Де­ве­ло­пе­ры и бан­ки­ры о клю­че­вых трен­дах рын­ка недви­жи­мо­сти

За­ме­сти­тель ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра «РСГАка­де­ми­че­ское»:

Ekspert Ural - - СТРОИТЕЛЬСТВО -

— Ры­нок недви­жи­мо­сти чут­ко ре­а­ги­ру­ет на ди­на­ми­ку эко­но­ми­че­ской си­ту­а­ции и ак­ту­аль­ные пред­ло­же­ния де­ве­ло­пе­ров. Спрос ажи­о­таж­ным се­го­дня на­звать слож­но, од­на­ко он до­ста­точ­но ста­би­лен. И круп­ней­шие за­строй­щи­ки Ека­те­рин­бур­га чув­ству­ют се­бя до­воль­но уве­рен­но.

80% жи­те­лей Ака­де­ми­че­ско­го — мо­ло­дые се­мьи с детьми, ко­то­рые це­ле­на­прав­лен­но вы­би­ра­ют этот рай­он. Для них важ­ны на­ли­чие го­то­во­го жи­лья по ра­зум­ной цене и ин­фра­струк­ту­ры (школ, дет­ских са­дов, спор­тив­ных объ­ек­тов, под­зем­ных пар­кин­гов), а так­же без­опас­ность и доб­ро­же­ла­тель­ная ат­мо­сфе­ра. Ин­те­рес со сто­ро­ны это­го сег­мен­та ста­би­лен, и нам есть что им пред­ло­жить. Од­но­вре­мен­но за­ме­тен от­клик на вновь по­явив­ши­е­ся воз­мож­но­сти по при­об­ре­те­нию жи­лья. Се­го­дня сов­мест­но со Сбер­бан­ком для по­ку­па­те­лей квар­тир в Ака­де­ми­че­ском дей­ству­ет уни­каль­ная воз­мож­ность по­лу­чить ипо­теч­ный кре­дит по став­ке от 8,9% го­до­вых. При­чем эти усло­вия дей­стви­тель­ны на весь срок кре­ди­то­ва­ния.

Еще од­но важ­ное со­бы­тие — с мая 2017 го­да в Ака­де­ми­че­ском по­яви­лась воз­мож­ность ку­пить стро­я­ще­е­ся жи­лье по до­го­во­ру до­ле­во­го уча­стия. Пер­вый объ­ект — дом ком­форт-клас­са с фа­са­да­ми, оформ­лен­ны­ми в эко­сти­ле — раз­ме­стит­ся в Пре­об­ра­жен­ском квар­та­ле в непо­сред­ствен­ной бли­зо­сти от пар­ка (вый­ти в него можно пря­мо из подъ­ез­да, не пе­ре­хо­дя до­ро­гу). На стар­те про­даж по­ку­па­те­лей ждут спе­ци­аль­ные усло­вия.

Руслан Му­за­фа­ров,

— Се­го­дня на рын­ке до­ста­точ­но вы­сок спрос на неболь­шие квар­ти­ры и сту­дии сто­и­мо­стью 1,5 — 1,7 млн руб­лей. Они за­ня­ли ни­шу меж­ду ком­на­та­ми за 900 тыс. руб­лей и ста­ры­ми од­но­ком­нат­ны­ми квар­ти­ра­ми за 2,2 — 2,3 мил­ли­о­на, пред­став­лен­ны­ми на рын­ке вто­рич­но­го жи­лья. По­яв­ле­ние в ас­сор­ти­мен­те за­строй­щи­ков (в том чис­ле и у нас в «Ми­чу­рин­ском») та­ко­го про­дук­та поз­во­ли­ло вый­ти на ры­нок но­во­му пла­сту по­тре­би­те­лей, что од­но­знач­но яв­ля­ет­ся по­зи­тив­ным мо­мен­том.

В на­ча­ле 2016-го мы го­во­ри­ли о том, что за­строй­щи­ки бу­дут при­вле­кать кли­ен­та за счет кон­цеп­ций бла­го­устрой­ства, кра­си­вых подъ­ез­дов, функ­ци­о­наль­ных дво­ров и дет­ских пло­ща­док, ма­лых ар­хи­тек­тур­ных форм, озе­ле­не­ния и т.д. Но за год пред­ло­же­ния де­ве­ло­пе­ров в этом ас­пек­те вы­ров­ня­лись. Кон­ку­рен­ция ста­ла ухо­дить на бо­лее глу- бо­кий уро­вень. И с этой точ­ки зре­ния во всех клас­сах жи­лья, эко­ном-, ком­форт-, бизнес-, все по­пу­ляр­нее ста­но­вят­ся квар­ти­ры так на­зы­ва­е­мых ев­ро- или смарт-фор­ма­тов, ко­то­рые опи­ра­ют­ся на тип се­мьи, на пат­тер­ны вза­и­мо­от­но­ше­ния че­ло­ве­ка с про­стран­ством квар­ти­ры. К при­ме­ру, неко­то­рые кли­ен­ты спра­ши­ва­ют, за­чем про­ек­ти­ро­вать боль­шие спаль­ни, ес­ли лю­ди в них толь­ко спят, а все осталь­ное вре­мя про­во­дят в го­сти­ной или на кухне. Мно­гих по­тре­би­те­лей се­го­дня не при­вле­ка­ют ги­гант­ские нефунк­ци­о­наль­ные при­хо­жие и ко­ри­до­ры.

Вы­со­ким спро­сом поль­зу­ют­ся лю­бые про­ек­ты в цен­тре го­ро­да и рай­о­нах, к нему при­бли­жен­ных. Сто­ит де­ве­ло­пе­ру вый­ти на за­строй­ку или ре­де­ве­ло­п­мент в пер­вом це­но­вом по­я­се, спрос про­яв­ля­ет­ся очень быст­ро (по­ка­за­тель­ный при­мер — наш ЖК «Цвет­ной буль­вар» в Пи­о­нер­ском мик­ро­рай­оне, ко­то­рый мы нач­нем стро­ить уже в этом го­ду). При­чем наи­боль­ший ин­те­рес де­мон­стри­ру­ют по­ку­па­те­ли, жи­ву­щие непо­да­ле­ку. И это объ­яс­ни­мо: они по­ни­ма­ют, что их до­ма мо­раль­но (а ино­гда и фи­зи­че­ски) уста­ре­ва­ют, до­го­во­рить­ся с со­се­дя­ми об уста­нов­ке про­зрач­ных стек­лян­ных вход­ных групп, ди­зай­нер­ском ре­мон­те мест об­ще­го поль­зо­ва­ния или ор­га­ни­за­ции хо­ро­шей дет­ской пло­щад­ки до­воль­но слож­но. А в но­вых объ­ек­тах об этом за­ду­мы­вать­ся не нуж­но.

В це­лом я до­воль­но оп­ти­ми­стич­но на­стро­ен от­но­си­тель­но пер­спек­тив раз­ви­тия рын­ка. В Ека­те­рин­бур­ге еже­год­но сда­ет­ся 700 — 900 тыс. кв. мет­ров жи­лья. Вто­рич­ный фонд со­став­ля­ет око­ло 35 млн кв. мет­ров. То есть про­ис­хо­дит об­нов­ле­ние все­го на 2 — 2,5%. Это объ­ем, ко­то­рый се­го­дня от­но­си­тель­но быст­ро на­хо­дит сво­е­го по­тре­би­те­ля.

Алек­сандр Ско­рин,

— Се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства неиз­беж­но уве­ли­чи­ва­ет­ся в си­лу ин­фля­ци­он­ных про­цес­сов и удо­ро­жа­ния стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов. Это, без­услов­но, по­рож­да­ет у де­ве­ло­пе­ров по­треб­ность по­вы­шать це­ны. Од­на­ко от­сут­ствие ро­ста по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­сти за­ча­стую не поз­во­ля­ет ид­ти по та­ко­му пу­ти.

Ес­ли смот­реть на ры­нок че­рез приз­му сег­мен­та­ции, в эко­ном-сек­то­ре дей­ству­ет еще один зна­чи­мый фак­тор, огра­ни­чи­ва­ю­щий же­ла­ния за­строй­щи­ков, — фор­ми­ро­ва­ние ло­каль­ных цен­тров пе­ре­про­из­вод­ства. Яр­кий при­мер — юж­ная и юго-за­пад­ная окра­и­ны го­ро­да. Здесь се­го­дня на­ко­пи­лось до­ста­точ­но мно­го го­то­вых объ­ек­тов от за­строй­щи­ка и от­но­си­тель­но но­вых вто­рич­ных квар­тир. Это спо­соб­ству­ет су­ще­ствен­но­му сни­же­нию сто­и­мо­сти пред­ло­же­ния.

Не бу­дут рас­ти це­ны и в про­ек­тах клас­са су­пер­эко­ном с огром­ным ко­ли­че­ством од­но­ком­нат­ных квар­тир. Во-пер­вых, по­тре­би­те­ли по­сте­пен­но по­ни­ма­ют все рис­ки при­об­ре­те­ния та­ко­го жи­лья, со- от­вет­ствен­но по­ка­за­те­ли его лик­вид­но­сти пой­дут вниз. Во-вто­рых, квар­ти­ры в по­доб­ных объ­ек­тах рас­смат­ри­ва­ют­ся ис­клю­чи­тель­но как пер­вое и вре­мен­ное жи­лье. Со­от­вет­ствен­но опре­де­ля­ю­щим кри­те­ри­ем их вы­бо­ра яв­ля­ет­ся це­на.

В то же вре­мя в сег­мен­те ком­форт и ком­форт плюс по­пыт­ки по­вы­шать це­ны опре­де­лен­но бу­дут. И вполне ве­ро­ят­но, что они увен­ча­ют­ся успе­хом, по­сколь­ку та­ких объ­ек­тов не так мно­го, они от­ли­ча­ют­ся выгодной ло­ка­ци­ей и имен­но в них пред­став­ле­ны ред­кие се­го­дня 3- и 4-ком­нат­ные квар­ти­ры. Кро­ме то­го, по­ку­па­те­ли жи­лья «ком­форт плюс», на­при­мер, в на­шем мик­ро­рай­оне Уни­вер­си­тет­ский, при­об­ре­та­ют его для се­бя, а не с ин­ве­сти­ци­он­ны­ми це­ля­ми, и по­то­му го­то­вы пе­ре­пла­тить за бла­го­устрой­ство, ин­фра­струк­ту­ру и при­ме­ня­е­мые технологии, хо­ро­шую управ­ля­ю­щую ком­па­нию.

В це­лом кон­сен­сус-про­гноз УПН го­во­рит о том, что це­ны в пер­вич­ном сег­мен­те в Ека­те­рин­бур­ге в 2017 го­ду при­рас­тут при­мер­но на 1%. И хоть сред­ние по­ка­за­те­ли по рын­ку не от­ра­жа­ют ре­аль­ное по­ло­же­ние дел в от­дель­ных сек­то­рах, об­щее на­стро­е­ние они все же фик­си­ру­ют. Сто­и­мость вто­рич­но­го жи­лья, ско­рее все­го, про­дол­жит сни­жать­ся, осо­бен­но в эко­ном-клас­се.

Алек­сей Дол­гов,

— Сни­же­ние ста­вок, про­изо­шед­шее 1 мар­та, без­услов­но, по­ло­жи­тель­но от­ра­зи­лось на спро­се на ипо­те­ку: от­но­си­тель­но ян­ва­ря-фев­ра­ля сред­не­днев­ное ко­ли­че­ство при­ня­тых за­явок уве­ли­чи­лось на 30%. 73% кре­ди­тов в пер­вом квар­та­ле бы­ло вы­да­но на го­то­вые объ­ек­ты (в 2016-м со­от­но­ше­ние бы­ло при­мер­но 50/50). Это пе­ре­рас­пре­де­ле­ние за­кла­ды­ва­ет фун­да­мент для ро­ста ипо­те­ки в це­лом: ожив­ле­ние про­даж на вто­рич­ном рын­ке бу­дет сти­му­ли­ро­вать раз­ви­тие пер­вич­но­го сек­то­ра. Зна­чи­тель­ная часть сде­лок се­го­дня на­прав­ле­на на улуч­ше­ние жи­лищ­ных усло­вий. По­лу­чив воз­мож­ность про­дать ста­рую квар­ти­ру, ека­те­рин­бурж­цы смо­гут вы­брать под­хо­дя­щий объ­ект в но­вострой­ке.

Неко­то­рые бан­ки в Санкт-Пе­тер­бур­ге и Москве для сти­му­ли­ро­ва­ния спро­са на­ча­ли пред­ла­гать ипо­те­ку без пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Од­на­ко тен­ден­ци­ей это по­ка на­звать слож­но. Круп­ные фи­нан­со­вые учре­жде­ния скеп­ти­че­ски от­но­сят­ся к по­доб­ным кре­ди­там: они яв­ля­ют­ся боль­шим риском как для бан­ка, так и для за­ем­щи­ка. Взнос слу­жит неким сиг­на­лом се­рьез­но­сти на­ме­ре­ний че­ло­ве­ка, осо­бен­но ес­ли он на­коп­лен по­сред­ством вкла­да. В этом слу­чае банк ви­дит: кли­ент пла­те­же­спо­со­бен, он мо­жет ра­ци­о­наль­но рас­по­ря­жать­ся сво­и­ми фи­нан­со­вы­ми сред­ства­ми. Ве­ро­ят­но, опре­де­лен­ным трен­дом мо­гут стать про­грам­мы с по­ни­жен­ным пер­во­на­чаль­ным взно­сом, од­на­ко они бу­дут но­сить ак­ци­он­ный ха­рак­тер и за­тра­ги­вать неболь­шое чис­ло ка­че­ствен­ных, на­деж­ных за­ем­щи­ков.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.