«Ро­стов­ский рынок ещё не освоен»

Ekspert Yug - - ТЕМА НОМЕРА СТРОИТЕЛЬСТВО И ИПОТЕКА -

Ти­пич­ный пред­ста­ви­тель ро­стов­ско­го стро­и­тель­но­го биз­не­са се­го­дня кон­цен­три­ру­ет­ся на од­ном сег­мен­те рын­ка и не же­ла­ет вы­хо­дить за пре­де­лы род­но­го ре­ги­о­на. Та­кую же стра­те­гию вна­ча­ле вы­брал для се­бя и АСО «Ком­строй», од­на­ко сей­час ком­па­ния за­ду­мы­ва­ет­ся о смене век­то­ра раз­ви­тия

По ито­гам 1 по­лу­го­дия Ас­со­ци­а­ция стро­и­тель­ных ком­па­ний (АСО) «Ком­строй» ока­за­лась на пер­вом ме­сте сре­ди за­строй­щи­ков Ро­стов­ской об­ла­сти по вво­ду жи­лья, по­стро­ив 35,2 ты­ся­чи кв. м. Сей­час «Ком­строй» за­ни­ма­ет в ре­ги­оне по­чёт­ное вто­рое ме­сто по объ­ё­му ве­ду­ще­го­ся стро­и­тель­ства (178,4 ты­ся­чи кв. м), усту­пая став­ро­поль­ско­му «ЮгСтрой­Ин­вест» (362,3 ты­ся­чи кв. м), ко­то­рый осва­и­ва­ет мик­ро­рай­он «Крас­ный Ак­сай» в Ро­сто­ве.

В 2016 го­ду «Ком­строй» был един­ствен­ной ро­стов­ской ком­па­ни­ей, со­по­ста­ви­мой по объ­ё­мам вво­ди­мо­го жи­лья с те­ми круп­ней­ши­ми за­строй­щи­ка­ми Ро­сто­ва, ко­то­рые, как по­ка­зы­ва­ет прак­ти­ка по­след­них лет, яв­ля­ют­ся ино­го­род­ни­ми иг­ро­ка­ми. Дол­гое вре­мя на ро­стов­ском рын­ке власт­ву­ют мос­ков­ский «Пат­ри­от» и крас­но­дар­ские «ВКБНо­вострой­ки». «Ком­строй» осва­и­ва­ет За­пад­ный жи­лой мас­сив Ро­сто­ва и не пла­ни­ру­ет экс­пан­сии в дру­гие ре­ги­о­ны или го­ро­да, счи­тая, что по­тен­ци­ал донской сто­ли­цы ещё да­ле­ко не ис­чер­пан. АСО «Ком­строй» устро­е­на как объ­еди­не­ние раз­лич­ных под­ряд­чи­ков (сей­час их око­ло 20). Парт­нё­ры ра­бо­та­ют под еди­ным брен­дом, еже­год­но за­стра­и­вая 40-60 ты­сяч кв. м жи­лья. Ас­со­ци­а­цию со­здал преж­ний пред­се­да­тель прав­ле­ния «Ком­строя» Ни­ко­лай Май­ди­бор. В 2015 го­ду он стал диа­ко­ном Шах­тин­ской епар­хии, а «Ком­строй» пе­ре­шёл в управ­ле­ние Ста­ни­сла­ву Цви­рен­ко.

По сло­вам но­во­го пред­се­да­те­ля прав­ле­ния АСО «Ком­строй», фак­ти­че­ски управ­ля­е­мая им струк­ту­ра стро­ит­ся на прин­ци­пах ко­опе­ра­ции, что поз­во­ля­ет эко­но­мить на из­держ­ках и по­лу­чать пре­фе­рен­ции от по­став­щи­ков. Со­во­куп­ной вы­руч­ки ком­па­ний, вхо­дя­щих в эту ко­опе­ра­цию, Ста­ни­слав Цви­рен­ко не рас­кры­ва­ет. Но при этом за­строй­щик уве­ря­ет, что в про­цес­се осво­е­ния тер­ри­то­рий не ис­поль­зу­ет бан­ков­ские кре­ди­ты, а стро­ит за счёт обо­рот­ных средств и средств доль­щи­ков.

— Ка­ко­вы ос­нов­ные по­ка­за­те­ли раз­ви­тия ком­па­нии? Как уда­ёт­ся рас­ти в ны­неш­ний кри­зис­ный для мно­гих стро­и­те­лей пе­ри­од?

— В 2016 го­ду мы воз­ве­ли бо­лее 50 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров жи­лья. По ито­гам это­го го­да пла­ни­ру­ем, что объ­ё­мы со­хра­нят­ся на та­ком же уровне. В июне уже сда­ли два до­ма в ЖК «Ни­ко­ла­ев­ский» на 440 и 368 квар­тир (рай­он Ле­вен­цов­ка в За­пад­ном жи­лом мас­си­ве). Кор­рек­ти­ро­вать объ­ё­мы вво­да жи­лья в хо­де кри­зи­са не при­шлось, но мы по­ме­ня­ли под­ход к про­да­жам: ста­ли боль­ше при­вле­кать парт­нё­ров для ре­а­ли­за­ции на­ших объ­ек­тов. У нас сей­час три от­де­ла про­даж, но при этом бо­лее 500 парт­нё­ров. Это пред­ста­ви­те­ли агентств недви­жи­мо­сти и бан­ков­ские спе­ци­а­ли­сты. На­ча­ли ак­тив­но за­ни­мать­ся ди­джи­та­ли­за­ци­ей (раз­ме­ще­ни­ем в ин­тер­не­те. — «Экс­перт ЮГ») соб­ствен­ной ре­кла­мы. Это да­ёт нам рост про­даж на па­да­ю­щем рын­ке на уровне 15-20 про­цен­тов в год.

— Как устро­е­на АСО «Ком­строй»? Кто вхо­дит в ас­со­ци­а­цию?

— АСО «Ком­строй» — это преж­де все­го бренд. В АСО вхо­дят са­мо­сто­я­тель­ные юри­ди­че­ские ли­ца, ко­то­рые дав­но и ста­биль­но с на­ми ра­бо­та­ют. Это под­ряд­чи­ки, про­из­во­ди­те­ли окон, служ­бы за­ка­зов, управ­ля­ю­щие ком­па­нии, про­ект­ная ком­па­ния и т.д.

— По­че­му бы­ла вы­бра­на имен­но та­кая струк­ту­ра?

— Из-за оп­ти­ми­за­ции про­из­вод­ствен­ных про­цес­сов. В ас­со­ци­а­цию вхо­дят про­ве­рен­ные по­став­щи­ки, под­ряд­чи­ки, арен­до­да­те­ли подъ­ём­ной тех­ни­ки. Тем са­мым мы ухо­дим от до­пол­ни­тель­ных рас­хо­дов, от тен­де­ров, от по­ис­ка но­вых по­став­щи­ков. Мы по­ни­ма­ем, что про­ве­рен­ный по­став­щик и под­ряд­чик по­став­ля­ет нам доб­рот­ную про­дук­цию, а зна­чит, мы не тра­тим вре­мя и день­ги на ис­прав­ле­ние ка­ких-ни­будь нека­че­ствен­но про­из­ве­дён­ных мон­таж­ных уз­лов и т.д.

Так­же име­ет зна­че­ние и наш уже из­вест­ный на рын­ке бренд. Это до­ро­гой нема­те­ри­аль­ный про­дукт, ко­то­рый по­мо­га­ет всем участ­ни­кам АСО раз­ви­вать свой биз­нес. Под­ряд­чик по­ни­ма­ет, что у него бу­дет не один за­каз, а га­ран­ти­ро­ван­ные за­ка­зы на несколь­ко лет впе­рёд, он бо­рет­ся за нас и де­ла­ет хо­ро­шо и по го­раз­до бо­лее вы­год­ной цене, чем кон­ку­рен­ты.

Дру­гая важ­ная вещь — это ско­рость стро­и­тель­ства, ко­то­рая за­ви­сит от то­го, как ты вы­стро­ил от­но­ше­ния с по­став­щи­ка­ми и под­ряд­чи­ка­ми. Бла­го­да­ря на­ла­жен­ным с ни­ми от­но­ше­ни­ям мы стро­им быст­ро. Сред­ний срок стро­и­тель­ства 25-этаж­но­го до­ма — пол­то­ра го­да. При этом струк­ту­ра ком­па­нии от­кры­тая. На­при­мер, сей­час ве­дём пе­ре­го­во­ры с по­став­щи­ком лиф­то­во­го обо­ру­до­ва­ния для вхож­де­ния в АСО.

— На стро­и­тель­ство ка­ко­го жи­лья вы сде­ла­ли став­ку, в ка­ких рай­о­нах го­ро­да сей­час ра­бо­та­е­те?

— Мы на­чи­на­ли с ма­ло­этаж­но­го стро­и­тель­ства, а в 2004–2005 го­дах ста­ли впер­вые стро­ить мно­го­этаж­ное жи­льё в рай­оне Алек­сан­дров­ки. В этот пе­ри­од рынок жи­лья бур­но раз­ви­вал­ся, и мы ви­де­ли удо­вле­тво­ри­тель­ный спрос, по­это­му в 2006 го­ду при­сту­пи­ли к на­ше­му пер­во­му ком­плекс­но­му про­ек­ту — за­строй­ке мик­ро­рай­о­на 9А. Это рай­он улиц Вто­рая Крас­но­дар­ская, За­вод­ская, Из­ви­ли­стая. Здесь рань­ше бы­ли са­до­вые участ­ки, при­шлось рас­се­лить или вы­ку­пить при­мер­но 220 участ­ков раз­лич­ной пло­ща­ди. Се­го­дня в мик­ро­рай­оне по­стро­е­но 12 25-этаж­ных до­мов из 17. Ря­дом, че­рез до­ро­гу, на ули­це Ка­шир­ской мы за­стра­и­ва­ем тер­ри­то­рию по­чти 10 гек­та­ров для ЖК «Ека­те­ри­нин­ский». На­ча­ли про­ект в Ле­вен­цов­ке «Ни­ко­ла­ев­ский» — это два 25-этаж­ных до­ма по ули­це Ерё­мен­ко.

— В ос­нов­ном это жи­льё эко­ном­клас­са. Как дол­го мо­жет про­дер­жать­ся ста­биль­ный спрос в этом сег­мен­те рын­ка? Пла­ни­ру­е­те ли вы ид­ти в дру­гие сег­мен­ты?

— По­ка мы стро­им то, что вос­тре­бо­ва­но рын­ком и ви­дим устой­чи­вый спрос на этот вид жи­лья в бли­жай­шие два-три го­да. Но мы до­воль­но гиб­кая ком­па­ния, по­это­му не ис­клю­ча­ем воз­мож­но­сти ид­ти и в дру­гие сег­мен­ты. Да­же мо­жем вер­нуть­ся к ма­ло­этаж­но­му стро­и­тель­ству. Бу­ду­щее, на мой взгляд, не за мно­го­этаж­ной за­строй­кой, а за ма­ло­этаж­ной — с ко­рот­ким цик­лом стро­и­тель­ства (мень­ше го­да). Ма­ло­этаж­ное стро­и­тель­ство да­ёт и эко­но­мию в экс­плу­а­та­ции, и боль­ше воз­мож­но­стей для ар­хи­тек­тур­ных ре­ше­ний.

— То есть спрос сме­ща­ет­ся в сто­ро­ну ма­ло­этаж­но­го жи­лья? Имен­но им сей­час по­ку­па­тель?

— Тре­бо­ва­ния по­ку­па­те­ля ме­ня­ют­ся — он пе­ре­стал про­сто при­хо­дить за квад­рат­ны­ми мет­ра­ми, он хо­чет вме­сте с жи­льём при­об­ре­сти и хо­ро­шую окру­жа­ю­щую сре­ду. А это мо­жет дать толь­ко по­куп­ка ма­ло­этаж­но­го жи­лья. Ещё один важ­ный мо­мент — се­го­дня по­ку­па­тель «мо­ло­де­ет». Ес­ли рань­ше его сред­ний воз­раст со­став­лял 35–42 го­да, то сей­час это 27–35 лет. То есть под­хо­дит по­ко­ле­ние рож­дён­ных в 90-е го­ды, мы при­бли­жа­ем­ся к де­мо­гра­фи­че­ской яме и по­ни­ма­ем, что в бли­жай­шие пять лет лю­дей, ко­то­рые бу­дут нуж­дать­ся в сво­ей квар­ти­ре, ста­нет мень­ше. Это нуж­но учи­ты­вать. На­до по­ни­мать, что и ко­му вы бу­де­те пред­ла­гать по ис­те­че­нии это­го сро­ка.

— А ка­ко­ва в ва­шей струк­ту­ре про­даж до­ля ипо­те­ки?

— На ипо­те­ку при­хо­дит­ся боль­шая часть про­даж — от 40 до 60 про­цен­тов. Вто­рая ка­те­го­рия — это по­ку­па­те­ли, при­об­ре­та­ю­щие жи­льё по­сле про­да­жи сво­ей соб­ствен­но­сти, тре­тья — ин­ве­сто­ры, при­об­ре­та­ю­щие квар­ти­ры на ста­дии кот­ло­ва­на. Это поз­во­ля­ет им за­ра­бо­тать на по­сле­ду­ю­щей пе­ре­про­да­же 15–20 про­цен­тов от сто­и­мо­сти жи­лья. ин­те­ре­су­ет­ся

Ро­стов-на-До­ну ещё не освоен

— В Ро­стов сей­час ак­тив­но за­хо­дят застрой­щи­ки из дру­гих ре­ги­о­нов: Моск­вы, Крас­но­да­ра, Став­ро­по­ля. По­че­му ро­стов­ские застрой­щи­ки не вы­хо­дят в дру­гие ре­ги­о­ны? Вы та­кую стра­те­гию для се­бя рас­смат­ри­ва­е­те?

— Я ду­маю, нам всем нуж­но сна­ча­ла осво­ить Ро­стов.

— А он не освоен?

— У нас в го­ро­де есть огром­ная тер­ри­то­рия Ле­вен­цов­ско­го рай­о­на, ко­то­рая под­ра­зу­ме­ва­ет за­строй­ку на 200 гек­та­ров зем­ли, скоро в свя­зи с пе­ре­но­сом ро­стов­ско­го аэро­пор­та за го­род так­же осво­бож­да­ет­ся тер­ри­то­рия по­чти в 400 гек­та­ров. Кро­ме то­го, до­воль­но ак­тив­но идёт про­цесс вы­но­са про­из­водств и ре­де­ве­ло­п­мен­та. Так что в бли­жай­шие лет 10–15 в Ро­сто­ве есть ку­да рас­ти.

— Вы пла­ни­ру­е­щё на­чи­нать но­вые про­ек­ты? Бу­де­те ли на­ра­щи­вать объ­ё­мы стро­и­тель­ства?

— Ко­неч­но, мы по­сто­ян­но смот­рим но­вые участ­ки в го­ро­де. Но по­ка мы мо­жем го­во­рить толь­ко о тех про­ек­тах, ко­то­рые на­хо­дят­ся на ста­дии ре­а­ли­за­ции. Что ка­са­ет­ся объ­ё­мов, то нам ком­форт­но в тех гра­ни­цах, в ко­то­рых мы су­ще­ству­ем. Дру­гие объ­ё­мы — это дру­гая жизнь, дру­гая от­вет­ствен­ность.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.