Kto rządzi we wspólnocie?

Gazeta Wyborcza - Dom (Nieruchomosci) - - Dom -

Czynności zwykłego zarządu

Jak łatwo się domyślić, w takim dużym wielorodzinnym gospodarstwie, jakie wpewnym sensie tworzy wspólnota mieszkaniowa, jest bardzo wiele spraw, którymi się trzeba zająć. Ktoś musi na co dzień dbać, aby było czysto, aby wszystkie instalacje doprowadzone do poszczególnych lokali były sprawne (zlecanie kontroli), a awarie szybko usuwane; ktoś musi pilnować wpłat właścicieli i realizować zobowiązania finansowe wspólnoty wobec dostarczycieli mediów oraz na bieżąco prowadzić księgowość. Poza tym trzeba kogoś do przygotowania planów gospodarczych, sprawozdań, uchwał, negocjowania i podpisywania umów i reprezen towa nia wspól no ty na ze - wnątrz. To są przykłady zadań, które ustawa klasyfikuje jako czynności zwykłego zarządu. Wspólne dla nich jest to, że związane z nimi decyzje muszą być najczęściej podejmowane szybko – wyobraźmy sobie, jak by to mogło wyglądać, gdyby na przykład akceptacja faktury dla firmy wodociągowej wymagała zgody kilkudziesięciu właścicieli!

Dlatego czynności zwykłego zarządu wdużych wspólnotach (zgodnie z art. 20 UWL) wykonuje samodzielnie wybrany przez właścicieli zarząd. Natomiast wmałych wspólnotach na podstawie zapisów kodeksu cywilnego decyzje dotyczące czynności zwykłego zarządu podejmowane są za zgodą większości współwłaścicieli. Ważne! Większość wmałej wspólnocie jest obliczana tylko na podstawie wielkości udziałów poszczególnych właścicieli wnieruchomości, a nie na zasadzie jeden właściciel – jeden głos.

Czynności przekraczające

zwykły zarząd

Pomimo wskazania przez ustawę wielu zadań, o których członkowie wspólnoty bezpośrednio nie decydują, właściciele nie mogą czuć się wykluczeni z zarządzania nieruchomością. Decyzje największej wagi zostały bowiem przekazane właśnie w ich rę ce. Ustawo dawca okre ślił je ja ko czynności przekraczające zwykły zarząd. Należą do nich między innymi: 11 ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, 11 przyjęcie rocznego planu gospodarczego, 11 ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (utrzymania części wspólnych), 11 zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, 11 udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, 11 dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Dzięki tym zapisom to wszyscy właściciele mają prawo decydować o wysokości wydatków ponoszonych z tytułu współwłasności. Najistotniejsze jest tu ustalenie comiesięcznych zaliczek na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy. Co roku właściciele przyjmują plan, który określa, na jakie cele związane z eksploatacją budynku mają być przeznaczone wpłacane przez nich pieniądze. Również do właścicieli należy ustalenie, co chcą remontować i ile są gotowi na to wydać.

Zgodę na wykonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd wmałych wspólnotach muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele (100 proc.). Jeżeli nie udaje im się dojść do porozumienia wjakiejś rzeczywiście ważnej dla wspólnoty sprawie, nie ma innego sposobu, jak zwrócić się o pomoc do sądu. Taki wniosek można złożyć pod warunkiem, że podpiszą się pod nim właściciele, którzy mają co najmniej 50 proc. udziałów w nieruchomości.

Z kolei wdużych wspólnotach podejmowanie decyzji z zakresu czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga podjęcia uchwały, pod którą w rubryce „ jestem za” opowie się więcej niż 50 proc. właścicieli (licząc udziałami). Od zasady głosowania zgodnie z wielkością udziałów istnieje wyjątek. Służy on temu, by właściciel, który ma znacząco większy udział niż inni, nie mógł wyko rzysty wać swojej przewagi. Właściciele, którzy mają co najmniej 1/5 udziałów wnieruchomości, mogą zdecydować, by jedne mu wła ści cie lowi przysługiwał jeden głos (art. 23 ust. 2a UWL) i w tym trybie podjąć uchwałę.

Ważne! Każdy właściciel ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli uważa, że jest niezgodna z przepisami lub narusza jego interesy. Musi jednak pamiętać, że zanim zapadnie orzeczenie, ma obowiązek się do niej stosować, chyba że sąd wstrzyma wykonanie uchwały do zakończenia sprawy. Na to, by zakwestionować w sądzie uchwa łę, wła ści ciel ma sześć tygodni. Ten czas liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia, wktórym właściciel został o niej powiadomiony.

Wybór zarządu

Duże wspólnoty mieszkaniowe muszą drogą uchwały wybrać do zarządu osoby fizyczne ( jedną lub kilka), które będą odpowiedzialne za wykonywanie czynności zwykłego zarządu. Warto dokonać rozsądnego wyboru, bo – jak już wiemy – od ich decyzji wiele zależy. Kandydaci do pełnienia funkcji w zarządzie wcale nie muszą być współwłaścicielami nieruchomości, mogą nawet mieszkać gdzie indziej. Lepiej jednak, gdy są to mieszkańcy budynku, bo wtedy rzeczywiście na co dzień widzą, co się dzieje, i mają szansę szybciej reagować. Na pewno warto poszukać osób, które są energicz ne ( by wa, że jest bardzo du żo spraw do załatwienia) i mają trochę wiedzy technicznej (trudno bez niej czasem ocenić poprawność wykonania zleconych robót). Przede wszystkim powinny to być osoby, które mają zacięcie do pracy społecznej. Bo choć wspólnota może podjąć uchwałę o wynagrodzeniu dla zarządu, to raczej nie oferuje się kwot, które mogłyby stanowić dla kogoś źródło utrzymania. Właściciele nie są skorzy do płacenia za pracę zarządowi, bo i tak zwykle ponoszą jeszcze koszty zatrudnienia firmy zarządzającej (administrującej).

Czy lepiej wybrać do zarządu jedną osobę, czy powiedzmy cztery-pięć? Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Dobrze jednak wiedzieć, że licznemu zarządowi trudniej na przykład uzgodnić termin spotkania, a to grozi opóźnieniami wpodejmowaniu decyzji. Z kolei jedna osoba w zarządzie może nie dać rady dopilnować wszystkich spraw (oczywiście to zależy od wielkości wspólnoty) oraz wwyniku braku kontroli na co dzień jest wystawio na na po ku sę, by dzia łać w swoim interesie, a nie właścicieli.

Funkcję zarządu wspólnoty może zgodnie z przepisami pełnić również licencjonowany zarządca. Jeżeli powierzono ten obowiązek tej samej osobie, która prowadzi firmę administrującą budynkiem, to zdecydowanie jest to niedobre rozwiązanie dla wspólno- ty. Po prostu taki zarząd jednocześnie zleca sobie zadania, wyko nu je i sam je od bie ra. Kontroli ze strony wspólnoty praktycznie nie ma żadnej. Niestety, tak się dzieje, bo zwykle ten wariant zarządzania stosowany jest właśnie tam, gdzie właściciele nie mają czasu interesować się sprawami wspólnoty.

Odwołanie zarządu

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest wybierany do sprawowania funkcji na czas nieokreślony – nie ma kadencji. Nie jesteśmy jednak skazani na konsekwencje złego wyboru, choć trzeba podkreślić, że przez drobne braki wustawie zmiana zarządu może czasem okazać się trudna.

Na obowiąz kowym ze bra niu rocznym, które musi być zwołane w pierwszym kwartale roku (do końca marca musimy otrzymać powiadomienie o planowanym zebraniu) należy dokonać oceny pracy za rzą du, gło su jąc nad uchwa łą wsprawie udzielenia zarządowi absolutorium. Niestety, ustawodawca nie określił jednoznacznie, jakie są konsekwencje, gdy zarząd nie uzyska tą drogą akceptacji wspólnoty. Tam, gdzie mamy do czynienia z ludźmi, którzy rzeczywiście chcą pracować dla dobra wspólnoty, brak absolutorium automatycznie oznacza rezygnację ich z tej funkcji. Dość często jednak się zdarza, że oceniony negatywnie zarząd wcale nie ustępuje. Wtakiej sytuacji każdy członek wspólnoty może od razu na tym ze bra niu za żą dać gło sowa nia nad uchwałą o odwołaniu zarządu. Zarząd nie ma prawa tego uniemożliwić, ponieważ art. 20 ust. 2 UWL brzmi: „Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli zawieszeni wczynnościach lub odwołani”. Ale tutaj pojawia się, niestety, kolejna pułapka dla właścicieli niezadowolonych z pracy zarządu. Polega ona na tym, że zgodnie z ustawą prawo do zbierania podpisów pod uchwałami przysługuje tylko zarządowi. Dochodzi wten sposób do paradoksalnej sytuacji. Zakładając, że wdużej wspólnocie na zebraniach pojawia się nieliczna reprezentacja właścicieli, większość głosów musi być zbierana drogą obiegową. Wten sposób zarząd, który nie chce być odwołany, ma możliwość manipulacji. Może na przykład udać się po podpis tylko do swoich sympatyków, a do przeciwników nie zastukać wcale. Bo ustawa nic nie mówi o tym, jaka grupa właścicieli musi wziąć udział w głosowaniu. Potem członkowie wspólnoty mogą na przykład otrzymać takie oto powiadomienie: „Pomimo usilnych starań nie udało się zebrać wystarczającej liczby głosów do podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu. Wyniki: za odwołaniem było 43 proc., przeciw 27 proc. W sumie oddało głos 70 proc. właścicieli, licząc udziałami”. Na pierwszy rzut oka wszystko się zgadza. Ale zastanówmy się, czy wśród tych 30 proc. właścicieli, którzy nie oddali gło-

Newspapers in Polish

Newspapers from Poland

© PressReader. All rights reserved.