КАК ЖИЛИЩНЫЙ РЫ­НОК ПОБОРЕТСЯ ЗА НОЛЬ

Что­бы дать ста­но­вя­ще­му­ся всё бо­лее тре­бо­ва­тель­ным по­ку­па­те­лю жи­лья то, что он хо­чет, стро­и­те­лям Крас­но­да­ра нуж­на ко­опе­ра­ция и го­раз­до бо­лее плот­ное вза­и­мо­дей­ствие с вла­стя­ми по во­про­сам раз­ви­тия го­ро­да

Ekspert Yug - - СОДЕРЖАНИЕ - Фото Оле­га Грех­нё­ва

Что­бы дать ста­но­вя­ще­му­ся всё бо­лее тре­бо­ва­тель­ным по­ку­па­те­лю жи­лья то, что он хо­чет, стро­и­те­лям Крас­но­да­ра нуж­на ко­опе­ра­ция и го­раз­до бо­лее плот­ное вза­и­мо­дей­ствие с вла­стя­ми по во­про­сам раз­ви­тия го­ро­да

Ра­бо­тая как парт­нё­ры, а не толь­ко как кон­ку­рен­ты, крас­но­дар­ские за­строй­щи­ки мо­гут со­зда­вать со­ци­аль­ную ин­фра­струк­ту­ру для сво­их объ­ек­тов. А вза­и­мо­дей­ствие с вла­стя­ми по­мо­жет из­бе­жать нега­тив­ных по­след­ствий для рын­ка при­ни­ма­е­мых гра­до­стро­и­тель­ных до­ку­мен­тов. Кон­ку­рен­то­спо­соб­ность Крас­но­да­ра — го­ро­да со зна­чи­тель­ны­ми ми­гра­ци­он­ны­ми по­то­ка­ми — в жи­лищ­ной сфе­ре во мно­гом за­ви­сит от то­го, по­лу­чит­ся ли про­дви­нуть­ся в этих на­прав­ле­ни­ях.

По­во­рот к круп­ным за­строй­щи­кам

Ры­нок жи­лья ку­бан­ской сто­ли­цы се­го­дня пе­ре­жи­ва­ет струк­тур­ные из­ме­не­ния в ча­сти от­но­ше­ния по­тре­би­те­ля к ка­че­ству стро­и­тель­ных объ­ек­тов и ре­пу­та­ции за­строй­щи­ков. Объ­ём вво­да мно­го­квар­тир­ных жи­лых до­мов в 2016 го­ду со­ста­вил 1,9 млн кв. м. Но, по дан­ным кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии MACON Realty Group, по­чти половина за­пла­ни­ро­ван­ной на на­ча­ло го­да пло­ща­ди так и не бы­ла сда­на. Око­ло 11% воз­во­ди­мо­го на се­го­дняш­ний день жи­лья име­ет се­рьёз­ные про­бле­мы с ре­а­ли­за­ци­ей (сро­ки его вво­да в экс­плу­а­та­цию неод­но­крат­но пе­ре­но­си­лись).

«На рын­ке Крас­но­да­ра мы ви­дим по­во­рот по­тре­би­те­ля от ком­па­ний с со­мни­тель­ной ре­пу­та­ци­ей к ком­па­ни­ям, вхо­дя­щим в первую де­сят­ку-два­дцат­ку за­строй­щи­ков го­ро­да. Это свя­за­но с боль­шим ко­ли­че­ством за­строй­щи­ков, ко­то­рые пе­ре­но­си­ли сро­ки сда­чи до­мов в экс­плу­а­та­цию, с пуб­ли­ка­ци­я­ми в СМИ об “об­ма­ну­тых доль­щи­ках”», — го­во­рит ви­це-пре­зи­дент стро­и­тель­но­ин­ве­сти­ци­он­ной кор­по­ра­ции «Де­ве­ло­п­мент-Юг» Ми­ха­ил По­пен­ко.

Кро­ме то­го, ры­нок Крас­но­да­ра се­рьёз­но кон­со­ли­ди­ру­ет­ся. В ис­сле­до­ва­нии MACON Realty Group от­ме­ча­ет­ся: несмот­ря на то, что на ко­нец 2016 го­да жи­лые до­ма стро­и­ли бо­лее 100 ком­па­ний, по­ло­ви­ну вво­да обес­пе­чи­ли 7 из них, по­ло­ви­ну нового стро­и­тель­ства — 6.

По­во­рот по­тре­би­те­ля к круп­ным за­строй­щи­кам под­твер­жда­ют дан­ные о про­да­жах. Чис­ло сде­лок уве­ли­чи­лось в 2016 го­ду на 11% по от­но­ше­нию к про­шло­му го­ду. По­ло­жи­тель­ная ди­на­ми­ка про­даж от­ме­ча­ет­ся у из­вест­ных за­строй­щи­ков го­ро­да с хо­ро­шей ре­пу­та­ци­ей. По­ло­ви­ну про­даж на пер­вич­ном рын­ке обес­пе­чи­ли 13 ком­па­ний, у осталь­ных про­да­жи сни­жа­ют­ся.

Круп­ные за­строй­щи­ки адап­ти­ро­ва­лись к но­вым ры­ноч­ным усло­ви­ям. Это вид­но по за­клад­ке но­вых про­ек­тов. Прак­ти­че­ски все за­строй­щи­ки на про­шед­шем в Крас­но­да­ре круг­лом сто­ле «Экс­пер­та ЮГ» «Как по­вы­шать ка­че­ство жи­лья» да­ли на 2017 год в луч­шем слу­чае ну­ле­вой про­гноз в ди­на­ми­ке про­даж. Ис­хо­дя из про­гно­за, за­кла­ды­ва­ет­ся и объ­ём вво­да жи­лья. «В 2016 го­ду мы про­да­ли 72 ты­ся­чи квад­рат­ных мет­ров. Для нас это не очень боль­шой по­ка­за­тель, но и год был со­от­вет­ству­ю­щим. В этом го­ду мы за­ло­жи­ли 74 ты­ся­чи. Мы за­кла­ды­ва­ем объ­ём жи­лья от про­даж, что­бы из­бе­жать на­ве­са из нере­а­ли­зо­ван­ных квар­тир», — при­во­дит при­мер Ми­ха­ил По­пен­ко.

Но­вый по­ку­па­тель в го­ро­де

Ещё од­на тен­ден­ция рын­ка Крас­но­да­ра — рост кон­ку­рен­ции за­строй­щи­ков на по­ле ка­че­ства про­дук­та. Так, прак­ти­че­ски все пред­ло­же­ния на пер­вич­ном рын­ке Крас­но­да­ра под­ра­зу­ме­ва­ют пред­чи­сто­вую от­дел­ку, с рын­ка прак­ти­че­ски ушли строй­ва­ри­ан­ты. У по­ку­па­те­ля из­ме­ни­лись же­ла­е­мые стан­дар­ты не толь­ко квар­ти­ры, но и об­ще­до­мо­во­го иму­ще­ства, дво­ро­вой тер­ри­то­рии, при­бли­жён­но­сти к со­ци­аль­ным объ­ек­там. «В 2005 го­ду ни­ко­му бы не при­шло в го­ло­ву от­де­лы­вать ме­ста об­ще­го поль­зо­ва­ния или бла­го­устра­и­вать тер­ри­то­рию. Сей­час это происходит. Этот тренд — на бли­жай­шие пять-семь лет. По­то­му что по-дру­го­му кон­ку­ри­ро­вать не по­лу­чит­ся», — от­ме­ча­ет ге­не­раль­ный ди­рек­тор MACON Realty Group Илья Во­лодь­ко.

Каж­дая ка­те­го­рия по­ку­па­те­лей ста­ла тре­бо­ва­тель­нее к про­дук­ту. Ме­ня­ет­ся пред­ло­же­ние в биз­нес-клас­се, где за­строй­щи­ки уже не мо­гут кон­ку­ри­ро­вать толь­ко улуч­шен­ны­ми пла­ни­ров­ка­ми и до­ро­ги­ми стро­и­тель­ны­ми ма­те­ри­а­ла­ми. В сег­мен­те по­яв­ля­ют­ся про­ек­ты ЖК с рас­ши­рен­ным спис­ком услуг. К при­ме­ру, стро­и­тель­ная ком­па­ния «Ме­ри­тон», ко­то­рая за­ни­ма­ет­ся про­ек­та­ми биз­нес-клас­са, стро­ит на цо­коль­ном, пер­вом и вто­ром эта­жах пол­но­цен­ный тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ный центр, в ко­то­ром раз­ме­ще­ны ма­га­зи­ны, бу­ти­ки, ап­те­ки, фит­нес-центр, дет­ский клуб, ка­фе и ре­сто­ра­ны. Крас­но­дар­ские за­строй­щи­ки про­гно­зи­ру­ют рост чис­ла по­доб­ных про­ек­тов в биз­нес-клас­се, в том чис­ле про­ек­тов апар­та­мен­тов и апарт-оте­лей.

Что ка­са­ет­ся стан­дарт­но­го жи­лья, то од­но из глав­ных тре­бо­ва­ний к та­ким про­ек­там — обес­пе­чен­ность со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­рой. «Кон­ку­рент­ное пре­иму­ще­ство се­го­дня у тех за­строй­щи­ков, ко­то­рые про­да­ют не квад­рат­ные мет­ры, а об­раз жиз­ни. Глав­ным фор­ма­том ста­но­вит­ся ком­плекс­ная за­строй­ка, учи­ты­ва­ю­щая стро­и­тель­ство дет­ских са­дов, школ, спор­тив­ных и дет­ских пло­ща­док, со­зда­ю­щая пол­но­цен­ное про­стран­ство для жиз­ни», — от­ме­ча­ет ге­не­раль­ный ди­рек­тор ООО «АВА-юг» Та­ма­ра Ко­ло­мий­це­ва. По­нят­но, что со­хра­нить эко­но­ми­ку при та­ком стро­и­тель­стве мо­жет толь­ко

круп­ный за­строй­щик. «“АВА-юг” — это часть вер­ти­каль­но­го хол­дин­га, ко­то­рый вы­пол­ня­ет все ви­ды стро­и­тель­ных ра­бот, в том чис­ле и стро­и­тель­ство ин­же­нер­ных се­тей. Это поз­во­ля­ет остав­лять при­быль внут­ри ком­па­нии и со­хра­нять, с од­ной сто­ро­ны, эко­но­ми­ку про­ек­та, с дру­гой — кон­троль над ра­бо­та­ми», — про­дол­жа­ет г-жа Ко­ло­мий­це­ва.

«Тре­бо­ва­ния се­го­дняш­не­го по­ку­па­те­ля — раз­ви­тая ин­фра­струк­ту­ра во­круг ЖК, за ко­то­рую он го­тов пла­тить боль­ше. По­это­му за­строй­щи­ку при­хо­дит­ся ин­ве­сти­ро­вать в со­ци­аль­ные объ­ек­ты и за­кла­ды­вать их в се­бе­сто­и­мость ква- драт­но­го мет­ра жи­лья», — го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор СК «Ин­си­ти» Ан­дрей Шад­рин. По его сло­вам, но­вые тре­бо­ва­ния по­ку­па­те­ля фор­ми­ру­ют и дру­гой за­прос уже внут­ри от­рас­ли — ко­опе­ра­цию, ко­гда за­строй­щи­ки на смеж­ных участ­ках ин­ве­сти­ру­ют в стро­и­тель­ство дет­ско­го са­да, шко­лы, по­ни­мая, что со­ци­аль­ные объ­ек­ты бу­дут ра­бо­тать на про­да­жи всей тер­ри­то­рии за­строй­ки. С ним со­гла­сен за­ме­сти­тель ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра стро­и­тель­ной ком­па­нии «Аль­фаСтрой­Ком­плекс» Алек­сей Яро­вой: «Сей­час мас­са за­строй­щи­ков про­во­дит свои ра­бо­ты на од­ной стро­и­тель­ной пло­щад­ке. По­это­му необ­хо­ди­мо рас­смат­ри­вать друг дру­га не как кон­ку­рен­тов, а как парт­нё­ров, и со­зда­вать еди­ную со­ци­аль­ную ин­фра­струк­ту­ру».

Стро­и­те­лям нуж­на стра­те­гия го­ро­да

Но стро­и­тель­ство со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры не мо­жет за­ви­сеть толь­ко от за­строй­щи­ков. Ры­нок тре­бу­ет со­гла­со­ван­но­сти и с му­ни­ци­паль­ны­ми вла­стя­ми. Вли­я­ние этой си­нер­гии мо­жет поз­во­лить сни­зить сто­и­мость стро­и­тель­ства хо­тя бы за счёт умень­ше­ния сро­ков по­лу­че­ния раз­ре­ши­тель­ной до­ку­мен­та­ции. «Со­зда­ние ком­форт­ной го-

За­строй­щи­ки счи­та­ют, что вла­стям при ре­ше­нии соб­ствен­ных за­дач сле­ду­ет при­ни­мать во вни­ма­ние их по­след­ствия для рын­ка

род­ской сре­ды и ком­плекс­ное осво­е­ние тер­ри­то­рии за­ви­сят от нас, по­это­му мы раз­де­ля­ем от­вет­ствен­ность с за­строй­щи­ка­ми», — счи­та­ет за­ме­сти­тель ру­ко­во­ди­те­ля де­пар­та­мен­та по ар­хи­тек­ту­ре и гра­до­стро­и­тель­ству Крас­но­дар­ско­го края Алек­сандр Ла­щен­ков.

Ге­не­раль­ный ди­рек­тор стро­и­тель­ной ком­па­нии «Крас­но­дар Си­ти», де­пу­тат За­ко­но­да­тель­но­го со­бра­ния Крас­но­дар­ско­го края Ан­дрей Си­ги­дин на­ста­и­ва­ет на том, что про­ек­ты прин­ци­пи­аль­но ино­го ка­че­ства в Крас­но­да­ре мо­гут по­явить­ся лишь то­гда, ко­гда го­род­ские вла­сти бу­дут смот­реть на го­род стра­те­ги­че­ски, а не толь­ко за­ни­мать­ся те­ку­щи­ми про­бле­ма­ми. «Ка­че­ство стро­и­тель­ства жи­лых до­мов — это эле­мен­тар­ное со­блю­де­ние норм гра­до­стро­и­тель­ных до­ку­мен­тов, — рас­суж­да­ет г-н Си­ги­дин. — Си­ту­а­ция на са­мом де­ле глуб­же. Что­бы ре­а­ли­зо­вы­вать про­ек­ты с ка­че­ствен­ной го­род­ской сре­дой, необ­хо­ди­мо раз­ра­бо­тать кон­цеп­цию раз­ви­тия го­ро­да, ко­то­рая долж­на по­ка­зы­вать, ка­ким го­род бу­дет че­рез 20 лет, с эко­но­ми­че­ски­ми обос­но­ва­ни­я­ми и рас­чё­том на ре­но­ва­цию тер­ри­то­рий. Толь­ко с кон­цеп­ци­ей раз­ви­тия го­род мо­жет рас­счи­ты­вать на фе­де­раль­ный бюд­жет в ча­сти фи­нан­си­ро­ва­ния ин­фра­струк­тур­ных про­ек­тов. Я ду­маю, мы со­зда­дим эту кон­цеп­цию».

Кро­ме то­го, за­строй­щи­ки счи­та­ют, что вла­стям при ре­ше­нии соб­ствен­ных за­дач сле­ду­ет при­ни­мать во вни­ма­ние их по­след­ствия для рын­ка. Здесь все упо­мя­ну­ли вве­дён­ный мест­ны­ми вла­стя­ми нор­ма­тив обес­пе­чен­но­сти жи­лищ­ных ком­плек­сов пар­ков­ка­ми — 0,7 ма­ши­но-ме­ста на 1 квар­ти­ру. Стро­и­тель­ство пар­ко­воч­ных про­странств зна­чи­тель­но вли­я­ет на сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра. За­строй­щи­ки столк­ну­лись с низ­ки­ми про­да­жа­ми пар­ко­воч­ных мест и го­во­рят о него­тов­но­сти по­ку­па­те­ля пла­тить за ма­ши­но-ме­сто. Всё это ука­зы­ва­ет на то, что за­ко­но­да­тель­ные и ис­пол­ни­тель­ные вла­сти не в пол­ной ме­ре пред­став­ля­ют се­бе си­ту­а­цию на рын­ке. «За­строй­щи­ки нуж­да­ют­ся в объ­еди­не­нии, в об­ще­ствен­ной ор­га­ни­за­ции, ко­то­рая пред­став­ля­ла бы ин­те­ре­сы от­рас­ли, по­то­му что за­ча­стую за­ко­но­да­тель­ные и ис­пол­ни­тель­ные вла­сти при­ни­ма­ют та­кие по­ста­нов­ле­ния, ко­то­рые да­ле­ки от нужд стро­и­тель­ства, а по­след­ствия этих до­ку­мен­тов для рын­ка ни­кто не при­ни­ма­ет в рас­чёт», — за­клю­чил Ан­дрей Шад­рин.

Ге­не­раль­ный ди­рек­тор СК «Ин­си­ти» Ан­дрей Шад­рин уве­рен, что внут­ри от­рас­ли со­зрел за­прос на ко­опе­ра­цию для ре­ше­ния об­щих про­блем

Ге­не­раль­ный ди­рек­тор стро­и­тель­ной ком­па­нии «Крас­но­дар Си­ти» Ан­дрей Си­ги­дин счи­та­ет, что Крас­но­да­ру нуж­на кон­цеп­ция раз­ви­тия го­ро­да

Ви­це-пре­зи­дент стро­и­тель­но-ин­ве­сти­ци­он­ной кор­по­ра­ции «Де­ве­ло­п­мент-Юг» Ми­ха­ил По­пен­ко го­во­рит о по­во­ро­те по­тре­би­те­ля к круп­ным за­строй­щи­кам

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.