На рын­ке жи­лья на­чал­ся ажи­о­таж

Ekspert - - РУССКИЙ БИЗНЕС -

Сни­же­ние ста­вок по ипо­те­ке и эко­но­ми­че­ская неопре­де­лен­ность рез­ко по­вы­си­ли спрос и це­ны на недви­жи­мость, ко­то­рая бу­дет и даль­ше до­ро­жать

По­сле несколь­ких лет сни­же­ния цен на недви­жи­мость и за­ту­хав­шей ак­тив­но­сти по­ку­па­те­лей участ­ни­ки рын­ка в ав­гу­сте и сен­тяб­ре впер­вые столк­ну­лись со зна­чи­тель­ным уве­ли­че­ни­ем спро­са на жи­лье. По ито­гам пер­вой по­ло­ви­ны 2018-го спрос на пер­вич­ном рын­ке жи­лья в круп­ных го­ро­дах вы­рос на 10–20%, а в Москве по­чти в пол­то­ра ра­за. При этом пик про­даж при­шел­ся на ле­то, хо­тя обыч­но в это вре­мя на­блю­да­ет­ся спад по­ку­па­тель­ской ак­тив­но­сти. В ком­па­нии «Мет­ри­ум» со­об­ща­ют, что в Москве с ян­ва­ря по ав­густ вклю­чи­тель­но бы­ло про­да­но 1,2 млн кв. м жи­лья, что по­чти в пол­то­ра ра­за боль­ше, чем за ана­ло­гич­ный пе­ри­од про­шло­го го­да.

«За­мет­но вы­рос спрос на пер­вич­ное жи­лье, — го­во­рит управ­ля­ю­щий парт­нер “Мет­ри­ум”, участ­ник парт­нер­ской се­ти CBRE На­та­лья Ли­ти­нец­кая. — За во­семь ме­ся­цев ко­ли­че­ство за­ре­ги­стри­ро­ван­ных до­го­во­ров на до­ле­вое уча­стие в стро­и­тель­стве в Москве уве­ли­чи­лось на 46 про­цен­тов по срав­не­нию с тем же пе­ри­о­дом про­шло­го го­да». Про­да­жи де­ве­ло­пер­ской груп­пы ЛСР (гео­гра­фия при­сут­ствия — Москва, Санкт-Пе­тер­бург и Ека­те­рин­бург) уве­ли­чи­лись бо­лее чем на­по­ло­ви­ну. MRGroup, ко­то­рая стро­ит жи­лье как ком­форт-, так и биз­нес-клас­са, от­ме­ти­ла рост чис­ла сде­лок по неко­то­рым объ­ек­там на 50–98%. «Та­кие скач­ки спро­са сре­ди са­мых круп­ных участ­ни­ков рын­ка дей­стви­тель­но мож­но на­звать мас­со­вы­ми, — го­во­рит управ­ля­ю­щий парт­нер Экс­перт­ной груп­пы Veta Илья Жар­ский. — Круп­ней­ший за­строй­щик эко­ном- и ком­форт-сег­мен­та в Москве груп­па ПИК от­ме­ти­ла, что рост про­даж за те­ку­щий год вы­рос в сред­нем на 7–10 про­цен­тов, но в ав­гу­сте был дей­стви­тель­но рез­кий подъ­ем — до 70 про­цен­тов».

У дру­гих сто­лич­ных за­строй­щи­ков про­да­жи в ав­гу­сте вы­рос­ли не столь за­мет­но: у Level Group при­рост со­ста­вил 20%, ФСК «Ли­дер» за­ви­ла об уве­ли­че­нии про­даж на 14%, ком­па­ния «Крост» — на 10%. «На­чи­ная с вес­ны на рын­ке пер­вич­но­го жи­лья в сто­ли­це с каж­дым ме­ся­цем на­блю­да­ют­ся ста­биль­ный рост по­ку­па­тель­ской ак­тив­но­сти и уве­ли­че­ние чис­ла сде­лок, — го­во­рит управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии “Век­тор­строй­фи­нанс” Ан­дрей Ко­ло­чин­ский. — Ав­густ не стал ис­клю­че­ни­ем: по ито­гам ме­ся­ца ко­ли­че­ство про­дан­ных квар­тир в на­шем про­ек­те ЖК “Квар­та­лы 21/19” уве­ли­чи­лось на во­семь про­цен­тов по срав­не­нию с июлем».

Це­ны рас­тут вслед за спро­сом

За­строй­щи­ки и ри­ел­то­ры вос­поль­зо­ва­лись рас­ту­щим спро­сом и на­ча­ли по­вы­шать це­ны. «За про­шед­ший год (ав­густ к ав­гу­сту) сред­няя од­но­ком­нат­ная квартира в Москве по­до­ро­жа­ла на шесть про­цен­тов, двух­ком­нат­ная — на пять про­цен­тов, — го­во­рит На­та­лья Ли­ти­нец­кая. — В це­лом, хо­тя спрос вы­со­кий, кон­ку­рен­ция по-преж­не­му со­хра­ня­ет остро­ту, по­это­му по­вы­ше­ние цен про­ис­хо­дит весь­ма осто­рож­но и эпи­зо­ди­че­ски». По су­ти, мы на­блю­да­ем ис­то­ри­че­ски зна­чи­мый раз­во­рот на рын­ке недви­жи­мо­сти, по­сколь­ку по­след­ние че­ты­ре го­да (не счи­тая незна­чи­тель­но­го по­вы­ше­ния в про­шлом го­ду) це­ны на жи­лье ста­биль­но сни­жа­лись в свя­зи с ро­стом объ­е­мов стро­и­тель­ства (за ис­клю­че­ни­ем спа­да в 2016-м) и сни­же­ни­ем до­хо­дов на­се­ле­ния. Но ажи­о­таж­ный спрос этим ле­том при­вел к то­му, что пред­ло­же­ние жи­лья на сто­лич­ном рын­ке впер­вые за несколь­ко лет на­ча­ло со­кра­щать­ся. «Пред­ло­же­ние про­дол­жа­ет сни­жать­ся, не­смот­ря на вы­ход но­вых объ­ек­тов на ры­нок и старт про­даж в но­вых кор­пу­сах жи­лых ком­плек­сов на ста­дии ре­а­ли­за­ции, — го­во­рит Ан­дрей Ко­ло­чин­ский. — По ито­гам ав­гу­ста оно со­кра­ти­лось по­чти на пять про­цен­тов».

По мне­нию На­та­льи Ли­ти­нец­кой, до кон­ца го­да со­кра­ще­ние пред­ло­же­ния на рын­ке пер­вич­но­го жи­лья мо­жет до­ба­вить к цене квад­рат­но­го мет­ра в сто­ли­це еще один-два про­цен­та. «В на­шем жи­лом ком­плек­се “Квар­та­лы 21/19” це­ны ме­ня­ют­ся каж­дый ме­сяц, при­чем рост сто­и­мо­сти квар­тир про­ис­хо­дит как в кор­пу­сах на эта­пе стро­и­тель­ства за счет из­ме­не­ния ста­дии стро­и­тель­ной го­тов­но­сти, так и в уже по­стро­ен­ных до­мах, где жи­вут лю­ди», — го­во­рит Ан­дрей Ко­ло­чин­ский.

За­мет­ное ожив­ле­ние про­изо­шло и на вто­рич­ном рын­ке жи­лья Моск­вы, где за первую по­ло­ви­ну 2018-го про­да­жи уве­ли­чи­лись по­чти на чет­верть, а це­ны в сред­нем на три про­цен­та и еще боль­ше — в рай­о­нах, где от­кры­ты но­вые стан­ции мет­ро. «Важ­но так­же от­ме­тить, что за ле­то от­но­ше­ние к скид­кам у про-

В Москве с ян­ва­ря по ав­густ вклю­чи­тель­но бы­ло про­да­но 1,2 млн квад­рат­ных мет­ров жи­лья — по­чти в пол­то­ра ра­за боль­ше, чем в про­шлом го­ду

дав­цов вто­рич­но­го жи­лья из­ме­ни­лось: еще в июне уступ­ка в раз­ме­ре 200–300 ты­сяч руб­лей бы­ла умест­ной, но сей­час ее не де­ла­ют, и по­ку­па­тель­ский спрос при этом не па­да­ет», — от­ме­ча­ет Илья Жар­ский.

В це­лом по стране си­ту­а­ция на рын­ке жи­лья неод­но­знач­ная. Во мно­гих ре­ги­о­нах на­чав­ша­я­ся пять лет на­зад стаг­на­ция на рын­ке недви­жи­мо­сти про­дол­жа­ет­ся. В то же вре­мя в Санк­тПе­тер­бур­ге, Ека­те­рин­бур­ге и Тю­ме­ни спрос на но­вострой­ки вы­рос на чет­верть или на треть. И это не­смот­ря на то, что пред­ло­же­ние но­востро­ек в круп­ных го­ро­дах за­шка­ли­ва­ет. По дан­ным Мин­строя, за пер­вое по­лу­го­дие 2018-го в Рос­сии по­стро­е­но по­чти 385 тыс. но­вых квар­тир, или 29 млн кв. м жи­лья, что на мил­ли­он «квад­ра­тов» боль­ше, чем за тот же пе­ри­од 2017-го. «На рын­ке жи­лья боль­шин­ства круп­ных рос­сий­ских го­ро­дов в 2018 го­ду от­ме­ча­ет­ся ожив­ле­ние, чис­ло сде­лок уве­ли­чи­лось, — го­во­рит ру­ко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го от­де­ла Ураль­ской па­ла­ты недви­жи­мо­сти Ми­ха­ил Хорь­ков. — Но не вез­де про­дав­цы смог­ли вос­поль­зо­вать­ся этим и за­мет­но под­нять це­ны. Ос­нов­ная при­чи­на — рост пред­ло­же­ния на пер­вич­ном рын­ке в этом го­ду. Де­ве­ло­пе­ры стре­ми­лись со­здать резерв и вы­ве­ли на ры­нок боль­шое чис­ло но­вых про­ек­тов в пер­вой по­ло­вине го­да. Ак­ти­ви­за­ция про­даж вы­сту­пи­ла хо­ро­шим фо­ном для это­го, но имен­но вы­со­кое пред­ло­же­ние на пер­вич­ном рын­ке и кон­ку­рен­ция удер­жи­ва­ют рын­ки мно­гих го­ро­дов от бо­лее вы­со­ких тем­пов ро­ста цен на квар­ти­ры как на вто­рич­ном, так и на пер­вич­ном рын­ке жи­лья». По дан­ным Ураль­ской па­ла­ты недви­жи­мо­сти, рост цен в боль­шин­стве круп­ных го­ро­дов укла­ды­ва­ет­ся в диа­па­зон от од­но­го до се­ми про­цен­тов к ана­ло­гич­но­му пе­ри­о­ду про­шло­го го­да. «В це­лом по стране ед­ва ли сле­ду­ет ожи­дать силь­но­го ро­ста цен, — со­глас­на На­та­лья Ли­ти­нец­кая. — По дан­ным Ро­сре­ест­ра, за семь ме­ся­цев те­ку­ще­го го­да ко­ли­че­ство до­го­во­ров на до­ле­вое уча­стие (без уче­та Моск­вы и Санкт-Пе­тер­бур­га) вы­рос­ло все­го лишь на 0,4 про­цен­та».

Де­шев­ле уже не бу­дет

Глав­ной пред­по­сыл­кой к рез­ко­му уве­ли­че­нию спро­са на жи­лье в круп­ных го­ро­дах экс­пер­ты ви­дят сни­же­ние ста­вок по ипо­те­ке до ис­то­ри­че­ских ми­ни­му­мов. За че­ты­ре го­да они сни­зи­лись с 14,5 до 9–9,5% вслед за клю­че­вой став­кой Цен­тро­бан­ка. За пер­вое по­лу­го­дие бан­ки вы­да­ли 663,4 тыс. ипо­теч­ных кре­ди­тов на 1,3 трлн руб­лей — по­чти на две тре­ти боль­ше, чем за тот же пе­ри­од про­шло­го го­да, и по­чти столь­ко, сколь­ко за весь 2016-й. «За дол­гие го­ды чрез­мер­но до­ро­го­го кре­ди­та на­ко­пил­ся от­ло­жен­ный спрос, ко­то­рый сей­час ма­те­ри­а­ли­зу­ет­ся в ре­аль­ных сдел­ках, — по­яс­ня­ет На­та­лья Ли­ти­нец­кая. — По­ла­гаю, что к кон­цу те­ку­ще­го го­да в Москве бу­дет за­клю­че­но не мень­ше 65 ты­сяч до­го­во­ров до­ле­во­го уча­стия, что ста­нет аб­со­лют­ным ре­кор­дом за ис­то­рию пер­вич­но­го рын­ка. Од­на­ко ес­ли ипо­те­ка сно­ва по­до­ро­жа­ет, то спрос нач­нет сни­жать­ся, что на­не­сет се­рьез­ный удар по рын­ку, где боль­ше по­ло­ви­ны сде­лок со­вер­ша­ет­ся бла­го­да­ря за­ем­ным сред­ствам».

Соб­ствен­но, ожи­да­ния, что ипо­те­ка мо­жет по­до­ро­жать, и яв­ля­ют­ся драй­ве­ром ро­ста спро­са на недви­жи­мость в этом го­ду. В про­шлом го­ду, ко­гда объ­е­мы кре­ди­то­ва­ния на по­куп­ку жи­лья так­же рос­ли, ажи­о­та­жа на рын­ке не на­блю­да­лось. «Нер­воз­ность на рын­ке жи­лья воз­рос­ла на­чи­ная со вто­ро­го квар­та­ла это­го го­да, — го­во­рит Ми­ха­ил Хорь­ков. — Но­вост­ной фон для по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей те­перь фор­ми­ру­ет­ся сце­на­ри­я­ми раз­ви­тия санк­ций в от­но­ше­нии Рос­сии, сни­же­ни­ем кур­са руб­ля, воз­мож­ным по­вы­ше­ни­ем клю­че­вой став­ки и, со­от­вет­ствен­но, сто­и­мо­сти ипо­те­ки». Став­ки по жи­лищ­ным кре­ди­там мо­гут вы­рас­ти и в свя­зи с по­вы­ше­ни­ем НДС на два про­цент­ных пунк­та со сле­ду­ю­ще­го го­да, что яв­но раз­го­нит ин­фля­цию, а зна­чит, и бан­ки бу­дут бо­лее осто­рож­ны в вы­да­че зай­мов. Кста­ти, ли­дер на рын­ке ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния Сбер­банк уже от­ка­зал­ся от про­грам­мы сни­же­ния ста­вок по дей­ству­ю­щим ипо­теч­ным кре­ди­там кли­ен­тов. А его гла­ва Гер­ман Греф на про­шлой неде­ле со­об­щил, что он не ис­клю­ча­ет по­вы­ше­ния ста­вок по ипо­те­ке в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве.

К сло­ву, сни­же­ние с про­шло­го го­да ста­вок по де­по­зи­там так­же по­до­гре­ло спрос на недви­жи­мость на фоне ослаб­ле­ния руб­ля. «Опа­са­ясь обес­це­ни­ва­ния средств, лю­ди на­чи­на­ют вкла­ды­вать в жи­лье с це­лью по­сле­ду­ю­щей сда­чи его в арен­ду, — го­во­рит ди­рек­тор де­пар­та­мен­та вто­рич­но­го рын­ка ком­па­нии “Ин­ком-Недви­жи­мость” Ми­ха­ил Ку­ли­ков. — Та­ким об­ра­зом им бу­дет га­ран­ти­ро­ван ста­биль­ный до­ход в диа­па­зоне от пя­ти до се­ми про­цен­тов го­до­вых, что со­по­ста­ви­мо с про­цен­та­ми по бан­ков­ским де­по­зи­там».

На­ко­нец, ро­сту спро­са на ипо­те­ку и жи­лье спо­соб­ству­ют про­гно­зы экс­пер­тов от­но­си­тель­но по­вы­ше­ния цен на но­вострой­ки в сле­ду­ю­щем го­ду в свя­зи с по­прав­ка­ми в за­кон о до­ле­вом стро­и­тель­стве, су­ще­ствен­но уже­сто­ча­ю­щи­ми тре­бо­ва­ния к за­строй­щи­кам. Со вто­рой по­ло­ви­ны 2019 го­да за­кон за­пре­ща­ет им на­пря­мую брать у доль­щи­ков день­ги, ко­то­рые впредь бу­дут ак­ку­му­ли­ро­вать­ся в бан­ках на эс­кроу-сче­тах и вы­да­вать­ся за­строй­щи­ку пред­по­ло­жи­тель­но по став­ке 5–6%. Граж­дане при­слу­ша­лись к мне­нию неко­то­рых за­строй­щи­ков, за­явив­ших, что нов­ше­ства при­ве­дут к ро­сту се­бе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства на 15–30%, и ре­ши­ли по­то­ро­пить­ся с по­куп­кой жи­лья.

«Се­год­ня бан­ки про­во­дят пред­ва­ри­тель­ные кон­суль­та­ции с де­ве­ло­пе­ра­ми и на­зы­ва­ют воз­мож­ные усло­вия со­труд­ни­че­ства в бу­ду­щем, — рас­ска­зы­ва­ет Ан­дрей Ко­ло­чин­ский. — На од­ном из та­ких со­бра­ний пред­ста­ви­те­ли Сбер­бан­ка за­яви­ли, что за­строй­щи­кам по­тре­бу­ет­ся уве­ли­чить ко­неч­ную сто­и­мость про­дук­та на че­ты­ре про­цен­та, что­бы со­хра­нить мар­жу на те­ку­щем уровне. Я по­ла­гаю, что эта циф­ра бу­дет боль­ше. Ес­ли рань­ше ос­нов­ным ис­точ­ни­ком фи­нан­си­ро­ва­ния бы­ли день­ги доль­щи­ков, ко­то­рые до­ста­ва­лись за­строй­щи­ку бес­плат­но, то те­перь за них при­дет­ся за­пла­тить. Пред­по­ла­га­ет­ся, что сред­ства, на­коп­лен­ные на эс­кроу-сче­тах, бу­дут вы­да­вать­ся за­строй­щи­кам по по­ни­жен­ной став­ке пять-шесть про­цен­тов, а осталь­ная сум­ма кре­ди­та —по ры­ноч­ной став­ке 10–11 про­цен­тов».

В ны­неш­ней схе­ме до­ле­во­го стро­и­тель­ства до­ля при­вле­ка­е­мых за­строй­щи­ка­ми бан­ков­ских кре­ди­тов со­став­ля­ет в се­бе­сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра несколь­ко про­цен­тов. «При пе­ре­хо­де на про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние до­ля про­цен­тов по кре­ди­ту в об­щей се­бе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства уве­ли­чит­ся до 15–17 про­цен­тов, а в ря­де про­ек­тов до 30 про­цен­тов, — под­счи­та­ла ге­не­раль­ный ди­рек­тор ком­па­нии “Ми­эль­Арен­да” На­та­лья Ша­та­ли­на. — Ско­рее все­го, и це­ны на недви­жи­мость вы­рас­тут. Ка­ким ока­жет­ся этот рост, бу­дет за­ви­сеть от то­го, сколь­ко у за­строй­щи­ка есть соб­ствен­ных средств для стро­и­тель­ства объ­ек­та, а так­же от то­го, под ка­кой про­цент ему удаст­ся по­лу­чить кре­дит в бан­ке». ■

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.