Ру­ко­во­ди­те­ли ураль­ских стро­и­тель­ных ком­па­ний и бан­ков под­во­дят ито­ги по­лу­го­дия и да­ют про­гно­зы на крат­ко­сроч­ную пер­спек­ти­ву

Ekspert Ural - - ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ -

Я не ду­маю, что в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве ры­нок недви­жи­мо­сти ждут ка­кие-то по­тря­се­ния или силь­ные ко­ле­ба­ния. Са­мый луч­ший про­гноз с точ­ки зре­ния вво­да и це­ны — «бу­дет не луч­ше и не ху­же». В то же вре­мя я аб­со­лют­но убеж­ден, что в от­рас­ли бу­дут про­ис­хо­дить се­рьез­ные ка­че­ствен­ные из­ме­не­ния. Па­ру лет на­зад мы го­во­ри­ли о сре­де про­жи­ва­ния, за­кры­тых дво­рах, гра­мот­ных функ­ци­о­наль­ных пла­ни­ров­ках. Се­го­дня это уже счи­та­ет­ся стан­дар­том. Де­ве­ло­пе­ры де­ла­ют сле­ду­ю­щие ша­ги — си­сте­мы «ум­ный дом», ви­део­на­блю­де­ние, энер­го­эф­фек­тив­ность. Уве­рен, ско­ро и это ста­нет вче­раш­ним днем. И нам при­дет­ся ис­кать но­вые фиш­ки.

Для нас клю­че­вой точ­кой ро­ста бу­дут про­ек­ты, рас­по­ло­жен­ные в рай­о­нах, при­бли­жен­ных к цен­тру Ека­те­рин­бур­га. Это бу­дет про­дукт до­воль­но вы­со­ко­го ка­че­ства, клас­сом не ни­же «ком­форт» или «ком­форт плюс». — На рын­ке недви­жи­мо­сти круп­ных го­ро­дов се­го­дня кон­ку­ри­ру­ют по су­ти некон­ку­ри­ру­ю­щие про­дук­ты. По­ку­па­те­ли не ви­дят ни­че­го стран­но­го в срав­не­нии мяг­ко­го с теп­лым — до­ма эко­ном-клас­са с до­мом ком­форт-клас­са, сту­дий пло­ща­дью 27 и 37 кв. мет­ров. Во вто­рич­ном сег­мен­те раз­бег еще боль­ше. Здесь лю­ди мо­гут од­но­вре­мен­но смот­реть про­ек­ты 2008 и 1968 го­дов, ес­ли их сто­и­мость при­мер­но рав­на.

Ес­ли го­во­рить о сто­и­мо­сти, то в по­след­нее вре­мя мы на­блю­да­ем неко­то­рый рост сред­ней це­ны недви­жи­мо­сти в пер­вич­ном сег­мен­те. Это про­ис­хо­дит в ос­нов­ном за счет уве­ли­че­ния до­ли объ­ек­тов ком­форт-клас­са. Застрой­щи­ки по­сте­пен­но по­ни­ма­ют, что воз­мож­но­стей для за­ра­бот­ка в эко­ном-сег­мен­те ста­но­вит­ся все мень­ше. Од­но­вре­мен­но вид­но, что пер­вая по­ло­ви­на го­да ха­рак­те­ри­зо­ва­лась до­ста­точ­но ак­тив­ным вы­во­дом на ры­нок ак­ци­он­ных пред­ло­же­ний (ряд за­строй­щи­ков не мо­гут поз­во­лить се­бе дли­тель­ную экс­по­зи­цию квар­тир из-за необ­хо­ди­мо­сти воз­вра­щать кре­ди­ты и про­чих фи­нан­со­вых огра­ни­че­ний).

Ес­ли этот тренд бу­дет крат­ко­сроч­ным, ни­ка­кой опас­но­сти он не пред­став­ля­ет. Ес­ли же он ока­жет­ся дли­тель­ным, это на­не­сет удар по сег­мен­ту эко­ном-клас­са. Де­ве­ло­пе­ры, ко­то­рые в нем ра­бо­та­ют, вы­нуж­де­ны бу­дут жерт­во­вать, на мой взгляд, уже не мар­жой, а ка­че­ством ма­те­ри­а­лов и про­ек­тов. В ито­ге ряд го­род­ских тер­ри­то­рий мо­жет мар­ги­на­ли­зи­ро­вать­ся и пре­вра­тить­ся в гет­то. И нуж­но по­ни­мать, что че­рез пять-де­сять лет все эти объ­ек­ты ока­жут­ся на вто­рич­ном рын­ке. — По ито­гам по­лу­го­дия объ­ем вы­да­чи ипо­те­ки по груп­пе ВТБ уве­ли­чил­ся на 25% по срав­не­нию с ана­ло­гич­ным пе­ри­о­дом 2016-го, жи­лищ­ное кре­ди­то­ва­ние бы­ло и оста­ет­ся од­ним из ос­нов­ных драй­ве­ров ро­ста бан­ков­ской си­сте­мы. Клю­че­вы­ми фак­то­ра­ми, обес­пе­чив­ши­ми та­кую ди­на­ми­ку, ста­ли сни­же­ние ста­вок до уров­ня 10% го­до­вых и смяг­че­ние усло­вий кре­ди­то­ва­ния.

Вме­сте с со­кра­ще­ни­ем сто­и­мо­сти зай­мов вы­рос их сред­ний объ­ем: в пер­вом по­лу­го­дии 2016-го в це­лом по ВТБ он со­став­лял при­мер­но 1,8 млн руб­лей, сей­час — 1,9 мил­ли­о­на.

Кон­ку­рен­ция на ипо­теч­ном рын­ке по­сто­ян­но воз­рас­та­ет. Бан­ки пы­та­ют­ся бо­лее плот­но ра­бо­тать с по­тре­би­те­ля­ми и парт­не­ра­ми — за­строй­щи­ка­ми и агент­ства­ми недви­жи­мо­сти.

По­сле окон­ча­ния про­грам­мы гос­под­держ­ки струк­ту­ра ипо­теч­но­го порт­фе­ля вер­ну­лась к при­выч­но­му ви­ду. Толь­ко 20 — 30% кре­ди­тов бе­рут­ся для по­куп­ки жи­лья на пер­вич­ном рын­ке. Оче­вид­но, на по­ве­де­ние по­тре­би­те­лей вли­я­ет сни­же­ние сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра го­то­во­го жи­лья. Все боль­ше лю­дей хо­чет ку­пить жи­лье и сра­зу же в него за­ехать.

Мы по­ла­га­ем, что в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве сни­же­ние ста­вок по ипо­те­ке про­дол­жит­ся. Опре­де­лен­ную под­держ­ку жи­лищ­но­му стро­и­тель­ству бу­дут ока­зы­вать ре­а­ли­зу­е­мые в на­сто­я­щее вре­мя льгот­ные про­грам­мы бан­ков и за­строй­щи­ков и ожи­да­ния даль­ней­ше­го смяг­че­ния усло­вий фон­ди­ро­ва­ния. Воз­мож­но, это при­ве­дет к неко­то­ро­му уве­ли­че­нию сто­и­мо­сти кв. мет­ра во вто­рич­ном сег­мен­те, что поз­во­лит ак­ти­ви­зи­ро­вать сек­тор кре­ди­то­ва­ния но­востро­ек.

Свет­ла­на Га­ли­мья­но­ва, Алек­сей Дол­гов, — Объ­е­мы вы­да­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов в ураль­ском фи­ли­а­ле Пром­связь­бан­ка за пер­вое по­лу­го­дие 2017 го­да по срав­не­нию с ана­ло­гич­ным пе­ри­о­дом 2016-го вы­рос­ли прак­ти­че­ски втрое. Устой­чи­вый спрос обу­слов­лен в первую оче­редь вы­год­ны­ми усло­ви­я­ми кре­ди­то­ва­ния. Ми­ни­маль­ная став­ка се­го­дня со­став­ля­ет 10,4%, при этом есть воз­мож­ность вы­брать объ­ект недви­жи­мо­сти у на­деж­ных за­строй­щи­ков по всей Рос­сии.

Хо­ро­шим спро­сом у за­ем­щи­ков поль­зу­ет­ся про­грам­ма «Ипо­те­ка без пер­во­на­чаль­но­го взно­са». Ее усло­вия вы­год­ны и для по­ку­па­те­ля жи- лья, и для бан­ка, и для за­строй­щи­ка. Мак­си­маль­ный раз­мер кре­ди­та — 20 млн руб­лей, на эта­пе стро­и­тель­ства объ­ек­та необ­хо­ди­мо стра­хо­ва­ние жиз­ни, а по­сле вво­да до­ма в экс­плу­а­та­цию до­бав­ля­ет­ся стра­хо­ва­ние иму­ще­ства. Став­ка — 12,9% го­до­вых, срок кре­ди­та — 36 — 300 ме­ся­цев. Пла­те­же­спо­соб­ность за­ем­щик мо­жет под­твер­дить справ­кой по фор­ме бан­ка или 2-НДФЛ. До­пол­ни­тель­ный за­лог дру­гой недви­жи­мо­сти по дан­ной про­грам­ме не преду­смот­рен. Сре­ди парт­не­ров Пром­связь­бан­ка по этой про­грам­ме — ГК «ТЭН», ГК «Форум-групп», «ЮИТ Урал­строй», Груп­па ЛСР на Ура­ле.

Кли­ен­там, уве­рен­ным в сво­ей пла­те­же­спо­соб­но­сти, ре­ко­мен­дую сей­час улуч­шить свои жи­лищ­ные усло­вия, офор­мив ипо­те­ку и не до­жи­да­ясь ро­ста цен на жи­лье. При даль­ней­шем со­хра­не­нии трен­да на по­ни­же­ние ипо­теч­ных ста­вок у за­ем­щи­ка оста­ет­ся воз­мож­ность ре­фи­нан­си­ро­вать ипо­теч­ный кре­дит в бу­ду­щем. — Ста­би­ли­за­ция эко­но­ми­че­ской си­ту­а­ции и сни­же­ние клю­че­вой став­ки по­зи­тив­но от­ра­зи­лись на ипо­теч­ном рын­ке. Мы от­ме­ча­ем, что за пер­вое по­лу­го­дие 2017 го­да в ре­ги­оне Урал ЮниКре­дит Бан­ка на­блю­да­ет­ся рост вы­да­чи кре­ди­тов в 1,5 ра­за по срав­не­нию с ана­ло­гич­ным пе­ри­о­дом 2016 го­да. Се­го­дня сред­ние став­ки на рын­ке — 10 — 11,5% го­до­вых, в на­шем бан­ке они на­чи­на­ют­ся от 9,95% го­до­вых.

Сре­ди ос­нов­ных трен­дов пер­во­го по­лу­го­дия я бы от­ме­ти­ла по­пу­ляр­ность ре­фи­нан­си­ро­ва­ния ипо­те­ки, его до­ля со­став­ля­ет по­ряд­ка 30% но­вых вы­дач. Для кли­ен­та это воз­мож­ность со­кра­тить рас­хо­ды по кре­ди­ту. Бла­го­да­ря сни­же­нию на­груз­ки прак­ти­че­ски каж­дый за­ем­щик поль­зу­ет­ся воз­мож­но­стью взять до­пол­ни­тель­ные сред­ства (от 300 тыс. руб­лей) по ипо­теч­ной став­ке (на­при­мер, на ре­монт, по­куп­ку ме­бе­ли или тех­ни­ки).

Дру­гой важ­ный тренд — сов­мест­ные про­грам­мы с за­строй­щи­ка­ми в ча­сти ком­пен­са­ции про­цен­тов по ипо­те­ке. Од­на­ко за­ме­чу, что са­мым по­пу­ляр­ным на­прав­ле­ни­ем кре­ди­то­ва­ния по-преж­не­му оста­ет­ся по­куп­ка квар­ти­ры на вто­рич­ном рын­ке.

При вы­бо­ре бан­ков глав­ным кри­те­ри­ем для кли­ен­тов оста­ет­ся ве­ли­чи­на став­ки. Од­на­ко они ста­ли так­же об­ра­щать вни­ма­ние на на­деж­ность, удоб­ство со­труд­ни­че­ства, ка­че­ство элек­трон­ных сер­ви­сов и дру­гие неце­но­вые ха­рак­те­ри­сти­ки.

Про­цесс ак­ти­ви­за­ции рын­ка, по мо­е­му мне­нию, бу­дет про­дол­жать­ся. Во вто­ром по­лу­го­дии 2017-го при бла­го­при­ят­ной си­ту­а­ции в мак­ро­эко­но­ми­ке, по­ла­гаю, тен­ден­ция по сни­же­нию ста­вок мо­жет со­хра­нить­ся. ■

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.