房地产投资成功的秘诀:不必在错误的时间出售

NZ Messenger - - NEWS - 编译整理莫慧莉

有人说就房地产而言,位置是所有的一切,但它也和时间有关。无论什么时候买进,你都需要在行情不好的时候坚持住,这样就不必在不合时宜的时候卖出了。

如果你关注房产市场的时间不长,或者你对其的记忆不多——你可能会想知道什么时候是卖出的坏时机。在过去十年的大部分时间里,利率一直很低,而房价也一直在上涨。需求仍然超过供给,官方现金利率(OCR)预计要到2020年才会上升。

但假设价格总是会上涨,或者借贷的利息总是很低,这是愚蠢的——只要问问那些在2007年前后经历过10%以上(或上世纪80年代的20%)浮动利率的人就知道了。或者,再想想上世纪70年代末房价下跌了40%,而在全球金融危机期间,房价下跌了8%。

在这段时间里,房价会发生什么变化并不是最大的问题,关键是你是否必须卖出并意识到损失。在困难时期能够坚持住,这样你就能在合适的时机卖出,这是至关重要 的。

对于一个房地产投资者来说,这主要取决于房产的年龄、负债状况和准备情况。

如果你的经济状况非常糟糕,那么你最容易受到利率、收入或大额维护费变动的影响。

专家给与客户的一些指导原则,包括减低租金收入和抵押贷款成本之间相差的数额,或者当现金流紧缩的时候尽量避免往该房产贴钱。

然后,你需要在你的个人财务 中准备一个缓冲区,以帮助支付不断上升的利率、维护费用或收入损失。房屋空置也是一种风险——但它仅限于为了获得新租户而不得不降低的租金数额。

利率每提高1%,40万纽元抵押贷款的还款就会增加77纽元(退税后为52纽元),50万纽元抵押贷款的还款增加96纽元……如此类推。如果你找到了工作,这一增幅可能微不足道。但如果你失去了工作,你很快就会觉得没有偿还能力。

风险在于,找到新工作需要多

长时间,或者你的新收入是否较低。

在不确定的时期,财务上的缓冲区能给你带来一定程度的安慰,至少应该相当于两到三年抵押贷款利息的数额。如果你每周补足的金额是150纽元,那么你将需要准备15800到24000纽元。这可以是现金,可以是循环贷款,也可以是你的信用卡透支。

你可以购买拥有最佳地点的房产,但如果你被迫在错误的时间卖出,你仍有可能遭受损失,这就是要等待最好时机的重要性。

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