ТЕ­МА НЕДЕ­ЛИ

КРИВАЯ КОМ­МУ­НАЛЬ­НЫХ ВОЗ­МОЖ­НО­СТЕЙ

Ekspert Ural - - NEWS -

О пре­иму­ще­ствах и недо­стат­ках пря­мых до­го­во­ров меж­ду ре­сур­со­снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми и жиль­ца­ми мно­го­квар­тир­ных до­мов

Вян­ва­ре в РФ всту­пил в си­лу за­кон, уже­сто­ча­ю­щий тре­бо­ва­ния к управ­ля­ю­щим ком­па­ни­ям (УК). По­прав­ки в Жи­лищ­ный ко­декс из­ме­ни­ли прин­ци­пы ли­цен­зи­ро­ва­ния де­я­тель­но­сти управ­ля­ю­щих ор­га­ни­за­ций. Во-пер­вых, ли­цен­зия бу­дет огра­ни­че­на сро­ком в пять лет, по ис­те­че­нии ко­то­ро­го ком­па­ния долж­на бу­дет под­твер­дить со­от­вет­ствие кри­те­ри­ям. Во-вто­рых, те­перь при вы­да­че ли­цен­зии ор­га­ны жил­над­зо­ра обя­за­ны про­ве­рить ре­ги­стри­ру­е­мое на­зва­ние на схо­жесть с дей­ству­ю­щи­ми: ес­ли УК с по­доб­ным на­име­но­ва­ни­ем уже ра­бо­та­ет, в вы­да­че до­ку­мен­та бу­дет от­ка­за­но. В-тре­тьих, за­кон поз­во­ля­ет изы­мать до­ма у УК не в су­деб­ном по­ряд­ке (так бы­ло до сих пор и тре­бо­ва­ло мас­сы вре­ме­ни), а по ре­ше­нию жи­лищ­ной ин­спек­ции. Ком­па­ния мо­жет ли­шить­ся од­но­го-двух до­мов, в от­но­ше­нии ко­то­рых она до­пу­сти­ла «гру­бые на­ру­ше­ния», или все­го на­хо­дя­ще­го­ся у нее в управ­ле­нии жи­ло­го фон­да. К гру­бым от­но­сят­ся на­ру­ше­ния, по­влек­шие опас­ность для здо­ро­вья и жиз­ни жиль­цов, а так­же умыш­лен­ные дей­ствия, та­кие как от­каз пе­ре­да­вать тех­до­ку­мен­та­цию при пе­ре­хо­де до­ма в управ­ле­ние но­вой ор­га­ни­за­ции или укло­не­ние от про­ве­рок. Еще важ­ный ню­анс — ес­ли в ли­цен­зии УК на про­тя­же­нии ше­сти ме­ся­цев нет ни од­но­го до­ма в управ­ле­нии, Го­сжи­л­ин­спек­ция че­рез суд мо­жет ан­ну­ли­ро­вать та­кую ли­цен­зию. По дан­ным раз­ных ис­точ­ни­ков, в Рос­сии по­чти 10% всех управ­ля­ю­щих ком­па­ний не име­ют на ба­лан­се до­мов.

Как со­об­щи­ли в Мин­строе, с мо­мен­та вве­де­ния ли­цен­зи­ро­ва­ния (с мая 2015 го­да) ли­цен­зии ото­зва­ны у 437 управ­ля­ю­щих ком­па­ний. С ян­ва­ря 2016 го­да по 1 ок­тяб­ря 2017 го­да ор­га­ны го­сжил­над­зо­ра про­ве­ли 542 тыс. про­ве­рок, по ито­гам ко­то­рых вы­яв­ле­но бо­лее мил­ли­о­на на­ру­ше­ний. По сло­вам гла­вы Мин­строя Ми­ха­и­ла Ме­ня, очи­ще­ние рын­ка от недоб­ро­со­вест­ных ком­па­ний — важ­ней­шая за­да­ча ми­ни­стер­ства в рам­ках стра­те­гии раз­ви­тия ЖКХ: «Са­мый эф­фек­тив­ный ин­стру­мент — ли­цен­зи­он­ный контроль. В слу­чае дей­стви­тель­но се­рьез­ных про­ступ­ков УК от­вет­ствен­ность долж­на на­сту­пать без про­мед­ле­ний. Но од­но­вре­мен­но необ­хо­ди­мо по­ощ­рять доб­ро­со­вест­ные ком­па­нии, мо- ти­ви­руя их к по­вы­ше­нию эф­фек­тив­но­сти де­я­тель­но­сти». Под мо­ти­ва­ци­ей по­ни­ма­ет­ся вве­ден­ная за­ко­ном воз­мож­ность для УК со­хра­нять за со­бой сред­ства, сэко­ном­лен­ные ею при вы­пол­не­нии ра­бот по со­дер­жа­нию жи­лья в рам­ках до­го­во­ра (так на­зы­ва­е­мая «эко­но­мия под­ряд­чи­ка»). Из­на­чаль­но по до­го­во­ру УК про­да­ет услу­ги по со­гла­со­ван­но­му раз­ме­ру пла­ты и от­ве­ча­ет за их ка­че­ство. Она мо­жет по­лу­чить эко­но­мию, ес­ли ее фак­ти­че­ские рас­хо­ды ока­жут­ся мень­ше тех, что бы­ли опре­де­ле­ны при уста­нов­ле­нии раз­ме­ра пла­ты за со­дер­жа­ние жи­ло­го по­ме­ще­ния.

Это не все но­во­вве­де­ния, за­тра­ги­ва­ю­щие сфе­ру управ­ле­ния мно­го­квар­тир­ны­ми до­ма­ми (МКД). В фев­ра­ле ры­нок ЖКХ ждет еще од­но клю­че­вое ре­ше­ние — пе­ре­ход на пря­мые, без по­сред­ни­че­ства УК, до­го­во­ры вла­дель­цев жи­лья с ре­сур­со­снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми (РСО).

Но ес­ли назван­ные нор­мы под­ле­жат ис­пол­не­нию, то за­ко­но­про­ект о пря­мых до­го­во­рах при­нят 6 де­каб­ря про­шло­го го­да лишь в пер­вом чте­нии и сей­час ак­тив­но об­суж­да­ет­ся ре­ги­о­наль­ной и го­род­ской вла­стью, иг­ро­ка­ми ком­му­наль­но­го рын­ка, за­ко­но­да­те­ля­ми и кон­троль­ны­ми ор­га­на­ми. Ожи­да­ет­ся, что по­прав­ки в Жил­ко­декс бу­дут при­ня­ты в фев­ра­ле. Как они по­вли­я­ют на сфе­ру ЖКХ и по­мо­гут ли ре­шить веч­ную про­бле­му за­дол­жен­но­сти в от­рас­ли?

Де­сять лет спу­стя

Ини­ци­а­ти­ва о пря­мых до­го­во­рах об­суж­да­ет­ся не пер­вый год. При­чи­на — за­дол­жен­ность управ­ля­ю­щих ком­па­ний, ЖСК и ТСЖ по­став­щи­кам теп­ла, элек­три­че­ства, га­за. В Мин­строе их дол­ги ре­сурс­ни­кам оце­ни­ва­ют­ся в 250 млрд руб­лей. «Это огром­ная циф­ра, учи­ты­вая уро­вень со­би­ра­е­мо­сти пла­те­жей за ЖКХ с на­се­ле­ния в 95%, —

оце­ни­ва­ют си­ту­а­цию в про­филь­ном ве­дом­стве. — Они долж­ны по­ни­мать, что мо­гут ли­шить­ся пра­ва со­про­вож­дать пла­теж».

Во вто­рой по­ло­вине про­шло­го го­да на про­бле­му непла­те­жей об­ра­ти­ли вни­ма­ние пре­зи­дент и пре­мьер. В ок­тяб­ре Дмитрий Мед­ве­дев по­ру­чил пра­ви­тель­ству разо­брать­ся с этой про­бле­мой: «Дол­ги в сфе­ре ЖКХ рас­тут и оста­но­вить этот про­цесс не уда­ет­ся, лю­ди пла­тят за услу­ги, а дом из-за недоб­ро­со­вест­но­сти УК от­клю­ча­ет­ся от теп­ло­снаб­же­ния. Они за­бы­ва­ют, что опе­ри­ру­ют день­га­ми граж­дан, это же не их день­ги и не кре­дит­ные день­ги, как пра­ви­ло. Это сред­ства, ко­то­рые они со­би­ра­ют. По­че­му, соб­ствен­но, нель­зя эти день­ги на­пря­мую пе­ре­чис­лить РСО, что­бы ни­кто не иг­рал в эти иг­ры». В де­каб­ре от­ре­зать УК от де­неж­но­го по­то­ка пред­ло­жил Вла­ди­мир Пу­тин: «УК со­би­ра­ют день­ги, но не все­гда во­вре­мя и пол­но­стью рас­пла­чи­ва­ют­ся с по­став­щи­ка­ми».

За­кон бла­го­по­луч­но про­шел пер­вое чте­ние: за до­ку­мент про­го­ло­со­ва­ли 388 де­пу­та­тов (84,4% от все­го со­ста­ва) при од­ном воз­дер­жав­шем­ся. По мне­нию зам­пре­да ко­ми­те­та ГД по жи­лищ­ной по­ли­ти­ке и ЖКХ Павла Кач­ка­е­ва, до­ку­мент ре­ша­ет ос­нов­ную про­бле­му — пе­ре­хо­да с пря­мых рас­че­тов на пря­мые до­го­во­ры:

— Несколь­ко раз за по­след­ние шесть­семь лет рас­смат­ри­ва­ли ва­ри­ан­ты пря­мых до­го­во­ров, но кро­ме вне­се­ния из­ме­не­ний в 155-ю ста­тью, ко­то­рая раз­ре­ша­ет на­пря­мую пла­тить РСО за услу­ги, не ис­клю­чая из этой це­поч­ки УК, ни­че­го у нас не вы­шло. По­это­му сло­жи­лась нехо­ро­шая су­деб­ная прак­ти­ка, ко­гда до­го­во­ры по так на­зы­ва­е­мым пря­мым рас­че­там при­зна­ют­ся су­деб­ны­ми ор­га­на­ми ни­чтож­ны­ми и неза­кон­ны­ми.

— Фак­ти­че­ски се­год­ня пол­стра­ны уже рас­счи­ты­ва­ет­ся на­пря­мую, но эти лю­ди по­ка по фак­ту яв­ля­ют­ся на­ру­ши­те­ля­ми, — счи­та­ет ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Раз­во­рот­не­ва. — А ско­ро каж­дый соб­ствен­ник смо­жет это сде­лать ле­ги­тим­но, за­клю­чив с ком­па­ни­ей­по­став­щи­ком ре­сур­сов до­го­вор. Ини­ци­а­то­ры за­ко­но­про­ек­та хо­тят ле­ги­ти­ми­зи­ро­вать хо­тя бы то, что в стране и так фак­ти­че­ски су­ще­ству­ет.

Со­глас­но по­яс­ни­тель­ной за­пис­ке к за­ко­но­про­ек­ту, сей­час УК, ТСЖ, ЖСК в от­но­ше­ни­ях с РСО вы­сту­па­ют по­сред­ни­ка­ми соб­ствен­ни­ков по­ме­ще­ний в МКД:

— Имен­но это поз­во­ля­ет РСО предъ­яв­лять к ним пре­тен­зии по опла­те за ком­му­наль­ные услу­ги, а не к соб­ствен­ни­кам и поль­зо­ва­те­лям по­ме­ще­ний. И в свою оче­редь, соб­ствен­ни­ки предъ­яв­ля­ют пре­тен­зии, свя­зан­ные с ка­че­ством и объ­е­мом предо­став­ле­ния ко­му­слуг, к ли­цам, осу­ществ­ля­ю­щим де­я­тель­ность по управ­ле­нию МКД, неза­ви­си­мо от при­чи­ны предо­став­ле­ния нека­че­ствен­ной услу­ги.

— Мне по­на­до­би­лось де­сять лет, что­бы убе­дить все сто­ро­ны, что необ­хо­ди­мо при­нять та­кой за­ко­но­про­ект, и это на­до бы­ло де­лать несколь­ко лет на­зад, — под­чер­ки­ва­ет гла­ва ко­ми­те­та ГД по жи­лищ­ной по­ли­ти­ке и ЖКХ Га­ли­на Хо­ван­ская. — То­гда мы не бы­ли бы в та­кой дол­го­вой яме, о ко­то­рой сей­час го­во­рим. А для граж­дан это вы­год­но, по­то­му что «за то­го пар­ня» они пла­тить не бу­дут. Это по­мо­га­ет тем, кто уже по кри­вой схе­ме сам вы­шел на пря­мые до­го­вор­ные от­но­ше­ния при от­сут­ствии этой нор­мы в ЖК. Сей­час что по­лу­ча­ет­ся? Ре­сурс­ник все­гда хо­чет по­лу­чить свои 100% за услу­ги, ко­то­рые предо­ста­вил, а мо­жет быть, и не предо­ста­вил или предо­ста­вил не в нуж­ном объ­е­ме и ненад­ле­жа­ще­го ка­че­ства, тем не ме­нее 100% от­дай. При этом стра­да­ют управ­ля­ю­щие ор­га­ни­за­ции (не все они жу­ли­ки), ТСЖ, ЖСК, ко­то­рые за­ни­ма­ют­ся, стро­го го­во­ря, несвой­ствен­ной им де­я­тель­но­стью.

— УК при­хо­дит­ся изыс­ки­вать до­пол­ни­тель­ные сред­ства (как пра­ви­ло, из ста­тьи рас­хо­дов «со­дер­жа­ние об­ще­го иму­ще­ства в МКД») для по­кры­тия не при­над­ле­жа­щих им дол­гов (т.е. дол­гов ко­неч­ных по­тре­би­те­лей — соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей по­ме­ще­ний), — ска­за­но в по­яс­ни­тель­ной за­пис­ке. — В ре­зуль­та­те дол­ги пе­ред РСО мо­гут при­ве­сти к банк­рот­ству этих ор­га­ни­за­ций.

— Пря­мые рас­че­ты меж­ду на­ми и ре­сур­со­снаб­жа­ю­щей ор­га­ни­за­ци­ей и се­год­ня воз­мож­ны, в ЖК эта нор­ма есть, но пря­мые рас­че­ты — это не пря­мой до­го­вор, здесь боль­шая раз­ни­ца, по­то­му что от­вет­ствен­ность ло­жит­ся на то­го, кто управ­ля­ет до­мом, кем бы он ни был, — объ­яс­ня­ет Га­ли­на Хо­ван­ская. — УК и РСО — это раз­ные ве­со­вые ка­те­го­рии. Где взять день­ги? У управ­ля­ю­щей ор­га­ни­за­ции ка­кая-то ми­ни­маль­ная при­быль есть, зна­чит, она га­сит этот долг пе­ред ре­сурс­ни­ком, что­бы не оста­вить дом без ком­му­наль­ных услуг. В ито­ге она нам не предо­став­ля­ет ка­че­ствен­ные, в нуж­ном объ­е­ме жи­лищ­ные услу­ги. Ка­кой у нее дру­гой ва­ри­ант? Банк­ро­тить­ся! Банк­рот­ства ТСЖ уже по­шли, бо­лее 200 дел, ко­гда банк­ро­та­ми объ­яв­ле­ны ТСЖ. Я в это не ве­ри­ла, но это факт, к со­жа­ле­нию. Нам ко­гда-то очень хо­ро­шо до­ка­зал спе­ци­а­лист, ко­то­рый плот­но за­ни­ма­ет­ся ре­сур­со­снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми, что 4 — 5% недо­сбо­ра — до­ро­га к банк­рот­ству управ­ля­ю­щей ор­га­ни­за­ции, при­чем са­мой доб­ро­со­вест­ной. По­че­му-то все го­во­рят сей­час при об­суж­де­нии воз­мож­но­сти за­клю­че­ния пря­мо­го до­го­во­ра толь­ко о недоб­ро­со­вест­ных УК. Да, та­кой про­цент есть, да, они дей­стви­тель­но ино­гда эти­ми день­га­ми ка­ким-то об­ра­зом ма­ни­пу­ли­ру­ют, но в зна­чи­тель­но боль­шей сте­пе­ни как раз стра­да­ют доб­ро­со­вест­ные управ­ля­ю­щие ор­га­ни­за­ции, тем бо­лее стра­да­ют ТСЖ и ЖСК, у ко­то­рых про­сто нет этой при­бы­ли.

Гла­ва ас­со­ци­а­ции ЖКХ «Раз­ви­тие» Алек­сей Ма­кру­шин со­гла­ша­ет­ся — «для УК пря­мые до­го­во­ры бу­дут удоб­ны: фи­нан­со­вое по­ло­же­ние та­ких ор­га­ни­за­ций сей­час тя­же­лое, по­это­му они хо­тят из­ба­вить­ся от бре­ме­ни дол­гов, пря­мые до­го­во­ры поз­во­лят пе­ре­ло­мить эту тен­ден­цию», но пред­по­ла­га­ет, что ре­шить про­бле­му уже на­коп­лен­ных дол­гов они не смо­гут. Об от­но­ше­нии управ­ля­ю­щих ор­га­ни­за­ций к за­ко­но­про­ек­ту чи­тай­те «О ре­аль­ной коммуналке и воображаемом общепите» (с. 11).

Ноу-хау? Ни­че­го по­доб­но­го

В но­вой мо­де­ли от­но­ше­ний до­го­во­ры ре­сур­со­снаб­же­ния бу­дут за­клю­чать­ся РСО непо­сред­ствен­но с соб­ствен­ни­ка­ми по­ме­ще­ний по ти­по­вой фор­ме, утвер­жда­е­мой пра­ви­тель­ством РФ. Пред­ла­га­ет­ся два ва­ри­ан­та. Пер­вый — соб­ствен­ник на об­щем со­бра­нии при­ни­ма­ет ре­ше­ние о пе­ре­хо­де на пря­мые до­го­вор­ные от­но­ше­ния с ре­сур­со­снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.