РЫН­КУ ЖИ­ЛЬЯ ДА­ЛИ КО­СТЫЛЬ

Что­бы опре­де­лить­ся со стра­те­ги­ей раз­ви­тия на 2016 год, де­ве­ло­пе­ры ожи­да­ли ре­ше­ния о про­дле­нии про­грам­мы суб­си­ди­ро­ва­ния ста­вок по ипо­те­ке. Но да­же с нею уро­вень про­даж не вер­нёт­ся на до­кри­зис­ный: что­бы вы­жить, необ­хо­ди­мо по­вы­шать рен­та­бель­ность биз­не­са

Ekspert Yug - - СОДЕРЖАНИЕ - В под­го­тов­ке ма­те­ри­а­ла при­ни­ма­ла уча­стие Оле­ся Мер­ку­ло­ва

Что­бы опре­де­лить­ся со стра­те­ги­ей раз­ви­тия на 2016 год, де­ве­ло­пе­ры ожи­да­ли ре­ше­ния о про­дле­нии про­грам­мы суб­си­ди­ро­ва­ния ста­вок по ипо­те­ке. Но да­же с нею уро­вень про­даж не вер­нёт­ся на до­кри­зис­ный: что­бы вы­жить, необ­хо­ди­мо по­вы­шать рен­та­бель­ность биз­не­са

Впер­вой де­ка­де фев­ра­ля гла­ва Мин­строя Рос­сии Ми­ха­ил Мень со­об­щил, что про­грам­ма льгот­ной ипо­те­ки бу­дет про­дле­на до кон­ца 2016 го­да. Пред­по­ла­га­ет­ся, что на неё бу­дет вы­де­ле­но 16,5 млрд руб­лей. Это мень­ше, чем год на­зад, ко­гда на суб­си­ди­ро­ва­ние кре­ди­тов на по­куп­ку жи­лья бы­ло на­прав­ле­но 20 млрд руб­лей, к то­му же часть но­вой сум­мы бу­дет на­прав­ле­на и на об­слу­жи­ва­ние льгот­ных зай­мов, вы­дан­ных в про­шлом го­ду. Юж­ные за­строй­щи­ки в по­след­ние несколь­ко ме­ся­цев с нетер­пе­ни­ем жда­ли ре­ше­ния по этой про­грам­ме: без неё, по их мне­нию, до 90% иг­ро­ков мог­ли бы по­ки­нуть ры­нок.

Уро­вень про­даж в но­вострой­ках по ре­зуль­та­там 2015 го­да упал: по мне­нию участ­ни­ков «Рож­де­ствен­ско­го сам­ми­та», про­шед­ше­го в Крас­но­да­ре, ры­нок про­даж на Юге «про­сел» ми­ни­мум в два ра­за. И это при том, что объ­ё­мы вво­да жи­лья в клю­че­вых ре­ги­о­нах окру­га со­хра­ни­лись на уровне 2014 го­да. По дан­ным ре­ги­о­наль­ных ор­га­нов ста­ти­сти­ки, в 2015 го­ду пред­при­я­тия, ор­га­ни­за­ции и ин­ди­ви­ду­аль­ные за­строй­щи­ки Ро­стов­ской об­ла­сти вве­ли в экс­плу­а­та­цию око­ло 30,3 ты­ся­чи квар­тир об­щей пло­ща­дью 2,4 млн кв. м, что на 3,6% боль­ше ана­ло­гич­но­го по­ка­за­те­ля в 2014 го­ду. В Крас­но­дар­ском крае ввод жи­лья несколь­ко (на 2,9% ) со­кра­тил­ся по срав­не­нию с преды­ду­щим го­дом — до 4,619 мил­ли­о­на квад­рат­ных мет­ров, но с учё­том удар­ных тем­пов стро­и­тель­ства в преды­ду­щие го­ды сле­до­ва­ло ожи­дать, что их за­мед­ле­ние бы­ло бы неиз­беж­ным в лю­бом слу­чае. В Вол­го­град­ской об­ла­сти за про­шед­ший год сда­ны в экс­плу­а­та­цию бо­лее 425 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров жи­лья в мно­го­квар­тир­ных до­мах, что со­от­вет­ству­ет уров­ню 2014 го­да. Та­кие объ­ё­мы вво­да бы­ли обес­пе­че­ны про­ек­та­ми, за­ло­жен­ны­ми в до­кри­зис­ные вре­ме­на.

Пес­си­ми­стич­ный про­гноз од­но­го из круп­ней­ше­го за­строй­щи­ков Юга, ком­па­нии «Де­ве­ло­п­мент-Юг», за­кла­ды­ва­ет на про­да­жи в 2016 го­ду все­го 90 ты­сяч кв.м: в ста­биль­ном 2014 го­ду этот по­ка­за­тель при­бли­жал­ся к 200 ты­ся­чам кв. м. Сре­ди нега­тив­ных фак­то­ров, по­вли­яв­ших на за­строй­щи­ков, Ма­рия Ша­ров­ка, за­ме­сти­тель ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра груп­пы компаний «Наш Го­род» из Ро­сто­ва, упо­ми­на­ет и глу­бо­кую стаг­на­цию рын­ка вто­рич­но­го жи­лья. Мно­гие лю­ди про­да­ва­ли квар­ти­ры, до­став­ши­е­ся в на­след­ство, по­лу­чен­ные в дар, улуч­шая соб­ствен­ные жи­лищ­ные усло­вия или при­об­ре­тая ин­ве­сти­ци­он­ное жи­льё. И до­ля по­ку­пок, за­вя­зан­ная на про­да­жу вто­рич­но­го жи­лья, мог­ла до­хо­дить у за­строй­щи­ка до 20 про­цен­тов, а в про­шлом го­ду эта ка­те­го­рия по­ку­па­те­лей пол­но­стью ис­чез­ла.

Воз­мож­но­стей раз­ви­вать­ся или да­же под­дер­жи­вать преж­ние тем­пы вво­да за счёт при­вле­че­ния круп­ных ин­ве­сти­ций у от­рас­ли прак­ти­че­ски нет. Стро­и­тель­ство при пер­вых при­зна­ках кри­зи­са по­па­да­ет в стоп-лист кре­дит­ных ко­ми­те­тов в бан­ках. По дан­ным Сер­гея Ива­но­ва, пре­зи­ден­та ООО «СИК “Де­ве­ло­п­мен­тЮг”», в на­сто­я­щее вре­мя един­ствен­ный банк, ко­то­рый ра­бо­та­ет в рам­ках про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния со стро­и­тель­ным ком­плек­сом, это Сбер­банк. В его порт­фе­ле, как ска­зал на сам­ми­те г-н Ива­нов, 16 компаний-пред­ста­ви­те­лей от­рас­ли из 600, ра­бо­та­ю­щих на Юге. От­сут­ствие под­держ­ки или, тем бо­лее, за­кру­чи­ва­ние га­ек при­ве­дёт к то­му, что 90% участ­ни­ков рын­ка в луч­шем слу­чае до­стро­ят объ­ек­ты и пре­кра­тят ра­бо­ту, в худ­шем — пре­кра­тят её до сда­чи до­мов в экс­плу­а­та­цию.

За­строй­щи­ки мо­лят­ся на льгот­ную ипо­те­ку

Льгот­ная ипо­те­ка, по неко­то­рым оцен­кам, обеспечила до по­ло­ви­ны всех про­даж в но­вострой­ках в 2015 го­ду — и это при том, что про­грам­ма фак­ти­че­ски за­ра­бо­та­ла лишь в ап­ре­ле про­шло­го го­да. Все­го го­су­дар­ство вы­де­ли­ло на це­ли суб­си­ди­ро­ва­ния став­ки 20 млрд руб­лей. Ма­ри­на Ка­ра­у­ло­ва, за­ме­сти­тель ру­ко- во­ди­те­ля объ­еди­не­ния за­строй­щи­ков Юга «ВКБ-Но­вострой­ки», от­ме­ти­ла, что до­ля ипо­теч­ных сде­лок при при­об­ре­те­нии объ­ек­тов недви­жи­мо­сти в объ­еди­не­нии пре­вы­ша­ет 40%. Ма­рия Ша­ров­ка рас­ска­зы­ва­ет, что в по­след­нем квар­та­ле про­шло­го го­да до­ля ипо­теч­ных сде­лок в ком­па­нии «Наш Го­род» вы­рос­ла до 85%. «И это с учё­том то­го, что пред­ла­га­е­мые на­ми квар­ти­ры — пло­ща­дью от 25 квад­рат­ных мет­ров, сто­и­мо­стью от мил­ли­о­на ста ты­сяч руб­лей! — под­чёр­ки­ва­ет г-жа Ша­ров­ка. — Это го­во­рит о том, что у лю­дей по­чти не оста­лось на ру­ках на­лич­ных средств».

Сер­гей Ива­нов под­черк­нул, что от­ме­на льгот­ной ипо­те­ки при­ве­ла бы к со­кра­ще­нию объёмов вво­да жи­лья, а это неиз­беж­но ска­за­лось бы на бла­го­со­сто­я­нии: «При вво­де 100 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров жи­лья пла­тит­ся ми­ни­мум 450 мил­ли­о­нов руб­лей на­ло­гов. Упа­ли бы про­да­жи — со­кра­ти­лась бы на­ло­го­об­ла­га­е­мая ба­за. А сколь­ко че­ло­век по­те­ря­ли бы ра­бо­чие ме­ста? Го­су­дар­ство ни­че­го бы не вы­иг­ра­ло, от­ме­ни оно льгот­ную ипо­те­ку».

Де­сять ты­сяч с мет­ра

Оче­вид­но, что вы­де­лен­ной на под­держ­ку про­даж сум­мы не хва­тит, что­бы стро­и­те­ли мог­ли за­кла­ды­вать в пла­ны но­вые круп­ные про­ек­ты. Для мно­гих под во­про­сом бу­дет да­же за­вер­ше­ние за­яв­лен­но­го: пред­ста­ви­те­ли от­рас­ли в круп­ней­ших го­ро­дах Юга в по­след­ние го­ды жа­лу­ют­ся, что их до­ход­ность остав­ля­ет же­лать мно­го луч­ше­го. Они се­ту­ют на то, что с се­го­дняш­ним уров­нем рен­та­бель­но­сти у них не бу­дет средств на раз­ви­тие со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры, до­рог — все­го то­го, че­го ждут от них ре­ги­о­наль­ные вла­сти. По дан­ным ана­ли­ти­че­ско­го агент­ства «Ро­сри­элт», сред­няя сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в но­вострой­ке Ро­сто­ва в 2015 го­ду со­ста­ви­ла 52 ты­ся­чи руб­лей, упав за год на 16%. В Крас­но­да­ре квад­рат­ный метр в но­вострой­ке про­да­вал­ся в сред­нем за 42 ты­ся­чи руб­лей — па­де­ние це­ны за год со­ста­ви­ло 3,4%.

Са­мый про­стой спо­соб по­вы­сить до­ход­ность — под­нять це­ны. Сер­гей Ива­нов за­яв­ля­ет, что ком­па­ния в 2016 го­ду пла­ни­ру­ет по­вы­шать це­ны да­же в ущерб объ­ё­мам про­даж: «У нас прин­ци­пи­аль­ная по­зи­ция — мы не ста­нем ра­бо­тать с мар­жой ни­же 15 про­цен­тов. Этим нель­зя по­сту­пать­ся, по­то­му что це­на рис­ка очень вы­со­ка, объ­ек­ты же нуж­но до­стра­и­вать. Здесь же да­же в ноль нель­зя ухо­дить, не то что в ми­нус. И те ком­па­нии, ко­то­рые ве­ли вы­со­ко­ри­с­ко­ван­ную це­но­вую по­ли­ти­ку, ду­мая, что это крат­ко­вре­мен­но, сей­час столк­ну­лись с огром­ны­ми про­бле­ма­ми».

Алек­сей То­до­рен­ко, за­ме­сти­тель ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра ООО «Кри­стал­лКом­форт» из Крас­но­да­ра, то­же убеж­дён, что об­щий уро­вень цен на рын­ке бу­дет рас­ти: «На­ша рен­та­бель­ность се­го­дня — все­го несколь­ко про­цен­тов, до 10 не до­хо­дит. При этом в ком­па­нии огром­ный штат, своё ар­хи­тек­тур­ное бю­ро, но под­нять це­ну ис­кус­ствен­но мы не рис­ку­ем. Мы пла­ни­ру­ем под­нять це­ну, до­пол­ни­тель­но взяв на се­бе со­ци­аль­ную на­груз­ку. Се­го­дня квад­рат­ный метр у нас про­да­ёт­ся по 42 ты­ся­чи, а мы хо­тим про­да­вать по 55-60 ты­сяч руб­лей».

По мне­нию Бо­ри­са Юна­но­ва, ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра ГК «Нео­мет­рия» (Крас­но­дар), ком­форт­ный уро­вень до­ход­но­сти, ко­то­рый поз­во­лит­за­строй­щи­ку пла­ни­ро­вать раз­ви­тие и ком­плекс­ное осво­е­ние тер­ри­то­рий, — по­ряд­ка 10 ты­сяч руб­лей с квад­рат­но­го мет­ра. Од­на­ко он счи­та­ет, что се­го­дня не са­мое под­хо­дя­щее вре­мя для по­вы­ше­ния сто­и­мо­сти це­ны квад­рат­но­го мет­ра, как бы это­го ни хо­те­лось. «Я не уве­рен, что мы уви­дим рост цен в ны­неш­нем го­ду, по­то­му что од­но де­ло, че­го хо­тим мы, дру­гое — усло­вия, в ко­то­рых мы се­го­дня су­ще­ству­ем, — по­яс­ня­ет г-н Юна­нов. — Я не ви­жу пред­по­сы­лок для уве­ли­че­ния сто­и­мо­сти жи­лья. Пла­тё­же­спо­соб­ность на­се­ле­ния ка­та­стро­фи­че­ски па­да­ет. Ес­ли она не бу­дет под­дер­жи­вать­ся долж­ным об­ра­зом го­су­дар­ством, то мы мо­жем уви­деть да­же ка­кое-то па­де­ние цен, но ни­че­го хо­ро­ше­го тут нет. Вме­сте с этим мы уви­дим и недо­стро­ен­ные объ­ек­ты, и об­ма­ну­тых доль­щи­ков, и по­те­рю ра­бо­чих мест в стро­и­тель­стве».

Игорь Мазурок, гла­ва де­пар­та­мен­та ар­хи­тек­ту­ры и гра­до­стро­и­тель­ства Крас­но­да­ра, по­се­то­вал, что в Крас­но­дар­ском крае низ­кая сто­и­мость жи­лья ста­ла следствием пе­ре­из­быт­ка стро­и­тель­ных компаний на рын­ке, до­ба­вив, что неко­то­рое по­вы­ше­ние це­ны поз­во­ли­ло бы де­ве­ло­пе­рам ак­тив­нее за­ра­ба­ты­вать на стро­и­тель­ство до­рог и про­чей ин­фра­струк­ту­ры. Но Бо­рис Юна­нов при­звал му­ни­ци­па­ли­тет не пе­ре­кла­ды­вать ви­ну за сто­и­мость ме- тра ис­клю­чи­тель­но на за­строй­щи­ков: «Я со­гла­сен, что необ­хо­ди­мость из­ме­не­ний в стро­и­тель­ной от­рас­ли воз­ник­ла дав­но. 150 стро­и­тель­ных компаний для ре­ги­о­на — это ненор­маль­но, это ве­дёт к дем­пин­гу, об­ма­ну­тым доль­щи­кам. Но у ме­ня в свя­зи с этим во­прос: а раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство са­ми се­бе ри­со­ва­ли? Ко­неч­но, стро­и­те­ли в чём-то непра­вы, но и власть ведь са­мо­устра­ня­лась от ре­гу­ли­ро­ва­ния си­ту­а­ции, на­пло­див та­кое ко­ли­че­ство стро­и­тель­ных объ­ек­тов, ко­то­рые ни­ко­гда до­стро­е­ны не бу­дут. По­то­му что, вы­да­вая раз­ре­ше­ние, ни­кто не смот­рел, а есть ли у этой ком­па­нии биз­нес-план, экс­ка­ва­тор, лю­ди в шта­те, день­ги на сче­тах?»

Эко­ном-класс ста­но­вит­ся всё эко­ном­нее

Ещё один спо­соб со­хра­нить своё ме­сто на рын­ке и под­дер­жать до­ход­ность — пред­ла­гать жи­льё, спрос на ко­то­рый со­хра­нит­ся, а имен­но жи­льё эко­ном­клас­са. В нём за­ин­те­ре­со­ва­но в том чис­ле и го­су­дар­ство, ко­то­ро­му необ­хо­ди­мо обес­пе­чи­вать квар­ти­ра­ми льгот­ные ка­те­го­рии граж­дан, во­ен­ных, жиль­цов ава­рий­ных до­мов и т. д. По сло­вам Ма­рии Ша­ров­ки, се­го­дня для мно­гих се­мей, осо­бен­но мо­ло­дых, квар­ти­ра сто­и­мо­стью бо­лее по­лу­то­ра мил­ли­о­нов уже ста­ла неподъ­ём­ным вло­же­ни­ем, да­же с ис­поль­зо­ва­ни­ем ипо­теч­но­го кре­ди­та. «Очень жаль, но се­го­дня — не вре­мя до­мов с хо­ро­шим ви­дом, улуч­шен­ных пла­ни­ро­вок, квар­тир биз­нес-клас­са», — кон­ста­ти­ро­ва­ла г-жа Ша­ров­ка. Вме­сто по­вы­ше­ния цен за­строй­щи­ку при­хо­дит­ся изыс­ки­вать внут­рен­ние ре­сур­сы для по­вы­ше­ния рен­та­бель­но­сти. «Речь идёт о ре­ше­ни­ях по пла­ни­ров­ке, о ра­бо­те с по­став­щи­ка­ми: сей­час это ис­клю­чи­тель­но про­дав­цы внут­рен­не­го рын­ка, — пе­ре­чис­ля­ет Ма­рия Ша­ров­ка. — Кро­ме то­го, ес­ли в про­шлом на эта­пе 30-про­цент­ной го­тов­но­сти до­ма у нас мог­ло быть про­да­но око­ло 70 про­цен­тов пло­ща­дей, то се­го­дня из-за сни­же­ния спро­са, что­бы про­дол­жать стро­и­тель­ство, мы вы­нуж­де­ны до­го­ва­ри­вать­ся с по­став­щи­ка­ми — ли­бо об от­сроч­ке пла­те­жей, ли­бо о ра­бо­те по бар­те­ру. Есте­ствен­но, мы не эко­но­мим на фа­сад­ных ма­те­ри­а­лах, они со­от­вет­ству­ют тре­бо­ва­ни­ям ГОСТов и СНИПов».

По мне­нию Ан­дрея Шу­ме­е­ва, ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра ком­па­нии «ЮИТ Дон», имен­но по­вы­ше­ние рен­та­бель­но­сти стро­и­тель­но­го биз­не­са долж­но стать од­ним из ос­нов­ных ин­стру­мен­тов под­держ­ки за­строй­щи­ков: «Вла­сти мо­гут в этом су­ще­ствен­но по­мочь пу­тём сни­же­ния сто­и­мо­сти под­клю­че­ния к энер­го­ре­сур­сам и по­вы­ше­ния про­зрач­но­сти рын­ка зе­мель­ных участ­ков».

Пробле­ма вза­и­мо­дей­ствия с се­тя­ми пре­сле­ду­ет от­расль уже мно­го лет, став хро­ни­че­ским за­бо­ле­ва­ни­ем и ин­дуль­ген­ци­ей для тех стро­и­те­лей, ко­то­рые не хо­тят брать­ся за фор­мат мик­ро­рай­о­нов. «Ес­ли го­во­рить о ком­плекс­ном раз­ви­тии тер­ри­то­рии в це­лях жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства, осо­бен­но на на­чаль­ной ста­дии, ко­гда тре­бу­ют­ся зна­чи­тель­ные фи­нан­со­вые ре­сур­сы для обес­пе­че­ния боль­шой тер­ри­то­рии ин­же­нер­ной и транс­порт­ной ин­фра­струк­ту­рой, в ны­неш­ней эко­но­ми­че­ской си­ту­а­ции для за­строй­щи­ка это де­лать эко­но­ми­че­ски неце­ле­со­об­раз­но, — кон­ста­ти­ру­ет г-н Шу­ме­ев. — Для раз­ви­тия жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства в ре­ги­оне тре­бу­ют­ся про­зрач­ные пра­ви­ла иг­ры на рын­ке, в том чис­ле и по сто­и­мо­сти под­клю­че­ния к ком­му­наль­ной ин­фра­струк­ту­ре». По его мне­нию, сто­и­мость под­клю­че­ний в на­сто­я­щее вре­мя оста­ёт­ся вы­со­кой по двум при­чи­нам. Во-пер­вых, про­грам­мы раз­ви­тия пред­при­я­тий ком­му­наль­но­го ком­плек­са вклю­ча­ют в се­бя объ­ек­ты и тер­ри­то­рии, це­ле­со­об­раз­ность стро­и­тель­ства и раз­ви­тия ко­то­рых вы­зы­ва­ет со­мне­ние, при этом пла­та за под­клю­че­ние преду­смат­ри­ва­ет и их экс­плу­а­та­цию. Во-вто­рых, фак­ти­че­ское по­треб­ле­ние ком­му­наль­ных услуг в по­стро­ен­ных и дли­тель­ное вре­мя экс­плу­а­ти­ру­е­мых жи­лых до­мах, под­твер­жда­е­мое при­бо­ра­ми учё­та, в 2,5–3 ра­за мень­ше, чем рас­чёт­ное по­треб­ле­ние по дей­ству­ю­щим де­ся­ти­ле­тия фе­де­раль­ным нор­ма­ти­вам, по ко­то­рым, умно­жая на за­вы­шен­ный та­риф, ком­му­наль­ные пред­при­я­тия рас­счи­ты­ва­ют пол­ную сто­и­мость при­со­еди­не­ния к ком­му­наль­ным се­тям. «Для сни­же­ния се­бе­сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра жи­лья необ­хо­ди­мо бо­лее тща­тель­но про­во­дить экс­пер­ти­зу про­грамм раз­ви­тия пред­при­я­тий ком­му­наль­но­го ком­плек­са до утвер­жде­ния их в Ду­ме, — убеж­дён Ан­дрей Шу­ме­ев. — Воз­мож­но — с привле­че­ни­ем со­об­ще­ства круп­ных за­строй­щи­ков. Кро­ме то­го, необ­хо­ди­мо пе­ре­смот­реть дей­ству­ю­щие нор­ма­ти­вы по рас­чёт­но­му по­треб­ле­нию ком­му­наль­ных услуг».

Бо­рис Юна­нов до­ба­вил, что с каж­дым го­дом си­ту­а­ция с под­клю­че­ни­ем к ком­му­наль­ной ин­фра­струк­ту­ре по­ка толь­ко ухуд­ша­ет­ся. «Це­ны под­клю­че­ния к ком­му­ни­ка­ци­ям рас­тут. Су­ще­ству­ю­щие в этих ор­га­ни­за­ци­ях расчёты, на наш взгляд, непро­зрач­ны. Они взя­ты из воз­ду­ха и не со­от­вет­ству­ют эко­но­ми­че­ским ре­а­ли­ям. Ни­ка­ко­го диа­ло­га с эти­ми ком­па­ни­я­ми нет. Кон­тро­ля над эти­ми ком­па­ни­я­ми ни со сто­ро­ны го­су­дар­ства, ни со сто­ро­ны об­ще­ства то­же нет. Они ра­бо­та­ют не по ры­ноч­ным усло­ви­ям», — вы­нес свой вер­дикт г-н Юна­нов.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.