БОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Но­вый за­кон о ком­пен­са­ци­он­ном фон­де уже на­зва­ли за­ко­ном о борь­бе с до­лев­кой. Он, воз­мож­но, по­ра­ду­ет бу­ду­щих по­ку­па­те­лей жи­лья, но точ­но за­ста­вит стра­дать де­ве­ло­пе­ров

Ekspert Ural - - ПОВЕСТКА ДНЯ -

Но­вый за­кон о ком­пен­са­ци­он­ном фон­де уже на­зва­ли за­ко­ном о борь­бе с до­лев­кой. Он, воз­мож­но, по­ра­ду­ет бу­ду­щих по­ку­па­те­лей жи­лья, но точ­но за­ста­вит стра­дать де­ве­ло­пе­ров

Вкон­це июля пре­зи­дент под­пи­сал 218-ФЗ о со­зда­нии ком­пен­са­ци­он­но­го фон­да (КФ), ко­то­рый при­зван стать глав­ным ме­ха­низ­мом за­щи­ты об­ма­ну­тых доль­щи­ков. До­ку­мент, всту­па­ю­щий в си­лу 1 ян­ва­ря 2018 го­да, по­лу­чил­ся чрез­вы­чай­но кон­фликт­ным. Де­ве­ло­пе­ры в вы­ра­же­ни­ях не стес­ня­ют­ся: бред, глу­пость, аб­сурд, мы ру­шим един­ствен­ный ре­аль­но ра­бо­та­ю­щий ме­ха­низм фи­нан­си­ро­ва­ния строй­ки, это за­кон не о ком­пен­са­ци­он­ном фон­де, а о борь­бе с до­лев­кой. Скан­дал до­стиг та­ко­го мас­шта­ба, что гла­ва Со­в­фе­да Ва­лен­ти­на Мат­ви­ен­ко вы­нуж­де­на бы­ла по­ру­чить со­здать ра­бо­чую груп­пу, ко­то­рая до 15 ок­тяб­ря долж­на про­ана­ли­зи­ро­вать нор­мы но­во­го за­ко­на. Обя­за­тель­ное усло­вие — при­вле­че­ние проф­со­об­ще­ства. «Мо­жет быть, в до­ку­мент по­на­до­бит­ся вне­сти ка­кие-то кор­рек­ти­вы, — за­ме­ти­ла Мат­ви­ен­ко. — За­щи­щая граж­дан, нель­зя на­но­сить вред стро­и­тель­ной от­рас­ли».

Тре­тий за­ход

Са­ма идея го­су­дар­ствен­но­го ком­пен­са­ци­он­но­го фон­да ан­ти­па­тии у за­строй­щи­ков ни­ко­гда не вы­зы­ва­ла. Все по­ни­ма­ли, что стране ну­жен ра­бо­та­ю­щий ме­ха­низм за­щи­ты доль­щи­ков. Вла­сти не раз пред­при­ни­ма­ли по­пыт­ки его со­здать, но успе­ха так и не до­стиг­ли (се­го­дня в Рос­сии квар­тир не мо­гут до­ждать­ся, по раз­ным оцен­кам, 40 — 150 тыс. че­ло­век).

Боль­шие на­деж­ды в пра­ви­тель­стве воз­ла­га­ли на си­сте­му стра­хо­ва­ния. Од­на­ко на де­ле это но­во­вве­де­ние ока­за­лось бес­по­лез­ным. Ли­цен­зию по­лу­чи­ли все­го 17 ком­па­ний, при этом льви­ную до­лю сбо­ров ак­ку­му­ли­ро­ва­ли два опе­ра­то­ра (оче­вид­но, со­здан­ных ис­клю­чи­тель­но под один вид) — «Респект» и РИНКО. Круп­ные стра­хов­щи­ки свя­зы­вать­ся с до­лев­кой не за­хо­те­ли из-за невоз­мож­но­сти адек­ват­но спро­гно­зи­ро­вать рис­ки (строй­ку ед­ва ли мож­но от­не­сти к про­зрач­ным от­рас­лям). Еще один пе­чаль­ный по­ка­за­тель: объ­ем сбо­ров по ДДУ с 2014 го­да со­ста­вил 27,5 млрд руб­лей, сум­ма вы­плат — ноль (банк­рот­ства бы­ли, но из-за за­тяж­ных су­деб­ных раз­би­ра­тельств лю­ди ни­че­го не по­лу­чи­ли).

Ви­дя, что ме­ха­низм стра­хо­ва­ния про­бук­со­вы­ва­ет, вла­сти за­ду­ма­лись над внед­ре­ни­ем обя­за­тель­ных эс­кроу-сче­тов. Схе­ма при­ме­не­ния та­ко­ва: доль­щи­ки кла­дут день­ги на спе­ци­аль­ные де­по­зи­ты, сред­ства ле­жат там вплоть до сда­чи объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию, вза­мен за­строй­щик по­лу­ча­ет ин­вест­фи­нан­си­ро­ва­ние. Идея вы­зы­ва­ла гнев де­ве­ло­пе­ров. По их под­сче­там, та­кая си­сте­ма мог­ла уве­ли­чить сто­и­мость кв. мет­ра на 20 — 30% и по­про­сту уни­что­жить ры­нок до­лев­ки. В ито­ге за­ко­но­да­тель от­сту­пил и сде­лал эс­кроу-сче­та доб­ро­воль­ны­ми.

В этих усло­ви­ях при­шед­ший на сме­ну стра­хо­ва­нию ком­пен­са­ци­он­ный фонд вы­гля­дит на­сто­я­щим спа­се­ни­ем. Пре­иму­ществ мас­са. Во-пер­вых, он го­су­дар­ствен­ный (нет пред­при­ни­ма­тель­ских рис­ков и нуж­ды за­ра­ба­ты­вать). Во-вто­рых, со­зда­ет­ся в фор­ме пуб­лич­но-пра­во­вой ком­па­нии, что под­ра­зу­ме­ва­ет рас­кры­тие и аудит от­чет­но­сти. В-тре­тьих, ве­ли­чи­на от­чис­ле­ний в фонд со­ста­вит 1,2% сто­и­мо­сти до­го­во­ра (что сов­па­да­ет с ны­неш­ним сред­ним та­ри­фом стра­хов­щи­ков). Ни­ка­ких до­пол­ни­тель­ных ко­эф­фи­ци­ен­тов не су­ще­ству­ет. Пе­ре­смат­ри­вать­ся по­ка­за­тель мо­жет толь­ко раз в год от­дель­ным фе­де­раль­ным за­ко­ном. На­ко­нец, в-чет­вер­тых, день­ги КФ мож­но ис­поль­зо­вать и на вы­пла­ту воз­ме­ще­ний кре­ди­то­рам, и на до­строй­ку объ­ек­та (вы­бор оста­ет­ся за доль­щи­ка­ми).

Есть, прав­да, и па­ра за­ко­вык. На­при­мер, ни­ку­да не де­лось тре­бо­ва­ние о при­зна­нии за­строй­щи­ка банк­ро­том и от­кры­тии в от­но­ше­нии него кон­курс­но­го про­из­вод­ства. Это, мяг­ко ска­жем, не быст­рая про­це­ду­ра. «По мо­е­му мне­нию, по­мощь лю­дям необ­хо­ди­мо ока­зы­вать на­мно­го рань­ше, ко­гда у ком­па­нии толь­ко по­яв­ля­ют­ся про­бле­мы с до­строй­кой до­ма», — по­ла­га­ет ди­рек­тор «Грин­флай­та» (Че­ля­бинск) Олег Лак­ниц­кий.

В то же вре­мя в тек­сте до­ку­мен­та ука­за­но: ком­пен­са­ция бу­дет вы­пла­чи­вать­ся ис­хо­дя из ры­ноч­ной сто­и­мо­сти кв. мет­ра

на мо­мент за­клю­че­ния до­го­во­ра. Ни о ка­кой кор­рек­ции на ве­ли­чи­ну ин­фля­ции ре­чи не идет.

Дру­гой со­мни­тель­ный мо­мент — мак­си­маль­ная це­на мет­ра при воз­ме­ще­нии ущер­ба не мо­жет пре­вы­шать сред­ней на пер­вич­ном рын­ке ре­ги­о­на. В ре­зуль­та­те жи­те­ли круп­ных го­ро­дов мо­гут ока­зать­ся в при­лич­ном убыт­ке. По оцен­ке ана­ли­ти­ков, на­при­мер, в Ека­те­рин­бур­ге сред­няя сто­и­мость квад­ра­та по ито­гам пер­во­го квар­та­ла 2017-го со­став­ля­ла 65 — 66 тыс. руб­лей. Ана­ло­гич­ный по­ка­за­тель Сверд­лов­ской об­ла­сти, по мне­нию Рос­ста­та, — 58,5 ты­ся­чи. Мин­строй же в сво­ем при­ка­зе ука­зал и во­все 43,8 тыс. руб­лей (есть по­до­зре­ния, что фонд бу­дет опи­рать­ся на дан­ные про­филь­но­го ми­ни­стер­ства).

Еще один ню­анс — за­кон гла­сит, что воз­ме­ще­ние доль­щи­ки по­лу­чат мак­си­мум со 120 мет­ров. Все, что свы­ше, — день­ги, по­те­рян­ные на­все­гда.

Нор­ма­тив­ные тис­ки

Са­мая спор­ная часть за­ко­на — по­прав­ки в 214-ФЗ. Они пред­по­ла­га­ют ре­во­лю­ци­он­ное уже­сто­че­ние тре­бо­ва­ний к за­строй­щи­кам, на­ме­ре­ва­ю­щим­ся ра­бо­тать по ДДУ. Лю­бо­пыт­но, что они бы­ли до­бав­ле­ны в текст до­ку­мен­та все­го за несколь­ко дней до его об­суж­де­ния Го­с­ду­мой во вто­ром чте­нии. Де­ве­ло­пе­ры него­ду­ют, и их мож­но по­нять: часть пред­ла­га­е­мых из­ме­не­ний дей­стви­тель­но вы­гля­дит стран­но.

Од­на из па­ра­док­саль­ных но­велл — прин­цип «один за­строй­щик — од­но раз­ре­ше­ние на строительство», сов­ме­щен­ный с тре­бо­ва­ни­ем трех­лет­не­го опы­та и воз­ве­ден­ных 10 тыс. кв. мет­ров жи­лья. Та­ким об­ра­зом, за­ко­но­да­тель пред­по­ла­га­ет, что под осво­е­ние каж­до­го но­во­го зе­мель­но­го участ­ка у де­ве­ло­пе­ра най­дет­ся от­дель­ное ООО со ста­жем ра­бо­ты. В прин­ци­пе на­со­зда­вать де­ся­ток-дру­гой про­ект­ных ком­па­ний и по­том ис­поль­зо­вать их «по кру­гу» не та­кая уж боль­шая про­бле­ма. Вот толь­ко вступ­ле­ние в си­лу за­ко­на то­гда на­до бы­ло ото­дви­нуть на 2021 год. Тре­бо­ва­ние трех­лет­не­го опы­та несет в се­бе и еще один важ­ней­ший риск — ослаб­ле­ние кон­ку­рен­ции. По­сле вступ­ле­ния за­ко­на в си­лу но­вич­кам вы­ход на ры­нок до­лев­ки бу­дет за­ка­зан.

Ни­чем иным, кро­ме непо­сред­ствен­но воз­ве­де­ния до­мов, за­строй­щик за­ни­мать­ся не име­ет пра­ва. И это удар по ком­па­ни­ям, ко­то­рые, на­при­мер, ра­бо­та­ют на рын­ке арен­ды или про­из­во­дят ма­те­ри­а­лы.

Еще од­но но­во­вве­де­ние, се­рьез­но ме­ня­ю­щее пра­ви­ла иг­ры, — за­строй­щик на мо­мент по­да­чи в упол­но­мо­чен­ный ор­ган про­ект­ной де­кла­ра­ции дол­жен иметь на сче­ту в упол­но­мо­чен­ном бан­ке не ме­нее 10% от пла­ни­ру­е­мой сто­и­мо­сти объ­ек­та. Учи­ты­вая, что де­ве­ло­пер на пред­ва­ри­тель­ном эта­пе и так несет нема­лые за­тра­ты (арен­да участ­ка, изыс­ка­ния, ин­же­нер­ная под­го­тов­ка, раз­ра­бот­ка и экс­пер­ти­за про­ек­та, вы- пол­не­ние тех­ни­че­ских усло­вий и тех­при­со­еди­не­ния), от­вле­че­ние до­пол­ни­тель­ных средств ста­нет се­рьез­ной на­груз­кой.

По­прав­ка вы­гля­дит из­бы­точ­ной (ис­пол­не­ние обя­за­тельств пе­ред доль­щи­ка­ми уже га­ран­ти­ро­ва­но ком­пен­са­ци­он­ным фон­дом) и боль­ше по­хо­жа на по­пыт­ку по­мочь из­бран­ным бан­кам. Од­но­вре­мен­но за­кон пред­пи­сы­ва­ет всем участ­ни­кам строй­ки иметь сче­та в од­ном фи­н­учре­жде­нии. Это од­но­знач­но при­ве­дет к су­ще­ствен­но­му огра­ни­че­нию кон­ку­рен­ции и зна­чи­тель­но ослож­нит жизнь, на­при­мер, ген­под­ряд­чи­ку (ес­ли у него за­клю­че­ны до­го­во­ры с раз­ны­ми за­строй­щи­ка­ми, вполне ве­ро­ят­но, что ему при­дет­ся от­кры­вать сче­та в несколь­ких бан­ках).

За­кон на­кла­ды­ва­ет на за­строй­щи­ка ряд дру­гих фи­нан­со­вых огра­ни­че­ний: у ком­па­нии не долж­но быть ни дол­гов по зай­мам (за ис­клю­че­ни­ем це­ле­вых кре­ди­тов), ссу­дам и на­ло­гам, ни обя­за­тельств пе­ред тре­тьи­ми ли­ца­ми, она не мо­жет вы­пус­кать об­ли­га­ции. До­ста­точ­но су­ро­вый на­бор для фир­мы, боль­ше трех лет воз­во­дя­щей жи­лые до­ма (обо­рот­ку те­перь не по­пол­нишь, кас­со­вые раз­ры­вы не за­кро­ешь, ин­ве­сти­ци­он­ные зай­мы не при­вле­чешь).

Ис­поль­зо­вать сред­ства доль­щи­ков за­строй­щик мо­жет толь­ко на опе­ра­ции, свя­зан­ные со стро­и­тель­ством. При этом в спис­ке от­сут­ству­ют, на­при­мер, при­об­ре­те­ние зе­мель­но­го участ­ка (есть толь­ко арен­да),

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.