高房價城市 敵意滋長溫床

The Busy Weekly - - OPINIONS - 羅伯特希勒

貧富差距常用一國家庭的相對所得來衡量,但還有另一種標準,就是各城市的住宅負擔能力,且此一差距的影響絕不容輕忽。

全球許多大城市的市中心地區,房價已貴到令中所得者止步的水平,許多原本沒有房子的人也想搬走,而搬走的人同時也失去了原有的社會連結,而原有的城市認同與文化也將一併流失。

城市將成為高所得家庭聚集的「特區」,人民的所得差距可能更惡化,社會兩極化與衝突性也可能升高。

今年全球住宅負擔能力年度調查(涵蓋9國92座城市)顯示,若以中等房價/中等家庭所得比率作為衡量標準,全球各大城市的貧富差距益發懸殊;這個比率愈高,居民負擔能力愈低,被迫遷離的壓力也愈大。

調查指出,截至2016年底止,香港的住宅負擔能力最低,房價/所得比高達18.1倍,代表香港中所得家庭若不靠父母或國外金援,一輩子根本不可能買房。

香港之後的排名依序是悉尼( 12.2倍)、溫哥 華( 11.8)、奧克蘭( 10)、矽谷 ( 9.6)、墨爾缽 (9.5)及洛杉磯 (9.3)。

倫敦與多倫多分別為8.5及7.7倍,這兩座城市的房價雖極高,但所得也高。紐約( 5.7)、蒙特利爾與新加坡( 4.8)、東京與橫濱( 4.7)及芝加哥(3.8)的情況則相對較好。

許多城市的高房價是源於阻礙興建新住宅的地理因素,但也有政治障礙。

城市若能廣建中價位住宅,住宅負擔能力將大為提高,但高價房的屋主卻不會支持,因為這將壓低他們的投資價值。由於這些人的抵制,使市政府不願擴大住宅供給。若城市的住宅建地用磬,房價還要繼續漲,只能要低所得者搬走。

房價大漲主要是因投機客拉抬,且行情還可能走高,形成泡沫。但若公民社會能體認到城市保留低所得住宅的重要性,便能緩和房價漲勢。居民要瞭解,抵制住宅增建者多半是特殊利益團體,目的是拉高住宅的轉手價格。

多數房價及所得比偏高的城市,都較不像是「偉大城市」,反而較像是限制供給,並形成一個缺乏同理心、人道動機及多元化的城市。這將成為敵意滋長的溫床。

(Robert J. Shiller,2013年諾貝爾經濟學獎得主)

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