Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie i tanio

Jak co roku osoby uzyskujące dochody z najmu domu czy mieszkania muszą wybrać formę opodatkowania. Na decyzję są jeszcze dwa tygodnie. Tymczasem wciąż ważą się losy ustawy, dzięki której wynajem mieszkań miałby być dla ich właścicieli nie tylko tańszy, al

Gazeta Wyborcza - Dom (Nieruchomosci) - - Dom - MAREK WIELGO PIOTR SKWIROWSKI

Chodzi onowelizację ustawy oochronie praw lokatorów. Jeden z zawartych w niej przepisów, który obniża podatek od przychodów z najmu nie tylko mieszkań i domów, ale także m.in. lokali użytkowych i garaży, miał wejść w życie 1 stycznia 2010 r. Ale mimo że ustawa trafiła na biurko prezydenta 18 grudnia, ten wciąż się waha, czy ją podpisać (do zamknięcia tego numeru „Gazety Dom” sprawa nie była rozstrzygnięta). Jednak prezydent ma na to czas do 8 stycznia, więc najpóźniej w przyszłym tygodniu wszystko powinno być już jasne.

Do tego czasu warto wstrzymać się z decyzją co do formy opodatkowania przychodów z najmu. Jeśli Lech Kaczyński złoży swój podpis pod ustawą, podatek zryczałtowany wyniósłby w tym roku 8,5 proc. bez względu na wysokość przychodów. Dodajmy, że obecnie taką stawką objęte są przychody do równowartości 4 tys. euro (w 2009 r. – 13 510 zł). Powyżej tego progu podatek wzrasta do 20 proc.

Ile wynajmujący zyskaliby na tej zmianie przepisów? Ministerstwo Infrastruktury policzyło, że w przypadku mieszkania, za które najemca płaci co miesiąc 2 tys. zł czynszu, dotychczasowy podatek wynosił 3246 zł. Dzięki zmianie przepisów byłby on o blisko 1,2 tys. zł niższy. Czyli właścicielowi zostałoby w kieszeni ok. 100 zł miesięcznie.

Uwaga! Ta forma opodatkowania byłaby bardziej opłacalna od opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych. Przypomnimy je jednak, gdyż może się też zdarzyć, że dla niektórych wynajmujących będą one wciąż korzystniejsze.

Podatek według skali

Zasady ogólne to nic innego jak opodatkowanie według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych. Od 2009 r. mamy w skali tylko dwie stawki – 18 i 32 proc. Ta forma opodatkowania ma jeden niezaprzeczalny plus – od przychodów z najmu można odliczyć koszty ich uzyskania. Wiele osób wynajmujących swoje domy i mieszkania lekceważy koszty, tymczasem odpisanie kosztów od przychodów sprawia, że dochód, a tym samym podatek, jest niższy. Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD – to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.

Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się. Na tej zasadzie można też amortyzować wynajęte domy czy mieszkania.

Koszty mają też pewien minus – trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.

Osoba, która zdecyduje się na opłacanie od dochodów z najmu podat- ku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłaca fiskusowi zaliczkę na podatek. Za dany miesiąc płaci ją do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykazuje wnim roczne przychody z najmu i koszty z nim związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wylicza dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok – wtedy podatnik ma nadpłatę, którą fiskus mu zwróci.

Jeśli obok dochodów z najmu podatnik miał w ciągu roku inne dochody, np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykazuje je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza płaci wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej.

Ryczałt zyska klientów

To, co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczał- tu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak także obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy.

Ryczałt za dany miesiąc tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca ( ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego. Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem wszakże, iż wynikają one z pisemnych umów najmu.

Uwaga! Zniesienie progu przychodów, powyżej którego stawka podatku wzrasta z 8,5 do 20 proc., spowo- duje, że ta forma opodatkowania znacznie zyska na atrakcyjności.

Z wyborem do urzędu

Jeśli podatnik uzna, że bardziej opłaca mu się ryczałt, o swoim wyborze zawiadamia pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia. Jeśli zawiadomienia nie będzie, fiskus z automatu uzna, że podatnik będzie się rozliczał w oparciu o skalę podatkową, czyli na zasadach ogólnych.

Także w sytuacji, gdy podatnik wynajmował dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a wtym roku nie zamierza zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z f iskusem, nie musi składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły. Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie można np. wczerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie.

20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płaciło tylko jedno z nich, np. mąż. Wprzeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.

Wynajem bezpieczniejszy

Zarejestrowanie umowy najmu wurzędzie skarbowym może się opłacić także i z innego powodu – właścicielowi łatwiej się będzie pozbyć lokatora, który przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy. Stosowne przepisy o tzw. najmie okazjonalnym zawiera wspomniana już nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów.

Uwaga! Nowe przepisy objęłyby wyłącznie prywatnych właścicieli (osoby fizyczne), którzy nie wynajmują mieszkań w ramach działalności gospodarczej.

Ustawa przewiduje, że najemca będzie musiał złożyć oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela. Takie oświadczenie musiałoby być poświadczone przez notariusza. Ponadto lokator musiałby wskazać miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu – wyrazić na to zgodę ( jego podpis musiałby być poświadczony przez notariusza).

A gdyby lokator nie chciał się wyprowadzić? Właścicielowi wystarczyłaby sądowa pieczęć nadająca żądaniu klauzulę wykonalności. Wówczas do akcji wkraczałby komornik.

Uwaga! Mógłby on wyeksmitować lokatora nawet na bruk (choć teoretycznie powinno to być miejsce wskazane wumowie najmu). Lokatora nie będzie bowiem chronił słynny art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego, który nakazuje komornikowi wstrzymanie eksmisji „do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomiesz- czenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”.

Jakie przepisy się nie zmienią

Właścicieli będzie dotyczyć wdalszym ciągu kilka innych przepisów z ustawy o ochronie lokatorów, m.in. regulujący kwestię usuwania awarii (pod nieobecność lokatora właścicielowi nie wolno wejść do mieszkania bez policjanta lub strażnika miejskiego) oraz wypowiedzenia umowy (w okresie obowiązywania umowy właściciel może ją rozwiązać tylko w określonych przypadkach, np. gdyby lokator zdewastował lokal lub zalegał z czynszem).

Uwaga! Właściciel może zażądać od lokatora kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotnego czynszu. Zarówno jego stawkę, jak i zasady podwyżek właściciel i najemcy ustalają sami w umowie. Nie dotyczą ich żadne ograniczenia, o których mówi obecna ustawa o ochronie praw lokatorów, np. konieczność uzasadniania podwyżki (chyba że taki wymóg znajdzie się w umowie najmu).

Zminimalizuj ryzyko

Jednak nawet jeśli takie rozwiązania zaczną obowiązywać (a mają one dotyczyć tylko zawartych od tego czasu umów), nie zniknie ryzyko strat, którym jest obarczony wynajem. Dlatego spróbuj to ryzyko zminimalizować.

Metrohouse jest prawdopodobnie pierwszą agencją, która wramach akcji „Bezpieczny wynajem” pomaga sprawdzić dokumenty potencjalnego najemcy wsystemie „Dokumenty zastrzeżone”, który prowadzi Związek Banków Polskich (ZBP). To system zastrzegania skradzionych i zagubionych dokumentów, który chroni przed wyłudzeniami z użyciem cudzej tożsamości. Wcentralnej bazie danych systemu „Dokumenty zastrzeżone” znajduje się informacja o ponad 800 tys. zastrzeżonych dokumentów (m.in. dowody osobiste, paszporty i prawa jazdy).

Uwaga! Metrohouse ma dostęp do tych danych na podstawie umowy z ZBP. Ale niewykluczone, że podobne umowy mają lub wkrótce będą miały także inne biura pośrednictwa. Zapytaj w nich o to.

Poproś potencjalnego lokatora, by przedstawił swoją historię kredytową. Każdy może pobrać taki raport w biurze obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Oczywiście wyłącznie dla siebie, bo BIK nie wyda tego dokumentu osobie, której on nie dotyczy.

Metrohouse proponuje również w ramach swojej usługi prześwietlenie potencjalnego najemcy w InfoMonitorze Biura Informacji Gospodarczej (BIG), które prowadzi Centralną Ewidencję Dłużników. BIG gromadzi w niej dane o przeterminowanych zobowiązaniach konsumentów i przedsiębiorców. Z tej możliwości powinni skorzystać zwłaszcza ci właściciele mieszkań, którzy chcą je wynająć firmie, a niewiele wiedzą na jej temat.

Newspapers in Polish

Newspapers from Poland

© PressReader. All rights reserved.