Са­до­вое коль­цо: три гра­ни ре­кон­струк­ции

Modnii Magazin - - СОДЕРЖАНИЕ -

Ле­том 2017 го­да в рам­ках про­грам­мы Пра­ви­тель­ства Моск­вы «Моя ули­ца» ре­кон­стру­и­ро­ва­лись по­чти все участ­ки Са­до­во­го коль­ца. Это не мог­ло не ска­зать­ся на ди­на­ми­ке ста­вок и уровне ва­кант­но­сти дан­но­го тор­го­во­го ко­ри­до­ра.

Са­до­вое коль­цо огра­ни­чи­ва­ет цен­траль­ные тор­го­вые ко­ри­до­ры сто­ли­цы и, в от­ли­чие от них, яв­ля­ет­ся бо­лее на­сы­щен­ной ма­ги­стра­лью с точ­ки зре­ния транс­порт­но­го по­то­ка, а не пе­ше­ход­но­го. Это объ­яс­ня­ет низ­кие став­ки арен­ды и вы­со­кую до­лю пу­сту­ю­щих по­ме­ще­ний на коль­це. И тем яр­че на об­щем фоне ко­ри­до­ра вид­ны пи­ко­вые от­рез­ки, ко­то­рые ха­рак­те­ри­зу­ют­ся вы­со­ки­ми став­ка­ми. Во­с­тре­бо­ван­ность этих ло­ка­ций обу­слов­ле­на бли­зо­стью стан­ций мет­ро и бизнес-цен­тров. В обо­их слу­ча­ях фор­ми­ру­ют­ся зоны вы­со­ко­го пе­ше­ход­но­го тра­фи­ка, но при на­ли­чии бизнес-цен­тров ри­тейл вы­пол­ня­ет еще и сап­порт-функ­цию.

Топ-3 арен­да­то­ров Са­до­во­го коль­ца фор­ми­ру­ют сег­мен­ты «ре­сто­ра­ны и ка­фе» (23,2%), «бан­ки и услу­ги» (21%) и «кра­со­та и здо­ро­вье» (18,7%). При этом пред­ста­ви­те­ли первой груп­пы пре­иму­ще­ствен­но встре­ча­ют­ся око­ло стан­ций мет­ро, а две дру­гие груп­пы – на про­тя­же­нии все­го коль­ца.

По мне­нию экс­пер­тов ком­па­нии JLL, Са­до­вое коль­цо мож­но раз­де­лить на три ос­нов­ных от­рез­ка, ко­то­рые раз­ли­ча­ют­ся по клю­че­вым па­ра­мет­рам – став­кам арен­ды и уров­ню ва­кант­но­сти.

Са­мым за­пол­нен­ным яв­ля­ет­ся за­пад­ный уча­сток Са­до­во­го коль­ца – от Зу­бов­ско­го буль­ва­ра до мет­ро «Ма­я­ков­ская». Про­грам­ма ре­кон­струк­ции за­тро­ну­ла его ле­том 2016 го­да, и во 2-м квар­та­ле 2017 го­да на­блю­да­ет­ся со­кра­ще­ние сво­бод­ных пло­ща­дей – с 10,9% до 9,9% – по срав­не­нию с преды­ду­щим квар­та­лом.

Юж­ный уча­сток – от ре­ки Яу­зы до Зу­бов­ско­го буль­ва­ра – вслед­ствие про­ве­де­ния ре­монт­ных ра­бот про­де­мон­стри­ро­вал рост уров­ня ва­кант­но­сти с 9,8% в 1-м квар­та­ле 2017 го­да до 10,3% на те­ку­щий мо­мент. До на­ча­ла ре­кон­струк­ции до­ля сво­бод­ных пло­ща­дей на этом от­рез­ке сни­жа­лась.

Наи­ме­нее за­пол­нен­ным яв­ля­ет­ся се­вер­ный уча­сток – меж­ду мет­ро «Ма­я­ков­ская» и рекой Яу­зой. По­сле на­ча­ла ре­монт­ных ра­бот ва­кант­ность вы­рос­ла здесь на 3,9% – до 23,1%. По ме­ре их за­вер­ше­ния здесь есть по­тен­ци­ал для раз­ви­тия улич­ной и со­пут­ству­ю­щей тор­гов­ли.

По ито­гам ре­кон­струк­ции ве­ро­ят­но об­нов­ле­ние со­ста­ва арен­да­то­ров: за­ме­на оди­ноч­ных иг­ро­ков про­фес­си­о­наль­ны­ми ри­тей­ле­ра­ми (на­при­мер, АВ Daily вме­сто су­пер­мар­ке­тов и ми­ни­мар­ке­тов «no name»).

От­рез­ки с мак­си­маль­ной про­хо­ди­мо­стью, где пу­сту­ю­щие по­ме­ще­ния от­сут­ству­ют, рас­по­ло­же­ны меж­ду ули­ца­ми Ар­бат и Но­вый Ар­бат, а так­же око­ло стан­ций мет­ро «Ма­я­ков­ская» и «Па­ве­лец­кая».

СТАВ­КИ АРЕН­ДЫ НА ОТРЕЗКАХ СА­ДО­ВО­ГО КОЛЬ­ЦА

Спе­ци­а­ли­сты JLL рас­смот­ре­ли став­ки экс­по­ни­ро­ва­ния рас­по­ло­жен­ных на пер­вом эта­же по­ме­ще­ний пло­ща­дью 100–300 кв. м пря­мо­уголь­ной фор­мы с от­дель­ным вхо­дом и вит­ри­ной.

От­ре­зок от Зу­бов­ско­го буль­ва­ра до мет­ро «Ма­я­ков­ская» яв­ля­ет­ся са­мым до­ро­гим. Здесь по­ме­ще­ния пред­ла­га­ют­ся по 70 ты­сяч руб­лей за кв. м в год.

Вто­рым по сто­и­мо­сти яв­ля­ет­ся от­ре­зок от ре­ки Яу­зы до Зу­бов­ско­го буль­ва­ра. Став­ки арен­ды на нем во 2-м квар­та­ле сни­зи­лись на 8% по срав­не­нию с 1-м квар­та­лом 2017 го­да по при­чине про­ве­де­ния ре­монт­ных ра­бот.

Наи­ме­нее вос­тре­бо­ван­ным от­рез­ком Са­до­во­го коль­ца яв­ля­ет­ся про­ме­жу­ток меж­ду стан­ци­ей мет­ро «Ма­я­ков­ская» и рекой Яу­зой. Став­ки арен­ды на нем так­же по­ка­за­ли сни­же­ние на 8%.

Пи­ко­вые став­ки арен­ды на за­пол­нен­ных отрезках око­ло мет­ро или вы­со­ко­ка­че­ствен­ных бизнес-цен­тров до­сти­га­ют 140–190 ты­сяч руб­лей за кв. м в год.

В слу­чае с мно­го­уров­не­вы­ми по­ме­ще­ни­я­ми или по­ме­ще­ни­я­ми боль­шей пло­ща­ди став­ка под­ле­жит кор­рек­ции.

Источ­ник: JLL

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.