ESTRATEGIA DE NEGOCIO: UBICACIÓN + SERVICIOS
Las soluciones ante los retos constructivos y la incorporación de criterios que mitigarán el consumo de energía se suman al privilegio de su ubicación.
Polanco es uno de los principales corredores inmobiliarios de la Ciudad de México y uno de los más costosos para rentar oficinas, ya que supera 30 dólares por metro cuadrado al mes. En vivienda, alcanza 100,000 pesos por metro cuadrado. La oferta y demanda han encarecido significativamente la tierra, por lo que potenciar un proyecto con varios usos es una buena opción en la zona.
Grupo Gigante Inmobiliario aprovechó la reserva territorial que tenía en la esquina de Ejército Nacional y Molière, entre Antara y el Hospital Español, para erigir uno de los mayores proyectos mixtos de la ciudad, y uno de los más complejos estructuralmente.
“Parte de la solución que vimos al tema de usos mixtos fue tener la mezcla de vivienda, oficinas y un centro comercial, este último es el que toca con la calle y se planea comunique a Ejército Nacional con Cervantes Saavedra”, dice el arquitecto Carlos Vargas, de la oficina de arquitectura Legorreta.
El desarrollo se levantó sobre el terreno de 44,000 m² que ocupaba una tienda Soriana. Salvo el Hospital Español, a un costado, en Polanco ya no hay terrenos de ese tamaño.
El plan maestro consta de tres etapas, dos que ya concluyeron y que fueron reconocidas como Obra del Año en la categoría de Usos Mixtos. La primera contempló un centro comercial, una torre de oficinas y una de vivienda con 230 departamentos, amenidades y accesos. La segunda, un edificio residencial con 259 departamentos. Está en desarrollo la tercera etapa: una torre residencial con 320 departamentos.
En términos de ingeniería, arquitectura y urbanización, Miyana implicó diversos retos tanto para Legorreta como para la constructora GAYA. El principal fue dividir el proyecto en tres etapas, cuya huella (espacio de terreno) no obstruyera a la siguiente. Y conforme se tuvieran recursos se avanzara en las etapas, incluso de forma paralela.
Apegarse al presupuesto y lograr un equilibrio entre el número de viviendas, su tamaño y precio fue fundamental para la construcción. Cuando iniciaba la comercialización de la segunda torre, el precio del metro cuadrado rondaba 50,000 pesos.
“La idea del conjunto es que se iba autofinanciando. Por etapas tratamos de resolver que la huella de cada una no interfiriera con otra, por si existía la posibilidad de construir al mismo tiempo dos etapas distintas”, agrega Carlos Vargas.
LA INGENIERÍA
Construir bajo dicho plan tuvo complejidades de ingeniería para GAYA. Las torres tienen alturas de entre 98 y 137 metros, una con 55 niveles de vivienda por encima del basamento, esto es, cinco pisos sobre el nivel de banqueta. Ello requirió diferentes
técnicas de edificación, en el caso de las torres más altas mixtas, y en el resto de desarrollo con postensados, menciona el arquitecto de Legorreta.
Las torres al final fueron escalonadas, por temas financieros, y con la idea de no obstruir las vistas. “Queríamos tener luz natural hacia el centro del conjunto, en los jardines, y poder tener vistas largas”, explica.
Además de poder construir varias etapas a la vez, había que hacerlo en tiempos establecidos pues se quitó a un supermercado en operación que debía volver a abrir sus puertas en pocos meses.
“Es una ubicación privilegiada, pero complicada en términos constructivos, por la normatividad a seguir y el modo de construcción. Nos obligamos a construir a mayor velocidad y cambiamos la estructura de la segunda torre para concluirla antes de lo planeado”, señala el arquitecto Manuel González Ocaranza, director de Operaciones de GAYA.
El diseño del proyecto requirió colados masivos, que rompieron récords en superficies cimentadas. Fueron cuatro colados
“LA IDEA DEL PROYECTO ES QUE SE IBA AUTOFINANCIANDO. POR ETAPAS TRATAMOS DE RESOLVER QUE LA HUELLA CONSTRUCTIVA DE CADA UNA NO INTERFIRIERA CON LA OTRA”. —CARLOS VARGAS, DE LEGORRETA
masivos que duraron 29.5 horas y requirieron 9,000 m³ de concreto sobre superficies de 3,600 m². En total se usaron cerca de 1,000 ollas de concreto por colado.
Hacer todo eso sin tener impacto en la zona fue complejo, pues no podían afectar al hospital que tienen a un costado ni obstruir las avenidas de la zona.
La siguiente meta para Miyana es obtener dos certificaciones de sustentabilidad LEED, una Plata bajo la categoría de comunidad, y otra Oro para la torre de oficinas. Ambas son certificaciones internacionales, pero de igual modo buscan una local.
La selección de cristales, la orientación estratégica así como la valoración de materiales en piso y fachadas ayudarán en temas como ahorro de energía. Además, el desarrollo contempla diversos elementos que incluyen estacionamientos, tamaño de áreas verdes y ahorro de agua. Tienen pensado tratar 100% de las aguas negras y tener ahorros de energía por encima de 18 por ciento.
En sus primeras dos etapas el proyecto cuenta con cerca de 2,000 cajones de estacionamiento; al final tendrá 6,000. El espacio para bicicletas suma 1,328 lugares, además de 165 cajones para vehículos de uso compartido y 27 regaderas con vestidores.
La intención de los arquitectos fue que los inquilinos disfrutaran de las áreas verdes sin importar cuál sea su torre. El centro comercial tiene una altura de 19.80 m, y este junto con otras áreas conforman jardines con más de 12,000 m² de superficie.
Se logró tener áreas abiertas que no solo permitan tener lugares habitables, sino crear un paso peatonal que cruza todo el desarrollo, Ejército Nacional a Cervantes Saavedra.
Aún falta construir la tercera etapa del proyecto, que será una torre más de vivienda, la cual esperan tenga el mismo éxito que las primeras, que ya están prácticamente vendidas. Eso significará otros tres años de construcción.