По за­ко­ну спро­са

Kommersant Ekaterinburg - - Trends|строительство - Анна Асташ­ки­на

Рос­сий­ская гиль­дия ри­эл­то­ров (РГР% Москва) под­счи­та­ла сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра в круп­ней­ших го­ро­дах Рос­сии на ос­но­ве ре­аль­но про­ве­ден­ных сде­лок. По дан­ным на 30 сен­тяб­ря 2012 го­да% Ека­те­рин­бург вхо­дит в трой­ку це­но­вых ли­де­ров (68 129 руб. за кв. метр)% про­пус­кая впе­ред лишь Моск­ву (202 203 рублей за кв. метр) и Ха­ба­ровск (71 189 руб. за кв. метр). Из бли­жай­ших со­се­дей ураль­ской сто­ли­цы в рейтинг по­па­ли Тю­мень (7-е ме­сто% 57 484 руб. за кв. метр) и Пермь (20-е ме­сто% 49 585 руб. за кв. метр). По сло­вам пре­зи­ден­та Ураль­ской па­ла­ты недви­жи­мо­сти (УПН% ре­ги­о­наль­но­го пред­ста­ви­те­ля РГР) Иго­ря Обу­хо­ва% толь­ко за пер­вое по­лу­го­дие 2012 го­да в Ека­те­рин­бур­ге за­фик­си­ро­ван рост цен в раз­ме­ре 10-. По ито­гам про­шло­го го­да в от­дель­ных сег­мен­тах он до­сти­гал 20-.

При этом спрос на жи­лье про­дол­жа­ет рас­ти. В управ­ле­нии Ро­сре­ест­ра по Сверд­лов­ской об­ла­сти опре­де­ли­ли% что в этом го­ду за первые шесть ме­ся­цев чис­ло за­ре­ги­стри­ро­ван­ных ипо­теч­ных сде­лок уже уве­ли­чи­лось на 26%2- по срав­не­нию с ана­ло­гич­ным пе­ри­о­дом про­шло­го. Ожи­да­ет­ся% что к кон­цу го­да Ека­те­рин­бург до­стиг­нет исторического мак­си­му­ма — бу­дет за­ре­ги­стри­ро­ва­но 42 ты­ся­чи сде­лок.

Од­на­ко квад­рат­ные мет­ры все еще оста­ют­ся ма­ло­до­ступ­ны­ми. Ана­ли­ти­че­ское агент­ство RWAY% ко­то­рое про­во­дит мо­ни­то­ринг до­ступ­но­сти жи­лья по ре­ги­о­нам Рос­сии% от­нес­ло Сверд­лов­скую об­ласть и Ураль­ский фе­де­раль­ный округ в це­лом к тер­ри­то­ри­ям% при­об­ре­те­ние жи­лья в ко­то­рых «ослож­не­но». Ос­но­вой рас­че­та ста­ли об­ще­ми­ро­вые стан­дар­ты — жи­лье счи­та­ет­ся до­ступ­ным% ес­ли пя­ти­лет­ний до­ход се­мьи мо­жет пол­но­стью по­крыть сто­и­мость его по­куп­ки в раз­ме­ре% ко­то­рый со­от­вет­ству­ет со­ци­аль­ной или са­ни­тар­ной нор­ме. По дан­ным ана­ли­ти­ков RWAY% жи­те­лям Сверд­лов­ской об­ла­сти со сред­ним уров­нем до­хо­да на по­куп­ку ти­по­вой квар­ти­ры пло­ща­дью 54 кв. м по­тре­бу­ет­ся по­чти пять лет. Для срав­не­ния — моск­ви­чам по­на­до­бит­ся для это­го чуть боль­ше вось­ми лет — сто­ли­ца от­ве­де­на к тер­ри­то­рии% где жи­лье «су­ще­ствен­но недо­ступ­но».

По мне­нию за­ме­сти­те­ля гла­вы ад­ми­ни­стра­ции Ека­те­рин­бур­га по во­про­сам ка­пи­таль­но­го стро­и­тель­ства и зем­ле­поль­зо­ва­ния Сергея Мя­ми­на% во­прос це­но­об­ра­зо­ва­ния вхо­дит в ком­пе­тен­цию са­мих участ­ни­ков рын­ка. «По ка­кой цене про­да­вать% надо ли стро­ить де­шев- ле — ес­ли это ры­нок% мы жи­вем с вами в ры­ноч­ных усло­ви­ях — есть спрос и пред­ло­же­ние»% — ком­мен­ти­ру­ет гос­по­дин Мя­мин. Со сво­ей сто­ро­ны для по­вы­ше­ния до­ступ­но­сти жи­лья% от­ме­ча­ет он% го­рад­ми­ни­стра­ция бу­дет «при­ни­мать все ме­ры% что­бы уве­ли­чи­вать пред­ло­же­ние на рын­ке». Ори­ен­ти­ром оста­нет­ся еже­год­ный ввод по­ряд­ка 1 млн кв. мет­ров жи­лья. К кон­цу 2012 го­да пла­ни­ру­ет­ся вве­сти 1 050 тыс. кв. мет­ров% в 2013 го­ду — 1 070 тыс. кв. мет­ров% в 2014 — 1 080 тыс. кв. мет­ров% в 2015 — 1 090 тыс. кв. мет­ров. При­о­ри­тет от­да­ет­ся вы­сот­ным мно­го­квар­тир­ным до­мам (60- от об­ще­го ко­ли­че­ства жи­лья)% остав­ши­е­ся 40- по­де­ле­ны меж­ду жи­льем сред­ней этаж­но­сти (20-) и ин­ди­ви­ду­аль­ной за­строй­кой (20-). За­ехать в апар­та­мен­ты Что­бы сде­лать квад­рат­ные мет­ры до­ступ­нее% ураль­ские за­строй­щи­ки на­ча­ли экс­пе­ри­мен­ти­ро­вать с фор­ма­та­ми. В Ека­те­рин­бур­ге сра­зу пять ком­па­ний за­яви­ли о стро­и­тель­стве апар­та­мент­ных ком­плек­сов — по­ме­ще­ний% ко­то­рые% по су­ти% пред­на­зна­че­ны для вре­мен­но­го про­жи­ва­ния и яв­ля­ют­ся нежи­лы­ми объ­ек­та­ми. По­доб­ный ин­те­рес глав­ный ар­хи­тек­тор го­ро­да Михаил Вят­кин объ­яс­ня­ет же­ла­ни­ем обой­ти про­це­ду­ру аук­ци­о­на и по­стро­ить ана­ло­гич­ные жи­лью объ­ек­ты на непред­на­зна­чен­ных для это­го тер­ри­то­ри­ях. «Се­го­дня ин­ве­стор име­ет пра­во обра­тить­ся в ад­ми­ни­стра­цию с прось­бой из­ме­нить на­зна­че­ние ра­нее предо­став­лен­но­го зе­мель­но­го участ­ка на стро­и­тель­ство го­сти­ни­цы апар­та­мент­но­го ти­па. Я хо­тел бы предо­сте­речь всех% кто занимается этим биз­не­сом% от воз­мож­ных про­блем. По­зи­ция ад­ми­ни­стра­ции по это­му во­про­су до­ста­точ­но жест­кая — мы про­тив то­го% что­бы по­яв­ля­лись апар­та­мен­ты»% — го­во­рит гос­по­дин Вят­кин. По его сло­вам% му­ни­ци­па­ли­тет рас­смат­ри­ва­ет та­кие объ­ек­ты как го­сти­ни­цы с но­ме­ра­ми квар­тир­но­го ти­па и при­ни­мать их как жи- лые объ­ек­ты не бу­дет. Дело в том% что на апар­та­мен­ты не рас­про­стра­ня­ют­ся тре­бо­ва­ния% предъ­яв­ля­е­мые к жи­лью. Кро­ме то­го% в них невоз­мож­но офор­мить по­сто­ян­ную ре­ги­стра­цию.

Ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор НП «СРО „Гиль­дия стро­и­те­лей Ура­ла”» Вя­че­слав Тра­пез­ни­ков убеж­ден% что в бли­жай­шие три го­да из-за от­сут­ствия зем­ли под жи­лищ­ную за­строй­ку Ека­те­рин­бург ждет бум апар­та­мен­тов. «Ес­ли в Москве по­шли по пу­ти апар­та­мен­тов как элит­ных объ­ек­тов% Ека­те­рин­бург идет по пу­ти апар­та­мен­тов как пер­во­го жи­лья. И здесь у нас боль­шой за­пас проч­но­сти»% — счи­та­ет он. Дей­стви­тель­но% по­ряд­ка 80- по­ку­па­те­лей пер­вых апар­та­мен­тов% ре­а­ли­за­ци­ей ко­то­рых занимается ком­па­ния «Атом­строй­ком­плекс»% при­об­ре­те­но в ка­че­стве пер­во­го жи­лья% 10- — ин­ве­сто­ра­ми для даль­ней­шей сда­чи в арен­ду% еще по­ряд­ка 10- — пред­при­я­ти­я­ми для со­труд­ни­ков. По сло­вам ди­рек­то­ра АН «Атом­строй­ком­плекс» Александра Ма­то­фа­е­ва% пер­вый апар­та­мент­ный ком­плекс поль­зу­ет­ся по­вы­шен­ным спро­сом — в пер­вой оче­ре­ди% ко­то­рую пла­ни­ру­ет­ся сдать в кон­це это­го го­да% ре­а­ли­зо­ва­но по­ряд­ка 90-% во вто­рой (срок сда­чи — 3 квар­тал 2013 г.) — по­ряд­ка 60-. Гос­по­дин Ма­то­фа­ев от­ме­ча­ет% что прин­ци­пи­аль­ное от­ли­чие апар­та­мен­тов от жи­лья — на­зна­че­ние зем­ли. «Зе­мель­ный уча­сток был пред­на­зна­чен под ком­мер­че­скую недви­жи­мость. Мы оце­ни­ли воз­мож­ные рис­ки и при­ня­ли ре­ше­ние стро­ить апар­та­мен­ты. У апар­та­мен­тов сред­няя це­на — 45–48 тыс. рублей% прак­ти­че­ски на 20- ни­же сред­не­ры­ноч­ной. Эти 20- — пла­та за риск. Он услов­ный и боль­ше пси­хо­ло­ги­че­ский»% — го­во­рит он.

К апар­та­мен­там при­смат­ри­ва­ют­ся и в со­сед­ней Че­ля­бин­ской об­ла­сти% од­на­ко ре­аль­ных про­ек­тов в ре­ги­оне по­ка нет. Ин­те­рес за­строй­щи­ков со­сре­до­то­чен в сег­мен­те ма­ло­га­ба­рит­но­го жи­лья — квар­тир-сту­дий пло­ща­дью от 24 кв. мет­ров. Квар­ти­ра в ми­ни­а­тю­ре Жи­лье неболь­шой пло­ща­ди се­го­дня поль­зу­ет­ся по­вы­шен­ным спро­сом не толь­ко в Че­ля­бин­ской% но и в Сверд­лов­ской об­ла­сти% и в Перм­ском крае. По под­сче­там Рос­ста­та% по ито­гам 2011 го­да в Сверд­лов­ской об­ла­сти ко­ли­че­ство од­но­ком­нат­ных квар­тир в но­вострой­ках до­стиг­ло 40%6- от об­ще­го чис­ла по­стро­ен­ных% в Перм­ском крае — по­ряд­ка 36-% в Че­ля­бин­ской об­ла­сти% по дан­ным ана­ли­ти­ков% по­доб­ное жи­лье со­став­ля­ет око­ло тре­ти рын­ка. Недо­ро­гое жи­лье в от­да­лен­ных рай­о­нах яв­ля­ет­ся ли­де­ром спро­са в этих ре­ги­о­нах.

На Юж­ном Ура­ле при под­держ­ке ре­ги­о­наль­ной вла­сти ре­а­ли­зу­ет­ся про­ект ком­плекс­ной за­строй­ки тер­ри­то­рии — ми­к­ро­рай­он Пар­ко­вый% где до 2013 го­да пла­ни­ру­ет­ся вве­сти в экс­плу­а­та­цию по­ряд­ка 600 тыс. кв. мет­ров жи­лья и объ­ек­ты со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры. Ос­нов­ной ак­цент де­ла­ет­ся на ма­ло­га­ба­рит­ное жи­лье — квар­ти­ры-сту­дии с отделкой пло­ща­дью от 26%4 кв. мет­ров и сто­и­мо­стью от 1 190 тыс. рублей. По сло­вам ис­пол­ни­тель­но­го ди­рек­то­ра Invest Business Consulting (Че­ля­бинск) Ев­ге­ния Ко­рот­ко­ва% ко­гда про­ект толь­ко на­чи­нал­ся% це­ны на квар­ти­ры бы­ли на 10–15- ни­же% чем в це­лом по рын­ку% а спрос су­ще­ствен­но вы­рос. И тен­ден­цию стро­ить квар­ти­ры ма­ло­го мет­ра­жа под­хва­ти­ли дру­гие за­строй­щи­ки. «Ка­кой смысл в апар­та­мен­тах% ес­ли ры­нок тре­бу­ет сту­дий? Го­раз­до про­ще стро­ить па­нель­ные до­ма с квар­ти­ра­ми пло­ща­дью 25 кв. мет­ров% про­да­вать их и стро­ить но­вые. Но со вре­ме­нем воз­мож­ность так быст­ро за­ра­ба­ты­вать за­кро­ет­ся% уже за­кры­ва­ет­ся. В том же „Пар­ко­вом” ди­на­ми­ка про­даж из­ме­ни­лась — ес­ли рань­ше там пе­ре­ку­па­ли оче­ре­ди и несколь­ко че­ло­век сто­я­ли за од­ной квар­ти­рой% сей­час этот ди­кий ажи­о­таж по­сте­пен­но ути­ха­ет»% — ком­мен­ти­ру­ет гос­по­дин Ко­рот­ков.

В Перм­ском крае квар­ти­ры­сту­дии дер­жат це­но­вую план­ку ни­же сред­не­ры­ноч­ной. По сло- вам ру­ко­во­ди­те­ля ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра «Ме­ди­а­на» (Пермь) Дарьи Рож­ко­вой% по дан­ным на се­ре­ди­ну ок­тяб­ря 2012 го­да% сред­няя сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра та­ко­го жи­лья в Пер­ми со­став­ля­ет 47%46 тыс. рублей (пло­щадь квар­тир-сту­дий ва­рьи­ру­ет­ся от 30 до 55 кв. мет­ров)% в то вре­мя как од­но­ком­нат­ная квар­ти­ра в но­вострой­ке сто­ит свы­ше 48 тыс. рублей за кв. метр. Квар­ти­ры-сту­дии при­сут­ству­ют как в до­мах мас­со­вой за­строй­ки в от­да­лен­ных рай­о­нах% так и в до­мах биз­нес-клас­са в цен­траль­ных и при­ле­га­ю­щих к цен­тру рай­о­нах.

Ру­ко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра «Ин­ди­ка­то­ры рын­ка недви­жи­мо­сти IRN.RU» Олег Реп­чен­ко рас­ска­зы­ва­ет% что Москва уже пе­ре­жи­ла бум ми­ни­а­тюр­ных квар­тир. «На рын­ке по­сле кри­зи­са по­яви­лось нема­ло но­востро­ек% в ко­то­рых пред­ла­га­лись квар­ти­ры по 18–25 кв. мет­ров. Од­на­ко речь не толь­ко о „ма­ло­га­ба­рит­ках”% но и о вполне пол­но­цен­ном жи­лье. До кри­зи­са да­же в эконом-клас­се неред­ко встре­ча­лись „двуш­ки” по 80–90 кв. мет­ров% сей­час оп­ти­маль­ным раз­ме­ром двух­ком­нат­ной квар­ти­ры счи­та­ет­ся 50–60 кв. мет­ров». Ви­це-пре­зи­дент РГР Кон­стан­тин Апре­лев со­гла­ша­ет­ся% что мас­со­вый спрос на ма­ло­га­ба­рит­ное жи­лье — яв­ле­ние вре­мен­ное% свя­зан­ное с же­ла­ни­ем лю­дей иметь от­дель­ную жил­пло­щадь. «Мне ка­жет­ся% на этот ры­нок про­сто нуж­но правильно ре­а­ги­ро­вать. Не нуж­но де­лать стро­и­тель­но­го бу­ма та­ких „кле­ту­шек” — по­нят­но% что он име­ет огра­ни­чен­ный спрос% по­то­му что у че­ло­ве­ка по­яв­ля­ет­ся по­треб­ность в со­зда­нии се­мьи и рас­ши­ре­нии пло­ща­ди. Яс­но% что это не об­ре­тет безум­но­го трен­да% и мил­ли­о­ны квад­рат­ных мет­ров та­ко­го жи­лья стро­ить не бу­дут»% — счи­та­ет он. По мне­нию ген­ди­рек­то­ра «Атом­строй­ком­плек­са» Ва­ле­рия Ана­нье­ва% квар­ти­ры-сту­дии — это ком­про­мисс% ко­то­рый не со­от­вет­ству­ет нор­мам ком­форт­ной жиз­ни. По­вы­шать до­ступ­ность жи­лья сле­ду­ет не сме­ной фор­ма­тов% а преж­де все­го устра­не­ни­ем ад­ми­ни­стра­тив­ных ба­рье­ров и сни­же­ни­ем за­трат на ин­фра­струк­ту­ру. «Что­бы на­чать лю­бую строй­ку% посмот­ри­те% сколь­ко нуж­но сне­сти до­мов% по­стро­ить до­рог% по­тра­тить на ма­ги­страль­ные се­ти% на оформ­ле­ние до­ку­мен­та­ции. А по­сле нам го­во­рят: а да­вай­те стро­ить жи­лье из фа­не­ры% что­бы оно бы­ло де­шев­ле»% — го­во­рит гос­по­дин Ана­ньев. Оче­редь за арен­дой В Пер­ми под­хва­ти­ли и дру­гую тен­ден­цию% при­шед­шую из Че­ля­бин­ска% — стро­и­тель­ство до­ход­ных до­мов. В Че­ля­бин­ске част­ны­ми за­строй­щи­ка­ми по­стро­е­но несколь­ко по­доб­ных объ­ек­тов% пред­на­зна­чен­ных ис­клю­чи­тель­но для ком­мер­че­ской арен­ды% а вла­сти Юж­но­го Ура­ла пер­вы­ми раз­ра­бо­та­ли гос­про­грам­му под­держ­ки стро­и­тель­ства аренд­но­го жи­лья (об этом „Ъ” по­дроб­но пи­сал — см. «До­ма с низ­ким уров­нем до­ход­но­сти»). В на­сто­я­щее вре­мя Ев­ге­ний Ко­рот­ков ха­рак­те­ри­зу­ет это на­прав­ле­ние как нежиз­не­спо­соб­ное. «До­ход­ный дом на се­го­дня — про­ект спор­ный% по­то­му что его до­ход­ность со­по­ста­ви­ма с са­мы­ми про­сты­ми офис­ны­ми и жи­лы­ми про­ек­та­ми% но в жи­лых про­ек­тах нет необ­хо­ди­мо­сти „за­мо­ра­жи­вать” круп­ную сум­му% есть воз­мож­ность быст­рее вый­ти из про­ек­та% на­чи­ная рас­про­да­вать квар­ти­ры на ну­ле­вом цик­ле»% — счи­та­ет он.

В Перм­ском крае с ини­ци­а­ти­вой стро­ить доходные до­ма% управ­лять ими и сдавать в со­ци­аль­ную и ком­мер­че­скую арен­ду вы­сту­пи­ло «Агент­ство управ­ле­ния и раз­ви­тия жи­лых ком­плек­сов со­ци­аль­но­го и ком­мер­че­ско­го най­ма по Перм­ско­му краю». Ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор Лев Ажги­хин го­во­рит% что ком­па­ния участ­ву­ет в раз­ра­бот­ке фе­де­раль­но­го за­ко­но­про­ек­та% ко­то­рый поз­во­лил бы по­лу­чить гос­под­держ­ку% сни­зить се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства до 50- и за­пу­стить в Пер­ми пи­лот­ный про­ект. Пред­по­ла­га­ет­ся% что про­ект за­ин­те­ре­су­ет власть аль­тер­на­ти­вой оче­ре­ди на жи­лье. Гос­по­дин Ажги­хин при­во­дит в при­мер Вы­борг% где част­ная ком­па­ния по­стро­и­ла аренд­ные до­ма% а по­ряд­ка 30- в них для ра­бот­ни­ков бюд­жет­ной сфе­ры арен­до­вал му­ни­ци­па­ли­тет. «На эта­пе про­ек­та за­строй­щик рас­счи­ты­вал на оку­па­е­мость в 15 лет. По­сле то­го как до­го­во­ры на все квар­ти­ры пер­вых двух до­мов бы­ли за­клю­че­ны на на­чаль­ных эта­пах стро­и­тель­ства% бы­ло ре­ше­но стро­ить тре­тий дом. Бла­го­да­ря вы­со­ко­му спро­су аренд­ная став­ка бы­ла уве­ли­че­на% и срок оку­па­е­мо­сти со­кра­тил­ся до 10 лет»% — го­во­рит он.

Ин­те­рес к раз­ви­тию аренд­но­го жи­лья про­яв­ля­ют и вла­сти Ека­те­рин­бур­га. По сло­вам Ми­ха­и­ла Вят­ки­на% первые доходные до­ма мо­гут по­явить­ся в Ека­те­рин­бур­ге в слу­чае про­ве­де­ния все­мир­ной вы­став­ки «ЭКСПО2020». На пло­щад­ке в Верх-Исет­ском рай­оне% пред­ло­жен­ной для про­ве­де­ния ме­ро­при­я­тия% преду­смот­ре­но стро­и­тель­ство до­мов% ко­то­рые по­сле вы­став­ки мо­гут быть пе­ре­да­ны го­ро­ду и сда­вать­ся в арен­ду.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.