Tem­pe­ra­tu­ren syn­ker i bo­lig­mar­ke­det. Pris­fall lu­rer. Men ikke her, vel?!

Tem­pe­ra­tu­ren syn­ker i bo­lig­mar­ke­det. Pris­fall lu­rer. Men ikke her, vel?!

Faedrelandsvennen - - FORSIDE - Ru­ne Ø. Rei­nert­sen, næ­rings­livs­jour­na­list

Helt si­den de fa­mø­se hen­del­se­ne i Edens Ha­ge har øko­no­mi­ens grunn­lov vært den om til­bud og etter­spør­sel. Til alle ti­der har økt etter­spør­sel og re­du­sert til­bud gitt høy­ere pri­ser. Å teg­ne va­ri­an­ter av til­budsog etter­spør­sels­kur­ve­ne inn i et dia­gram og stolt peke på like­vekt­punk­tet – pri­sen – der de tref­fer hver­and­re, er en tid­lig pa­rade­øvel­se i en­hver øko­nomi­ut­dan­ning. Å prø­ve å sty­re pri­ser uav­hen­gig av til­bud og etter­spør­sel, plei­er å gå skeis. Jevn­før tid­li­ge­re ti­ders kom­mu­nis­tis­ke plan­øko­no­mi­er og da­gens Ve­ne­zu­e­la.

Bo­lig­mar­ke­det har vært nord­menns frems­te læ­rings- og ut­stil­lings­are­na for pris­dan­nel­se helt si­den Kåre Wil­loch slapp det og ban­ke­ne fri tid­lig på 1980-tal­let. Vi får det inn med te­skje­er minst én gang per må­ned: så og så man­ge pro­sent opp, av og til ned. Hva på­vir­ker til­bud og etter­spør­sel?

Nå er vi in­ne i en pe­rio­de som er så lære­rik at den kom­me til å bli hus­ket i ge­ne­ra­sjo­ner.

Med skrekk­blan­det fryd min­nes vi de 23 pro­sen­te­ne som pri­se­ne i Oslo steg med i 2016, og som løf­tet det na­sjo­na­le snit­tet til 12,8 pro­sent. Ti­ger­stad-mar­ke­det var åpen­bart i uba­lan­se, i den for­stand at etter­spør­se­len langt over­gikk til­bu­det. Vår egen lands­del var i mar­keds­mes­sig har­mo­ni i for­hold: pluss 4,3 pro­sent i Kris­tian­sand, nes­ten like mye i res­ten av Ag­der-fyl­ke­ne. Kon­tras­ten un­der­stre­ker sam­ti­dig et trekk som har blitt ty­de­li­ge­re de sis­te to-tre åre­ne, nem­lig re­gio­na­le for­skjel­ler. Mens bo­lig­pri­se­ne gikk til him­mels i Oslo, sank de i Stav­an­ger og steg svakt i Ber­gen.

Så har vi al­le­re­de lagt bak oss fire må­ne­der av 2017. Ting skjer. Til­bu­det øker, etter­spør­se­len av­tar. Tors­dag ble mis­tan­ken be­kref­tet: Pris­veks­ten er i ferd med å stop­pe opp, selv i Oslo.

Da ser jeg ikke bort fra at vi kan se pris­fall in­nen jule­bord­se­son­gen er over oss igjen. Iall­fall i Oslo. For der er alle pris­opp­gan­gers mor langt på vei dre­vet fram av men­nes­ker som har kjøpt én el­ler fle­re «se­kun­dær­bo­li­ger» som ren in­ves­te­ring i en tid da inn­skudds­ren­ten snaut nok lig­ger over null og bør­sen er rug­le­te. Tan­ken har vært å inn­kas­se­re etter en stund – pri­se­ne sti­ger jo bare, ikke sant? Men nå som veks­ten li­ke­vel stop­per opp (in­tet tre vokser inn i him­me­len,) kan grå­dig­he­ten raskt kom­me til å slå over i frykt. Vi kan kom­me til å se køer av in­ves­to­rer som vil el­ler må sel­ge seg ut av mar­ke­det, og som der­med gir spi­ra­len selv­for­ster­ken­de ef­fekt. Når vi i til­legg vet at man­ge har skaf­fet seg «egen­ka­pi­tal» i form av rå­dy­re for­bruks- el­ler kre­ditt­kort­lån, blir Fi­nanstil­sy­nets be­kym­ring for fi­nan­si­ell sta­bi­li­tet mer for­ståe­lig. Det duf­t­er trøb­bel.

Så er na­tur­lig­vis fem­mil­lio­ner­kro­ners­spørs­må­let, sett fra Sør­lan­det, om en pris­kor­rek­sjon i Oslo vil for­plan­te seg til Tinn­heia, Hå­nes, Hø­våg og Lau­dal. eg tror ikke det.

JFor det førs­te har vi er­fa­rin­ger som til­si­er et «nei». I 2008, da fi­nans­kri­sen skap­te frykt og til­bake­hol­den­het, sank bo­lig­pri­se­ne over sto­re de­ler av lan­det, ikke minst i Oslo. Men på Sør­lan­det – med sitt litt treige, men også ro­bus­te og ba­lan­ser­te mar­ked – holdt de stand. For det and­re må vi ikke glem­me at gjen­nom­snitt­lig kvad­rat­me­ter­pris i Oslo nå lig­ger på nes­ten 72.000 kro­ner, mot snaue 32.000 kro­ner i Kris­tian­sand. I en så stor for­skjell lig­ger også en vaksine mot pris­fallsmit­te.

Men hva lig­ger bak det vi ser? Hva på­vir­ker egent­lig bo­lig­mar­ke­det anno 2017?

Til­buds­si­den først: Det byg­ges flit­ti­ge­re enn på len­ge. Ny­lig kun­ne en her­væ­ren­de mor­gen­avis mel­de at tu­sen bo­li­ger lig­ger ute for salg i Kris­tian­sand. Sett i for­hold til inn­byg­ger­tall er det mest blant alle Nor­ges byer. Hoved­år­sak er ny­bygg, som stod for 572 av de nevn­te 1000. Bygge­kra­ner kan ob­ser­ve­res både her og der. Men som en er­fa­ren meg­ler po­eng­ter­te i en prat for­le­den: Nye pro­sjek­ter leg­ges ut i mar­ke­det før bygge­start. For å set­te spa­den i jor­da, må en gitt pro­sent­an­del av bo­li­ge­ne være for­hånds­solgt. Skjer ikke det, leg­ges hele greia på is. Et voi­là: ef­fek­tivt bi­drag til mar­keds­ba­lan­se

I Oslo er for­hol­de­ne hef­ti­ge­re også på ny­bygg­si­den. I førs­te kvar­tal i år ble det lagt ut 30 pro­sent fle­re bo­li­ger for salg enn i sam­me pe­rio­de i fjor, iføl­ge en rosa næ­rings­livs­avis for­le­den dag. Og var­som­he­ten med å set­te spa­den i jor­da er mind­re frem­tre­den­de der in­ne.

Så til etter­spør­sels­si­den. Den har myn­dig­he­te­ne brukt sin re­gu­la­to­ris­ke makt til å stram­me inn. Mar­ke­det har fått stren­ge­re ramme­be­tin­gel­ser. He­ret­ter kan ikke ban­ke­ne låne ut mer enn 85 pro­sent av det en bo­lig kos­ter å kjø­pe. Kun­den får maks låne fem gan­ger brutto­inn­tek­ten (fort­satt gans­ke mye, det!) og må være i stand til å tåle en rente­øk­ning på fem pro­sent­po­eng fra da­gens nivå. I til­legg er reg­le­ne for av­drags­fri­het på bo­lig­lån skjer­pet. Alt det­te gjel­der for hele lan­det. Så er det i til­legg sær­reg­ler for Oslo.

Den som vil kjø­pe se­kun­dær­bo­lig der – alt­så en bo­lig kjø­per ikke ten­ker å bo i selv – må stil­le med 40 pro­sent re­ell egen­ka­pi­tal. Dess­uten stram­mes reg­le­ne eks­tra rundt ban­ke­nes ad­gang til å låne ut til bo­lig i hoved­sta­den.

At ar­beids­inn­vand­rin­gen er re­du­sert i kjøl­van­net av olje­pris­fall og ge­ne­rell, øko­no­misk nedkjøling, bi­drar også til svek­ket bo­lig­et­ter­spør­sel.

Ile­di­ge stun­der, gjer­ne på sen etter­mid­dag/tid­lig kveld, går det for øv­rig an å fi­lo­so­fe­re litt: Hvor mye be­tyr egent­lig bo­lig­pris­ut­vik­lin­gen for alle oss som for­lengst har skaf­fet oss hus el­ler lei­lig­het for å bo der len­ge? Er vi først in­ne på ka­ru­sel­len, får vi jo med oss pris­opp­gan­ger og -fall om vi al­li­ke­vel skul­le be­stem­me oss for å flyt­te. Net­to­ef­fek­ten blir be­gren­set, iall­fall om vi sel­ger og kjø­per i om­trent sam­me pris­leie, ikke sant? Så strengt tatt be­tyr bo­lig­pris­ni­vå­et mest for de som er på vei inn i mar­ke­det for førs­te gang – ny­etab­le­rer­ne, hvil­ket ofte be­tyr barn på vei ut av re­det. Samt for de i and­re en­den av ska­la­en. De som skal sel­ge sine hen­far­ne slekt­nin­gers hus.

Newspapers in Norwegian

Newspapers from Norway

© PressReader. All rights reserved.