По­че­му «Де­ве­ло­п­мент-Юг» от­ве­ча­ет экс­пан­си­ей на спад

Стро­и­тель­но-ин­ве­сти­ци­он­ная кор­по­ра­ция «Де­ве­ло­п­мент-Юг», один из круп­ней­ших за­строй­щи­ков ЮФО, в этом го­ду столк­ну­лась с дву­крат­ным па­де­ни­ем про­даж, но, несмот­ря на кри­зис, ак­тив­но ра­бо­та­ет над но­вы­ми объ­ек­та­ми в «до­маш­нем» Крас­но­дар­ском крае и за его пре­де

Ekspert Yug - - FRONT PAGE - НИ­КО­ЛАЙ ПРО­ЦЕН­КО

По­след­ний раз пре­зи­дент кор­по­ра­ции «Де­ве­ло­п­мен­тЮг» Сер­гей Ива­нов да­вал ин­тер­вью «Экс­пер­ту ЮГ» ещё осе­нью 2008 го­да, ко­гда стро­и­тель­ный ры­нок пе­ре­жи­вал на­сто­я­щий кри­зис­ный шок, став­ший след­стви­ем вы­со­кой за­кре­ди­то­ван­но­сти его иг­ро­ков. «Кри­зис — это хо­ро­шо» — с та­ким за­го­лов­ком вы­шло то­гда ин­тер­вью г-на Ива­но­ва, и в ско­ром вре­ме­ни сам «Де­ве­ло­п­мент-Юг» столк­нул­ся с се­рьёз­ны­ми про­бле­ма­ми, ока­зав­шись под угро­зой банк­рот­ства. Но уже по ито­гам 2012 го­да кор­по­ра­ции уда­лось вый­ти на чи­стую при­быль в 500 млн руб­лей и про­дать 105 ты­сяч кв. м. жи­лья, а в 2014 го­ду объ­ём про­даж вы­рос до 195 ты­сяч кв. м.

Воз­рож­де­ние «Де­ве­ло­п­мент-Юга» со­сто­я­лось бла­го­да­ря вы­хо­ду в но­вый для ком­па­нии фор­мат про­ек­тов: ес­ли до кри­зи­са 2008–2009 го­дов она спе­ци­а­ли­зи­ро­ва­лась глав­ным об­ра­зом на жи­лье вы­со­ко­го це­но­во­го уров­ня, то те­перь в её порт­фе­ле ста­ла рас­ти до­ля ком­плек­сов сред­не­го и эко­ном-клас­са. Кро­ме то­го, кор­по­ра­ция за­яви­ла о сво­их ин­те­ре­сах за пре­де­ла­ми Крас­но­дар­ско­го края, вый­дя на ры­нок со­сед­ней Ро­стов­ской об­ла­сти с се­ри­ей про­ек­тов ком­плекс­ной за­строй­ки. В про­шлом го­ду на ин­ве­сти­ци­он­ном фо­ру­ме в Со­чи «Де­ве­ло­п­мент-Юг» под­пи­сал с дон­ским ру­ко­вод­ством со­гла­ше­ние о намерениях на сум­му 40 млрд руб­лей; стро­и­тель­ство пер­во­го жи­ло­го ком­плек­са «Юж­ный бе­рег» в Ба­тай­ске стар­то­ва­ло в июле.

Тем не ме­нее, из­бе­жать воз­дей­ствия но­во­го кри­зи­са не уда­лось: по сло­вам Сер­гея Ива­но­ва, по ито­гам го­да ком­па­ния ожи­да­ет дву­крат­но­го па­де­ния про­даж, хо­тя при этом оста­нет­ся в рам­ках без­убы­точ­но­сти. По­след­нее об­сто­я­тель­ство вку­пе с не­боль­шой дол­го­вой на­груз­кой да­ёт пре­зи­ден­ту «Де­ве­ло­п­мен­таЮг» ос­но­ва­ния рас­счи­ты­вать на то, что его ком­па­ния укре­пит по­зи­ции на рын­ке — в от­ли­чие от тех за­строй­щи­ков, ко­то­рые не смог­ли со­здать устой­чи­вую фи­нан­со­вую мо­дель биз­не­са. В бли­жай­шие несколь­ко лет кор­по­ра­ция на­ме­ре­ва­ет­ся вый­ти на уро­вень про­даж 500 ты­сяч кв. м в год, при­чём по­ло­ви­ну жи­лья пла­ни­ру­ет­ся ре­а­ли­зо­вать за пре­де­ла­ми Крас­но­дар­ско­го края.

Кри­зис — это по-преж­не­му хо­ро­шо

— Мы в ре­дак­ции до­воль­но ча­сто вс­по­ми­на­ем ваше ин­тер­вью 2008 го­да — про­сто по­то­му, что то­гда ма­ло кто мог ска­зать «Кри­зис — это хо­ро­шо». В но­вый кри­зис вы всту­пи­ли с та­ким же оптимизмом, как и в преды­ду­щий?

— Один из мо­их учи­те­лей ещё мно­го лет на­зад ска­зал, что для то­го, что­бы стра­на ста­ла по-на­сто­я­ще­му ры­ноч­ной, мы долж­ны прой­ти три пол­но­цен­ных кри­зи­са. Сей­час у ме­ня есть та­кое убеж­де­ние, что по­сле ны­неш­не­го кри­зи­са, ко­то­рый ра­но или позд­но за­кон­чит­ся, Рос­сия бу­дет дру­гой стра­ной, и все мы по­ме­ня­ем­ся в луч­шую сто­ро­ну. Мно­гие из тех из­ме­не­ний, ко­то­рые уже есть, мне нра­вят­ся: лю­ди ста­ли це­нить то, что нуж­но це­нить — ста­ли бо­лее от­вет-

ствен­ны­ми, ста­ли слы­шать друг дру­га. Все ста­ли ум­нее и на­ча­ли по­ни­мать, что это на­ша стра­на, и здесь на­до со­зда­вать ко­неч­ный про­дукт, до­ба­воч­ную сто­и­мость, пла­тить на­ло­ги.

— Как ны­неш­ний кри­зис от­ра­зил­ся на ва­ших по­ка­за­те­лях? На­сколь­ко ве­лик ока­зал­ся спад про­даж?

— Ес­ли в про­шлом го­ду в Крас­но­да­ре у нас бы­ло 195 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров про­даж и вы­руч­ка 8,5 мил­ли­ар­да руб­лей, то в этом го­ду по пес­си­ми­стич­но­му про­гно­зу мы про­да­дим 80–90 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров, а по оп­ти­ми­стич­но­му — чуть боль­ше 100. То есть мы по объ­ё­мам про­даж сни­зи­лись в два ра­за — и по вы­руч­ке, со­от­вет­ствен­но, то­же, посколь­ку сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра по­чти не из­ме­ни­лась.

— Это со­по­ста­ви­мо со сред­ни­ми по­ка­за­те­ля­ми по рын­ку?

— У нас по­ка­за­те­ли го­раз­до луч­ше, чем в сред­нем по рын­ку, ес­ли го­во­рить о Крас­но­да­ре. У очень неболь­шо­го ко­ли­че­ства ком­па­ний по­ка­за­те­ли та­кие же, как у нас — в ос­нов­ном па­де­ние ещё силь­нее.

— За счёт че­го вам уда­лось удер­жать­ся вы­ше рын­ка?

— Во-пер­вых, у нас пред­став­ле­на вся ли­ней­ка жи­лья. Во-вто­рых, вы­со­кое качество про­дук­та. В-тре­тьих, ре­пу­та­ция, бренд. В-чет­вёр­тых, мы за­ни­ма­ем­ся ак­тив­ны­ми про­да­жа­ми. Про­шлый год был очень хо­ро­шим, по­тря­се­ния с ва­лю­той и бан­ка­ми шли на поль­зу стро­и­те­лям — лю­ди ухо­ди­ли из руб­ля в квад­рат­ные мет­ры. По­это­му очень мно­гие ду­ма­ли, что так бу­дет все­гда, и в ре­зуль­та­те сло­жил­ся ры­нок про­дав­ца. Но сей­час си­ту­а­ция пря­мо про­ти­во­по­лож­ная: сей­час мы имеем ры­нок по­ку­па­те­ля, а это очень слож­но, к это­му нуж­но бы­ло дол­го го­то­вить­ся. Про­шлый кри­зис нас имен­но это­му на­учил.

— Каков по­рог устой­чи­во­сти ком­па­нии в от­но­ше­нии даль­ней­ше­го па­де­ния про­даж?

— Мы вы­ве­ли для себя точ­ку без­убы­точ­но­сти: что­бы ра­бо­тать в ноль, нам на­до в год про­да­вать по Крас­но­да­ру 5560 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров, и в та­ком со­сто­я­нии мы смо­жем су­ще­ство­вать бес­ко­неч­но дол­го. Но мы в этом го­ду про­да­дим как ми­ни­мум в пол­то­ра ра­за боль­ше. Кро­ме то­го, у нас есть про­ект в Пер­ми, мы уже на­ча­ли стро­и­тель­ство жи­ло­го ком­плек­са в Ба­тай­ске и осе­нью пла­ни­ру­ем дать старт ещё од­но­му про­ек­ту в Ро­стов­ской об­ла­сти, рас­смат­ри­ва­ем пло­щад­ки в несколь­ких му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ни­ях Крас­но­дар­ско­го края.

— О про­ек­тах во «вто­рых» го­ро­дах края го­во­ри­лось ещё несколь­ко лет на­зад — по­че­му они не бы­ли за­пу­ще­ны рань­ше?

— Боль­шие де­ла быст­ро не де­ла­ют­ся — это очень се­рьёз­ные про­ек­ты, ко­то­рые по­тре­бо­ва­ли зна­чи­тель­ной про­ра­бот­ки. Что­бы наш биз­нес был успеш­ным, тре­бу­ет­ся сов­па­де­ние ин­те­ре­сов че­ты­рёх участ­ни­ков: за­строй­щи­ка, се­те­вых ор­га­ни­за­ций, бан­ков и ис­пол­ни­тель­ной вла­сти. Се­го­дня по этим про­ек­там си­ту­а­ция скла­ды­ва­ет­ся так, что все че­ты­ре сто­ро­ны ра­бо­та­ют вме­сте очень ка­че­ствен­но, вы­ве­рен­но и ре­зуль­та­тив­но.

— Но есть ещё и пя­тый участ­ник про­цес­са — на­се­ле­ние. И ес­ли его до­хо­ды не рас­тут, то слож­но рас­счи­ты­вать на успех в про­да­жах.

— В Крас­но­дар­ском крае спрос есть — мо­жет быть, это свя­за­но со спе­ци­фи­кой на­ше­го ре­ги­о­на. То же са­мое — в Ро­стов­ской об­ла­сти, при­чём кон­ку­рент­ная сре­да там да­же про­ще по мно­гим при­чи­нам, в том чис­ле по­то­му, что по­след­ние 10–15 лет стро­и­лось мень­ше жи­лья, чем в Крас­но­дар­ском крае. Кро­ме то­го, мы ак­тив­но смот­рим и на дру­гие ре­ги­о­ны: Астра­хань, Вол­го­град, Бел­го­род, Ека­те­рин­бург. Мы по­ни­ма­ем, что по­сле за­вер­ше­ния кри­зи­са ещё год-пол­то­ра бу­дет ид­ти вос­ста­нов­ле­ние преж­не­го уров­ня про­даж, но в Крас­но­дар­ском крае уже в те­че­ние двух-трёх лет нам слож­но бу­дет раз­ви­вать­ся. Мы до­стиг­нем по­тол­ка, по­то­му что ём­кость рын­ка огра­ни­че­на — да­же при том, что у нас есть вся ли­ней­ка про­дук­тов, от пре­ми­ум- и биз­нес-клас­сов до до­ступ­но­го жи­лья.

По­ход в «эко­ном»

— Вам слож­но бы­ло пси­хо­ло­ги­че­ски пе­ре­стро­ить­ся на но­вый до­ступ­ный про­дукт, учи­ты­вая то, что бренд «Де­ве­ло­п­мент-Юг» из­на­чаль­но ас­со­ци­и­ро­вал­ся с жи­льём вы­со­ко­го це­но­во­го сег­мен­та?

— Ко­неч­но, слож­но, но мы пе­ре­стро­и­лись. Ес­ли го­во­рить о пре­ми­аль­ном про­дук­те, то се­го­дня в ре­ги­о­нах его нуж­но очень немно­го — все­го па­ра про­цен­тов. Хо­ро­ше­го жи­лья биз­нес-клас­са нуж­но про­цен­тов 10, в клас­се «ком­форт» — про­цен­тов 20, а сред­не­го про­дук­та нуж­но очень мно­го. Хо­ро­ший при­мер для нас — ком­па­ния «Ма­г­нит», их по­тре­би­те­ли — это 80 про­цен­тов на­се­ле­ния. Ес­ли они это де­ла­ют, и де­ла­ют успеш­но, то по­че­му мы не смо­жем? По­нят­но, что рен­та­бель­ность и мар­жи­наль­ность на квад­рат­ный метр в мас­со­вом сег­мен­те со­вер­шен­но дру­гие, но за­то есть боль­шой объ­ём. Но при этом про­дукт дол­жен быть очень ка­че­ствен­ным.

— Но и кон­ку­рен­ция в этом сег­мен­те очень ве­ли­ка, осо­бен­но учи­ты­вая на­ли­чие та­ко­го иг­ро­ка, как груп­па «ВКБ». Ка­кие у вас пре­иму­ще­ства по срав­не­нию с ни­ми?

— У нас раз­ные про­дук­ты, раз­ные тех­но­ло­гии стро­и­тель­ства. Кон­ку­рен­ция — это хо­ро­шо, по­то­му что у кол­лег все­гда есть что пе­ре­нять, че­му на­учить­ся. А ес­ли ты мо­жешь что-то де­лать чуть луч­ше, то на­до это де­лать.

— Вы мо­же­те на­звать ны­неш­нюю кон­ку­рен­цию на крас­но­дар­ском рын­ке ци­ви­ли­зо­ван­ной?

— А как бы вы на­зва­ли кон­ку­рен­цию на рын­ке, где боль­шое ко­ли­че­ство ком­па­ний ра­бо­та­ют ли­бо в ноль, ли­бо в ми­нус? Но на­сту­пит вре­мя — эти ком­па­нии уй­дут с рын­ка. Неко­то­рые из них уже столк­ну­лись с фи­нан­со­вы­ми про­бле­ма­ми, по­то­му что у них нет про­даж. Часть из них пы­та­ют­ся при­влечь сред­ства пу­тём дем­пин­га, но это путь в ни­ку­да. Мож­но ли это на­звать кон­ку­рен­ци­ей — или это про­сто глу­пость?

— Ка­кой, по ва­ше­му мне­нию, долж­на быть при­ем­ле­мая рен­та­бель­ность биз­не­са в сег­мен­те жи­лой недви­жи­мо­сти?

— Ми­ни­маль­ная рен­та­бель­ность, с ко­то­рой се­го­дня нуж­но ра­бо­тать, — это 15 про­цен­тов. А что­бы раз­ви­вать­ся и ви­деть завтрашний день, нор­маль­ная рен­та­бель­ность — это 20–25 про­цен­тов. То­гда ты мо­жешь 10–15 про­цен­тов от бюд­же­та при­вле­кать на про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние и при необ­хо­ди­мо­сти лик­ви­ди­ро­вать кас­со­вые раз­ры­вы пу­тём за­им­ство­ва­ний у бан­ков.

— А соб­ствен­ная управ­ля­ю­щая ком­па­ния — это при­быль­ный биз­нес? Мы по ря­ду соб­ствен­ных рей­тин­гов ви­дим, что до­хо­ды УК, ко­то­рые со­зда­ют де­ве­ло­пе­ры, рас­тут как на дрожжах.

— Фак­ти­че­ская при­быль мо­жет очень силь­но от­ли­чать­ся от при­бы­ли на бу­ма­ге. Фи­нан­со­вая дис­ци­пли­на у на­се­ле­ния по­ка, к со­жа­ле­нию, сла­бая, мно­го лю­дей про­сто не пла­тят за ком­му­нал­ку — и что с ни­ми де­лать? От­клю­чать ком­му­ни­ка­ции очень слож­но. При­чём нема­ло во­пи­ю­щих слу­ча­ев, ко­гда за услу­ги ЖКХ не пла­тят до­ста­точ­но се­рьёз­ные, небед­ные лю­ди. И мы ока­зы­ва­ем­ся за­лож­ни­ка­ми этой си­ту­а­ции. По­это­му ос­нов­ная за­да­ча на­шей управ­ля­ю­щей ком­па­нии — не по­лу­чать при­быль, а под­дер­жи­вать вы­со­кое качество жиз­ни в тех до­мах, ко­то­рые мы стро­им. Мы ви­дим, что ре­зуль­тат уже есть, посколь­ку наше жи­льё очень лик­вид­но на вто­рич­ном рын­ке. Я сам жи­ву в тех до­мах, ко­то­рые мы стро­им, и ви­жу это из­нут­ри.

— По­сле про­шло­го кри­зи­са вы с бан­ка­ми, на­вер­ное, крайне осто­рож­но ра­бо­та­е­те?

— Мы в прин­ци­пе очень осто­рож­но ра­бо­та­ем, а с бан­ка­ми ра­бо­та­ем с огром­ным удо­воль­стви­ем. Ес­ли го-

во­рить о круп­ных бан­ках, то мы для них — по­став­щи­ки на­дёж­ных за­ём­щи­ков. В слож­ные вре­ме­на до­ля по­ку­па­те­лей жи­лья по ипо­те­ке до­хо­дит до 50 про­цен­тов, и бан­ки хо­ро­шо по­ни­ма­ют, что ипо­те­ка — это вос­тре­бо­ван­ный и лик­вид­ный про­дукт. В про­шлом го­ду у нас бы­ло бо­лее пя­ти ты­сяч сде­лок, зна­чи­тель­ная часть — по ипо­те­ке.

— Ме­ха­низ­мы под­держ­ки ипо­те­ки, обе­щан­ные го­су­дар­ством, уже за­ра­бо­та­ли?

— Ко­неч­но, они за­ра­бо­та­ли, хо­тя, мо­жет быть, и не в том объ­ё­ме, в ка­ком хо­те­лось бы. Но ес­ли бы это­го не бы­ло, про­вал был бы ко­лос­саль­ный.

— С ка­ки­ми бан­ка­ми вы сей­час ра­бо­та­е­те по ипо­те­ке?

— До кри­зи­са у нас бы­ло 12 бан­ков, сей­час мень­ше: Сбер­банк, ВТБ24, «Глоб­экс», «От­кры­тие», «Воз­рож­де­ние», «Аб­со­лют», «Связь Банк» и неко­то­рые дру­гие. У нас по­тря­са­ю­щие от­но­ше­ния с бан­ка­ми, мне очень ком­форт­но с ни­ми ра­бо­тать.

— А про­цент­ные став­ки по кре­ди­там для «Де­ве­ло­п­мент-Юга» у бан­ков то­же по­тря­са­ю­щие?

— Са­мые луч­шие став­ки на фоне дру­гих бан­ков — у Сбер­бан­ка.

— Но под пять про­цен­тов вам же Сбер­банк не даст кре­дит, да и под 15 то­же?

— По­ка под 15 не да­ют, но как толь­ко бу­дут да­вать — нач­нём ду­мать о про­ект­ном фи­нан­си­ро­ва­нии. Здесь за­мкну­тый круг: се­го­дня мы на­чи­на­ем несколь­ко но­вых про­ек­тов, но ес­ли бы име­лось нор­маль­ное про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние, то их мог­ло бы быть боль­ше.

— Ка­кая се­го­дня кре­дит­ная на­груз­ка у ва­шей ком­па­нии?

— Се­го­дня на­ша кре­дит­ная на­груз­ка со­став­ля­ет 1,7 мил­ли­ар­да руб­лей, ко­эф­фи­ци­ент долг/EBITDA — чуть боль­ше еди­ни­цы. Сто­ит за­да­ча на мо­мент вы­хо­да из кри­зи­са сде­лать его мень­ше еди­ни­цы, а в иде­а­ле — 0,5. В са­мое слож­ное вре­мя, в 2008–2009 го­дах, у нас бы­ло 6 мил­ли­ар­дов руб­лей кре­ди­тов, ко­эф­фи­ци­ент долг/EBITDA при­бли­жал­ся к 6, это очень вы­со­кий риск. По­че­му у нас был та­кой порт­фель? Мы ак­тив­но раз­ви­ва­лись, и бан­ки нас кре­ди­то­ва­ли, всё бы­ло хо­ро­шо. По­том на­сту­пил кри­зис — сра­зу же слу­чил­ся сту­пор.

— Вы всю при­быль сей­час ин­ве­сти­ру­е­те в раз­ви­тие?

— На про­тя­же­нии всей ис­то­рии ком­па­нии я как соб­ствен­ник ни­ко­гда не по­лу­чал ди­ви­ден­ды, мы всю при­быль на­прав­ля­ли в раз­ви­тие, в ак­ти­вы. У нас очень се­рьёз­ная стра­те­гия раз­ви­тия на три-че­ты­ре го­да и есть ви­де­ние, об­раз же­ла­е­мо­го бу­ду­ще­го на де­сять лет. Мы чёт­ко по­ни­ма­ем то, че­го хо­тим. То, че­го мы до­стиг­ли в Крас­но­да­ре за 20 лет, мы хо­те­ли бы сей­час по­вто­рить в Ростове в те­че­ние трёх-че­ты­рёх лет. У нас есть опыт, ре­сур­сы, ко­ман­да, фи­нан­со­вые мо­де­ли, вы­ве­рен­ные по­зи­ции на рын­ке, что­бы это сде­лать.

Воз­вра­ще­ние на ис­то­ри­че­скую ро­ди­ну

— А на­сколь­ко от­ли­ча­ют­ся пра­ви­ла иг­ры в Ро­стов­ской об­ла­сти в срав­не­нии с Крас­но­дар­ским кра­ем?

— Мы все­гда всё де­ла­ем по пра­ви­лам, по­это­му не ви­дим ка­ких-то от­ли­чий. Пра­во­вое по­ле еди­но. Мой учи­тель, Ми­ха­ил Вла­ди­ми­ро­вич Золотарёв, ко­то­рый ко­гда-то воз­глав­лял Юго-За­пад­ный Сбер­банк, все­гда го­во­рил: ес­ли не зна­ешь, как по­сту­пить, по­сту­пи по за­ко­ну. Мы де­ла­ем имен­но так.

— На ка­кие объ­ё­мы вы хо­ти­те вый­ти в Ро­стов­ской об­ла­сти?

— Мы хо­тим за­пу­стить пять-шесть про­ек­тов ком­плекс­ной за­строй­ки с объ­ё­мом при­мер­но 150 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров в год в Ростове и ещё 60–80 ты­сяч — в го­ро­дах об­ла­сти. По­ми­мо Ба­тай­ска, нам ин­те­рес­ны Но­во­чер­касск, Шах­ты, Волгодонск, Та­ган­рог, но толь­ко в фор­ма­те ком­плекс­ной за­строй­ки. В ок­тяб­ре мы на­чи­на­ем вто­рой про­ект «Ян­тар­ный», очень се­рьёз­но за­ни­ма­ем­ся Ле­вен­цов­кой — сум­мар­но в Ро­стов­ской об­ла­сти у нас в про­ра­бот­ке во­семь про­ек­тов.

— В Ро­стов­ской об­ла­сти стро­и­те­ли тра­ди­ци­он­но жа­лу­ют­ся на нехват­ку под­хо­дя­щей зем­ли — вы с этим уже стал­ки­ва­лись?

— Мы рас­смат­ри­ва­ем ва­ри­ан­ты парт­нёр­ства, посколь­ку у мно­гих соб­ствен­ни­ков зе­мель­ных ак­ти­вов они уже дол­гое вре­мя не ге­не­ри­ру­ют ни­че­го, кро­ме из­дер­жек. Вре­мя идёт, ни­кто не мо­ло­де­ет, а си­ту­а­ция на рын­ке ста­но­вит­ся всё слож­нее. Ре­аль­ных по­ку­па­те­лей, ко­то­рые за­пла­ти­ли бы за зе­мель­ные ак­ти­вы жи­вые день­ги, прак­ти­че­ски нет — и вый­ти из этой си­ту­а­ции мож­но толь­ко че­рез ко­неч­ный про­дукт. По­это­му мы го­во­рим о ко­опе­ра­ции. Ес­ли соб­ствен­ник зем­ли име­ет нор­маль­ную оцен­ку сво­е­го ак­ти­ва, мы го­то­вы вой­ти в та­кой про­ект и

по­стро­ить фи­нан­со­вую мо­дель про­ек­та. Мы хо­ро­шо уме­ем со­зда­вать ко­неч­ный про­дукт и про­да­вать его, по­это­му на­хо­дим точ­ки со­при­кос­но­ве­ния со мно­ги­ми. К то­му же для ме­ня Ро­стов очень ва­жен, по­то­му что я сам ро­дил­ся в Ро­стов­ской об­ла­сти, в Се­ми­ка­ра­кор­ске, за­кон­чил РИСИ, но во­лею су­деб 31 год на­зад ока­зал­ся в Крас­но­да­ре. Те­перь нуж­но от­да­вать дол­ги ис­то­ри­че­ской ро­дине, для ме­ня это род­ные и близ­кие про­ек­ты.

— По ка­ким кри­те­ри­ям ры­нок Ро­стов­ской об­ла­сти бо­лее при­вле­ка­те­лен для вас, чем ры­нок Крас­но­дар­ско­го края?

— Ни­где ни­че­го про­сто­го нет, но слож­но бу­дет, толь­ко ес­ли ни­че­го не де­лать. Ес­ли же ид­ти шаг за ша­гом, то все слож­но­сти по­сле­до­ва­тель­но сни­ма­ют­ся. Я в этом смыс­ле — уме­рен­ный оп­ти­мист.

— Но ес­ли взять спрос, то в Крас­но­да­ре он яв­но вы­ше, по­то­му что очень мно­го жи­лья по­ку­па­ют лю­ди из дру­гих ре­ги­о­нов. В Ростове же этот сег­мент го­раз­до мень­ше.

— Да, в Крас­но­да­ре очень вы­со­кая ми­гра­ция, но по­че­му её не мо­жет быть в Ростове? Мо­жет быть, про­сто не бы­ло до­ста­точ­но­го пред­ло­же­ния, ка­че­ствен­но­го, до­ступ­но­го про­дук­та? В Ростове ведь все­гда был ры­нок про­дав­ца. Но с при­хо­дом но­во­го гу­бер­на­то­ра про­изо­шли из­ме­не­ния в луч­шую сто­ро­ну.

— Вы с ру­ко­вод­ством Ро­стов­ской об­ла­сти на­хо­ди­тесь в пря­мом кон­так­те?

— Мы осе­нью про­шло­го го­да под­пи­са­ли со­гла­ше­ние с гу­бер­на­то­ром Ро­стов­ской об­ла­сти и все­го че­рез де­сять ме­ся­цев вы­шли на пер­вый про­ект. Это пря­мой кон­такт или нет? Да, мы нор­маль­но со­труд­ни­ча­ем. Вла­сти за­ни­ма­ют­ся сво­и­ми во­про­са­ми — мы сво­и­ми.

— А по Крас­но­да­ру ваш про­гноз ка­кой? Ско­ро ли здесь кон­чит­ся стро­и­тель­ный бум?

— Я бы не хо­тел де­лать про­гно­зы. Оче­вид­но, что Крас­но­дар се­го­дня са­мый стро­я­щий­ся го­род России, по­ми­мо, ко­неч­но, двух сто­лиц. В этом го­ду, ско­рее все­го, бу­дет сда­но не мень­ше жи­лья, чем в про­шлом. Ме­ня сей­час ско­рее очень вол­ну­ет во­прос, что ста­нет с те­ми ком­па­ни­я­ми, ко­то­рые без­от­вет­ствен­но от­но­сят­ся к сво­ей эко­но­ми­ке. На дан­ный мо­мент в Крас­но­да­ре ра­бо­та­ет боль­ше 110 ком­па­ний — да­вай­те посмот­рим, сколь­ко из них оста­нет­ся в кон­це сле­ду­ю­ще­го го­да. Ко­неч­но, я хо­тел бы, что­бы все ра­бо­та­ли — по­тря­се­ния никому не нужны. Но все по­ни­ма­ют, что чу­дес в эко­но­ми­ке не бы­ва­ет: ес­ли ты ра­бо­та­ешь в ми­нус, ни о ка­ком бу­ду­щем ре­чи ид­ти не мо­жет.

— Вы уже зна­е­те о слу­ча­ях, ко­гда ком­па­нии ухо­ди­ли с рын­ка из-за фи­нан­со­вых про­блем?

— Не знаю, а слу­хи об­суж­дать не хо­чу. Всё за­ви­сит от глав кон­крет­ных ком­па­ний, а не от ме­ня, вас или ис­пол­ни­тель­ной вла­сти. Ес­ли го­во­рить о нас, то мы вы­жи­ли во вре­мя про­шло­го кри­зи­са, по­то­му что са­ми бы­ли на­стро­е­ны на это.

Ры­нок без гра­ниц

— Во вре­мя про­шло­го кри­зи­са за­строй­щи­ки смог­ли су­ще­ствен­но сни­зить це­ны на жи­льё за счёт ра­бо­ты по со­кра­ще­нию из­дер­жек. Есть ли се­го­дня до­пол­ни­тель­ные воз­мож­но­сти в этом на­прав­ле­нии, или ре­зерв сни­же­ния из­дер­жек уже ис­чер­пан?

— Един­ствен­ное, что ещё мож­но сде­лать, — со­кра­тить пер­со­нал управ­ля­ю­щей ком­па­нии. Но с тем по­тен­ци­а­лом, ко­то­рый у нас есть, мы счи­та­ем это неце­ле­со­об­раз­ным. Вы мно­го зна­е­те ком­па­ний, ко­то­рые во вре­мя кри­зи­са начинают но­вые про­ек­ты и вы­хо­дят в но­вые ре­ги­о­ны? А мы счи­та­ем, что сей­час за­ме­ча­тель­ное вре­мя для это­го, и мы это де­ла­ем. Лю­ди, ко­то­рые ра­бо­та­ют у нас, — это про­фес­си­о­на­лы вы­со­чай­ше­го клас­са. И мно­гие из них по от­дель­но­сти луч­ше, ум­нее и ге­ни­аль­нее, чем я. На­вер­ное, я один из тех немно­гих ру­ко­во­ди­те­лей, кто мо­жет при­зна­вать свои ошиб­ки и непонимание ка­ких-то ве­щей. На­при­мер, в Пер­ми мы ещё в 2007 го­ду взя­ли под ком­плекс­ную за­строй­ку 80 гек­та­ров зем­ли и за­ло­жи­ли мил­ли­он квад­рат­ных мет­ров жи­лья. Но по­том по­ня­ли, что для про­да­жи это­го по­тре­бу­ет­ся не мень­ше 30 лет, по­то­му что в год мож­но про­да­вать не боль­ше 30 ты­сяч мет­ров в од­ном ме­сте. Се­го­дня мы с парт­нё­ра­ми по­ни­ма­ем, что бо­лее ре­а­ли­стич­но бы­ло бы сде­лать про­ект на 500 ты­сяч мет­ров. Это на 15 лет — я ещё к то­му вре­ме­ни не со­би­ра­юсь ухо­дить на пен­сию. Мы ста­но­вим­ся ум­нее, и опыт, ко­то­рый мы при­об­ре­та­ем — бес­цен­ный. Глав­ное — про­сто не по­вто­рять про­шлых оши­бок, а но­вые ошиб­ки не долж­ны быть кри­тич­ны­ми.

— Как ско­ро вы ожи­да­е­те воз­об­нов­ле­ния ро­ста на рын­ке?

— Моё глу­бо­кое убеж­де­ние: во вто­рой по­ло­вине сле­ду­ю­ще­го го­да нач­нут­ся по­ло­жи­тель­ные из­ме­не­ния. — На чём оно ос­но­ва­но? — Се­го­дняш­ний кри­зис в первую оче­редь свя­зан с гео­по­ли­ти­кой, но да­вай­те смот­реть на внут­рен­ние по­треб­но­сти стра­ны. В том же Крас­но­дар­ском крае в сель­ской мест­но­сти жи­вёт 50 про­цен­тов на­се­ле­ния, а тех­но­ло­гии сель­ско­го хо­зяй­ства та­ко­вы, что 10 про­цен­тов на­се­ле­ния могут про­кор­мить всю стра­ну. От­сю­да про­бле­ма из­бы­точ­но­го на­се­ле-

Ва­лют­ные рис­ки — это не ко мне,

а к Цен­тро­бан­ку или Мин­фи­ну. Ес­ли о них

го­во­рить, то мож­но ни­че­го не де­лать

ния на се­ле, ко­то­рое по­сто­ян­но пе­ре­ме­ща­ет­ся в го­ро­да. Ур­ба­ни­за­ция у нас бу­дет ид­ти ещё дол­го, несколь­ко де­ся­ти­ле­тий. Кро­ме то­го, мы быст­ро при­вы­ка­ем к опре­де­лён­но­му уров­ню жиз­ни, в том чис­ле к хо­ро­ше­му жи­лью. В Ев­ро­пе сред­няя обес­пе­чен­ность жи­льём — по­ряд­ка 40 квад­рат­ных мет­ров на че­ло­ве­ка. У нас, по офи­ци­аль­ной ста­ти­сти­ке, по­ряд­ка 20 квад­рат­ных мет­ров, но не за­бы­вай­те, что 50 про­цен­тов — это вет­хое и ава­рий­ное жи­льё, то есть ре­аль­ная циф­ра — это 10 «квад­ра­тов» на че­ло­ве­ка. По­это­му ра­бо­ты хва­тит не толь­ко мне, но и сле­ду­ю­ще­му по­ко­ле­нию. Есть про­бле­ма пла­тё­же­спо­соб­но­го спро­са, но есть и ме­ха­низ­мы его сти­му­ли­ро­ва­ния. Мы рас­счи­та­ли, что для на­ших квар­тир эко­ном-клас­са при пер­во­на­чаль­ном взно­се 150 ты­сяч руб­лей по­ку­па­тель в ме­сяц бу­дет пла­тить по ипо­те­ке с суб­си­ди­ей Сбер­бан­ка 8 ты­сяч руб­лей. Се­го­дня есть огром­ное ко­ли­че­ство мо­ло­дых се­мей, ко­то­рым нуж­но пер­вое жи­льё — и для них это вос­тре­бо­ван­ный ва­ри­ант.

— Но у это­го есть обрат­ная сто­ро­на — пе­ре­кос пред­ло­же­ния в сто­ро­ну ма­ло­га­ба­рит­но­го жи­лья. Ка­ко­ва сей­час у вас до­ля од­но­ком­нат­ных квар­тир? — По ко­ли­че­ству — про­цен­тов 50. — Вы не на­хо­ди­те, что пре­об­ла­да­ние на рын­ке од­но­ком­нат­ных квар­тир — это не очень нор­маль­ная си­ту­а­ция?

— Это дан­ность рын­ка — нель­зя го­во­рить, что это хо­ро­шо или пло­хо. Мно­гие хо­тят ез­дить на «мер­се­де­се», а ре­аль­ная воз­мож­ность есть ку­пить толь­ко «Ла­ду Ка­ли­ну». Как го­во­рит­ся, ко­му-то суп жидкий, а ко­му-то брил­ли­ан­ты мел­кие. Ес­ли у вас нет кры­ши над го­ло­вой, вы и это­му бу­де­те ра­ды.

— А ес­ли го­во­рить о ка­че­стве го­род­ской сре­ды в но­вых мик­ро­рай­о­нах? Как вы ду­ма­е­те, долж­ны ли де­ве­ло­пе­ры об этом за­бо­тить­ся — или это це­ли­ком за­да­ча вла­стей?

— Есть нор­ма­ти­вы — их нуж­но со­блю­дать. Вто­рой во­прос — со­ци­аль­ная ин­фра­струк­ту­ра. Ес­ли это ло­жит­ся на за­строй­щи­ка, то идёт зна­чи­тель­ное удо­ро­жа­ние квад­рат­но­го мет­ра. На се- го­дняш­ний день, к со­жа­ле­нию, у вла­сти недо­ста­точ­но бюд­жет­ных средств на со­ци­ал­ку — в том чис­ле по­то­му, что огром­ное ко­ли­че­ство фирм ра­бо­та­ет в те­ни и не пла­тит на­ло­ги.

— Вы не про­бо­ва­ли участ­во­вать в про­ек­тах го­су­дар­ствен­но-част­но­го парт­нёр­ства по стро­и­тель­ству со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры?

— Сна­ча­ла хо­те­лось бы по­нять, как срас­та­ет­ся эко­но­ми­ка та­ких про­ек­тов, как ре­ша­ет­ся во­прос фи­нан­си­ро­ва­ния. В на­ча­ле сен­тяб­ря мы пла­ни­ру­ем встре­чать­ся с ру­ко­вод­ством Мин­строя РФ вме­сте с пред­ста­ви­те­ля­ми ис­пол­ни­тель­ной вла­сти Перм­ско­го края и Ро­стов­ской об­ла­сти для об­суж­де­ния про­ек­тов ком­плекс­ной за­строй­ки в рам­ках про­грам­мы «Жи­льё для рос­сий­ской се­мьи». Мы хо­тим в ней участ­во­вать, уже по­счи­та­ли наи­бо­лее оп­ти­маль­ный про­дукт — пя­ти­этаж­ки, се­бе­сто­и­мость с ми­ни­маль­ной от­дел­кой вы­хо­дит 31 ты­ся­ча руб­лей за «квад­рат». Но мы долж­ны ра­бо­тать с опре­де­лён­ной мар­жой и хо­тим по­ни­мать, ка­кой она бу­дет. А что­бы это жи­льё по­стро­ить, долж­но быть фи­нан­си­ро­ва­ние — как оно бу­дет про­ис­хо­дить? В до­ле­вом уча­стии нам всё по­нят­но: мы при­вле­ка­ем день­ги доль­щи­ков, вкла­ды­ва­ем свои сред­ства, при­вле­ка­ем кре­дит­ные сред­ства, ес­ли это­го не хва­та­ет. Со сто­ро­ны Мин­строя осе­нью долж­ны быть ка­кие-то из­ме­не­ния в усло­ви­ях фи­нан­си­ро­ва­ния со­ци­аль­но­го жи­лья по­сле сли­я­ния Фон­да РЖС и АИЖК. Ес­ли мы пой­мём, что это ре­аль­но, то го­то­вы за­ни­мать­ся фе­де­раль­ной про­грам­мой в трёх го­ро­дах — Крас­но­да­ре, Ростове и Пер­ми.

— В чём ваш ин­те­рес к та­ким про­ек­там?

— До­пу­стим, в Ле­вен­цов­ке у нас 25 гек­та­ров зем­ли, на ко­то­рых мы мо­жем по­стро­ить 150 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров жи­лья. 30 про­цен­тов из них мы мог­ли бы ре­а­ли­зо­вать по фе­де­раль­ной про­грам­ме. Но мы ни в ко­ем слу­чае не долж­ны ге­не­ри­ро­вать убыт­ки, нуж­но вы­хо­дить как ми­ни­мум в ноль, а по­хо­ро­ше­му — в неболь­шую при­быль. Та­кие про­ек­ты по­мо­га­ют «рас­ка­чать» пло­щад­ку. Но по­ка, по­вто­рю, нам непо­нят­но, ка­ко­ва их эко­но­ми­ка.

— На­сколь­ко ве­ли­ки в ва­шем биз­не­се ва­лют­ные рис­ки? До­пу­стим, вы по­счи­та­ли се­бе­сто­и­мость в 31 ты­ся­чу руб­лей, а по­том сно­ва рух­нет рубль — и это ведь бу­дет со­всем дру­гая циф­ра.

— Ме­ня курс доллара и сто­и­мость неф­ти со­вер­шен­но не ин­те­ре­су­ют. Мы сле­дим за тем, что на­зы­ва­ет­ся конъ­юнк­тур­ной раз­ни­цей на сто­и­мость строй­ма­те­ри­а­лов. Каж­дый ма­те­ри­ал име­ет свой вес в се­бе­сто­и­мо­сти, ко­то­рый ме­ня­ет­ся — мы это от­сле­жи­ва­ем каж­дый квар­тал и при­ни­ма­ем ка­кие-то ре­ше­ния. А как это при­вя­за­но к кур­су доллара, ме­ня не вол­ну­ет. Мы от им­пор­та ни­как не за­ви­сим, и это очень хо­ро­шо — все строй­ма­те­ри­а­лы про­из­во­дят­ся здесь. Они в на­ча­ле го­да по­до­ро­жа­ли, но сей­час сно­ва це­ны сни­зи­лись. Так что ва­лют­ные рис­ки — это не ко мне, а к Цен­тро­бан­ку или Мин­фи­ну. Ес­ли о них го­во­рить, то мож­но ни­че­го не де­лать. А я за то, что­бы брать и де­лать.

— Ка­кую до­лю крас­но­дар­ско­го рын­ка вы хо­те­ли бы за­во­е­вать в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве?

— Все­го в Крас­но­да­ре в про­шлом го­ду сда­но пол­то­ра мил­ли­о­на квад­рат­ных мет­ров, мы сда­ли 195 ты­сяч «квад­ра­тов» — мо­же­те са­ми по­счи­тать на­шу до­лю. Но мы опе­ри­ру­ем циф­ра­ми не сда­чи, а про­даж. Ес­ли ты нор­маль­но про­да­ёшь и ра­бо­та­ешь с при­бы­лью, всё осталь­ное — это про­сто про­цесс. В этом го­ду мы про­да­дим при хо­ро­шем сце­на­рии 90 ты­сяч мет­ров — мо­жет быть, и боль­ше, до 105 ты­сяч. В сле­ду­ю­щем го­ду — 120–150 ты­сяч в Крас­но­да­ре, учи­ты­вая то, что ры­нок про­ва­лит­ся, кто-то с него уй­дёт, ка­кая-то часть объ­ек­тов за­мо­ро­зит­ся. По­это­му об­щая циф­ра бу­дет зна­чи­тель­но мень­ше, а на­ша до­ля, со­от­вет­ствен­но, вы­ше. Но нас ин­те­ре­су­ет не до­ля рын­ка — мы ис­хо­дим из то­го, что долж­ны про­да­вать 150 ты­сяч мет­ров в Крас­но­да­ре и до 100 ты­сяч — в го­ро­дах края, а это непро­стая за­да­ча. — А по дру­гим ре­ги­о­нам? — По Ро­сто­ву на­чи­ная с 2017 го­да мы долж­ны про­да­вать 120–150 ты­сяч мет­ров в год, плюс по Ро­стов­ской об­ла­сти 60–80 ты­сяч. В Пер­ми до кон­ца сле­ду­ю­ще­го го­да рас­счи­ты­ва­ем за­пу­стить ещё три про­ек­та ком­плекс­ной за­строй­ки — это 100 ты­сяч мет­ров про­даж в год с 2017 го­да. Все­го в бли­жай­шие че­ты­ре-пять лет это да­ёт 500 ты­сяч мет­ров в год. Но, ко­неч­но, мы хо­те­ли бы мил­ли­он, а это ещё несколь­ко ре­ги­о­нов, по­ряд­ка пя­ти. Се­го­дня из оте­че­ствен­ных за­строй­щи­ков толь­ко «Мор­тон» сдаёт боль­ше мил­ли­о­на мет­ров. В об­щем, в дол­го­сроч­ной пер­спек­ти­ве мы стре­мим­ся вой­ти в первую пя­тёр­ку за­строй­щи­ков России.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.