Garanti ved salg av ny bolig
Nye regler fra 1. januar 2019 innebaerer en ytterligere styrking av forbrukerkjøpers posisjon i forbindelse med eiendomshandel.
Dersom du som forbruker inngår en avtale med en entreprenør om bygging av bolig eller du kjøper en bolig som er under oppføring plikter entreprenøren (selger) å stille garanti etter bustadoppføringsloven. En slik garanti kalles gjerne entreprenørgaranti. Dersom boligen først selges etter at den er ferdig oppført gjelder avhendingsloven og der er det ikke krav om garanti. Dette blir det en endring på fra 1. januar 2019.
Etter bustadoppføringslovens regler skal selger stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Hensikten er at kjøper skal ha sikkerhet for dekning av de ulike krav som kan tenkes å oppstå i kontraktsforholdet, for eksempel krav som følge av mangler ved boligen eller dagmulktskrav som følge av forsinkelse.
Hvis selger ikke selv sørger for å utbedre eller betale prisavslag/erstatning for manglene eller betale dagmulkt ved forsinkelse, kan kjøper gå rett på garantisten i stedet. Saerlig viktig er garantien dersom selger har gått konkurs.
Garantien skal vaere en såkalt selvskyldnergaranti eller tilsvarende garanti fra en finansinstitusjon (bank/ forsikringsselskap). Hovedregelen er at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen. Dersom selger har tatt forbehold, f.eks. om åpning av byggelån, salg av et bestemt antall boliger eller offentlige tillatelser, er regelen likevel at garantien må foreligge før byggestart.
Garantien skal gjelde i fem år regnet fra overtakelse av boligen.
Kravet til garantibeløp varierer ettersom når kjøpers krav framsettes og hva slags type avtale det er tale om.
For avtaler som gjelder oppføring av bolig på en tomt som kjøper selv eier skal garantien dekke et beløp som minst tilsvarer ti prosent av vederlaget for krav som framsettes i forbindelse med overtakelse, men garantien kan trappes ned til fem prosent for krav som gjøres gjeldende etter overtakelse.
For avtaler som både gjelder kjøp av tomt og oppføring av bolig skal garantien dekke en sum som tilsvarer minst tre prosent av vederlaget for krav som framsettes før overtakelse, men garantien trappes opp til fem prosent for krav som gjøres gjeldende etter overtakelse.
Garantibeløpet skal regnes ut fra det fulle vederlag, det vil si den avtalte kjøpesummen pluss eventuelt vederlag for tilleggsarbeider.
En bankgaranti er relativt dyr og en del selgere har derfor sett seg tjent med å vente med å inngå kjøpekontrakt til boligen har stått ferdig for å unngå krav om garantistillelse.
Enkelte selgere har også vaert kreative i sine kontrakter med tanke på å sikre handelen på et tidlig tidspunkt, men samtidig unngå å stille garanti.
Hvorvidt slike kontrakter vil stå seg er et spørsmål for seg, men lovgiver har nå lagt opp til endringer som innebaerer at kjøper vil ha lik garantibeskyttelse enten boligen selges etter bustadoppføringsloven eller avhendingsloven. Kravet til garanti vil imidlertid bare gjelde ved salg av nyoppført bolig, naermere bestemt salg som skjer innen seks måneder etter at boligen er ferdigstilt, og det er en forutsetning at selger gjør avtalen som ledd i naeringsvirksomhet.
Rent teknisk løses lovendringen på den måten at en ny bestemmelse i avhendingsloven viser til bustadoppføringslovens garantibestemmelser.
Det har gode grunner for seg at kravet til entreprenørgaranti må gjelde for alle nye boliger uavhengig om kjøpet skjer før eller etter boligen er ferdig oppført. Dersom selger vil unngå å stille garanti må han vente i seks måneder med å selge boligen. Under normale omstendigheter vil ikke det vaere saerlig attraktivt for en profesjonell selger.