Дол­гий путь на­верх

От­кро­вен­но уны­лая двух­лет­ка на рын­ке жи­лья по­сте­пен­но сме­ня­ет­ся пе­ри­о­дом уме­рен­но­го оп­ти­миз­ма. Ожив­ле­ние на нем мо­гут обес­пе­чить дей­ствия вла­стей в пред­две­рии вы­бо­ров, ре­корд­но де­ше­вая ипо­те­ка и адек­ват­ность вла­дель­цев вто­рич­ки

Ekspert Ural - - СТРОИТЕЛЬСТВО -

Вна­ча­ле ап­ре­ля на ме­диа­фо­ру­ме ОНФ Вла­ди­мир Путин, отве­чая на во­прос ка­ли­нин­град­ско­го бло­ге­ра о за­щи­те прав доль­щи­ков, за­ме­тил: «Луч­ше [стро­ить] мень­ше, да луч­ше». Вро­де бы за­ез­жен­ная фра­за. Од­на­ко, на наш взгляд, в ней за­ло­жен до­воль­но мощ­ный по­сыл. С на­ча­ла 2000-х ры­нок недви­жи­мо­сти на фе­де­раль­ном и ре­ги­о­наль­ном уров­нях оце­ни­вал­ся ис­клю­чи­тель­но (или пре­иму­ще­ствен­но) по ко­ли­че­ствен­ным ха­рак­те­ри­сти­кам: вво­ду, обес­пе­чен­но­сти жи­льем, его сред­ней до­ступ­но­сти, до­ле вет­хо­го и ава­рий­но­го фон­да. Те­перь вож­жи от­пу­ще­ны: нет боль­ше смыс­ла в по­гоне за пре­сло­ву­тым квад­рат­ным мет­ром на че­ло­ве­ка в год. За­да­ча — на­ра­щи­вать ка­че­ство и про­из­во­дить про­дукт, мак­си­маль­но удо­вле­тво­ря­ю­щий по­треб­но­сти той или иной ауди­то­рии.

Наи­бо­лее раз­ви­тые рын­ки еще па­ру лет на­зад на­ча­ли ак­тив­но от­ка­зы­вать­ся от ко­ли­че­ствен­но­го под­хо­да. Один из яр­ких при­ме­ров — Ека­те­рин­бург, где за­строй­щи­ки не уста­ют го­во­рить: ма­ги­че­ская циф­ра в мил­ли­он квад­ра­тов не долж­на ста­но­вить­ся са­мо­це­лью.

Мы по­ла­га­ем, что ви­де­ние, ха­рак­тер­ное для про­дви­ну­тых го­ро­дов, ра­но или позд­но рас­про­стра­нит­ся и на другие тер­ри­то­рии. И что­бы об­ри­со­вать его мак­си­маль­но вы­пук­ло, жур­нал «Экс­пер­тУрал» собрал за круг­лым сто­лом ека­те­рин­бург­ских де­ве­ло­пе­ров, бан­ки­ров и ри­эл­то­ров.

Не лют ты мне

— Можно кон­ста­ти­ро­вать, что ры­нок недви­жи­мо­сти Ека­те­рин­бур­га со­вер­шен­но точ­но пе­ре­стал быть од­но­род­ным, — ком­мен­ти­ру­ет ди­рек­тор по про­да­жам и мар­ке­тин­гу ком­па­нии «Пер­востро­и­тель» Алек­сандр Ско­рин. — Се­го­дня бес­смыс­лен­но опе­ри­ро­вать по­ня­ти­я­ми вро­де «сред­няя це­на мет­ра» или го­во­рить об об­щих трен­дах. Ры­нок сег­мен­ти­ро­вал­ся, в каж­дом сек­то­ре си­ту­а­ция уни­каль­на. В клас­се су­пер­эко­ном, на мой взгляд, про­ис­хо­дит пе­ре­оцен­ка цен­но­стей. Все боль­ше лю­дей стал­ки­ва­ют­ся с обо­рот­ной сто­ро­ной низ­кой сто­и­мо­сти жи­лья. Ста­но­вит­ся по­нят­но, что дом в несколь­ко со­тен од­но­ком­нат­ных квар­тир с ущерб­ным дво­ро­вым про­стран­ством — не са­мое ком­форт­ное ме­сто оби­та­ния. Этот сег­мент се­го­дня на­хо­дит­ся под боль­шим дав­ле­ни­ем, в неда­ле­кой пер­спек­ти­ве объ­ек­ты «лю­то­го» эко­но­ма ждут се­рьез­ные про­бле­мы с ре­а­ли­за­ци­ей. Ес­ли го­во­рить о част­но­стях, то в по­след­нее вре­мя мы на­блю­да­ем по­вы­шен­ный спрос на ев­ро­фор­ма­ты (боль­шая кух­ня-го­сти­ная плюс од­на или бо­лее спа­лен). Мы по­пы­та­лись вы­яс­нить, с чем это свя­за­но. Ока­за­лось, что ни один по­ку­па­тель изна­чаль­но не хо­чет, на­при­мер, брать од­но­ком­нат­ную квар­ти­ру. Го­ро­жане по­ни­ма­ют, что дей­стви­тель­но ком­форт­но­го про­жи­ва­ния она не обес­пе­чи­ва­ет. В то же вре­мя средств на пол­но­цен­ную двуш­ку у мно­гих не хва­та­ет. В ито­ге сту­дия с про­стор­ной го­сти­ной и от­дель­ной спаль­ней ста­но­вит­ся неким ком­про­мис­сом меж­ду по­треб­но­стя­ми и воз­мож­но­стя­ми.

Нам бы очень хо­те­лось со­гла­сить­ся с Алек­сан­дром Ско­ри­ным: уже не раз мы пи­са­ли, что ма­ло­га­ба­рит­ные квар­ти­ры и про­ек­ты с «по­ни­жен­ной со­ци­аль­ной от­вет­ствен­но­стью» раз­ру­ши­тель­но вли­я­ют на сре­ду (см. «Ни­че­го пло­хо­го не про­ис­хо­дит, а жить на­до», «Э-У» № 10 от 06.03.2017). Од­на­ко, ка­жет­ся, экс­перт несколь­ко опе­ре­жа­ет со­бы­тия. Су­пер­эко­ном в Ека­те­рин­бур­ге по-преж­не­му сверх­по­пу­ля­рен. «Он во­вле­ка­ет в ры­нок тех, кто рань­ше сни­мал жи­лье или ютил­ся в ком­на­туш­ках и не мог поз­во­лить се­бе ку­пить от­дель­ную квар­ти­ру», — за­ме­ча­ет ком­мер-

чес­кий ди­рек­тор по ре­а­ли­за­ции недви­жи­мо­сти «Груп­пы ЛСР» на Ура­ле Руслан Му­за­фа­ров. Ста­ти­сти­ка ря­да фи­н­учре­жде­ний под­твер­жда­ет тренд. «В про­шлом го­ду сред­няя сум­ма ипо­те­ки у нас со­став­ля­ла 1,9 — 2 млн руб­лей, — ком­мен­ти­ру­ет за­ме­сти­тель управ­ля­ю­ще­го фи­ли­а­лом Аб­со­лют Бан­ка в Ека­те­рин­бур­ге Свет­ла­на Ко­ва­ле­ва. — В на­ча­ле 2017-го по­ка­за­тель сни­зил­ся до 1,6 — 1,7 мил­ли­о­на. При этом раз­мер пер­во­на­чаль­но­го взно­са не из­ме­нил­ся. Это озна­ча­ет, что лю­ди стре­мят­ся ку­пить мень­шее по пло­ща­ди или бо­лее де­ше­вое жи­лье». Воз­мож­но, в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве «лю­тый» эко­ном дей­стви­тель­но ждут про­бле­мы. Их обу­сло­вит де­мо­гра­фи­че­ская яма се­ре­ди­ны 90-х (и со­от­вет­ствен­но, сни­же­ние чис­ла по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей) и вы­ход стра­ны из кри­зи­са. Од­на­ко со сто­про­цент­ной уве­рен­но­стью го­во­рить о та­ком ис­хо­де нель­зя.

Вме­сте с тем из­ме­не­ние под­хо­да к пла­ни­ров­кам — факт неоспо­ри­мый. В 2015-м за­строй­щи­ки в один го­лос за­яв­ля­ли: кон­ку­рен­ция на ка­че­ствен­ном уровне бу­дет ве­стись за счет внед­ре­ния ин­те­рес­ных фор­ма­тов мест об­ще­го поль­зо­ва­ния (ком­нат для мы­тья лап со­бак, ми­ни-биб­лио­тек и т.д.), ар­хи­тек­ту­ры фа­са­дов, бла­го­устрой­ства тер­ри­то­рии. Но все­го за год пред­ло­же­ния де­ве­ло­пе­ров в этой об­ла­сти прак­ти­че­ски вы­ров­ня­лись. При­шлось ид­ти в квар­ти­ро­гра­фию. В лек­си­коне ри­эл­то­ров и отделов про­даж проч­но обос­но­ва­лись по­лу­тор­ки, ев­ро­двуш­ки и ев­ро­треш­ки (сту­дии с од­ной, дву­мя и тре­мя спаль­ня­ми). «Мы ста­ли опе­ри­ро­вать по­лу­то­на­ми, — го­во­рит Руслан Му­за­фа­ров. — Сле­ду­ю­щий шаг — чет­верть­то­на». Об­ра­зец по­доб­но­го под­хо­да в Рос­сии име­ет­ся — это пи­тер­ская ком­па­ния «Ле­ген­да», ко­то­рая на­ча­ла со­зда­вать квар­ти­ры под кон­крет­ный тип по­тре­би­те­ля: под мать-оди­ноч­ку с дву­мя детьми или пол­ную се­мью с ре­бен­ком и стар­шим ро­ди­те­лем, под взрос­ло­го хо­ло­стя­ка или мо­ло­дую па­ру.

Ес­ли ис­клю­чить из рас­смот­ре­ния пла­ни­ров­ки, то, по сло­вам Алек­сандра Ско­ри­на, в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве кон­ку­рен­ция меж­ду за­строй­щи­ка­ми качественного жи­лья бу­дет раз­во­ра­чи­вать­ся пре­иму­ще­ствен­но в двух на­прав­ле­ни­ях. Пер­вое — внед­ре­ние энер­го­эф­фек­тив­ных тех­но­ло­гий и ре­ше­ний клас­са «ум­ный дом». Вто­рое — рост ком­пе­тен­ций в об­ла­сти управ­ле­ния объ­ек­та­ми.

Ряд де­ве­ло­пе­ров уже идет по это­му пу­ти. Яр­кий при­мер — «РСГАка­де­ми­че­ское» (ини­ци­а­тор од­но­го из круп­ней­ших в Рос­сии про­ек­тов ком­плекс­но­го осво­е­ния тер­ри­то­рии, рас­счи­тан­но­го на 9 млн кв. мет­ров жи­лья).

— Мы вве­ли в экс­плу­а­та­цию два экс­пе­ри­мен­таль­ных до­ма, в ко­то­рых объ­еди­ни­ли несколь­ко ин­но­ва­ци­он­ных идей, — рас­ска­зы­ва­ет за­ме­сти­тель ген­ди­рек­то­ра «РСГ-Ака­де­ми­че­ское» Фи­липп Тре­тья­ков. — Пер­вая — отоп­ле­ние с по­мо­щью те­п­лых по­лов, а не ба­та­рей, ин­ди­ви­ду­аль­ные на­гре­ва­те­ли во­ды в каж­дой квар­ти­ре. Вто­рая — си­сте­ма при­ну­ди­тель­ной вен­ти­ля­ция с ре­ку­пе­ра­ци­ей теп­ло­го воз­ду­ха. Тре­тья — ре­ше­ние «ум­ный» дом. По­ка оно до­воль­но про­стое и вклю­ча­ет в се­бя дат­чи­ки про­теч­ки, муль­ти­сен­сор, ко­то­рый поз­во­ля­ет кон­тро­ли­ро­вать движение, тем­пе­ра­ту­ру, влаж­ность воз­ду­ха, а так­же ди­стан­ци­он­но управ­лять осве­ще­ни­ем и теп­ло­вым обо­ру­до­ва­ни­ем. Се­бе­сто­и­мость та­кой си­сте­мы со­став­ля­ет при­мер­но 25 тыс. руб­лей. Мы уве­ре­ны, что ры­нок бу­дет дви­гать­ся имен­но в этом на­прав­ле­нии. Но­вое поколение не вы­пус­ка­ет из рук га­д­же­ты, и с ним нуж­но раз­го­ва­ри­вать на од­ном язы­ке. Се­го­дня спрос на «ум­ные» ре­ше­ния толь­ко фор­ми­ру­ет­ся. Од­на­ко че­рез пять-семь лет они пре­вра­тят­ся в ги­ги­е­ни­че­ский ми­ни­мум, ка­ко­вым се­го­дня, на­при­мер, яв­ля­ют­ся обои под по­крас­ку, свет­лый ла­ми­нат, меж­ком­нат­ные две­ри и про­зрач­ные вход­ные груп­пы.

На наш взгляд, к кон­ку­рент­ным на­прав­ле­ни­ям нуж­но до­ба­вить и еще од­но — ме­сто­по­ло­же­ние. «В рай­о­нах со сло­жив­шей­ся за­строй­кой и раз­ви­той ин­фра­струк­ту­рой вос­тре­бо­ва­ны но­вые квар­ти­ры всех фор­ма­тов, в том чис­ле и мно­го­ком­нат­ные, — кон­ста­ти­ру­ет ди­рек­тор по мар­ке­тин­гу и про­да­жам ГК “Стройт­эк” Сер­гей По­кров­ский. — Не так дав­но мы сда­ли “свеч­ку” на Сор­ти­ров­ке. Все трех­ком­нат­ные квар­ти­ры в ней бы­ли рас­про­да­ны еще на эта­пе стро­и­тель­ства. На окра­и­нах, как пра­ви­ло, сце­на­рий иной — там в первую оче­редь ухо­дят неболь­шие од­нуш­ки и сту­дии».

Сни­зу уже по­сту­ча­ли

2017-й, ве­ро­ят­но, ста­нет одним из наи­бо­лее удач­ных го­дов для по­куп­ки жи­лья. Ураль­ская па­ла­та недви­жи­мо­сти (УПН) про­то­ко­ли­ру­ет: це­ны в пер­вич­ном и вто­рич­ном сег­мен­тах сни­жа­ют­ся с на­ча­ла 2015-го. В неко­то­рых рай­о­нах сто­и­мость квар­тир вер­ну­лась к по­ка­за­те­лям де­ся­ти­лет­ней дав­но­сти. Боль­ше осталь­ных про­се­да­ет центр и пер­вый по­яс.

— Оче­вид­но, по­это­му мы на­блю­да­ем ис­ход из цен­тра ин­ве­сто­ров, — за­ме­ча­ет ди­рек­тор по раз­ви­тию Бю­ро недви­жи­мо­сти Зы­ря­но­вой Алек­сей Ша­кле­ин. — Вре­мя, ко­гда ты мог ку­пить квар­ти­ру на кот­ло­ване, а по­том пе­ре­про­дать ее на 15 — 20% до­ро­же, ушло. До­ход­ность арен­ды в цен­траль­ных рай­о­нах со­став­ля­ет при­мер­но 5%. Это зна­чи­тель­но ни­же ста­вок по де­по­зи­там да­же са­мых кон­сер­ва­тив­ных бан­ков. С це­лью даль­ней­шей сда­чи се­го­дня от­но­си­тель­но вы­год­но по­ку­пать неболь­шие сту­дии в ка­че­ствен­ных про­ек­тах на окра­ине. На­при­мер, в «Сол­неч­ном» можно при­об­ре­сти объ­ект за 1,6 — 1,7 млн руб­лей и най­ти арен­да­то­ра на 14 — 15 тыс. руб­лей плюс ком­му­нал­ка. До­ход­ность — при­мер­но 9%. По на­шим про­гно­зам, це­ны в 2017 го­ду в пер­вич­ном сек­то­ре мо­гут немно­го под­рас­ти. Это­му бу­дет спо­соб­ство­вать уве­ли­че­ние се­бе­сто­и­мо­сти. Од­на­ко тренд за­тро­нет толь­ко те объ­ек­ты, ко­то­рые бу­дут поль­зо­вать­ся по­вы­шен­ным спро­сом.

За­строй­щи­ки по­след­ний те­зис под­твер­жда­ют. Ро­нять це­ны в 2017-м ни­кто не со­би­ра­ет­ся. «В этом нет ни­ка­ко­го смыс­ла, — го­во­рит Фи­липп Тре­тья­ков. — Мы все схо­дим­ся в том, что бы­ло­го пес­си­миз­ма уже нет, экономика по­сте­пен­но вы­хо­дит из кри­зи­са, по­тре­би­те­ли об­ре­та­ют уве­рен­ность в зав­траш­нем дне. Бу­дем ли мы по­вы­шать це­ны, за­ви­сит от мно­гих фак­то­ров. Мы ждем, что

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.