Bør­sen kri­ti­se­rer sel­ska­pe­ne

Eier du opp mot fire ut­lei­e­lei­lig­he­ter er det in­gen grunn til å put­te dis­se inn i et ak­sje­sel­skap. Gjør du det øker skat­ten på lø­pen­de lei­e­inn­tek­ter og ge­vins­ter dra­ma­tisk.

Finansavisen - JUS - - Innhold - BJØRN HENNING GRANDAL

Det koker i ei­en­doms­mar­ke­det, og da spe­si­elt i Oslo-om­rå­det. Man­ge øns­ker å ta del i opp­gan­gen og man ser for­eld­re som kjø­per lei­lig­he­ter til bar­na, in­ves­to­rer som vur­de­rer det dit­hen at det er bed­re å in­ves­te­re i ei­en­dom enn å ha pen­ge­ne i ban­ken og and­re som vil inn i mar­ke­det før det blir enda dy­re­re. Hva er det vik­tig å ten­ke på når det gjel­der skatt på dis­se ei­en­doms­ob­jek­te­ne?

– Der­som man bare skal in­ves­te­re i en el­ler noen få lei­lig­he­ter, for ek­sem­pel to, tre el­ler fire, så er det lite ak­tu­elt å eie dis­se i et ak­sje­sel­skap der man i 2017 først be­ta­ler 24 pro­sent på lø­pen­de lei­e­inn­tek­ter og ge­vins­ter og der­et­ter blir ut­bytte­be­skat­tet med 29,76 pro­sent når man tar pen­ge­ne ut av sel­ska­pet. Det er in­gen ting å tje­ne på å put­te dis­se lei­lig­he­te­ne inn i et ak­sje­sel­skap, sier ad­vo­kat og part­ner Ståle Wangen i PWC.

Null skatt på ge­vinst

Selv om man al­le­re­de eier et ak­sje­sel­skap for and­re for­mål er det li­ke­vel bed­re å eie lei­lig­he­te­ne pri­vat slik at man bare skat­ter 24 pro­sent av over­skud­det.

– Der­som man eier bo­li­gen pri­vat har man også mu­lig­het til å flyt­te dit og bo der selv i minst ett av de to sis­te åre­ne før bo­li­gen sel­ges. Da vil sal­get va­ere skatte­fritt som føl­ge av de guns­ti­ge skatte­reg­le­ne for salg av egen bo­lig.

Kjøp­te man for ek­sem­pel bo­li­gen for fem mil­lio­ner kro­ner i 2015 og se­ne­re sel­ger den for syv mil­lio­ner kro­ner i 2018 vil ge­vins­ten va­ere på to mil­lio­ner og der­med gi en skatt på 460.000 kro­ner, hvis man tar ut­gangs­punkt i en for­ven­tet skatte­sats til nes­te år på 23 pro­sent. Der­som man har bodd der ett av de sis­te to åre­ne blir det null skatt.

Ka­pi­tal­in­ves­ter­ting el­ler virk­som­het?

Det går vi­de­re et vik­tig skil­le mel­lom in­ves­te­rin­ger i lei­lig­he­ter som ka­pi­tal­in­ves­te­ring der ut­lei­e­inn­tek­te­ne og ge­vins­te­ne skatt­leg­ges med 24 pro­sent og på den an­nen side ut­leie av lei­lig­he­ter som virk­som­het, der over­skud­det skatt­leg­ges med cir­ka 50 pro­sent.

– Myn­dig­he­te­ne har lagt til grunn at ut­leie av fem el­ler fle­re bo­en­he­ter som en tom­mel­fin­ger­re­gel skal reg­nes som virk­som­het, mens ut­leie av fire el­ler faer­re bo­en­he­ter til bo­lig- el­ler fri­tids­for­mål gir den mer guns­ti­ge ka­pi­tal­inn­tekts­be­skat­nin­gen. Man må der­for ten­ke seg godt om før man kjø­per den fem­te lei­lig­he­ten for ut­leie, sier Wangen.

Man bør i så fall iføl­ge Pwc-ad­vo­ka­ten vur­de­re om den fem­te lei­lig­he­ten skal leg­ges inn i et eget ak­sje­sel­skap el­ler kjø­pes av ek­te­fel­le/sam­bo­er, slik at man unn­går virk­som­hets­be­skat­ning av de fire førs­te lei­lig­he­te­ne.

– Helt trygg kan man rik­tig­nok ikke va­ere på den­ne grense­drag­nin­gen. Man skal også se hen til bo­li­ge­nes stør­rel­se og ak­ti­vi­te­tens om­fang og va­rig­het. Skatte­di­rek­to­ra­tet har ny­lig gitt en ut­ta­lel­se for ut­leie for­mid­let gjen­nom nett­ba­sert mar­keds­plass der de sier at ut­leie av faer­re enn fem bo­en­he­ter også kan gi virk­som­hets­be­skat­ning der det kre­ves mye ak­ti­vi­tet fra ut­lei­er.

Den­ne ut­ta­lel­sen ret­ter seg sa­er­lig mot de nye nett­ba­ser­te ut­lei­e­for­me­ne, slik som Airbnb med kort­tids­ut­leie til et stort an­tall be­sø­ken­de som kre­ver mye ak­ti­vi­tet fra ut­lei­er, og me­nin­gen med ut­ta­lel­sen er ikke å end­re be­skat­nin­gen av mer tra­di­sjo­nel­le lei­e­for­hold.

– Spar på kvit­te­rin­ger

Når det gjel­der ut­leie av bo­lig så er det iføl­ge Ståle Wangen man­ge som slur­ver med å ta

Det er in­gen­ting å tje­ne på å put­te lei­lig­he­te­ne inn i ak­sje­sel­skap STÅLE WANGEN

vare på kvit­te­rin­ger for ut­legg, slik at man får med seg alle skatte­fra­dra­ge­ne.

– Det hø­res en­kelt ut, men vi opp­le­ver ofte at det er mye som mang­ler når det er tid for inn­le­ve­ring av selv­an­gi­vel­sen. Det­te kan va­ere fel­les­ut­gif­ter, be­ta­ling for for­sik­rin­ger, strøm, ka­bel-tv, in­ter­nett, mar­keds­fø­rings­kost­na­der, vask, ut­gif­ter til re­pa­ra­sjo­ner og an­net ved­li­ke­hold.

Be­skje­den ef­fekt

Tid­li­ge­re var det sva­ert for­del­ak­tig å in­ves­te­re i ei­en­dom for å slan­ke for­mues­skat­ten som føl­ge av de lave for­mues­ver­di­ene på fast ei­en­dom. Den mu­lig­he­ten har man ikke i sam­me grad len­ger. For­de­len er blitt re­du­sert i takt med øk­nin­gen i for­mues­ver­di­ene for ei­en­dom og for 2017 skal nå se­kun­daer­bo­lig verd­set­tes til 90 pro­sent av an­tatt mar­keds­ver­di.

– I til­legg får man nå fra­drag for kun 90 pro­sent av gjel­den som er knyt­tet til fi­nan­sie­rin­gen. Det har der­for blitt mind­re in­ter­es­sant å slan­ke for­mues­skat­ten ved å in­ves­te­re i fast ei­en­dom, selv om det i en­kel­te til­fel­ler fort­satt kan gi litt ef­fekt, sier Wangen.

KOKER I EINDOMSMARKEDET : Eien­doms­pri­se­ne fort­set­ter å suse opp­over i i Oslo.

FOTO: IVÁN KVERME

TENK DEG OM:– Man må ten­ke seg godt om før man kjø­per den fem­te lei­lig­he­ten for ut­leie, sier Ståle Wangen.

Newspapers in Norwegian

Newspapers from Norway

© PressReader. All rights reserved.