Де­ше­вая ипо­те­ка спа­са­ет стро­и­те­лей жи­лья

На фоне па­де­ния спро­са на жи­льё и сни­же­ния ре­аль­ных до­хо­дов на­се­ле­ния толь­ко небы­ва­лый рост ипо­те­ки поз­во­ля­ет стро­и­те­лям ЮФО дер­жать­ся на пла­ву

Ekspert Yug - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА -

Несмот­ря на за­кры­тие в мар­те это­го го­да про­грам­мы ипо­те­ки с гос­под­держ­кой, ожи­да­е­мо­го мно­ги­ми ана­ли­ти­ка­ми сни­же­ния ин­те­ре­са к по­куп­ке жи­лья в кре­дит не про­изо­шло. На­про­тив, в ЮФО бан­ки вы­да­ли ещё боль­ше ипо­теч­ных кре­ди­тов, чем го­дом ра­нее. Бо­лее то­го, по­хо­же, в бли­жай­шие го­ды имен­но ипо­те­ка бу­дет един­ствен­ным мощ­ным сти­му­лом для жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства. Прав­да, это по­ка не спа­са­ет рынок жи­лья от за­тя­нув­ше­го­ся па­де­ния. Ана­ли­ти­ки пред­ска­зы­ва­ют для него даль­ней­шее дол­гое и бо­лез­нен­ное сни­же­ние спро­са при по­сте­пен­ном уве­ли­че­нии до­ли ипо­теч­ных сде­лок.

Застрой­щи­ки в кру­том пи­ке

Ны­неш­ний год мо­жет стать зна­ко­вым для стро­и­тель­но­го ком­плек­са круп­ней­ших ре­ги­о­нов ЮФО. По дан­ным Рос­ста­та, за 1 по­лу­го­дие 2017 го­да в окру­ге за­фик­си­ро­ва­но па­де­ние вво­да жи­лья в экс­плу­а­та­цию на 6,6%. Это по­чти в два ра­за ни­же, чем рос­сий­ский по­ка­за­тель — 11,3%. В СКФО при этом па­де­ние со­ста­ви­ло 38,5%. Даль­ней­шее сни­же­ние по­ка­за­те­лей жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства неиз­беж­но, так как обу­слов­ле­но ря­дом не ре­шён­ных ра­нее про­блем бю­ро­кра­ти­че­ско­го и мар­ке­тин­го­во­го свой­ства.

Два ре­ги­о­на-ли­де­ра на юге Рос­сии — Крас­но­дар­ский край и Ро­стов­ская об­ласть. На них при­хо­дит­ся бо­лее 75% все­го вво­ди­мо­го в окру­ге жи­лья. В 1 по­лу­го­дии 2017 го­да они по­ка­за­ли раз­ную ди­на­ми­ку. На До­ну об­щая пло­щадь вве­дён­но­го жи­лья со­ста­ви­ла 1 млн кв. м, из ко­то­рых боль­ше по­ло­ви­ны при­хо­дит­ся на Ро­стов-на-До­ну. По срав­не­нию с 1 по­лу­го­ди­ем 2016 го­да рост со­ста­вил 3,8%.

В Крас­но­дар­ском крае си­ту­а­ция об­рат­ная: объ­ём вво­да жи­лья упал на 3,8% — но по­стро­е­но при этом бо­лее двух млн кв. м. Ку­бань де­мон­стри­ру­ет сни­же­ние по­ка­за­те­лей вво­да с се­ре­ди­ны про­шло­го го­да.

На этом фоне круп­ные застрой­щи­ки на Ку­ба­ни склон­ны про­яв­лять от­кро­вен­ный пес­си­мизм в про­гно­зах.

«Ис­хо­дя из те­ку­щей ры­ноч­ной си­ту­а­ции, де­ве­ло­пер­ская ак­тив­ность в Крас­но­да­ре в бли­жай­шие го­ды бу­дет ни­же, чем в 2013–2015 го­дах, со­от­вет­ствен­но, объ­ё­мы вво­да жи­лья так­же сни­зят­ся», — счи­та­ет ге­не­раль­ный ди­рек­тор СК «Нео­мет­рия» (за­строй­щик ра­бо­та­ет в трёх го­ро­дах ЮФО — Крас­но­да­ре, Но­во­рос­сий­ске и Ро­сто­ве-на-До­ну) Бо­рис Юна­нов. По его сло­вам, умень­ше­ние объ­ё­мов вво­да бу­дет свя­за­но преж­де все­го с пе­ре­но­са­ми сро­ков сда­чи уже на­ча­тых объ­ек­тов, а так­же с вы­со­кой до­лей «про­блем­ных» про­ек­тов, ко­то­рые су­ще­ству­ют в сто­ли­це Ку­ба­ни.

«По мно­гим про­ек­там с вы­со­кой сте­пе­нью го­тов­но­сти про­сле­жи­ва­ет­ся от­ста­ва­ние от за­яв­лен­ных сро­ков и ре­гу­ляр­ный пе­ре­нос сро­ков сда­чи. В част­но­сти, по ито­гам пер­во­го по­лу­го­дия в Крас­но­да­ре фак­ти­че­ски бы­ло ве­де­но лишь 27 про­цен­тов от за­яв­лен­но­го на на­ча­ло го­да», — про­дол­жа­ет Бо­рис Юна­нов.

По­ка­за­тель­ны вы­во­ды, сде­лан­ные в рам­ках кон­фе­рен­ции «Со­сто­я­ние стро­и­тель­но­го ком­плек­са Крас­но­дар­ско­го края», ко­то­рая про­шла в июне. Так, по сло­вам пред­се­да­те­ля ко­ми­те­та по стро­и­тель­ству КРО РСПП Иго­ря Го­лов­ки­на, с 2014 го­да стро­и­тель­ная от­расль Ку­ба­ни еже­год­но по­ка­зы­ва­ет от­ри­ца­тель­ную ди­на­ми­ку. На­при­мер, чис­ло ор­га­ни­за­ций, за­ня­тых в стро­и­тель­стве, сни­зи­лось с 588 до 439, а обо­рот­ные ак­ти­вы круп­ных и сред­них ор­га­ни­за­ций от­рас­ли упа­ли бо­лее чем на 30%.

Од­ной из ос­нов­ных при­чин от­ри­ца­тель­ной ди­на­ми­ки Игорь Го­лов­кин на­зы­ва­ет уве­ли­чив­шу­ю­ся бю­ро­кра­ти­че­скую на­груз­ку, свя­зан­ную с уже­сто­че­ни­ем тре­бо­ва­ний к стро­и­тель­ству и стро­и­тель­ным объ­ек­там, в част­но­сти, к подъ­ём­ным кра­нам. Ди­рек­тор АО «АПСК “Гуль­ке­вич­ский”» На­та­лья Фи­ло­нен­ко при­ве­ла дан­ные, по ко­то­рым об­щие «бю­ро­кра­ти­че­ские» из­держ­ки, не счи­тая на­ло­гов, за­би­ра­ют до 20% при­бы­ли.

Дру­гой фак­тор, огра­ни­чи­ва­ю­щий рост от­рас­ли — ста­рая ин­фра­струк­ту­ра, ха­рак­тер­ная для боль­шин­ства го­ро­дов края, — её воз­мож­но­сти фи­зи­че­ски не пред­по­ла­га­ют даль­ней­ше­го бур­но­го ро­ста.

Не до­бав­ля­ет оп­ти­миз­ма рын­ку и про­гноз Мин­строя РФ, сфор­му­ли­ро­ван­ный ещё в на­ча­ле го­да. Со­глас­но ему, ввод жи­лья 2017 го­ду в Рос­сии сни­зит­ся на 12,9% — до 81 млн квад­рат­ных мет­ров.

Что ка­са­ет­ся Ро­сто­ва и Ро­стов­ской об­ла­сти, то от­но­си­тель­ный «ста­ти­сти­че­ский» успех мест­ных за­строй­щи­ков в це­лом обу­слов­лен эф­фек­том низ­кой ба­зы.

«Рынок жи­лья на До­ну тра­ди­ци­он­но был ме­нее плот­ным, чем в Крас­но­дар­ском крае, ко­то­рый по объ­ё­му воз­во­ди­мо­го жи­лья ста­биль­но при­сут­ство­вал в пер­вой трой­ке по стране», — го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор MACON Realty Group Илья Во­лодь­ко.

По его сло­вам, в Ро­стов-на-До­ну при­шли но­вые иг­ро­ки из Крас­но­дар­ско­го края и Став­ро­поль­ско­го края («Де­ве­ло­п­мен­тЮг», «ВКБ-Но­вострой­ки», ЮгСтрой­Ин­вест»), по­это­му пред­ло­же­ние ста­ло ши­ре. Но это «не ры­ноч­ный рост». Ад­ми­ни­стра­ция края взя­ла курс на сни­же­ние вы­да­чи раз­ре­ше­ний, «осо­бен­но в ча­сти то­чеч­ной за­строй­ки, что­бы сба­лан­си­ро­вать объ­ё­мы но­востро­ек и со­ци­аль­ную ин­фра­струк­ту­ру». То же са­мое в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве ожи­да­ет и Ро­стов, счи­та­ет экс­перт.

Од­на­ко мно­гие круп­ные иг­ро­ки счи­та­ют, что об­щее па­де­ние — это ско­рее пло­хая но­вость для мел­ких за­строй­щи­ков, чем для тех, кто дав­но на рын­ке. Па­де­ние на­блю­да­ет­ся дав­но, по­это­му сла­бые иг­ро­ки ухо­дят, а силь­ные укреп­ля­ют по­зи­ции. При этом ес­ли круп­ные

«Ос­нов­ной драй­вер ро­ста — сни­же­ние

ста­вок по ипо­те­ке, до­стиг­ших

ми­ни­маль­но­го уров­ня за всю ис­то­рию

рын­ка ипо­те­ки в Рос­сии»

де­ве­ло­пе­ры не смо­гут сни­зить из­держ­ки на стро­и­тель­ство, оп­ти­ми­зи­ро­вать про­цес­сы и пра­виль­но вы­брать свою ни­шу, они то­же по­ки­нут рынок. Осталь­ные же, преж­де чем при­сту­пать к но­вым про­ек­там, бу­дут вы­нуж­де­ны про­ве­сти бо­лее се­рьёз­ные мар­ке­тин­го­вые ис­сле­до­ва­ния и тща­тель­нее изу­чать рынок.

По сло­вам ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра кон­цер­на «Един­ство», ко­то­рый раз­ви­ва­ет про­ек­ты в сег­мен­те «биз­нес-клас­са» и клас­са пре­ми­ум, Ва­лен­ти­ны По­ле­ви­чен­ко, рынок се­го­дня бли­зок к на­сы­ще­нию, по­это­му толь­ко ка­че­ствен­ные объ­ек­ты «чув­ству­ют» се­бя уве­рен­но.

«Плот­ный рынок не про­ща­ет де­ве­ло­пер­ских оши­бок», — за­клю­ча­ет г-жа По­ле­ви­чен­ко.

Вы­ход спа­си­тель­ной ипо­те­ки

По дан­ным Агент­ства по ипо­теч­но­му жи­лищ­но­му кре­ди­то­ва­нию (АИЖК), в 1 по­лу­го­дии 2017 го­да в Рос­сии объ­ём вы­дан­ных ипо­теч­ных кре­ди­тов вы­рос на 16% и со­ста­вил 772,9 млрд руб­лей. В агент­стве счи­та­ют, что со­став­лен­ный в кон­це 2016 го­да про­гноз в 1,8 трлн руб­лей объ­ё­ма рын­ка ипо­те­ки ока­жет­ся пре­вы­шен.

«Ос­нов­ной драй­вер ро­ста — сни­же­ние ста­вок по ипо­те­ке, до­стиг­ших ми­ни­маль­но­го уров­ня за всю ис­то­рию рын­ка ипо­те­ки в Рос­сии», — от­ме­ча­ет­ся в до­кла­де АИЖК.

Опро­шен­ные «Экс­пер­том ЮГ» экс­пер­ты и бан­ки­ры (ос­нов­ные иг­ро­ки рын­ка ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в ЮФО и СКФО) со­шлись во мне­нии, что бан­ки по­шли как на небы­ва­лое сни­же­ние ста­вок, так и на кар­ди­наль­ное упро­ще­ние усло­вий вы­да­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов.

Об­щий вы­вод та­кой: ипо­те­ка — ос­нов­ной драй­вер кре­ди­то­ва­ния фи­зи­че­ских лиц. Для бан­ков сни­же­ние тем­пов ро­ста это­го про­дук­та су­ще­ствен­но ска­за­лось бы на фи­нан­со­вых ре­зуль­та­тах роз­нич­но­го на­прав­ле­ния, по­это­му по­сле за­вер­ше­ния госпрограммы под­держ­ки ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в мар­те это­го го­да они адап­ти­ро­ва­ли свои про­дук­ты и по­ка­за­ли боль­шую гиб­кость в ра­бо­те с парт­нё­ра­ми-за­строй­щи­ка­ми.

Так, на­при­мер, Сбер­банк, ко­то­рый за­ни­ма­ет 50% ипо­теч­но­го рын­ка в ЮФО и СКФО, в на­ча­ле ав­гу­ста объ­явил о сни­же­нии ста­вок по ипо­те­ке на 0,6–2 п.п. — до 7,4–10% го­до­вых на при­об­ре­те­ние жи­лья в но­вострой­ках, а так­же сни­зил сум­му пер­во­на­чаль­но­го взно­са. По дан­ным пресс-служ­бы Сбер­бан­ка в ЮФО и СКФО, банк на­рас­тил ипо­теч­ный порт­фель на 19,5% в 1 по­лу­го­дии 2017 го­да по срав­не­нию с ана­ло­гич­ным пе­ри­о­дом 2016 го­да, а объ­ём ипо­теч­ных сде­лок со­ста­вил 28,1 млрд руб­лей.

Объ­ём вы­дан­ных ипо­теч­ных кре­ди­тов в круп­ней­шем ре­ги­о­наль­ном бан­ке Ро­стов­ской об­ла­сти «Центр-ин­вест» уве­ли­чил­ся на 13% в де­неж­ном вы­ра­же­нии и со­ста­вил на 1 июля 4,23 млрд руб­лей, в ко­ли­че­ствен­ном вы­ра­же­нии банк на­рас­тил объ­ём вы­да­чи на 18%. К кон­цу го­да в бан­ке про­гно­зи­ру­ют 10-про­цент­ный рост по объ­ё­мам вы­да­чи ипо­те­ки.

В круп­ней­шем крас­но­дар­ском бан­ке «Ку­бань Кре­дит» ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние вы­рос­ло на 45% в 1 по­лу­го­дии 2017 го­да, в де­неж­ном вы­ра­же­нии объ­ём вы­дан­ных кре­ди­тов пре­вы­сил 1,7 млрд руб­лей.

ВТБ24 предо­ста­вил дан­ные по Ро­стов­ской об­ла­сти: в 1 по­лу­го­дии 2017 го­да вы­да­но на 20% боль­ше по сум­ме и на 11% боль­ше по ко­ли­че­ству ипо­теч­ных кре­ди­тов, чем за ана­ло­гич­ный пе­ри­од 2016 го­да. Ипо­теч­ный порт­фель бан­ка в ре­ги­оне до­стиг 17,2 млрд руб­лей.

«Ипо­те­ка чув­ству­ет се­бя уве­рен­но и по-преж­не­му оста­нет­ся драй­ве­ром ро­ста для все­го рын­ка кре­ди­то­ва­ния на­се­ле­ния. В даль­ней­шем рынок про­дол­жит уве­рен­ный рост на уровне 10-15 про­цен­тов», — ком­мен­ти­ру­ет стар­ший ви­це-пре­зи­дент, ди­рек­тор де­пар­та­мен­та ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния ВТБ24 Ан­дрей Оси­пов. По его сло­вам, на та­кую ди­на­ми­ку поз­во­ля­ет рас­счи­ты­вать тренд Бан­ка Рос­сии на сни­же­ние клю­че­вой став­ки. Со­от­вет­ствен­но, в бли­жай­ший год-два мы мо­жем уви­деть ипо­теч­ные став­ки на уровне 9% го­до­вых.

По сло­вам Ан­дрея Оси­по­ва, от­ме­на гос­под­держ­ки, ко­то­рая бы­ла ори­ен­ти­ро­ва­на на но­вострой­ки, вер­ну­ла ди­на­ми­ку вто­рич­но­му рын­ку недви­жи­мо­сти. «В свя­зи с за­вер­ше­ни­ем про­грам­мы мы ви­дим, что до­ля кре­ди­тов на вто­рич­ном рын­ке жи­лья воз­вра­ща­ет­ся к уров­ню в 60 про­цен­тов. Так, за пять ме­ся­цев те­ку­ще­го го­да до­ля ипо­те­ки ВТБ24 на вто­рич­ном рын­ке со­ста­ви­ла уже 55 про­цен­тов», — до­ба­вил он.

«В этом го­ду, с учё­том то­го, что у пра­ви­тель­ства РФ до­ста­точ­но ам­би­ци­оз­ные пла­ны по сни­же­нию ин­фля­ции, став­ки так­же мо­гут быть сни­же­ны», — со­гла­ша­ет­ся ди­рек­тор управ­ле­ния по ра­бо­те с парт­нё­ра­ми и ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния Юго-За­пад­но­го бан­ка ПАО Сбер­банк Дмит­рий Гор­бен­ко. Он до­бав­ля­ет, что бан­ки идут на упро­ще­ние про­дук­тов и ми­ни­ми­за­цию дей­ствий со сто­ро­ны кли­ен­тов, как внут­рен­них, так и внеш­них, что то­же вли­я­ет на по­ло­жи­тель­ную ди­на­ми­ку ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния.

Глав­ная на­деж­да строй­сек­то­ра

По­сте­пен­но ипо­те­ка пре­вра­ща­ет­ся в глав­ный драй­вер ро­ста це­лой от­рас­ли. «Про­ис­хо­дит сме­ще­ние спро­са в сто­ро­ну сде­лок с ипо­те­кой, а не жи­вы­ми день­га­ми. Ипо­те­ка — един­ствен­ный фак­тор, под­дер­жи­ва­ю­щий рынок, ко­гда ре­аль­ные до­хо­ды на­се­ле­ния про­дол­жа­ют па­дать», — ком­мен­ти­ру­ет Илья Во­лодь­ко. По его сло­вам, ес­ли бы бан­ки не сни­зи­ли став­ку по ипо­те­ке, то про­да­жи упа­ли бы как на пер­вич­ном, так и на вто­рич­ном рын­ке жи­лья.

Несмот­ря на рост ипо­те­ки, по­ло­жи­тель­ную ди­на­ми­ку про­даж застрой­щи­ки по­ка не на­блю­да­ют. «Та­ко­го ажи­о­та­жа, ка­кой на­блю­дал­ся, на­при­мер, в на­ча­ле 2016 го­да, ко­гда бы­ла от­ме­не­на ипо­те­ка с гос­под­держ­кой, се­го­дня нет. В пер­вом по­лу­го­дии 2017 го­да мы от­ме­ча­ем на рын­ке недви­жи­мо­сти ста­биль­ный уро­вень спро­са без рез­ких ко­ле­ба­ний в мень­шую ли­бо боль­шую сто­ро­ну. При этом по на­шим объ­ек­там уве­ли­чи­лась до­ля сде­лок по ипо­те­ке — те­перь она со­став­ля­ет до 60 про­цен­тов все­го объ­ё­ма про­даж, — го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор ООО “Пат­ри­о­тДе­ве­ло­п­мент Юг” Сер­гей Анис­кин (за­стра­и­ва­ет круп­ней­ший мик­ро­рай­он Ро­сто­ва Ле­вен­цов­ский об­щей пло­ща­дью 2,2 млн кв. м жи­лья на 224 га). — Учи­ты­вая те­ку­щую си­ту­а­цию на рын­ке, мы не ждём рез­ких всплес­ков по­ку­па­тель­ской ак­тив­но­сти в кон­це го­да». По его сло­вам, ро­сту ипо­те­ки спо­соб­ство­ва­ли преж­де все­го са­ми бан­ки. «Так, ес­ли в на­ча­ле 2017 го­да став­ка бы­ла при­мер­но 11 про­цен­тов го­до­вых, то сей­час она уже 9,75 про­цен­та. Па­рал­лель­но с этим идёт умень­ше­ние, а по­рой и во­все от­ме­на пер­во­на­чаль­но­го взно­са — ещё од­на ме­ра, при­зван­ная при­влечь за­ём­щи­ков. Эти дей­ствия бан­ков по­зи­тив­но вли­я­ют на ди­на­ми­ку спро­са на ипо­теч­ные квар­ти­ры», — го­во­рит Сер­гей Анис­кин.

«В пер­вом по­лу­го­дии объ­ё­мы про­даж еже­ме­сяч­но дер­жа­лись при­мер­но на од­ном уровне, — го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор “Юит Дон” Ан­дрей Шу­ме­ев.— Мы счи­та­ем, что осо­бых из­ме­не­ний по объ­ё­мам про­даж не про­изой­дёт».

Опро­шен­ные на­ми экс­пер­ты схо­дят­ся во мне­нии, что до­ля ипо­те­ки в об­щем порт­фе­ле про­даж за­строй­щи­ков бу­дет рас­ти и даль­ше. Од­на­ко тех из них, кто к на­ча­лу вос­ста­нов­ле­ния спро­са не бу­дет иметь до­ста­точ­ный за­пас го­то­вых про­ек­тов и зе­мель­ных участ­ков, поз­во­ля­ю­щий на­чать стро­и­тель­ство, ждёт про­вал. По­это­му даль­ней­шее вос­ста­нов­ле­ние от­рас­ли бу­дет за­ви­сеть не столь­ко от сни­же­ния ста­вок по ипо­те­ке, сколь­ко от воз­мож­но­сти за­строй­щи­ков пред­ло­жить рын­ку го­то­вый про­дукт, ко­гда спрос нач­нёт «от­та­и­вать».

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.