Территория «свободы от всего»
Архитектор Ярослав Ковальчук — о подводных камнях законопроекта о реновации
Внесённый на этой неделе в Госдуму законопроект, предполагающий изменения в Градостроительный кодекс, быстро окрестили в народе «законом о реновации». Хотя в самом документе слово «реновация» не встречается. Он вызвал противоречивую реакцию.
Главные опасения у критиков вызывает перспектива переноса московского опыта реновации на регионы: большая плотность застройки в районах реновации, высокая этажность, отсутствие парковок, качество архитектуры. Эта критика знакома и понятна, но у законопроекта могут быть и другие последствия — например, разрушение системы городского планирования и регулирования.
Правительство настроено решительно: премьер-министр заявил, что законопроект будет принят до конца года. Скорее всего, так и будет, но этого недостаточно для запуска реновации. Без бюджетного финансирования она не состоится. Стоимость проектов реновации выше, чем у строительства на свободных территориях. Нужно расселить жителей, а для этого нужны дома и участки. Нужно снести здания и реконструировать инфраструктуру.
В Москве реновацию удалось запустить только с большим бюджетным финансированием. В регионах стоимость жилья ниже, чем в Москве, но там потребуется ещё больше казённых денег. В региональных бюджетах за несколькими исключениями средств на это нет, в муниципальных — тем более. Если федеральное финансирование будет, реновация состоится. Нет — будет просто ещё один закон.
Кроме того, у закона могут быть и такие последствия, как возможность обойти требования генпланов и «правил землепользования и застройки», изымать собственность и возводить что и как угодно, называя это «комплексным развитием». Документ вводит новый правовой инструмент — «комплексное развитие территорий» (КРТ). Вы подумали, что это связано с развитием территорий? Нет.
КРТ вводится вместо КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий) и РЗТ (развитие застроенных территорий). Это особый правовой режим, который можно установить на части городской территории. После этого там начинает по-другому работать законодательство — какие-то нормы исчезают, другие начинают действовать. В КРТ не нужно учитывать утверждённые генпланы, проекты планировки и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). То есть это такие «острова свободы», где у администрации и девелоперов развязаны руки.
Решение о КРТ принимается городской или региональной администрацией без участия депутатов и публичных слушаний. В течение недели администрация должна опубликовать решение о КРТ — и можно начинать «реновацию».
Решением утверждаются границы КРТ. В нынешней редакции законопроекта есть критерии, по которым их нужно устанавливать, но они прописаны так, что оставляют большое поле для интерпретаций. Почти любую территорию можно отнести к КРТ.
Представим себе квартал, застроенный пятиэтажками. Там семь домов, два из них — аварийные. Для реновации нужно, чтобы не меньше половины территории занимали аварийные дома или дома, включённые в адресную программу по расселению. Вопрос: какую территорию в нашем воображаемом квартале занимают аварийные дома? Если земля размежёвана и у каждого дома есть земельный участок, это легко подсчитать, но обычно земля не размежёвана, участков нет, и их придётся как-то придумывать.
В Москве, например, часто рисуют границы участков по отмостке зданий. Отступаем метр от наружных стен и получаем участки для нормальных домов, а к аварийным относим остальную территорию. И всё получается — больше половины территории занимают аварийные дома. Есть и другая возможность: территория реновации может состоять из нескольких частей в разных местах города.
Кроме территории жилых домов КРТ можно устанавливать и для нежилой застройки. В этом случае есть те же требования к аварийным зданиям, но ещё могут быть самовольные постройки и здания, не соответствующие установленным «видам разрешённого использования». В этом случае простор для творчества ещё больше.
Третий вариант — территории, свободные от застройки. То есть можно взять поле в границах городского округа и проводить там «реновацию».
После утверждения решения о КРТ должен быть создан проект планировки территории. Он разрабатывается без учёта градостроительной документации, которая была утверждена ранее и определяет параметры будущей застройки. Попутно разрабатываются поправки в генплан и ПЗЗ. Затем проводятся публичные слушания, и проект планировки утверждается администрацией. Поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически.
Использовать КРТ можно для самых разных проектов. Это возможность для администраций и девелоперов почти полностью отказаться от градостроительного регулирования. Нашу систему городского планирования часто критикуют за то, что она плохо работает: города развиваются хаотично, появляется точечная застройка, огромные жилые массивы, уродливые здания. Да, она несовершенна, её нужно улучшать. Но этот закон улучшений не предлагает. Наоборот, с его помощью можно будет уничтожить то, что есть.
Возможно, это напрасные опасения. В 2017 году появились КУРТы — примерно то же самое, что и КРТ. Но ни одного КУРТа реализовано не было. Возможно, с КРТ будет то же самое.
В любом случае предложенная редакция законопроекта будет меняться. Сейчас документ дорабатывается. Хочется надеяться, что в итоге он не будет содержать «лазейки» для обхода Градкодекса, а будет способствовать именно комплексному развитию территорий.