НЕДОСТРОЙ УХО­ДИТ В ПРОШЛОЕ

Argumenty I Facty - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ -

гла­ва Ми­ни­стер­ства стро­и­тель­ства и ЖКХ РФ Вла­ди­мир ЯКУШЕВ.

Во-пер­вых, но­вый за­кон се­рьёз­но уже­сто­чил тре­бо­ва­ния к за­строй­щи­кам. Те­перь воз­во­дить но­вострой­ки смо­гут толь­ко те стро­и­тель­ные ком­па­нии, ко­то­рые ра­бо­та­ют на рын­ке свы­ше 3 лет и уже вве­ли в экс­плу­а­та­цию от 10 тыс. кв. м жи­лья.

Бо­лее то­го, за­кон обя­зы­ва­ет за­строй­щи­ков рас­кры­вать ин­фор­ма­цию о вла­дель­цах и учре­ди­те­лях, а так­же вво­дит от­вет­ствен­ность бе­не­фи­ци­а­ров за убыт­ки, при­чи­нён­ные доль­щи­кам.

Во-вто­рых, уточ­ня­ет­ся прин­цип «один за­строй­щик один про­ект». Что он озна­ча­ет?

За­строй­щик мо­жет при­вле­кать день­ги для воз­ве­де­ния до­мов по несколь­ким раз­ре­ше­ни­ям на стро­и­тель­ство, но толь­ко в рам­ках од­но­го про­ек­та пла­ни­ров­ки тер­ри­то­рии, гра­до­стро­и­тель­но­го пла­на зе­мель­но­го участ­ка, до­го­во­ра раз­ви­тия за­стро­ен­ной тер­ри­то­рии или до­го­во­ра её ком­плекс­но­го осво­е­ния. Прав­да, за­вер­шить стро­и­тель­ство по до­го­во­рам, за­клю­чён­ным до 1 ян­ва­ря 2018 г., ком­па­нии мо­гут на преж­них усло­ви­ях.

Осо­бое вни­ма­ние при про­ра­бот­ке за­ко­но­про­ек­та уде­ле­но фи­нан­со­вой сто­роне вопроса. Мин­стро­ем сов­мест­но с Бан­ком Рос­сии раз­ра­бо­та­ны нор­мы, поз­во­ля­ю­щие кре­дит­ным ор­га­ни­за­ци­ям обес­пе­чить пол­но­цен­ное бан­ков­ское со­про­вож­де­ние.

Это по­мо­жет уй­ти от ос­нов­но­го пер­во­ис­точ­ни­ка проблемы недо­стро­ев - «кот­ло­во­го» ме­то­да фи­нан­си­ро­ва­ния. Так на­зы­ва­ют схе­му, ко­гда сред­ства, со­бран­ные на один дом, на­прав­ля­ют­ся на за­вер­ше­ние стро­и­тель­ства преды­ду­ще­го. По су­ти, это неце­ле­вое ис­поль­зо­ва­ние средств граж­дан. И но­вый по­ря­док за­щи­ща­ет от него. Бан­ки смо­гут в слу­чае та­ких по­пы­ток оста­нав­ли­вать пла­те­жи за­строй­щи­ков.

Есть ещё один за­щит­ный ме­ха­низм: при­оста­нов­ка ре­ги­стра­ции но­вых до­го­во­ров и про­ек­тов, ес­ли за­строй­щик на­ру­шил обя­за­тель­ства пе­ред доль­щи­ка­ми.

По су­ти, ме­ня­ет­ся вся мо­дель фи­нан­си­ро­ва­ния: вме­сто пря­мо­го при­вле­че­ния средств граж­дан - про­ект­ное ин­ве­сти­ро­ва­ние.

Это зна­чит, что день­ги по­ку­па­те­лей бу­дут хра­нить­ся на спе­ци­аль­ных бан­ков­ских сче­тах эс­кроу вплоть до сда­чи до­ма в экс­плу­а­та­цию. Ну а ес­ли строй­ка за­мрёт или с за­строй­щи­ком что-то слу­чит­ся, че­ло­век смо­жет за­брать свои день­ги на­зад, из­бе­жав та­ким об­ра­зом уча­сти об­ма­ну­то­го доль­щи­ка. Та­кая мно­го­сту­пен­ча­тая за­щи­та де­ла­ет но­вострой­ки неин­те­рес­ны­ми про­ек­та­ми для мо­шен­ни­ков. С дру­гой сто­ро­ны, воз­ни­ка­ет во­прос: на ка­кие сред­ства бу­дут стро­ить до­ма доб­ро­со­вест­ные ком­па­нии? На него то­же есть от­вет: банк от­кро­ет им кре­дит­ную ли­нию, при­чём став­ка для де­ве­ло­пе­ра бу­дет ни­же той, что пред­ла­га­ет­ся се­го­дня. Но ра­бо­тать за­строй­щик дол­жен не с ка­ким по­па­ло бан­ком, а толь­ко с про­ве­рен­ным. По­ста­нов­ле­ние о тре­бо­ва­ни­ях к кре­дит­ным ор­га­ни­за­ци­ям для от­кры­тия в них сче­тов эс­кроу недав­но под­пи­са­но пре­мьер-ми­ни­стром Дмит­ри­ем Мед­ве­де­вым. Так, бан­ку необ­хо­ди­мо иметь уни­вер­саль­ную ли­цен­зию и участ­во­вать в си­сте­ме обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния вкла­дов фи­зи­че­ских лиц. Но­во­му по­ряд­ку со­от­вет­ству­ют 54 бан­ка в стране.

На пер­вом эта­пе ре­ше­ние за­строй­щи­ка о пе­ре­хо­де на ра­бо­ту по сче­там эс­кроу бу­дет доб­ро­воль­ным. Но уже че­рез год это ста­нет обя­за­тель­ным.

Во вре­мя пе­ре­ход­но­го пе­ри­о­да (с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г.) мож­но ис­поль­зо­вать как ста­рый ме­ха­низм при­вле­че­ния средств граж­дан (до­ле­вое стро­и­тель­ство), так и но­вый - сче­та эс­кроу. Но с 1 июля бу­ду­ще­го го­да - толь­ко но­вый. А к кон­цу 2020 г. до­ля ДДУ, за­клю­чён­ных по сче­там эс­кроу, как пред­по­ла­га­ет­ся, со­ста­вит 95%.

Ко­неч­но, с но­вы­ми пра­ви­ла­ми не все ком­па­нии-за­строй­щи­ки оста­нут­ся на рын­ке. Но это да­же хо­ро­шо: эда­кое эво­лю­ци­он­ное «очи­ще­ние» - уй­дут фи­нан­со­во неустой­чи­вые, кто ра­бо­тал на гра­ни фо­ла. А для доб­ро­со­вест­ных, от­кры­тых за­строй­щи­ков ни­че­го кар­ди­наль­но не из­ме­нит­ся. Но­вые тре­бо­ва­ния по­вы­сят про­зрач­ность рас­хо­дов, что уси­лит го­тов­ность лю­дей за­клю­чать до­го­во­ры на бо­лее ран­них ста­ди­ях.

Ещё один нема­ло­важ­ный факт - все­воз­мож­ные ООО с устав­ным ка­пи­та­лом в 10 тыс. руб. не смо­гут вы­сту­пать в ро­ли де­ве­ло­пе­ров. Те­перь за­строй­щик бу­дет на­чи­нать стро­и­тель­ство жи­ло­го до­ма или ком­плек­са, толь­ко ес­ли име­ет на сче­тах не мень­ше 10% сто­и­мо­сти про­ек­та. При этом за­ём­ные сред­ства не в счёт. И во­об­ще рас­хо­до­ва­ние средств дольщиков взя­то под жёст­кий кон­троль. Стро­и­те­ли, к при­ме­ру, не мо­гут вы­да­вать аван­сы под­ряд­чи­кам боль­ше 30% от сме­ты про­ек­та.

Скеп­ти­ки опа­са­ют­ся, что но­вые пра­ви­ла при­ве­дут к по­до­ро­жа­нию квар­тир в но­вострой­ках. Хо­тя да­же они по­ла­га­ют, что ес­ли это и про­изой­дёт, то не бо­лее чем на 6%. К то­му же, по­ка идёт пе­ре­ход­ный пе­ри­од, скач­ка цен яв­но не бу­дет.

Но пе­ред мно­ги­ми из нас вста­ёт во­прос: ко­гда луч­ше по­ку­пать квар­ти­ру - сей­час, в пе­ре­ход­ный пе­ри­од, или по­том?

Экс­пер­ты со­ве­ту­ют ори­ен­ти­ро­вать­ся не на про­ти­во­ре­чи­вые прогнозы, а на кон­крет­ные усло­вия: ха­рак­те­ри­сти­ки жи­ло­го ком­плек­са, ста­дию го­тов­но­сти до­ма, ре­пу­та­цию за­строй­щи­ка, про­цент­ную став­ку по ипо­те­ке и т. д.

А глав­ное - по­ни­мать: но­вый ме­ха­низм про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния и спец­с­че­тов поз­во­лит ми­ни­ми­зи­ро­вать рис­ки и га­ран­ти­ро­вать со­хран­ность вло­жен­ных де­нег. Он сво­дит воз­мож­ность неце­ле­во­го рас­хо­до­ва­ния за­строй­щи­ком на­ших средств прак­ти­че­ски к ну­лю. Недострой и об­ма­ну­тые доль­щи­ки долж­ны остать­ся в про­шлом.

КСТА­ТИ СПРАВКА

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.