НЕДВИ­ЖИ­МОСТЬ: не бо­лее 5 % го­до­вых в руб­лях

Sovershenno Sekretno - - ЖИЗНЬ -

Для тех, кто не го­тов иметь де­ло с ка­ки­ми-ли­бо по­сред­ни­ка­ми в де­ле по­лу­че­ния до­хо­да с ин­ве­сти­ций, оста­ет­ся недви­жи­мость. В прин­ци­пе, этот ак­тив для ин­ве­сти­ций лю­бят во всем ми­ре, но у нас в Рос­сии, из-за сла­бо­го раз­ви­тия фон­до­во­го рын­ка, он стал наи­бо­лее по­пу­ляр­ным у на­се­ле­ния. «Пра­виль­но вы­бран­ный ак­тив в этом сек­то­ре, в от­ли­чие от де­нег, не несет рис­ка ин­фля­ции и да­ет воз­мож­ность для сбе­ре­же­ния, а воз­мож­но, да­же и для при­умно­же­ния», – уве­рен Свиридов. По его мне­нию, в бли­жай­шие го­ды, да­же несмот­ря на все рис­ки, свя­зан­ные с на­ло­го­вы­ми из­ме­не­ни­я­ми (уве­ли­че­ние сро­ка для осво­бож­де­ния при про­да­же от по­до­ход­но­го на­ло­га с 3 до 5 лет), недви­жи­мость бу­дет вы­иг­ры­вать с ми­ни­маль­ны­ми рис­ка­ми от­но­си­тель­но дру­гих ак­ти­вов, а воз­мож­но, да­же рас­ти в сто­и­мо­сти. «Нуж­но по­ни­мать, что столь слож­ный кри­зис при­ве­дет к умень­ше­нию пред­ло­же­ния на рын­ке недви­жи­мо­сти, а по­сле­ду­ю­щий вы­ход из него (кри­зис не мо­жет быть веч­ным) при­ве­дет к то­му, что спрос вос­ста­но­вит­ся, а ак­ти­вов на рын­ке не бу­дет, – по­яс­ня­ет экс­перт. – По­то­му что цикл вы­во­да про­дук­та на ры­нок недви­жи­мо­сти за­ни­ма­ет 3–4 го­да, а ин­ве­сти­ци­он­ный про­вал, ко­то­рый неми­ну­е­мо про­изой­дет в кри­зис, при­ве­дет к то­му, что до­ста­точ­ное пред­ло­же­ние к вы­хо­ду из кри­зи­са про­сто не успе­ет сфор­ми­ро­вать­ся. Как толь­ко спрос вос­ста­но­вит­ся, нач­нет рас­ти спрос на недви­жи­мость – уже су­ще­ству­ю­щую, в хо­ро­шей ло­ка­ции». «Недви­жи­мость – наи­бо­лее лю­би­мый ин­стру­мент ин­ве­сти­ций мно­гих лю­дей в си­лу то­го, что эту ин­ве­сти­цию мож­но «по­тро­гать», – со­гла­сен Мат­ве­ев. – Что ка­са­ет- ся до­ход­но­сти, то, на мой взгляд, ин­те­рес пред­став­ля­ет имен­но рост кур­со­вой це­ны, а не ги­по­те­ти­че­ская сда­ча в арен­ду, при­но­ся­щая до­ход­ность бан­ков­ско­го де­по­зи­та и ряд про­блем для вла­дель­ца на­ло­го­об­ло­га­е­мо­го объ­ек­та. Но что­бы этот рост кур­со­вой це­ны по­лу­чить, нуж­но пра­виль­но вы­брать объ­ект, за­строй­щи­ка, мо­мент и мно­гое дру­гое. То есть то­же опре­де­лен­ные зна­ния и опыт тут бу­дут не лиш­ни­ми. Из ми­ну­сов я бы на­звал от­но­си­тель­но невы­со­кую лик­вид­ность и необ­хо­ди­мость ин­ве­сти­ций не мень­ше опре­де­лен­но­го уров­ня (ска­жем, 2 млн руб­лей), что не каж­до­му по кар­ма­ну. Те же ак­ции вы мо­же­те ку­пить хоть на 2000 руб­лей. И де­по­зит при та­кой сум­ме то­же воз­мо­жен». Ин­ве­сти­руя в ак­ти­вы, в том чис­ле и в недви­жи­мость, важ­но по­ни­мать, что до­ход­ность – это об­рат­ная сто­ро­на сте­пе­ни рис­ка вло­же­ния, на­по­ми­на­ет Свиридов. Боль­шин­ство граж­дан тра­ди­ци­он­но по­ку­па­ет жи­лье. Дей­стви­тель­но, его лег­че все­го про­дать, ря­до­во­му граж­да­ни­ну лег­ко по­нять, что сто­ит по­ку­пать и за ка­кие день­ги. Од­на­ко обо­рот­ная сто­ро­на та­кой лег­ко­сти и по­нят­но­сти – невы­со­кая до­ход­ность. По под­сче­там Сви­ри­до­ва, се­год­ня по­куп­ка жи­лья при­не­сет не бо­лее 5 % го­до­вых в руб­лях. Меж­ду тем ни­ко­му не за­пре­ще­но по­ку­пать объ­ек­ты ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти: офи­сы и тор­го­вые по­ме­ще­ния неболь­шо­го раз­ме­ра (так на­зы­ва­е­мый стрит-ри­тейл). «Как показывает практика, их до­ход­ность не толь­ко со­по­ста­ви­ма, но и вы­ше, чем в сек­то­ре жи­лья, в 2 ра­за, – от­ме­ча­ет Свиридов. – То есть, ку­пив офис­ный блок по цене квар­ти­ры, соб­ствен­ник по­лу­ча­ет аренд­ный по­ток, ко­то­рый в 2 ра­за пре­вы­ша­ет до­хо­ды от сда­чи в арен­ду квар­ти­ры. Сред­няя дол­ла­ро­вая до­ход- ность офис­ных бло­ков клас­са «B» до кри­зи­са со­став­ля­ла 9–11 % в за­ви­си­мо­сти от ме­сто­по­ло­же­ния и ка­че­ства объ­ек­та. До­ход­ность в недви­жи­мо­сти стрит-ри­тей­ла (ма­га­зи­ны вдоль ули­цы. – Ред.) ко­ле­ба­лась от 9 до 12 %. Мак­си­маль­но лик­вид­ные тор­го­вые по­ме­ще­ния в ос­нов­ных тор­го­вых ко­ри­до­рах го­ро­да (Са­до­вое коль­цо, Твер­ская ули­ца, Ку­ту­зов­ский, Ле­нин­ский и дру­гие про­спек­ты) име­ли до кри­зи­са до­ход­ность 9–10 %. Стрит-ри­тейл, рас­по­ло­жен­ный в спаль­ных рай­о­нах и рас­счи­тан­ный су­гу­бо на мест­ный спрос, об­ла­дал до­ход­но­стью 11–12 %». Увы, все эти при­вле­ка­тель­ные циф­ры бы­ли ак­ту­аль­ны до на­ча­ла ны­неш­не­го эко­но­ми­че­ско­го спа­да. К то­му же на до­ход­ность тор­го­вых по­ме­ще­ний силь­но вли­я­ют ре­ше­ния чи­нов­ни­ков. Так, за­прет на пар­ков­ку вдоль Твер­ской ули­цы в Москве вы­звал мас­со­вое за­кры­тие ма­га­зи­нов на ней. Да и до­ход­ность офи­сов мо­жет упасть, ес­ли, к при­ме­ру, ря­дом бу­дет по­стро­ен еще один биз­нес-центр. За­то, по мне­нию Сви­ри­до­ва, в бли­жай­шие го­ды фор­мат ма­га­зи­нов «у до­ма» и «у мет­ро» бу­дет пе­ре­жи­вать воз­рож­де­ние – бед­не­ю­щие граж­дане пред­по­чтут их супермаркетам. «В усло­ви­ях ста­биль­но­го или рас­ту­ще­го рын­ка по­тре­би­тель пе­ре­ори­ен­ти­ру­ет­ся с ма­га­зи­нов у до­ма на по­се­ще­ние круп­ных тор­го­вых цен­тров, по­то­му что процесс при­об­ре­те­ния ста­но­вит­ся сво­е­го ро­да раз­вле­че­ни­ем. Лю­ди при­ез­жа­ют, неред­ко всей се­мьей, в тор­го­вый центр, гу­ля­ют по га­ле­ре­ям, по­се­ща­ют ма­га­зи­ны, хо­дят в ки­но, си­дят в ка­фе, – по­яс­ня­ет Свиридов. – В усло­ви­ях сжа­тия бюд­же­тов и огра­ни­че­ний лю­ди бу­дут ста­рать­ся не по­се­щать ТЦ с це­лью «вы­хо­да в свет», а хо­дить в ма­га­зи­ны, где мож­но быст­ро, что на- зы­ва­ет­ся, без лиш­не­го со­блаз­на по­тра­тить день­ги, ку­пить необ­хо­ди­мые про­дук­ты, да еще и рас­по­ло­жен­ные по хо­ду дви­же­ния. Ско­рее все­го, этот фор­мат ста­нет драй­ве­ром рын­ка тор­го­вой недви­жи­мо­сти на бли­жай­шие 3–4 го­да». Так что есть смысл ку­пить вме­сто квар­ти­ры в спаль­ном рай­оне нежи­лые по­ме­ще­ния на пер­вых эта­жах это­го же до­ма. Что ка­са­ет­ся тор­го­вых по­ме­ще­ний, то, по мне­нию экс­пер­та, в бли­жай­шие го­ды бу­дет пе­ре­жи­вать оче­ред­ной «ре­нес­санс» фор­мат «ма­га­зин у до­ма», «у мет­ро». «Они бу­дут вос­тре­бо­ва­ны, преж­де все­го ма­га­зи­на­ми дис­ка­унт­но­го ти­па, – го­во­рит Свиридов. – Вполне воз­мож­но, из­ме­нит­ся мо­дель по­ку­па­тель­ско­го по­ве­де­ния. Од­на­ко Лаври­щев пре­ду­пре­жда­ет, что в этих сег­мен­тах це­ны в бли­жай­ший год име­ют вы­со­кую ве­ро­ят­ность упасть на 10–15 %. Гро­мов опять-та­ки ре­ко­мен­ду­ет де­лать ин­ве­сти­ции в гло­баль­ные фон­ды недви­жи­мо­сти, в ко­то­рые мож­но ин­ве­сти­ро­вать че­рез рос­сий­ские или за­ру­беж­ные бро­кер­ские сче­та и че­рез уже упо­мя­ну­тые ИИС. «Мож­но по­лу­чать до­ход­ность 8–10 % го­до­вых в дол­ла­рах, ев­ро, фун­тах и при этом ни­че­го де­лать не нуж­но», – го­во­рит экс­перт. Впро­чем, за­чем му­чи­тель­но вы­би­рать, ес­ли мож­но про­сто со­здать ин­ве­сти­ци­он­ный порт­фель, в ко­то­ром бу­дет все­го по­не­мно­гу? «В ми­ре все­го несколь­ко про­ве­рен­ных спо­со­бов со­зда­ния ка­пи­та­ла на пен­сию: ин­ве­сти­ции во вза­им­ные фон­ды (ПИФы), на­ко­пи­тель­ные стра­хо­вые кон­трак­ты, драг­ме­тал­лы и недви­жи­мость. Все эти ин­стру­мен­ты обя­за­тель­но долж­ны быть в порт­фе­ле каж­до­го пен­си­о­не­ра, что­бы он был сба­лан­си­ро­ван­ным», – го­во­рит Гро­мов.

сер­гей свиридов, стар­Ший парт­Нер, ви­це-пре­зи­деНт по раз­ви­тию ком­па­Нии SMINEX

илья гро­мов, Неза­ви­си­мый Фи­НаН­со­вый коН­суль­таНт

ар­тЁм лаври­щев, ик «Фи­Нам»

Эду­ард мат­ве­ев, геН­ди­рек­тор ук «ка­стом кЭпи­тал»

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.