先進國可以「以房養老」大馬短期恐難生根

大馬人未準備好 銀行業不敢出手

The Busy Weekly - - 目錄 - 林嘉燈| 報導

生、老、病、死,無人能倖免。人生在世,在錢財方面最擔心與煩惱的兩種極端情形,莫過於人走了但錢卻沒花完;及人還沒走但錢卻已不夠花。

年紀愈大的人,愈擔心遇上這兩種情形,尤其是錢不夠花。

如何有效供養老年人,打造老有所依的理想環境,已成了不少國家的最大挑戰,尤其是人口迅速老化的國家。

理財觀念日新月異,為了解決人口老化的問題,一些國家提出了以房養老概念,並已在先進國家如美國、英國、加拿大、新加坡等興起。

其中,「以房養老」(Reverse Mortgage)是最受歡迎的方式。

所謂的「以房養老」,主要是針對擁有房子的老年人而安排。老人家把房子抵押給銀行,銀行估價後,每個月撥出一筆固定金額給老人家,直到死亡。

在老人去世後,房子便歸銀行所有;而老人家生前則仍可住在房子里。

傳統的房屋貸款是借錢買房,「以房養老」則是以房換錢,達到養老的目的。

根據聯合國世界衛生組織的定義,當65歲以上的人占總人口7%時,便可稱為「高齡化社會」;來到14%則是「高齡社會」;若達20%則為「超高齡社會」。

目前日本高居榜首,老年人佔總人口33.1%。

而根據統計局數據,大馬預料在2020年步入高齡化社會,屆時65歲以上人口將佔總人口的7.2%。65歲以上的人在2040年將達到440萬人,佔總人口的14.5%,比2010年的142萬人增加3倍。

到時扶老的壓力亦會大幅升增,從2010年的47.8有工作者扶養1位老年人,增至2040年的49.5有工作者扶養1位老年人。

23年后高齡化時代來臨,「以房養老」在本地是否行得通?目前是銀行著手經營這塊業務的時機嗎?

多位行家與理財師在接受《資匯理財》詢問時,皆給了不同的意見。

這足以說明「以房養老」短期內可能還無法在本地立足。

「以房養老」問世至今已超過半個世紀,美國早在1961年便推出全球首個逆向抵押房屋貸款,但規模很小。在1987年參議院通過房屋產權抵押轉換貸款( HECM), 1988年由里根總統簽署法案,並由聯邦住宅管理局( FHA)擔保「以房養老」。在有法律保障基礎,美國人和銀行才逐漸廣泛接受這概念。

日本和新加坡則是亞洲最早實施「以房養老」的國家,但礙於嚴格限制年齡和房屋條件,加上沒有保障條款,因此不甚成功。新加坡開始時只瞄準私人房產,后來開放讓政府組屋參與,演變成屋契回購計劃、樂齡安居花紅和分床位的模式。

亞洲人傾向房留子女

大馬目前還沒有「以房養老」貸款產品,但部份受詢人士樂觀認為,未來3至5年本地便會有「以房養老」產品;惟悲觀者則表示,礙於文化和銀行的保守作風,我國還需要歷經漫長的等待,才會看到「以房養老」產品。

大馬萊坊董事經理薩古南是悲觀者之一,他認為,在未來20年內大馬都不會出現「以房養老」的產品。

「以房養老在西方國家行得通,但在亞洲國家卻因文化問題而無法生根。」他指出,亞洲人普遍上把房產視為個人退休后的 最大保障,因此在退休后一般上都不願意再把抵押房產。同時,亞洲人把個人財產留給下一代的觀念根深蒂固,因此較難接受「以房養老」的概念。

綜合以上因素,他認為大馬人還未準備好接受「以房養老」。

另外,「以房養老」為金融產品之一,是否要加以推廣,全看銀行而定。薩古南認為,本地銀行目前未做好準備迎接「以房養老」,既對這產品陌生,也沒有概念要如何推行。因此,他預計,「以房養老」需時20年才會在本地出現。

雖然如此,他認為長遠來看,「以房養老」在本地是行得通的。

「我國人民的生活方式受西方影響不小;加上生活成本升增,銀行也有充分時間調查這個概念的可行性,到時這個概念才可在天時、地利及人和配合下面市。」

雙威大學商學院經濟學教授姚金龍博士在受訪時表示,「以房養老」是無可避免的趨勢。他甚至樂觀預測,未來3至5年內便會有銀行推出相關產品。

他指出,本地應當開始著手推動「以房養老」概念。隨著國人平均壽命延長和生活成本增加,會有越來越多的退休人士面對養老的問題。

因此,把房屋抵押給銀行,換取每月穩定的生活費的同時,還可以繼續住在自己 的房子,這種營運方式應會受到歡迎。

那本地銀行為何還不見開始推動「以房養老」產品?姚金龍的理解是,市場仍有足夠的需求來刺激銀行推出這個產品,銀行不會平白去推動沒有市場的產品。這是為何「以房養老」目前仍未有動靜的主因。

其他因素包括交易程序複雜、收費及法律費用較高、需設立特別部門推動產品、以及房產是屬於長期貸款等。這些不利因素都讓本地銀行不願貿然推出「以房養老」產品。

減少晚年生活問題

惟他預測,如果「以房養老」在本地上路,短期內相信不致於對房產市場帶來任何影響,因該產品是抵押貸款的一種。但長期而言,當銀行開始把手中「以房養老」的房產賣出套後,預計將提高二手市場的房子供應。

長遠來看,姚金龍認為,「以房養老」除了可協助退休人士安穩過日子之外,也可減少社會問題,因為退休人士每個月有穩定的收入,生活上便可免去許多問題,包括醫療費的問題,不須依賴子女,亦不須向人舉債,有助減少社會問題。

醫療照顧是老年人的主要開支之一,在醫療費高漲的今日,不少老年人都受到這問題的困擾。

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