EL CA­PI­TAL PRI­VA­DO VA POR EL REAL ESTATE DEL FU­TU­RO

Fon­dos más es­pe­cia­li­za­dos, opor­tu­ni­da­des de inversión que res­pon­den al cre­ci­mien­to de la po­bla­ción y el uso ex­ten­di­do de block­chain es­tán en­tre las pre­dic­cio­nes pa­ra el sec­tor.

Obras - - Opinión - POR JES­SI­CA BI­GIO

Pa­ra ima­gi­nar el fu­tu­ro de las in­ver­sio­nes en bie­nes raí­ces hay que par­tir de las ten­den­cias que po­si­cio­nan al sec­tor in­dus­trial co­mo el más atrac­ti­vo pa­ra los fon­dos de ca­pi­tal.

“Hay una gran opor­tu­ni­dad de ex­pan­sión, tan­to co­mer­cial co­mo re­si­den­cial y de usos mix­tos en otras áreas del país, y va­mos a se­guir vien­do có­mo las Fi­bras se con­so­li­dan en los mer­ca­dos”, di­ce Ma­ría Ari­za, di­rec­to­ra ge­ne­ral de la Bol­sa Ins­ti­tu­cio­nal de Va­lo­res (Bi­va).

“La par­te in­dus­trial si­gue sien­do muy atrac­ti­va, con la par­ti­ci­pa­ción de ju­ga­do­res na­cio­na­les y ex­tran­je­ros, los que ne­ce­si­tan gran­des es­pa­cios pa­ra ha­cer sus pro­duc­tos”, agre­ga.

En cuan­to a las eta­pas de la ca­de­na de va­lor, si­guen sien­do más ren­ta­bles los desa­rro­llos que las te­nen­cias, pe­se a que te­ner pro­pie­da­des a lar­go pla­zo sea mu­cho más pa­tri­mo­nial que só­lo cons­truir y ge­ne­rar pro­yec­tos, ex­pli­ca Ariel Fisch­man, so­cio fun­da­dor de 414 Ca­pi­tal. “His­tó­ri­ca­men­te ha si­do más ren­ta­ble cons­truir ca­sas y ven­der­las que cons­truir un edi­fi­cio o un cen­tro co­mer­cial y que­dár­te­lo to­da la vi­da, y lo si­gue sien­do aun­que cla­ra­men­te asu­mien­do un ma­yor ries­go”, di­ce el es­pe­cia­lis­ta.

Por aho­ra, los desa­rro­llos se con­cen­tran en las prin­ci­pa­les ur­bes del país, de­jan­do un va­cío en las ciu­da­des se­cun­da­rias, co­men­ta Ari­za. “Ve­mos mu­cho mo­vi­mien­to en Mon­te­rrey, Gua­da­la­ja­ra, Ciu­dad de Mé­xi­co, y mu­cha ac­ti­vi­dad ho­te­le­ra en la Ri­vie­ra Ma­ya”, pe­ro hay gran­des opor­tu­ni­da­des en Que­ré­ta­ro, Ti­jua­na, Mé­ri­da y Pa­chu­ca pa­ra ofi­ci­nas, re­si­den­cia­les, desa­rro­llos de usos mix­to.

Ade­más, hay tres ca­te­go­rías de bie­nes raí­ces que aún no se han desa­rro­lla­do en Mé­xi­co y que es­tán en au­ge en otros paí­ses: el se­nior li­ving (co­mu­ni­da­des re­si­den­cia­les pa­ra la ter­ce­ra edad), las vi­vien­das pa­ra es­tu­dian­tes y los ser­vi­cios de sa­lud, ex­pli­ca Fisch­man.

El au­men­to de la es­pe­ran­za de vi­da en la po­bla­ción ha ge­ne­ra­do una de­man­da en los ser­vi­cios pa­ra la ve­jez. “En Es­ta­dos Uni­dos hay REIT –el equi­va­len­te a las Fi­bras– que só­lo se de­di­can a los hos­pi­ta­les, no hay nin­gún mo­ti­vo pa­ra que el due­ño del edi­fi­cio sea el que ope­re el hos­pi­tal”, pre­ci­sa.

Lo mis­mo ocu­rre con las es­cue­las: “Si quie­res po­ner una es­cue­la hoy, pro­ba­ble­men­te 80% del di­ne­ro que ne­ce­si­tas sea pa­ra el edi­fi­cio y el desa­rro­llo lo po­dría ha­cer otro; la ope­ra­ción del ne­go­cio y la te­nen­cia del in­mue­ble son ac­ti­vi­da­des dis­tin­tas”, aña­de el ex­per­to.

LA TEC­NO­LO­GÍA QUE LLE­GÓ

Otro fac­tor que vie­ne en el sec­tor de bie­nes raí­ces es el block­chain que pro­me­te traer gran­des cam­bios.

La tec­no­lo­gía que sus­ten­ta a crip­to­mo­ne­das co­mo Bit­coin ope­ra co­mo una ba­se de da­tos dis­tri­bui­da y se­gu­ra que se pue­de apli­car a to­do ti­po de transac­cio­nes de for­ma pú­bli­ca y des­cen­tra­li­za­da. En el ru­bro de bie­nes raí­ces po­dría con­tri­buir a que los con­tra­tos de ren­ta y ven­ta pue­dan ser vis­tos por to­dos los in­tere­sa­dos, co­sa que hoy no ocu­rre, co­men­ta Fisch­man.

Co­men­ta que otro be­ne­fi­cio po­ten­cial se­ría el pres­cin­dir de in­ter­me­dia­rios co­mo no­ta­rías o re­gis­tros pú­bli­cos pa­ra co­mer­cia­li­zar desa­rro­llos, una ven­ta­ja que ha­ría más efi­cien­te y pro­duc­ti­vo el crowd­fun­ding, in­clu­so de­mo­cra­ti­zan­do el otor­ga­mien­to de hi­po­te­cas.

“Block­chain trae­rá mu­cha más trans­pa­ren­cia y mi­ni­mi­za­rá ries­gos”, es­ti­ma Ari­za. “Co­mo to­da tec­no­lo­gía se tar­da, pe­ro va­mos a em­pe­zar a ver

El au­men­to de la es­pe­ran­za de vi­da ha ge­ne­ra­do una de­man­da en los ser­vi­cios pa­ra la ve­jez, una ca­te­go­ría de bie­nes raí­ces que aún no se desa­rro­lla en Mé­xi­co

des­pa­chos de real estate que la uti­li­cen pa­ra la to­ma de de­ci­sio­nes y pa­ra su in­for­ma­ción”.

En cuan­to al crowd­fun­ding, aun­que em­pie­za a to­mar fuer­za co­mo me­dio de fi­nan­cia­ción pa­ra pro­yec­tos in­mo­bi­lia­rios en Mé­xi­co, to­da­vía no se ha vis­to de­ma­sia­da ac­ti­vi­dad, ob­ser­va la di­rec­to­ra de Bi­va.

“Co­noz­co 3 o 4 ca­sos muy in­tere­san­tes, to­da­vía son po­cos, pe­ro de­fi­ni­ti­va­men­te creo que es­ta pue­de ser una de las sec­cio­nes que cre­ce­rá”, di­ce.

FON­DOS MÁS ES­PE­CIA­LI­ZA­DOS

Ari­za, ex di­rec­to­ra ge­ne­ral de la Aso­cia­ción Me­xi­ca­na de Ca­pi­tal Pri­va­do, pre­vé que en el cor­to pla­zo ha­brá un cre­ci­mien­to en el sec­tor de las Fi­bras y ase­gu­ra que se po­drá com­ple­men­tar la ofer­ta de los fon­dos de ca­pi­tal con fon­dos de deu­da y con los mer­ca­dos bur­sá­ti­les.

“Es muy in­tere­san­te lo que es­ta­mos vien­do a ni­vel de fi­nan­cia­mien­to de ca­pi­ta­les y con­si­de­ro que el sec­tor va a se- guir te­nien­do un cre­ci­mien­to, es­ta­mos vien­do desa­rro­llos de al­tí­si­ma ca­li­dad y de gran apor­ta­ción pa­ra el bie­nes­tar y pa­ra el desa­rro­llo ur­bano”, se­ña­la.

Los fon­dos de ca­pi­tal pri­va­do se­gui­rán in­vir­tien­do en bie­nes raí­ces, y ha­brá me­nos ma­ne­jan­do más ac­ti­vos, pre­di­ce .

Los ci­clos de li­qui­dez se­rán más cor­tos en res­pues­ta al ape­ti­to de los in­ver­sio­nis­tas, pa­sa­rán de cin­co años a tres.

Los fon­dos se en­fo­ca­rán en un ni­cho, que pue­de ser co­mer­cial, in­dus­trial, re­si­den­cial de co­mu­ni­dad, etc. Tam­bién exis­ti­rán los es­pe­cia­li­za­dos en te­mas sus­ten­ta­bles, que gra­cias a las nue­vas tec­no­lo­gías han lo­gra­do dis­mi­nuir cos­tos y te­ner bue­nos re­sul­ta­dos, con­si­de­ra la es­pe­cia­lis­ta.

“Creo que si tu­vié­ra­mos que es­co­ger en­tre uno y otro, de­fi­ni­ti­va­men­te bus­ca­ría­mos un pro­yec­to que ade­más de dar­nos un buen re­torno, tu­vie­ra una hue­lla ver­de en el mun­do”, con­clu­ye Ma­ría Ari­za.

OPOR­TU­NI­DAD. Exis­ten gran­des po­si­bi­li­da­des de ex­pan­sión tan­to co­mer­cial co­mo re­si­den­cial y de usos mix­tos.

IM­PUL­SO. Las nue­vas tec­no­lo­gías im­pon­drán mu­cha trans­pa­ren­cia y mi­ni­mi­za­rán los ries­gos de ca­da pro­yec­to.

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