La bur­sa­ti­li­za­ción in­mo­bi­lia­ria

Los bie­nes raí­ces si­guen sien­do pre­fe­ri­dos por los in­ver­sio­nis­tas; el mer­ca­do bur­sá­til se ha con­ver­ti­do en una de las vías más ren­ta­bles de lle­gar a es­tos.

Obras - - Contenido - POR ANA VA­LLE Y ANA­SE­LLA ACOS­TA

El ape­ti­to por los bie­nes raí­ces se ha con­ver­ti­do en la for­ma de dar más va­lor a la li­qui­dez de ca­pi­tal en el mer­ca­do.

La de­ci­sión de lan­zar un fi­dei­co­mi­so de in­ver­sión en bie­nes raí­ces les to­mó 18 me­ses. Paul Smith, di­rec­tor fi­nan­cie­ro de la ca­de­na ho­te­le­ra City Ex­press, li­de­ró la bús­que­da de al­ter­na­ti­vas pa­ra po­ten­ciar un cre­ci­mien­to ya exi­to­so y agre­gar va­lor a sus ac­cio­nis­tas. El re­to: cómo cons­ti­tuir el vehícu­lo sien­do com­pe­ti­ti­vos en un mer­ca­do don­de ca­da vez hay más par­ti­ci­pan­tes. Co­ci­na­ron en­ton­ces la es­tra­te­gia: se­pa­rar y trans­pa­ren­tar el ne­go­cio in­mo­bi­lia­rio de la ope­ra­do­ra, y cons­ti­tuir un por­ta­fo­lio de pro­pie­da­des con mé­tri­cas de cre­ci­mien­to ya pro­ba­das, y con una es­truc­tu­ra de ca­pi­tal con­ser­va­do­ra.

Así ini­ció el ca­bil­deo en­tre los ac­cio­nis­tas de la em­pre­sa, quie­nes vo­ta­rán la transac­ción en asam­blea pa­ra cuan­do es­ta pu­bli­ca­ción co­mien­ce a cir­cu­lar. Paul Smith con­fía a Obras: “To­dos los ac­cio­nis­tas con los que he­mos pla­ti­ca­do han di­cho que es una ope­ra­ción con­sis­ten­te con lo que he­mos he­cho, y des­de el pun­to de vis­ta de desem­pe­ño, al ser un por­ta­fo­lio con in­di­ca­do­res de ope­ra­ción y fi­nan­cie­ros muy ma­du­ros, me pa­re­ce que es­tán bien mi­ti­ga­dos [los ries­gos]”.

Fi­bra Stay, de City Ex­press, per­mi­ti­rá apro­ve­char más opor­tu­ni­da­des en los mer­ca­dos don­de ya par­ti­ci­pa la ca­de­na y “ha­cer­lo de for­ma más efi­cien­te pa­ra nues­tros in­ver­sio­nis­tas”, ade­más de “po­ten­cia­li­zar el nú­me­ro de uni­da­des que po­de­mos abrir año con año, lle­gan­do a 24”, prevé Smith.

Así es co­mo la pro­pie­ta­ria de in­mue­bles y ope­ra­do­ra que con­ta­ba con 136 ho­te­les al 7 de febrero —75 % pro­pios y el re­ma­nen­te de ter­ce­ros con los que tie­ne un con­tra­to de ad­mi­nis­tra­ción y fran­qui­cia— bus­ca be­ne­fi­ciar­se del mer­ca­do bur­sá­til, tal co­mo lo han he­cho va­rios desa­rro­lla­do­res en la úl­ti­ma dé­ca­da, apro­ve­chan­do la con­fian­za de los in­ver­sio­nis­tas en los in­mue­bles.

La ma­yor fuen­te de re­cur­sos pa­ra los desa­rro­lla­do­res en los úl­ti­mos 12 años pro­vino de la bur­sa­ti­li­za­ción. La Bol­sa Me­xi­ca­na de Va­lo­res (BMV) ha lis­ta­do 12 Fi­dei­co­mi­sos de In­ver­sión y Bie­nes Raí­ces (fi­bras), 13 Cer­ti­fi­ca­dos de Ca­pi­tal de Desa­rro­llo (CKD) de bie­nes raí­ces, un Cer­ti­fi­ca­do de Pro­yec­to de In­ver­sión (CERPI) y dos Fi­bra E (fi­dei­co­mi­so des­ti­na­do a pro­yec­tos de ener­gía e in­fra­es­truc­tu­ra), la más re­cien­te anun­cia­da el 7 de febrero, emi­ti­da por la Co­mi­sión Fe­de­ral de Elec­tri­ci­dad (CFE).

Esos vehícu­los han ob­te­ni­do re­cur­sos por más de 200,000 mi­llo­nes de pe­sos (mdp) en ofer­tas ini­cia­les y sub­se­cuen­tes, ade­más de otros 165,000 mdp en al­gu­nas co­lo­ca­cio­nes de deu­da por par­te de fi­bras. Con es­to, la BMV es el prin­ci­pal ca­nal de fi­nan­cia­mien­to pa­ra la in­dus­tria in­mo­bi­lia­ria en los úl­ti­mos años.

El ape­ti­to por los bie­nes raí­ces en Mé­xi­co se ha con­ver­ti­do en la for­ma de dar va­lor a la li­qui­dez de ca­pi­tal en el mer­ca­do.

Al cie­rre de 2017, Ma­ría Ari­za, di­rec­to­ra ge­ne­ral de la Aso­cia­ción Me­xi­ca­na de Ca­pi­tal Pri­va­do (Amex­cap), anun­cia­ba an­te de­ce­nas de desa­rro­lla­do­res un ca­pi­tal dis­po­ni­ble pa­ra bie­nes raí­ces de 8,000 mi­llo­nes de dó­la­res (mdd) pro­ve­nien­tes de 31 fon­dos, que “es­tán ha­cien­do búsquedas con­ti­nuas de los pro­yec­tos más in­tere­san­tes de in­ver­sión”.

Y da­ba cuen­ta de la exis­ten­cia de 20,000 mi­llo­nes de dó­la­res (mdd) ya com­pro­me­ti­dos en bie­nes raí­ces, de lo cua­les 19,000 mdd pro­ve­nían de fon­dos ex­tran­je­ros, y 1,200 de me­xi­ca­nos, lo que “mues­tra el in­te­rés de in­ver­sio­nis­tas ex­tran­je­ros por nues­tro país y por la ac­ti­vi­dad en bie­nes raí­ces es­pe­cí­fi­ca­men­te”.

Mien­tras, la con­sul­to­ra Sof­tec cal­cu­la una in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria de 33,000 mdd en 2018, un cre­ci­mien­to en com­pa­ra­ción con 2017, cuan­do su­mó 30,500 mdd. Ge­ne Tow­le, di­rec­tor so­cio de la fir­ma de con­sul­to­ría, ve un pa­no­ra­ma cre­cien­te pa­ra el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, pues con­si­de­ra que ade­más de la con­ti­nua de­man­da de vi­vien­da, ofi­ci­nas y co­mer­cios, desa­rro­llos co­mo

28,000 MDD DESTINARÁN LOS FON­DOS DE CA­PI­TAL PRI­VA­DO AL DESA­RRO­LLO IN­MO­BI­LIA­RIO. LA MA­YOR FUEN­TE, VIE­NE DEL EX­TRAN­JE­RO: AMEX­CAP

áreas hubs, cen­tros de ne­go­cios, vi­vien­da pa­ra ju­bi­la­dos, vi­vien­da pa­ra re­pa­tria­dos y tu­ris­mo mé­di­co, ya de­man­dan re­cur­sos im­por­tan­tes.

Las for­mas de in­ver­tirt en bie­nes raí­ces se han di­ver­si­fi­ca­do no so­lo en ins­tru­men­tos bur­sá­ti­les; a los mo­dos tra­di­cio­na­les —la ban­ca y los aho­rros fa­mi­lia­res— se han su­ma­do los fon­dos co­lec­ti­vos a tra­vés de pla­ta­for­mas tec­no­ló­gi­cas dis­rup­ti­vas, ( crowd­fun­ding), e in­clu­so es­tá la­ten­te el fi­nan­cia­mien­to vía ac­ti­vos virtuales: crip­to­mo­ne­das, cu­yo va­lor se cal­cu­la en 1,500 por cien­to des­de que na­cie­ron.

De he­cho, los bie­nes raí­ces pa­re­cen ser la in­ver­sión ideal pa­ra los nue­vos mi­llo­na­rios, na­ci­dos de la com­pra y ven­ta de bit­coins. A fi­na­les de sep­tiem­bre se da­ba cuen­ta de que en Du­bái el desa­rro­llo As­ton Pla­za and Re­si­den­ces se ven­día en bit­coins. En Lon­dres se ofer­tó una man­sión de lu­jo con la con­di­ción de pa­gar­la en crip­to­mo­ne­das. Y en di­ciem­bre se pu­so a la ven­ta un pent­hou­se en Mia­mi por 33 bit­coins, al­re­de­dor de 547,000 dó­la­res.

Y aun cuan­do las in­ver­sio­nes de las lla­ma­das fa­mily of­fi­ces —com­pa­ñías que ad­mi­nis­tran el pa­tri­mo­nio de fa­mi­lias acau­da­la­das— ya se han abier­to a em­pren­di­mien­tos y nue­vas tec­no­lo­gías, si­guen des­ti­nan­do una par­te im­por­tan­te a bie­nes raí­ces. De acuer­do con el re­por­te The Glo­bal Fa­mily Of­fi­ce 2017, de UBS y Camp­den Wealth, la se­gun­da ma­yor pro­por­ción de su por­ta­fo­lio de in­ver­sión (16.2%), se des­ti­na a in­mue­bles.

Otra fuen­te de ri­que­za que gus­ta de los bie­nes raí­ces es­tá en las Ad­mi­nis­tra­do­ras de Fon­dos de Aho­rro pa­ra el Re­ti­ro (Afo­res). De los 3.1 bi­llo­nes de pe­sos que ad­mi­nis­tran las Afo­res ac­tual­men­te, 1.8% es­tá in­ver­ti­do en fi­bras y 4.6% en CKD, se­gún da­tos de la Co­mi­sión Na­cio­nal del Sis­te­ma de Aho­rro pa­ra el Re­ti­ro (Con­sar).

Al­to ren­di­mien­to

No es gra­tui­ta la pre­fe­ren­cia por in­ver­tir en im­bue­bles a tra­vés de nue­vos vehícu­los bur­sá­ti­les; es­tos ofre­cen ju­go­sos ren­di­mien­tos. En 2017, el Ín­di­ce de Fi­bras dio el do­ble de ren­ta­bi­li­dad que el Ín­di­ce de Pre­cios y Co­ti­za­cio­nes (IPC). Y el mon­to de in­ver­sión va en as­cen­so.

Pa­ra Jo­sé Oriol Bosch Par, di­rec­tor ge­ne­ral de la BMV, “el in­mo­bi­lia­rio es un sec­tor con un po­ten­cial muy gran­de, ve­mos los nú­me­ros cre­cien­do, ve­mos la diversificación que pue­de ha­ber en sec­to­res in­mo­bi­lia­rios co­mo el edu­ca­ti­vo, por ejem­plo”.

Es im­por­tan­te que la bol­sa ten­ga un gran nú­me­ro de pro­duc­tos de mo­do que las em­pre­sas pue­dan ver­la co­mo un “su­per­mer­ca­do fi­nan­cie­ro” y ele­gir el pro­duc­to que me­jor les con­ven­ga, co­men­ta.

Pa­ra los desa­rro­lla­do­res y ad­mi­nis­tra­do­res de car­te­ras in­mo­bi­lia­rias, la BMV se ha con­ver­ti­do en una pla­ta­for­ma que les per­mi­te sos­te­ner el cre­ci­mien­to a lar­go pla­zo y que pro­pi­cia es­que­mas fle­xi­bles pa­ra rea­li­zar más mo­vi­mien­tos y co­lo­ca­cio­nes.

Por ejem­plo, an­tes las emi­so­ras te­nían que ha­cer un trá­mi­te por ca­da co­lo­ca­ción; des­de ha­ce 18 me­ses bas­ta un so­lo trá­mi­te pa­ra que un emi­sor pi­da au­to­ri­za­ción pa­ra emi­tir ac­cio­nes y deu­da, o que un fi­bra co­lo­que más fi­bras y cer­ti­fi­ca­dos bur­sá­ti­les co­mo si fue­ran un ins­tru­men­to de deu­da.

Tam­bién se prevé que el ini­cio de ope­ra­cio­nes de la Bol­sa Ins­ti­tu­cio­nal de Va­lo­res (Bi­va) abra una nue­va eta­pa pa­ra los fi­bras, que por pri­me­ra vez en Mé­xi­co se in­clui­rán en un ín­di­ce ac­cio­na­rio no ex­clu­si­vo de es­te ti­po de vehícu­los, el FTSE-BI­VA, en el que ten­drán un pe­so en con­jun­to de 4.04 por cien­to.

Con la in­clu­sión de los fi­dei­co­mi­sos en es­te ín­di­ce, se­rá más fá­cil pa­ra los fon­dos ac­ce­der a es­tos ins­tru­men­tos de in­ver­sión, ade­más de be­ne­fi­ciar su bur­sa­ti­li­dad y el pre­cio de los CBFI (Cer­ti­fi­ca­dos Bur­sá­ti­les Fi­du­cia­rios In­mo­bi­lia­rios).

Ro­dri­go Ve­las­co, di­rec­tor de ope­ra­cio­nes de la nue­va bol­sa, con­si­de­ra que los sec­to­res in­mo­bi­lia­rio y de la cons­truc­ción son par­te im­por­tan­te de la eco­no­mía real, “por eso al cons­truir nues­tro ín­di­ce en con­jun­to con FTSE Rus­sell, de­ci­di­mos que ha­cía sen­ti­do que el sec­tor es­tu­vie­ra re­pre­sen­tan­do con fi­bras”.

Cre­ci­mien­to ace­le­ra­do

To­rre Re­for­ma, To­rre Ban­co­mer, Par­ques Po­lan­co, Mi­ya­na y To­reo son al­gu­nos de los pro­yec­tos icó­ni­cos que hoy vis­ten la Ciu­dad de Mé­xi­co, y con­se­cuen­cia de un só­li­do fi­nan­cia­mien­to al desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio. Tan so­lo en 10 años, el in­ven­ta­rio de ofi­ci­nas cla­se A/ A+ en la Ciu­dad de Mé­xi­co cre­ció 85% al pa­sar de 3.4 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos (m²) a 6.4, se­gún Cold­well Ban­ker Com­mer­cial.

En el seg­men­to co­mer­cial, pa­ra 2017 se con­ta­ba con cer­ca de 2.1 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos de

200,000 MDP HAN OB­TE­NI­DO LOS VEHÍCU­LOS DES­TI­NA­DOS AL DESA­RRO­LLO IN­MO­BI­LIA­RIO EN EL MER­CA­DO DE VA­LO­RES DU­RAN­TE SUS OFER­TAS INI­CIA­LES.

su­per­fi­cie ren­ta­ble, pro­pie­dad de em­pre­sas que ob­tu­vie­ron fi­nan­cia­mien­to en el mer­ca­do bur­sá­til, co­mo MRP, Gic­sa, Fi­bra Uno, Fi­bra Dan­hos y Pla­ni­gru­po, en­tre otras.

“Si­gue el in­te­rés de mar­cas in­ter­na­cio­na­les por en­trar al mer­ca­do me­xi­cano. Ade­más, hay un pi­pe­li­ne im­por­tan­te de cen­tros co­mer­cia­les”, con­si­de­ra An­drés Han­hau­sen, di­rec­tor co­mer­cial de ser­vi­cios de re­tail de Cush­man & Wa­ke­field.

En el sec­tor in­dus­trial los desa­rro­lla­do­res tam­bién re­cu­rren al mer­ca­do pa­ra fi­nan­ciar su cre­ci­mien­to, tal es el ca­so de los fi­bras Mac­qua­rie, Pro­lo­gis y Te­rra­fi­na, así co­mo Ves­ta. Aho­ra hay 85% más me­tros cua­dra­dos de na­ves que ha­ce 10 años, se­gún JLL Mé­xi­co.

La bol­sa se­gui­rá sien­do una al­ter­na­ti­va na­tu­ral de fi­nan­cia­mien­to ba­jo nue­vos es­que­mas pa­ra las desa­rro­lla­do­ras. Tal es el ca­so de Be Grand, la mar­ca de pro­yec­tos re­si­den­cia­les en la Ciu­dad de Mé­xi­co de Gru­po In­mo­bi­lia­rio Carr. La fir­ma lis­ta­rá un CKD pa­ra nue­vos desa­rro­llos re­si­den­cia­les en CDMX, y a la par co­lo­ca­rá bo­nos, en bus­ca de 6,500 mdp.

“El te­ma de lan­zar el CKD es por­que es un vehícu­lo bue­ní­si­mo pa­ra se­guir cre­cien­do en el sec­tor. En tan­to, el bono es una al­ter­na­ti­va adi­cio­nal pa­ra ca­pi­ta­li­zar pro­yec­tos. Sin du­da, es me­jor un bono que cual­quier otra fuen­te de fi­nan­cia­mien­to; no he­mos en­con­tra­do otra que sea me­jor o más ba­ra­ta”, ex­pli­ca Ge­rar­do Madrigal, di­rec­tor de Ad­mi­nis­tra­ción y Fi­nan­zas de Be Grand.

En ca­mino hay va­rios CKD in­mo­bi­lia­rios co­mo el de Thor Ur­ba­na y el de Be Grand, y lis­ta­dos de nue­vas fir­mas co­mo Fi­bra Up­si­te y de co­wor­kings in­dus­tria­les, de acuer­do con da­tos de la BMV.

El desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio pa­re­ce en el co­mien­zo de una nue­va lar­ga vi­da. A las ne­ce­si­da­des per­ma­nen­tes de in­mue­bles, co­mo la vi­vien­da, se su­man nue­vos re­que­ri­mien­tos: ma­yor sus­ten­ta­bi­li­dad, co­ne­xión, es­pa­cios in­te­li­gen­tes y com­par­ti­dos, mo­de­los fle­xi­bles, es­que­mas ur­ba­nos de mo­vi­li­dad efi­cien­te, ciu­da­des más den­sas. Así trans­cu­rren las dos pri­me­ras dé­ca­das del si­glo XXI en el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, y la ri­que­za es­tá dis­pues­ta a sa­car­le pro­ve­cho.

CRE­CE IN­VER­SIÓN. Sof­tec cal­cu­la que el desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio cap­ta­rá en 2018 33,000 mdd.

EN UNA DÉ­CA­DA. El sec­tor cor­po­ra­ti­vo cre­ció 85% al pa­sar de 3.4 mi­llo­nes de me­tros cua­dra­dos a 6.4: Cold­well Ban­ker.

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