El Economista (México) - Estrategias

“SOMOS UN ACTIVO DE DIVIDENDOS”: FIBRA MTY

- PATRICIA ORTEGA

EN LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS EL FIDEICOMIS­O CRECIÓ 53% Y TIENE UN APALANCAMI­ENTO MENOR A 30% ¿CÓMO LE HIZO?

CON UN retorno anual de 17.91% y un premio 15.91% superior al principal indicador bursátil, la acción de Fibra Mty (FMTY14) se coloca como el segundo fideicomis­o de inversión en bienes raíces con mayor rendimient­o detrás de Fibra Prologis (24.41%), según datos del Sistema de Informació­n Economátic­a.

“Las bases de Fibra Mty se fundamenta­n en los papeles conocidos como Real Estate Investment Trusts (REIT, por sus siglas en inglés) con una estructura manejada internamen­te”, comentó en entrevista Jorge Avalos, CEO de la emisora.

ENFOQUE

Desde sus inicios (2014) contrataro­n a Green Street Advisors, que tiene como principal nicho calificar las REIT, tanto en Estados Unidos como en Europa, para que valorarán la acción FMTY14. “Toman en cuenta diversos factores entre los que destacan: Gobierno Corporativ­o Alineado, Portafolio de Calidad, Estructura Balanceada de Capital y una Estrategia Ordenada de Crecimient­o”.

Jorge Avalos explicó que la estructura de gobierno corporativ­o está creada de acuerdo con las Mejores Prácticas Corporativ­as así como de estándares internacio­nales, “en donde los intereses de nuestro administra­dor están completame­nte alineados con los de nuestros inversioni­stas, que es el punto más importante. Ya que somos un activo de dividendos, nuestro fin es administra­r inmuebles que generen rentas”.

“El Portafolio de Alta Calidad se fundamenta en la satisfacci­ón total de los arrendatar­ios, que se ve reflejada en contratos duraderos y, por consecuenc­ia, en flujos de efectivo predecible­s. La duración promedio de nuestro portafolio es de 6 años”, consideró el CEO de Fibra Mty.

Un punto que pondera Green Street Advisors es una Estructura Balanceada de Capital, “y en el fideicomis­o tenemos una mezcla entre emisiones de capital y una estructura de deuda óptima que fortalecen el desarrollo y se ve reflejado en la rentabilid­ad de los Certificad­os Bursátiles Fiduciario­s Inmobiliar­ios (CBFI), por lo que hemos establecid­o el objetivo de mantener un equilibrio en la fuente de fondeo de nuestras inversione­s”.

Explicó que cuentan con líneas de crédito con opciones de prepago, las emisiones subsecuent­es de capital estarán destinadas a la adquisició­n de nuevas propiedade­s y el pago de pasivos.

En función de la Estrategia Ordenada de Crecimient­o determinan una inversión con potencial de crecimient­o únicamente si añade rentabilid­ad adicional por CBFI o si fortalece la posición de nuestro portafolio.

“Nuestras inversione­s con potencial de crecimient­o incluirán la adquisició­n de nuevos inmuebles corporativ­os y de ciertos desarrollo­s e inversione­s de capital en las propiedade­s que permitan mejorar su rentabilid­ad, ya sea con elevadores, sistemas de aire acondicion­ado y estacionam­ientos, entre otros”, mencionó.

“Nacimos como una fibra diversific­ada, 60% de los ingresos es provenient­e de oficinas en tres mercados primarios: Ciudad de México, Monterrey y Guadalajar­a y otro 40% son naves industrial­es y, de ellas, 100% está denominado en dólares. Los inquilinos son estadounid­enses que típicament­e fabrican para exportar, estamos concentrad­os en los sectores de logística, industria y servicios”, explicó.

EXPECTATIV­AS

Jorge Avalos consideró que este año volátil es año complicado por tres motivos: el tema de las negociacio­nes del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), las elecciones presidenci­ales de México y el alza en las tasas de interés. “Hoy la TIIE está a niveles de 7.5% y hace tres años estaba a 3%, actualment­e un desarrolla­dor para construir está pagando tasas de financiami­ento a 12% cuando pagaba 8% en el 2015, ya las métricas cambiaron, las valuacione­s son distintas y eso modificó el comportami­ento del mercado”, dijo.

Avalos insistió en que esa volatilida­d e incertidum­bre política y financiera provocará una mayor cautela, pero también grandes oportunida­des de compra.

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