Не­устой­чи­во

Вер­хов­ный суд разъ­яс­нил тон­ко­сти предварительного до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры

Rossiyskaya Gazeta - Weekly - - СУД - На­та­лья Коз­ло­ва

Су­деб­ная коллегия по граж­дан­ским де­лам Вер­хов­но­го су­да РФ за­ня­лась од­ной из се­рьез­ных про­блем, с ко­то­рой стал­ки­ва­ют­ся граж­дане, вкла­ды­вая день­ги в бу­ду­щую квар­ти­ру. Пробле­ма на­зы­ва­ет­ся « до­го­вор куп­ли-про­да­жи жи­лья». Это глав­ный до­ку­мент для по­доб­ной сдел­ки. Но за­клю­ча­ют его немно­гие. Де­ло в том, что аб­со­лют­ное боль­шин­ство бу­ду­щих но­во­се­лов при­об­ре­та­ют квар­ти­ру еще на эта­пе стро­и­тель­ства. А это тре­бу­ет некой бу­ма­ги под на­зва­ни­ем « пред­ва­ри­тель­ный до­го­вор ». Вот с этим пред­ва­ри­тель­ным до­ку­мен­том и воз­мож­ны про­бле­мы, о ко­то­рых бу­ду­щие но­во­се­лы долж­ны знать, что­бы не столк­нуть­ся с боль­ши­ми про­бле­ма­ми и по­те­рей де­нег.

Недав­но Вер­хов­ный суд РФ пе­ре­смот­рел ито­ги спо­ра жи­те­ля Санкт-Пе­тер­бур­га, ко­то­рый на­чал су­дить­ся с некой ком­мер­че­ской струк­ту­рой. Эта фир­ма, взяв у че­ло­ве­ка со­лид­ные день­ги, несколь­ко лет «кор­ми­ла» че­ло­ве­ка обе­ща­ни­я­ми про­дать ему по­стро­ен­ную квар­ти­ру, но обе­ща­ния не вы­пол­ни­ла.

Ис­то­рия это­го граж­дан­ско­го спо­ра на­ча­лась де­вять лет на­зад, ко­гда граж­да­нин за­клю­чил пред­ва­ри­тель­ный до­го­вор куп­ли­про­да­жи квар­ти­ры с ком­мер­че­ской струк­ту­рой. Це­на во­про­са — 17 мил­ли­о­нов руб­лей за трех­ком­нат­ную квар­ти­ру в еще не по­стро­ен­ном до­ме. В пред­ва­ри­тель­ном до­го­во­ре сто­я­ла да­та вво­да в экс­плу­а­та­цию бу­ду­ще­го жи­лья. А еще в до­ку­мен­те го­во­ри­лось, что в те­че­ние 90 дней с мо­мен­та го­су­дар­ствен­ной ре­ги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру фир­ма обя­зу­ет­ся под­пи­сать с граж­да­ни­ном ос­нов­ной до­ку­мент — до­го­вор куп­ли-про­да­жи.

А даль­ше все бы­ло ба­наль­но: спу­стя год по­сле под­пи­са­ния предварительного до­го­во­ра квар­ти­ра так и не бы­ла по­стро­е­на. Граж­да­нин бом­бар­ди­ро­вал ком­мер­сан­тов тре­бо­ва­ни­я­ми рас­торг­нуть до­го­вор и вер­нуть ему все день­ги. Но, как ска­за­но в ма­те­ри­а­лах де­ла, эти от­ча­ян­ные пись­ма бы­ли ком­мер­че­ской струк­ту­рой « остав­ле­ны без удо­вле­тво­ре­ния». В кон­це кон­цов тер­пе­ние у че­ло­ве­ка лоп­ну­ло, и спу­стя че­ты­ре года по­сле под­пи­са­ния, как ока­за­лось, пу­стой бу­маж­ки он по­шел в суд.

По­тре­бо­вал вер­нуть ему всю сум­му, за­пла­чен­ную им за квар­ти­ру, неустой­ку за го­ды поль­зо­ва­ния его день­га­ми — 22 мил­ли­о­на руб­лей, штраф за неже­ла­ние доб­ро­воль­но вер­нуть ему день­ги за квар­ти­ру и еще по­тре­бо­вал опла­тить его су­деб­ные из­держ­ки.

Фир­ма, по­лу­чив иск, день­ги — 17 мил­ли­о­нов руб­лей — в про­цес­се су­да нехо­тя, но вер­ну­ла. Рай­он­ный суд взыс­кал с фир­мы по ис­ку граж­да­ни­на толь­ко опла­ту гос­по­шли­ны. В же­ла­нии все- та­ки по­лу­чить с недоб­ро- со­вест­ных ком­мер­сан­тов неустой­ку и штраф суд ист­цу от­ка­зал. Санкт-Пе­тер­бург­ский го­род­ской суд это ре­ше­ние от­ме­нил и взыс­кал с ком­мер­сан­тов штраф — 200 ты­сяч руб­лей по за­ко­ну «О за­щи­те прав по­тре­би­те­ля ». Столь­ко сто­и­ло неже­ла­ние вер­нуть день­ги. В неустой­ке в 22 мил­ли­о­на руб­лей за то, что фир­ма го­да­ми поль­зо­ва­лась эти­ми день­га­ми, граж­да­ни­ну опять от­ка­за­ли.

При­шлось че­ло­ве­ку об­ра­щать­ся в Вер­хов­ный суд РФ. Его Су­деб­ная коллегия по граж­дан­ским де­лам с несо­сто­яв­шим­ся но- во­се­лом со­гла­си­лась и разъ­яс­ни­ла, ка­кие на­ру­ше­ния сде­ла­ли су­ды.

Ко­гда мест­ные су­ды рас­смат­ри­ва­ли прось­бу о взыс­ка­нии неустой­ки, они со­сла­лись на закон об уча­стии в до­ле­вом стро­и­тель­стве. Суть вот в чем. Имен­но этот закон и преду­смат­ри­ва­ет в слу­чае невы­пол­не­ния обя­за­тельств вы­пла­ту неустой­ки. Рай­он­ный суд граж­да­ни­ну за­явил, что его от­но­ше­ния с фир­мой, ко­то­рая взя­ла день­ги и пообещала жи­лье, за­ко­ном об уча­стии в до­ле­вом стро­и­тель­стве не ре­гу­ли­ру­ют­ся. Де­ло в том, что до­го­вор об уча­стии в до­ле­вом стро­и­тель­стве мо­жет быть за­клю­чен толь­ко с за­строй­щи­ком. А фир­ма, ко­то­рая взя­ла у че­ло­ве­ка день­ги, — ин­ве­стор, ко­то­рый име­ет пра­во тре­бо­ва­ния на квар­ти­ру. А еще рай­он­ный суд за­явил, что раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство до­ма, в ко­то­ром граж­да­нин так и не по­лу­чил жи­лье, бы­ло по­лу­че­но еще до вступ­ле­ния в си­лу за­ко­на о до­ле­вом стро­и­тель­стве.

С эти­ми до­во­да­ми не стал спо­рить го­род­ской суд. Но с та­ки­ми вы­во­да­ми Вер­хов­ный суд ка­те­го­ри­че­ски не со­гла­сил­ся. И на­пом­нил, что еще в 2008 го­ду ис­тец под­пи­сал пред­ва­ри­тель­ный до­го­вор куп­ли-про­да­жи с некой фир­мой, ко­то­рая обя­за­лась ему про­дать трех­ком­нат­ную квар­ти­ру в стро­я­щем­ся до­ме. Граж­да­нин день­ги внес сра­зу. Ад­ми­ни­стра­ция Санкт-Пе­тер­бур­га про­ек­ти­ро­ва­ние и стро­и­тель­ство несколь­ких жи­лых до­мов раз­ре­ши­ла стро­и­тель­ной ор­га­ни­за­ции « за счет соб­ствен­ных и при­вле­чен­ных средств» еще в 2001 го­ду. А закон об уча­стии в до­ле­вом стро­и­тель­стве был при­нят спу­стя пять лет. Он го­во­рит о при­вле­че­нии де­нег на­се­ле­ния и юри­ди­че­ских лиц к стро­и­тель­ству мно­го­квар­тир­ных до­мов и воз­ник­но­ве­нии у этих участ­ни­ков пра­ва соб­ствен­но­сти на то, за что за­пла­ти­ли. В этом за­коне ска­за­но, что дей­ству­ет он то­гда, ко­гда день­ги от­да­ны и бу­ма­ги под­пи­са­ны. Но по­сле вступ­ле­ния в си­лу за­ко­на о до­ле­вом стро­и­тель­стве, то есть по­сле 1 ап­ре­ля 2005 года.

Но Вер­хов­ный суд за­ме­тил: ес­ли сто­ро­ны под­пи­са­ли пред­ва­ри­тель­ный до­го­вор, в ко­то­ром ска­за­но, что они обя­зу­ют­ся поз­же под­пи­сать ос­нов­ной до­го­вор, но при этом пред­ва­ри­тель­ный до­го­вор обя­зы­ва­ет сра­зу за­пла­тить всю сум­му по­куп­ки, то «та­кой до­го­вор су­ды долж­ны ква­ли­фи­ци­ро­вать как до­го­вор куп­ли-про­да­жи бу­ду­щей недви­жи­мой ве­щи с усло­ви­ем пред­ва­ри­тель­ной опла­ты».

Так что под­пи­сан­ный пред­ва­ри­тель­ный до­го­вор, по мне­нию Вер­хов­но­го су­да, фак­ти­че­ски пред­став­ля­ет со­бой ос­нов­ной до­го­вор уча­стия в до­ле­вом стро­и­тель­стве, ко­то­рый сто­ро­ны под­пи­са­ли уже по­сле 2005 года, ко­гда за­ра­бо­тал закон об уча­стии в до­ле­вом стро­и­тель­стве. Так что от­ка­зы мест­ных су­дов, ко­то­рые от­ме­нил Вер­хов­ный суд, при­дет­ся пе­ре­смат­ри­вать. Узнай­те боль­ше: что мо­жет тре­бо­вать но­во­сел, ес­ли вид из ок­на пло­хой rg.ru/art/1403159

Ком­мер­сан­там при­дет­ся за­пла­тить 22 мил­ли­о­на руб­лей неустой­ки за неже­ла­ние от­дать квар­ти­ру или вер­нуть день­ги

Граж­да­нин бом­бар­ди­ро­вал ком­мер­сан­тов тре­бо­ва­ни­я­ми вер­нуть ему день­ги. Но эти от­ча­ян­ные пись­ма бы­ли « остав­ле­ны без удо­вле­тво­ре­ния ».

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.