Ры­нок недви­жи­мо­сти-2018

На рын­ке недви­жи­мо­сти слыш­ны зву­ки тра­ур­но­го мар­ша по до­лев­ке и раз­го­во­ры о сег­мен­тах, ка­за­лось бы, со­вер­шив­ших ха­ра­ки­ри

Ekspert Ural - - ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ -

Все­ре­дине ок­тяб­ря Мин­строй Рос­сии опуб­ли­ко­вал за­ко­но­про­ект, ре­гу­ли­ру­ю­щий ры­нок апар­та­мен­тов. Ими, со­глас­но до­ку­мен­ту, при­зна­ют­ся струк­тур­но обособ­лен­ные по­ме­ще­ния в мно­го­функ­ци­о­наль­ном зда­нии, пред­на­зна­чен­ные для про­жи­ва­ния граждан и удо­вле­тво­ре­ния ими бы­то­вых и иных нужд. В пра­ви­тель­стве ре­ши­ли рас­про­стра­нить на апар­та­мен­ты все нор­мы Жи­лищ­но­го ко­дек­са, в том чис­ле про­пис­ку, по­куп­ку по ДДУ, ком­му­наль­ные та­ри­фы и управ­ле­ние то­ва­ри­ще­ством соб­ствен­ни­ков недви­жи­мо­сти (пол­ный ана- лог ТСЖ). В за­ко­но­про­ек­те ука­за­но, что вла­дель­цы де-юре ком­мер­че­ских пло­ща­дей смо­гут пе­ре­ве­сти их в жи­лые до 31 де­каб­ря 2021 го­да.

Пло­хи или хо­ро­ши но­во­вве­де­ния, оце­ни­вать по­ка ра­но (текст на­хо­дит­ся на ста­дии пуб­лич­но­го об­суж­де­ния и, вполне ве­ро­ят­но, пре­тер­пит за­мет­ные из­ме­не­ния). Нам, на­при­мер, не очень нра­вит­ся нор­ма, поз­во­ля­ю­щая со­зда­вать ТСЖ. В на­шем по­ни­ма­нии, непре­мен­ным ат­ри­бу­том мно­го­функ­ци­о­наль­ных ком­плек­сов долж­на быть про­фес­си­о­наль­ная управ­ля­ю­щая ком­па­ния. Спор­ны­ми вы­гля­дят и «на­ве­ши­ва­ние» на соб­ствен­ни­ков по­ме- ще­ний, пред­на­зна­чен­ных для удо­вле­тво­ре­ния со­ци­аль­но-бы­то­вых по­треб­но­стей (речь об ор­га­ни­за­ции до­су­га, куль­тур­но­го раз­ви­тия, дет­ско­го твор­че­ства, за­ня­тий физ­куль­ту­рой и спор­том).

Из од­но­знач­но по­зи­тив­но­го — до­ку­мент бу­дет спо­соб­ство­вать вы­ве­де­нию апар­та­мен­тов из се­рой зо­ны. Мы на­де­ем­ся, что он се­рьез­но ослож­нит жизнь жу­ли­ко­ва­тым за­строй­щи­кам, ко­то­рые по­зи­ци­о­ни­ро­ва­ли свои объ­ек­ты как квар­ти­ры, толь­ко де­шев­ле.

Но ре­ин­кар­на­ция апар­та­мен­тов — лишь од­но из мно­же­ства из­ме­не­ний, за­тро­нув­ших ры­нок жи­лья в 2017 го­ду. Вес-

ной в Москве стар­то­ва­ли пи­лот­ные про­ек­ты по стро­и­тель­ству до­ход­ных до­мов (со­от­вет­ству­ю­щая гос­про­грам­ма при­ня­та осе­нью 2016-го). В кон­це ок­тяб­ря на Ура­ле про­да­ны пер­вые квар­ти­ры, 1,2% от сто­и­мо­сти ко­то­рых пе­ре­чис­ле­ны в ком­пен­са­ци­он­ный фонд до­ле­во­го стро­и­тель­ства. То­гда же де­пу­та­ты Го­с­ду­мы пред­ло­жи­ли при­нять за­кон о ре­но­ва­ции в рос­сий­ских го­ро­дах.

Для об­суж­де­ния пе­ри­пе­тий рын­ка недви­жи­мо­сти жур­нал «Экс­перт-Урал» и ана­ли­ти­че­ский центр «Экс­перт» ор­га­ни­зо­ва­ли круг­лый стол, за ко­то­рым со­бра­лись пред­ста­ви­те­ли ве­ду­щих де­ве­ло­пер­ских и бан­ков­ских струк­тур.

Пло­хих вре­мен не бы­ва­ет

По­хо­же, что 2017-й ста­нет пер­вым от­но­си­тель­но по­зи­тив­ным для за­строй­щи­ков го­дом по­сле ажи­о­таж­но­го 2014-го. По край­ней ме­ре, так ду­ма­ют в Ека­те­рин­бур­ге.

— О чем мы мо­жем го­во­рить точ­но, так это о при­ро­сте про­даж, — ком­мен­ти­ру­ет ру­ко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра Ураль­ской па­ла­ты недви­жи­мо­сти Ми­ха­ил Хорь­ков. — По ито­гам трех квар­та­лов 2017-го, чис­ло сде­лок во вто­рич­ном сег­мен­те уве­ли­чи­лось при­мер­но на 8%, в пер­вич­ном — ра­зом на 18%. По мет­рам в сек­то­ре но­востро­ек ди­на­ми­ка не столь впе­чат­ля­ю­щая, око­ло 13 — 14%. Это обу­слов­ле­но сме­ще­ни­ем ас­сор­ти­мен­та в поль­зу ма­ло­га­ба­рит­ных и бо­лее ком­пакт­ных квар­тир. Це­ны на этом фоне оста­ва­лись уди­ви­тель­но ста­биль­ны­ми. Рост сто­и­мо­сти пред­ло­же­ния в од­ном ме­сте ком­пен­си­ро­вал­ся за­пус­ком ак­ций в дру­гом.

Но без­удерж­но ра­до­вать­ся ра­но: объ­ем пред­ло­же­ния в сто­ли­це Сред­не­го Ура­ла по-преж­не­му оста­ет­ся вы­со­ким — 11 тыс.

По­хо­же, что 2017-й ста­нет пер­вым от­но­си­тель­но по­зи­тив­ным для за­строй­щи­ков го­дом по­сле ажи­о­таж­но­го 2014-го. По край­ней ме­ре, так ду­ма­ют в Ека­те­рин­бур­ге

квар­тир во вто­рич­ке и при­мер­но 16 ты­сяч в пер­вич­ке. При­чем чет­верть из этих 16 уже сда­ны в экс­плу­а­та­цию.

Еще один нега­тив­ный мо­мент — дис­ба­ланс пред­ло­же­ния. 54% объ­ек­тов, вве­ден­ных в Ека­те­рин­бур­ге в 2016 го­ду, — это сту­дии и од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры, на че­ты­рех­ком­нат­ные при­хо­дит­ся 1%. По­ка­за­тель по Рос­сии — 46% и 7% со­от­вет­ствен­но. При этом в стране толь­ко 26% до­мо­хо­зяйств пред­став­ле­ны од­ним че­ло­ве­ком. И по­чти столь­ко же — 23% — че­тырь­мя и бо­лее.

Про­бле­ма бы­ла бы не столь бо­лез­нен­ной, ес­ли бы за­мет­ная часть про­ек­тов, где пре­об­ла­да­ют сту­дии и од­нуш­ки, не вы­гля­де­ли как гет­то — с ар­хи­тек­ту­рой из 90-х, квар­ти­ро­гра­фи­ей пи­тер­ских ком­му­на­лок, МОПа­ми из иг­ры Half-Life и скуд­ным бла­го­устрой­ством (а еще есть ком­па­нии, ко­то­рые пред­ла­га­ют де­ве­ло­пе­рам услу­ги по пе­ре­дел­ке го­то­вых трех­ком­нат­ных квар­тир в три сту­дии). За­ме­сти­тель ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра «РСГ-Ака­де­ми­че­ское» Па­вел Пет­ри­чен­ко на­звал это яв­ле­ние «жи­лой тр­эш».

Пре­зи­дент Рос­сий­ской гиль­дии ри­эл­то­ров Та­тья­на Де­ме­нок так­же при­зы­ва­ет не пус­кать­ся в пляс:

— Рост чис­ла сде­лок, что мы фик­си­ру­ем, обу­слов­лен тра­ди­ци­он­ным ро­стом де­ло­вой ак­тив­но­сти в осен­ний пе­ри­од и эф­фек­том от­ло­жен­но­го спро­са. Я не ду­маю, что в сле­ду­ю­щем го­ду ди­на­ми­ка со­хра­нит­ся. До­хо­ды граждан не рас­тут, ра­бо­чих мест не при­бав­ля­ет­ся, тре­бо­ва­ния к бан­кам и за­строй­щи­кам уже­сто­ча­ют­ся. К ста­биль­но­му ро­сту мы, воз­мож­но, пе­рей­дем толь­ко к кон­цу 2018-го. Ве­ду­щую роль в этом про­цес­се бу­дет иг­рать даль­ней­шее сни­же­ние ста­вок по ипо­те­ке.

По­сте­пен­но ме­ня­ет­ся портрет по­тре­би­те­ля. Во-пер­вых, маз­ка­ми (по­ка очень мел­ки­ми) в нем на­чи­на­ют про­яв­лять­ся мил­ле­ни­а­лы (ро­див­ши­е­ся в се­ре­дине — кон­це 90-х), предъ­яв­ля­ю­щие со­вер­шен­но иные тре­бо­ва­ния к ди­зай­ну сре­ды, фор­ма­там, ка­че­ству ис­пол­не­ния объ­ек­тов и тех­но­ло­гич­но­сти УК. Во-вто­рых, как за­ме­ча­ет на­чаль­ник от­де­ла мар­ке­тин­га «ЮИТ Урал­строй» Олег Ко­лес­ни­ков, рас­тет чис­ло лю­дей с от­но­си­тель­но пло­хой кре­дит­ной

ис­то­ри­ей или невы­со­ки­ми до­хо­да­ми. Они не слиш­ком нра­вят­ся бан­кам. Из-за это­го им, что­бы до­бить­ся одоб­ре­ния, при­хо­дит­ся об­ра­щать­ся не в два-три кре­дит­ных учре­жде­ния, как рань­ше, а в пять-шесть.

У бан­ков, к сло­ву, все скла­ды­ва­ет­ся до­ста­точ­но непло­хо. В Сверд­лов­ской об­ла­сти, на­при­мер, за три квар­та­ла 2016/2017 объ­ем вы­да­чи ипо­те­ки вы­рос с 30,7 до 40,8 млрд руб­лей. В Че­ля­бин­ске — с 22,7 до 27,7 млрд руб­лей, а в Баш­ки­рии — с 30,7 до 37,7 млрд руб­лей. Клю­че­вая при­чи­на уве­ли­че­ния спро­са — сни­же­ние ста­вок. Сбер­банк, на­при­мер, в ми­ни­му­ме го­во­рит о 7,4% го­до­вых. За­ме­сти­тель управ­ля­ю­ще­го ека­те­рин­бург­ским фи­ли­а­лом Аб­со­лют Бан­ка Свет­ла­на Ко­лес­ни­ко­ва за­ме­ча­ет, что лю­ди от 45 лет пре­иму­ще­ствен­но пред­по­чи­та­ют брать квар­ти­ры в но­вострой­ках. Мо­ло­дежь (25 — 35 лет) пред­по­чи­та­ет вто­рич­ку. Со­от­но­ше­ние кре­ди­тов, взя­тых на стро­я­ще­е­ся и го­то­вое жи­лье, уста­но­ви­лось на уровне 30 на 70 (оно неиз­мен­но с мо­мен­та за­вер­ше­ния про­грам­мы гос­суб­си­ди­ро­ва­ния).

Яр­кая при­ме­та 2017-го — ре­фи­нан­си­ро-

ва­ние. У Аб­со­лют Бан­ка, на­при­мер, этот сег­мент вы­рос в пять раз по срав­не­нию с по­ка­за­те­ля­ми 2016-го. Рез­кое уве­ли­че­ние ин­те­ре­са к про­дук­ту фик­си­ру­ют в Райф­фай­зен­бан­ке и Пром­связь­бан­ке (в по­след­нем со­от­вет­ству­ю­щая про­грам­ма за­ра­бо­та­ла со­всем недав­но).

Клю­че­вые трен­ды 2018-го в об­ла­сти кре­ди­то­ва­ния — даль­ней­шее сни­же­ние ста­вок (на 1 — 1,5 п.п. в те­че­ние 2017 — 2018 го­дов); вы­ход на ры­нок лю­дей с от­но­си­тель­но низ­ки­ми до­хо­да­ми (в прин­ци­пе ни­че­го страш­но­го в этом нет, но за­ра­ба­ты­вать на та­ких кли­ен­тах непро­сто); ре­а­ли­за­ция все­воз­мож­ных парт­нерств. Управ­ля­ю­щий ди­рек­тор по ипо­те­ке Ураль­ско­го фи­ли­а­ла ВТБ24 Али­на Бусло­ва в под­твер­жде­ние по­след­не­го те­зи­са кон­ста­ти­ру­ет, что сей­час парт­нер­ский ка­нал за­ни­ма­ет 80 — 90% про­даж бан­ка. «Нет ни­ка­ких ос­но­ва­ний ло­мать сло­жив­шу­ю­ся мо­дель. На­обо­рот, мы на­стро­е­ны на ее даль­ней­шее раз­ви­тие, за­пуск сов­мест­ных про­грамм с агент­ства­ми недви­жи­мо­сти и за­строй­щи­ка­ми, тех­но­ло­ги­че­скую ин­те­гра­цию с их ре­сур­са­ми».

Пря­мо сей­час…

От пре­иму­ще­ствен­но ко­ли­че­ствен­но­го опи­са­ния пе­рей­дем к ка­че­ствен­но­му. Са­мый жи­во­тре­пе­щу­щий во­прос рын­ка жи­лой недви­жи­мо­сти — как жить при но­вом за­коне о до­лев­ке. От­чис­ле­ния в ком­пен­са­ци­он­ный фонд ни­ко­го не пу­га­ют (за­строй­щи­ки и рань­ше долж­ны бы­ли стра­хо­вать свою от­вет­ствен­ность, по­то­му за­ме­на од­но­го ин­стру­мен­та дру­гим в фи­нан­со­вом плане ни­че­го для них не по­ме­ня­ла). Что силь­но на­пря­га­ет — нераз­бе­ри­ха. По­прав­ки в 214-ФЗ бы­ли утвер­жде­ны пре­зи­ден­том еще в июле. То­гда мы и за­строй­щи­ки жест­ко кри­ти­ко­ва­ли этот до­ку­мент (по­дроб­нее см. «Бо­ле­вое стро­и­тель­ство», «Э-У» № 33 от 14.08.2017). Им не по ду­ше бы­ло рез­кое уже­сто­че­ние тре­бо­ва­ний, ко­то­рое до­пол­ни­тель­ной за­щи­ты доль­щи­кам в об­щем-то и не при­но­си­ло. Спу­стя три ме­ся­ца стра­сти по­утих­ли. Но что мы слы­шим от Ми­ха­и­ла Хорь­ко­ва: «Мне ка­жет­ся, все те­ря­ют­ся. Есть масса ги­по­тез, к ка­ким по­след­стви­ям при­ве­дет при­ня­тие это­го за­ко­на. Но ни­кто ре­аль­но их се­бе не пред­став­ля­ет».

— По­ка на за­ко­но­да­тель­ном уровне бу­дет су­ще­ство­вать до­лев­ка, мы бу­дем этот ме­ха­низм ис­поль­зо­вать, — го­во­рит ди­рек­тор по мар­ке­тин­гу и про­да­жам ГК «Стройт­эк» Сер­гей По­кров­ский. — Клю­че­вая про­бле­ма, ко­то­рую по­ро­дил за­кон, — вре­ме­ни на оформ­ле­ние до­ку­мен­тов ста­ло тра­тить­ся зна­чи­тель­но боль­ше. Про­ект­ная де­кла­ра­ция те­перь долж­на со­дер­жать ин­фор­ма­цию о каж­дом по­ме­ще­нии и мак­си­маль­но со­от­вет­ство­вать го­то­во­му объ­ек­ту. Но это фи­зи­че­ски невоз­мож­но. Квар­ти­ры под­час на несколь­ко мет­ров от­ли­ча­ют­ся от чер­те­жей. На той же ста­дии мы долж­ны чет­ко по­счи­тать сто­и­мость стро­и­тель­ства, но как это сде­лать до со­став­ле­ния сме­ты. В ито­ге де­кла­ра­ция раз­ду­ва­ет­ся до сот­ни ли­стов. Для ее за­пол­не­ния при­хо­дит­ся на­ни­мать от­дель­но­го че­ло­ве­ка, по­том все пе­ре­про­ве­рять. И ра­ди че­го? Ни один по­ку­па­тель этот до­ку­мент не чи­та­ет.

Де­ве­ло­пе­ры по-преж­не­му недо­уме­ва­ют, как бу­дет ре­а­ли­зо­вы­вать­ся прин­цип «один за­строй­щик — од­но раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство», сов­ме­щен­ный с тре­бо­ва­ни­ем трех­лет­не­го опы­та и воз­ве­ден­ных

10 тыс. кв. мет­ров жи­лья. Еще во­прос — как бу­дут фор­ми­ро­вать­ся тре­бо­ва­ния к устав­но­му ка­пи­та­лу «до­чер­них» фирм, нуж­но ли бу­дет по­ру­чи­тель­ство ма­те­рин­ской ком­па­нии.

По­лу­шу­тя за­строй­щи­ки го­во­ри­ли, что в стране, ви­ди­мо, вы­бран курс на уни­что­же­ние ДДУ. Но то­гда они еще не зна­ли, что в пер­вых чис­лах но­яб­ря Вла­ди­мир Пу­тин по­ру­чит ка­б­ми­ну до 15 де­каб­ря разработать и утвер­дить до­рож­ную кар­ту по за­ме­ще­нию к 2020 го­ду средств доль­щи­ков дру­ги­ми фор­ма­ми фи­нан­си­ро­ва­ния.

… Это и есть «ко­гда на­ста­нет вре­мя»

В пи­ку до­лев­ке, ко­то­рая в те­че­ние трех лет ка­нет в ле­ту, из небы­тия воз­вра­ща­ют­ся апар­та­мен­ты. В бан­ках от­ме­ча­ют, что ин­те­рес к это­му фор­ма­ту в ок­тяб­ре за­мет­но по­вы­сил­ся. Оче­вид­но, клю­че­вую роль в этом сыг­ра­ло об­суж­де­ние но­во­го за­ко­но­про­ек­та. По мне­нию на­чаль­ни­ка от­де­ла про­даж ипо­теч­ных кре­ди­тов ре­ги­о­наль­но­го цен­тра «Ураль­ский» Райф­фай­зен­бан­ка На­та­льи Брус­ни­цы­ной, в 2018 го­ду в этот ры­нок пой­дут круп­ные ин­ве­сто­ры, ко­то­рые бу­дут пы­тать­ся по­стро­ить на этом биз­нес, пред­ла­гая про­дукт с по­нят­ной це­ной, усло­ви­я­ми и на­бо­ром функ­ций.

В ека­те­рин­бург­ских пра­ви­лах зем­ле­поль­зо­ва­ния и за­строй­ки апар­та­мен­ты уже дав­но при­сут­ству­ют (на­равне с жи­льем и го­сти­ни­ца­ми). Под ни­ми в городе по­ни­ма­ют фор­мат дол­го­сроч­ной арен­ды с про­фес­си­о­наль­ной управ­ля­ю­щей ком­па­ни­ей, ко­то­рая по­ми­мо вы­став­ле­ния сче­тов, ре­мон­та и убор­ки предо­став­ля­ет ряд бы­то­вых сер­ви­сов.

Прав­да, на­сто­я­щих апар­та­мен­тов в Ека­те­рин­бур­ге не слиш­ком мно­го. С 2011 — 2012 го­дов в городе (в том чис­ле на окра­и­нах) бы­ла по­стро­е­на масса ком­плек­сов, где юни­ты (в том чис­ле и без от­дел­ки) бы­ли рас­про­да­ны как квар­ти­ры. Ни о ка­кой про­фес­си­о­наль­ной УК то­гда ре­чи не шло, нуж­но бы­ло по­ско­рее воз­ве­сти нечто с ка­стри­ро­ван­ны­ми дет­ски­ми пло­щад­ка­ми и пар­ков­ка­ми и сбыть с дис­кон­том в 10 — 15% к нор­маль­но­му жи­лью.

По мне­нию за­строй­щи­ков, ме­сто апар­та­мен­там ис­клю­чи­тель­но в цен­тре, по­сколь­ку их по­тре­би­те­ли — это кон­суль­ские ра­бот­ни­ки, управ­ля­ю­щие фи­ли­а­ла­ми фе­де­раль­ных и за­ру­беж­ных фирм, сту­ден­ты или мо­ло­дые спе­ци­а­ли­сты, ко­то­рые не хо­тят быть при­вя­зан­ны­ми к ме­сту. Этой ауди­то­рии ну­жен до­ступ ко всем го­род­ским услу­гам. На окра­и­нах по­доб­ная мо­дель нере­а­ли­зу­е­ма.

По сло­вам ди­рек­то­ра по раз­ви­тию ком­па­нии «Атом­строй­ком­плекс» Вик­то­ра Ана­нье­ва, ка­че­ствен­ная УК мо­жет до­бав­лять 15 — 30% к сто­и­мо­сти арен­ды со­по­ста­ви­мо­го по ло­ка­ции и раз­ме­ру объ­ек­та. «Апар­та­мен­ты при этом сни­ма­ют го- раз­до охот­нее, по­сколь­ку это со­вер­шен­но ле­галь­ная сдел­ка с про­зрач­ны­ми усло­ви­я­ми», — до­бав­ля­ет Ана­ньев.

Сле­ду­ю­щий шаг по­сле раз­ви­тия апар­та­мен­тов — аренд­ное жи­лье. В чем раз­ни­ца? В том, что у по­след­не­го соб­ствен­ни­ком в по­дав­ля­ю­щем боль­шин­стве слу­ча­ев яв­ля­ет­ся за­строй­щик (или под него со­зда­ет­ся ЗПИФН), и стро­ит­ся оно от­нюдь не для биз­нес-ауди­то­рии. Глав­ная цель до­ход­ных до­мов — ре­шить про­бле­му до­ступ­но­сти жи­лья для граждан с невы­со­ки­ми до­хо­да­ми.

По­ка клас­си­че­ских аренд­ных про­ек­тов в Рос­сии ми­зер: по оцен­ке Мин­строя, их сум­мар­ная пло­щадь со­став­ля­ет чуть бо­лее 1 млн кв. мет­ров. Для срав­не­ния, в год в стране воз­во­дит­ся по 75 — 85 млн квад­ра­тов жи­лья, сни­ма­ет­ся в РФ, по дан­ным АИЖК, при­мер­но 150 млн кв. мет­ров.

Экс­пер­ты за­яв­ля­ют, что ны­неш­няя до­ход­ность аренд­ной мо­де­ли неве­ли­ка — 4 — 5% го­до­вых. Од­на­ко Вик­тор Ана­ньев при­во­дит дру­гие циф­ры: 10% плюс рост сто­и­мо­сти ак­ти­ва (при усло­вии, что все сде­ла­но пра­виль­но, что УК во­шла в про­ект на на­чаль­ной ста­дии, по­мог­ла сде­лать квар­ти­ро­гра­фию и про­счи­та­ла экс­плу­а­та­ци­он­ные ха­рак­те­ри­сти­ки до­ма). Ви­це-пре­зи­дент Becar Asset Management Group (ре­а­ли­зо­ва­ла несколь­ко про­ек­тов апарт-оте­лей в Пит­те­ре) Илья Ан­дре­ев со­гла­ша­ет­ся со вто­рой оцен­кой — 9 — 11% без уче­та уве­ли­че­ния це­ны объ­ек­та и по­сле оплаты услуг управ­ля­ю­щей ком­па­нии и ком­му­нал­ки. Где прав­да, по­ка не­по­нят­но, по­сколь­ку пи­ло­ты эко­ном-клас­са еще ни­кто не ре­а­ли­зо­вы­вал.

Де­ве­ло­пе­ры по­ла­га­ют, что для бо­лее ак­тив­но­го раз­ви­тия сек­то­ра необ­хо­ди­мо вы­пол­не­ние пя­ти усло­вий. Пер­вое — вре­мен­ное или по­сто­ян­ное осво­бож­де­ние от на­ло­гов на иму­ще­ство соб­ствен­ни­ков до­ход­ных до­мов (бюд­же­ту это ни­чем не гро­зит, по­сколь­ку на дан­ный мо­мент та­ко­го ти­па жи­лья по­про­сту нет). Вто­рое — сни­же­ние сто­и­мо­сти арен­ды зем­ли на пе­ри­од строй­ки. Тре­тье — уже на­бив­шие оско­ми­ну длин­ные де­ше­вые день­ги. Но со­вер­шен­но оче­вид­но, что при до­ход­но­сти да­же в 11% кре­дит под 10% — удо­воль­ствие со­мни­тель­ное. Чет­вер­тое — кре­дит­ные ка­ни­ку­лы или суб­си­ди­ро­ва­ние став­ки на пе­ри­од стро­и­тель­ства, по­ка нет об­рат­но­го де­неж­но­го по­то­ка. И пя­тое — вы­ве­де­ние из се­рой зо­ны тех, кто се­го­дня сда­ет квар­ти­ры без ка­кой-ли­бо ре­ги­стра­ции и упла­ты на­ло­гов.

Па­вел Пет­ри­чен­ко рас­ска­зы­ва­ет, что в «Ака­де­ми­че­ском» аренд­ная мо­дель сна­ча­ла бу­дет опро­бо­ва­на на пар­кин­гах (сей­час в рай­оне пу­сту­ет око­ло 3 тыс. мест). Да­лее прак­ти­ка пе­рей­дет на нелик­вид­ные по­зи­ции в нежи­лой сфе­ре. И толь­ко по­том — на квар­ти­ры. Но сей­час в рай­оне рас­про­да­ны 98 — 99% объ­ек­тов, по­то­му сег­мент бу­дет неве­лик.

Сер­гей По­кров­ский со­гла­сен, что аренд­ная мо­дель в бли­жай­шем бу­ду­щем бу­дет при­ме­нять­ся пре­иму­ще­ствен­но на непро­дан­ных остат­ках у круп­ных за­строй­щи­ков.

— Я бы не стал ждать ак­тив­но­го раз­ви­тия аренд­но­го сег­мен­та в бли­жай­шие год-два, — поы­то­жи­ва­ет Ми­ха­ил Хорь­ков. — Но на го­ри­зон­те пя­ти-де­ся­ти лет это вполне воз­мож­но. При­чи­на — в рез­ко сни­зив­шей­ся до­ход­но­сти от без­ри­с­ко­вых вло­же­ний. И ин­ве­сти­ции в до­ход­ные до­ма на этом фоне пе­ре­ста­ли быть некон­ку­рен­то­спо­соб­ны­ми. Я аб­со­лют­но точ­но знаю, что се­го­дня в Ека­те­рин­бур­ге несколь­ко за­строй­щи­ков про­ра­ба­ты­ва­ют этот во­прос и го­то­вы ре­а­ли­зо­вы­вать по­доб­ные про­ек­ты. В это на­прав­ле­ние го­то­во вкла­ды­вать­ся и АИЖК (объ­ем гос­про­грам­мы «Ипо­те­ка и аренд­ное жи­лье» — 144 млрд руб­лей. — Ред.). По­это­му в це­лом я на­стро­ен очень по­зи­тив­но. ■

По­ка клас­си­че­ских аренд­ных про­ек­тов в Рос­сии ми­зер: по оцен­ке Мин­строя, их сум­мар­ная пло­щадь со­став­ля­ет чуть бо­лее

1 млн кв. мет­ров

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.