 地產價格突飛猛進。今年兩會期間,溫 家寶總理在記者招待會上還表示「房價 遠未回到合理價位,調控不能放鬆」。

引發這場全球金融經濟「地震」的 源頭——美國房地產泡沫,至今已破滅 6年。那美國房產價格是否已開始止跌 回升?美國的房地產市場是否存在更好 投資機會?不僅美國的投資者關注,全 球投資者都在關注,而中國的投資者早 已購買行動。這就需要我們仔細觀察和 分析,美國的房地產市場究竟發生了哪 些重要變化。

華爾街大佬爭做「房東」

第一個重要變化:華爾街大佬開始 爭做「房東」。據媒體報道,華爾街的 知名機構通過競標房利美出售的大批喪 失贖回權的房屋,成為「房東」。這一 新的商業模式要求新業主首先將買入的 房屋出租,而不是轉手銷售。知名投資 者對這一做法感興趣,他們預計未來住 房市場將有可觀利潤。

一家名為Waypoint的美國公司目前 擁有大大小小的房屋將近1100套,而且 還在以每天大約5套的速度買進。最近 這家公司經過幾輪競價之后,以約14.8 萬美元的價格拍得一座獨棟房屋,在 2006年房地產市場泡沫破裂之前,這幢 房屋的估價曾高達40萬美元。

郊區出售的止贖房屋售價,平均大 約僅為其市場繁榮時期峰值的一半。由 于買不起房而要求租房的人越來越多, 房租持續上漲,這家投資公司就靠著買 進止贖房產然后再出租的經營模式實現 盈利。

截 至 去 年 12 月 底 , 這 項 業 務 的 投 資回報率大約為8%至9%。隨著租房價格 的上漲,很多起初對這一模式持懷疑態 度的投資者也加入了他們的行列,買止 贖房屋出租漸漸成為一個新興產業。

抄底止贖房屋的舉動雖然主要受 利益驅動,但客觀上加速了市場消化止 贖房產的過程,這為急于振興房地產市 場的美國政府提供了一種值得探討的模 式。最近,美國銀行也啟動一個實驗性 計劃,把面臨止贖的房主的身份變為承 租人,將他們的房產歸于銀行名下,然 后免除剩余的抵押債務。

豪賭美國抵押貸款債券

第二個重要變化:國際資本市場的 「大錢」和「聰明錢」開始豪賭美國抵 押貸款債券。格羅斯的規模2500億美元 的TRF目前MBS資產比重已達50%,這是 PIMCO史上最大一次押注。

市場人士說,格羅斯融資千億美 元做多抵押貸款債券,可見其看多抵 押融資債券的態度是非常確定的。據 報 道 , 前 德 意 志 銀 行 明 星 交 易 員 Greg Lippmann買了自己在金融危機爆發前對 賭的同類抵押債券。

中國亞洲提供貸款

第三個重要變化:中國和亞洲的 銀行業開始取代歐洲的銀行為紐約頂級 地產提供貸款。根據債務分析機構特雷 普公司的數據顯示,中國銀行從2008年 開始,顯著增加了其對紐約房地產的借 貸,目前借貸總額已達26億美元,增長 了4倍。

據《彭博社》報道,歐洲銀行業在 歐債危機之后,退出在美國的房貸資產 業務;而歐洲銀行業退出的空缺目前均 由亞洲特別是中國的銀行業取代。

根據真實資本分析公司的數據,中 國銀行已加快在美國的借貸速度。去年 8筆借貸的累計總額約為18億美元,其 中6筆是針對紐約房地產的。

搶購紐約頂級地產

第四個重要變化:中國買家開始 搶購紐約頂級地產。紐約商業地產的價 格已從2007年的峰值下降了40%多。據 2011年6月香港《南華早報》報道,狂 熱的中國投資者通過出讓股票證券和貸 款,一齣手就買下了整個辦公樓層。

市場調查公司統計數據顯示,紐約 商業地產銷售額2010年升至67億美元, 而2009年這一數據為38億美元。

中國的房價已經上漲十年了,2008 年國際金融危機爆發后,在貨幣信貸的 雙重刺激下,如今已到了瘋狂的地步。 目前中國的房價和供應量與美國房地產 泡沫破滅高峰期相比有過之而無不及。

目前中國房價處于暴風雨前夜,手 持大量投資房和現金者都遭遇困境。現 金持有者不知該如何選擇投資?投資房 持有者不知是否該退出中國房市?而中 國不少中小企業主由于缺乏資金週轉已 經被「憋死」,且這一過程還將持續。

美國近期房地產市場的重要變化, 對持有大量投資房的富人們有所啟示。 中國房地產財富與美國的房產財富或將 進入另一個轉移或轉換週期,人民幣資 產與美元資產也將進入一個逆轉階段。

對比中美房地產價格,我們完全可 以發現這樣的結果,美國的房地產價格 目前在谷底且已經持續四年時間,而中 國房地產價格還在山頂位置。

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