Алек­сандр Ру­чьев упа­ко­вы­ва­ет фон­ды

Де­ве­ло­пер ищет день­ги пай­щи­ков

Kommersant - - ДЕЛОВЫЕ НОВОСТИ - Ека­те­ри­на Ге­ра­щен­ко, Ха­лиль Ами­нов

Экс-вла­де­лец «Мор­то­на» Алек­сандр Ру­чьев со­брал в за­кры­тые па­е­вые ин­ве­сти­ци­он­ные фон­ды (ЗПИФ) всю ком­мер­че­скую недви­жи­мость, остав­шу­ю­ся у него по­сле сдел­ки по про­да­же жи­лых про­ек­тов со­вла­дель­цу груп­пы ПИК Сер­гею Гор­де­е­ву. Речь идет о неболь­ших тор­г­цен­трах и по­ме­ще­ни­ях стрит-ри­тей­ла об­щей пло­ща­дью 60 тыс. кв. м. Сей­час сто­и­мость чи­стых ак­ти­вов, вне­сен­ных в ЗПИФы, до­сти­га­ет 4,5 млрд руб. В бли­жай­шие два го­да биз­не­смен рас­счи­ты­ва­ет уве­ли­чить этот по­ка­за­тель по­чти в три ра­за, до 12 млрд руб., за счет но­вых при­об­ре­те­ний.

Быв­ший со­вла­де­лец «Мор­то­на» Алек­сандр Ру­чьев в рам­ках сво­ей но­вой ком­па­нии «Ос­но­ва» со­зда­ет плат­фор­му Credo Capital для ин­ве­сти­ций в ком­мер­че­скую недви­жи­мость. Об этом биз­не­смен рас­ска­зал ” Ъ“в ку­лу­а­рах про­хо­див­шей на про­шлой неде­ле в Канне вы­став­ки недви­жи­мо­сти MIPIM. По его сло­вам, сре­ди объ­ек­тов для ин­ве­сти­ций — по­ме­ще­ния стрит-ри­тей­ла и неболь­шие тор­го­вые ком­плек­сы в Москве и Под­мос­ко­вье. Он до­ба­вил, что эти ак­ти­вы бу­дут оформ­лять­ся в за­кры­тые пае- вые ин­ве­сти­ци­он­ные фон­ды. Сей­час у биз­не­сме­на три ЗПИФа, ку­да вне­се­на недви­жи­мость об­щей пло­ща­дью 60 тыс. кв. м, в том чис­ле тор­го­вый центр в Сер­ги­е­вом По­са­де и объ­ект с ана­ло­гич­ным функ­ци­о­на­лом в Лобне. Сто­и­мость всех чи­стых ак­ти­вов, вне­сен­ных в фон­ды, оце­ни­ва­ет­ся в 4,5 млрд руб. Паи од­но­го ЗПИФа уже ре­а­ли­зо­ва­ны на от­кры­том рын­ке, в ап­ре­ле нач­нет­ся ре­а­ли­за­ция па­ев двух дру­гих фон­дов. По­рог вхо­да в ЗПИФы — 900 тыс. руб.

По оцен­кам ана­ли­ти­ков Credo Capital, ин­ве­сто­ры фон­дов мо­гут рас­счи­ты­вать на до­ход­ность от аренд­ных пла­те­жей до 12% и до­пол­ни­тель­ные 7% го­до­вых за счет ро­ста ры­ноч­ной сто­и­мо­сти ак­ти­вов. Алек­сандр Ру­чьев пла­ни­ру­ет до­ку­пать ком­мер­че­скую недви­жи­мость в ЗПИФы. «К кон­цу те­ку­ще­го го­да сто­и­мость чи­стых ак­ти­вов мо­жет со­ста­вить 7 млрд руб., а к 2018 го­ду — 12 млрд руб.»,— рас­счи­ты­ва­ет биз­не­смен, до­бав­ляя, что бу­дет по­ку­пать но­вые объ­ек­ты как са­мо­сто­я­тель­но, так и при­вле­кая парт­не­ров.

В фор­ма­те стрит-ри­тей­ла в ЗПИФы, ско­рее все­го, вой­дут по­ме­ще­ния на пер­вых эта­жах жи­лых до­мов, по­стро­ен­ных «Мор­то­ном»: эти объ­ек­ты не бы­ли вклю­че­ны в сдел­ку по про­да­же ак­ти­вов этой ком­па­нии со­вла­дель­цу груп­пы ПИК Сер­гею Гор­де­е­ву (сдел­ка бы­ла за­кры­та в кон­це 2016 го­да). «Же­ла­ние про­дать недви­жи­мость та­ким об­ра­зом объ­яс­ни­мо, идея не но­вая, про­дукт при­вле­ка­тель­ный»,— го­во­рит управ­ля­ю­щий парт­нер груп­пы «Трин­фи­ко» Ви­та­лий Ба­ла­но­вич. Но, по его сло­вам, по­сле по­куп­ки объ­ек­тов мо­гут воз­ник­нуть слож­но­сти. «Ры­нок арен­ды ком­мер­че­ских по­ме­ще­ний в спаль­ных рай­о­нах тя­же­лый. Ес­ли съез­жа­ет один арен­да­тор, то по­иск дру­го­го зай­мет вре­мя. Это со­зда­ет риск ста­биль­но­сти аренд­но­го по­то­ка»,— рас­суж­да­ет гос­по­дин Ба­ла­но­вич. Впро­чем, до­бав­ля­ет он, ожи­да­е­мый уро­вень до­ход­но­сти Credo Capital не вы­би­ва­ет­ся из ры­ноч­ных по­ка­за­те­лей, но вы­гля­дит оп­ти­ми­стич­ным, с уче­том воз­мож­ных рис­ков ка­че­ства арен­да­то­ров.

Ди­рек­тор от­де­ла тор­го­вых по­ме­ще­ний CBRE Ма­ри­на Ма­ла­хать­ко со­глас­на с та­кой оцен­кой рис­ков: «В стрит-ри­тейл в та­ком фор­ма­те (жи­лые до­ма в спаль­ных рай­о­нах.— ” Ъ“) идут мел­кие мест­ные пред­при­ни­ма­те­ли, они го­то­вы пла­тить 14–16 тыс. руб. за кв. м в год за по­ме­ще­ния пло­ща­дью 70–100 кв. м». По ее мне­нию, та­кие по­ме­ще­ния сей­час об­ла­да­ют невы­со­кой лик­вид­но­стью. «Ры­нок сжал­ся, квад­рат­ный метр по­де­ше­вел, так как вы­рос объ­ем пред­ло­же­ния на про­да­жу»,— до­бав­ля­ет гос­по­жа Ма­ла­хать­ко, от­ме­чая, что ис­клю­че­ние со­став­ля­ют по­ме­ще­ния пло­ща­дью от 200 кв. м, вос­тре­бо­ван­ные мно­ги­ми се­те­вы­ми арен­да­то­ра­ми. Де­ве­ло­пе­ры по­сте­пен­но ухо­дят от ха­о­тич­ной про­да­жи ком­мер­че­ских пло­ща­дей в сво­их жи­лых ком­плек­сах, со­гла­ша­ет­ся экс­перт, но этот ры­нок толь­ко на­чи­на­ет ме­нять­ся.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.