Офи­сы вы­хо­дят из кри­зи­са

Vedomosti - - КОМПАНИИ И РЫНКИ - Ан­тон Фи­ла­тов

До­ля сво­бод­ных пло­ща­дей до­стиг­ла ми­ни­му­ма за по­след­ние три го­да

Ры­нок мос­ков­ской офис­ной недви­жи­мо­сти на­чал вос­ста­нав­ли­вать­ся. До­ля сво­бод­ных пло­ща­дей в пре­ми­аль­ных биз­нес-цен­трах до­стиг­ла 18,1% – это са­мый низ­кий по­ка­за­тель за по­след­ние три го­да

До­ля ва­кант­ных пло­ща­дей в офис­ной недви­жи­мо­сти клас­са А на ко­нец 2016 г. до­стиг­ла 18,1%, что яв­ля­ет­ся са­мым низ­ким по­ка­за­те­лем с 2013 г., сле­ду­ет из от­че­та кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии JLL. Ее пред­ста­ви­тель на­по­ми­на­ет: на ко­нец 2014 г. в пре­ми­аль­ных объ­ек­тах пу­сто­ва­ло свы­ше 28% пло­ща­дей. Схо­жие циф­ры и у дру­гих кон­суль­тан­тов. По дан­ным Colliers International, с 2014 г. до­ля сво­бод­ных пло­ща­дей со­кра­ти­лась с 26,1 до 18,4%; Кон­стан­тин Ло­сю­ков из Knight Frank го­во­рит со­от­вет­ствен­но о 29,8 и 20,7%. Да­же в 2015 г. сво­бод­ны­ми оста­ва­лись 26% пло­ща­дей, то­гда как на ко­нец 2016 г. этот по­ка­за­тель до­стиг 18,6%, на­по­ми­на­ет ди­рек­тор от­де­ла ис­сле­до­ва­ний рын­ка CBRE Оле­ся Дзю­ба.

Уро­вень ва­кант­ных пло­ща­дей в це­лом по порт­фе­лю од­но­го из круп­ней­ших вла­дель­цев пре­ми­аль­ных офи­сов – O1 Properties, по сло­вам его пред­ста­ви­те­ля, не пре­вы­ша­ет 12%, а по объ­ек­там клас­са А в Цен­траль­ном де­ло­вом рай­оне и то­го мень­ше – ме­нее 8%. Это су­ще­ствен­но ни­же, чем в сред­нем по рын­ку, до­бав­ля­ет он. Ди­рек­тор по арен­де управ­ле­ния недви­жи­мо­сти Millhouse Еле­на Ма­ли­нов­ская го­во­рит, что ком­па­ния так­же на­блю­да­ет по­ло­жи­тель­ную ди­на­ми­ку по всем сво­им офис­ным про­ек­там: в биз­нес-цен­тре Four Winds с 2015 г. до­ля ва­кант­ных пло­ща­дей сни­зи­лась на 23%, а в ком­плек­се «Кры­лат­ские Хол­мы» но­вое зда­ние бы­ло пол­но­стью сда­но в арен­ду за ко­рот­кий срок.

Сни­же­ние до­ли ва­кант­но­сти в пре­ми­аль­ных офи­сах свя­за­но с низ­ким вво­дом и зна­чи­тель­ным ро­стом спро­са на офис­ные пло­ща­ди, сле­ду­ет из от­че­та JLL. По сло­вам Ло­сю­ко­ва, в про­шлом го­ду бы­ло вве­де­но все­го три офис­ных зда­ния клас­са А на 70 400 кв. м– в 5 раз мень­ше, чем в 2015 г., и в 10 раз – чем в 2014 г.

Бла­го­да­ря ста­би­ли­за­ции эко­но­ми­ки и кур­са руб­ля в 2016 г. сни­зи­лись рис­ки для всех участ­ни­ков рын­ка офис­ной недви­жи­мо­сти, от­ме­ча­ет ру­ко­во­ди­тель от­де­ла JLL Ели­за­ве­та Го­лы­ше­ва, по­это­му арен­да­то­ры ста­ли про­яв­лять боль­шую ак­тив­ность и се­рьез­но изу­ча­ют воз­мож­но­сти пе­ре­ез­да в но­вые по­ме­ще­ния. Де­ве­ло­пе­ры, в свою оче­редь, пе­ре­ста­ли ожи­дать вос­ста­нов­ле­ния рын­ка на до­кри­зис­ном уровне и ста­ли бо­лее гиб­ки­ми в диа­ло­ге с арен­да­то­ра­ми, ука­зы­ва­ет она. По дан­ным JLL, в 2016 г. 51% сде­лок арен­ды и по­куп­ки пло­ща­дей (со­от­вет­ству­ет 536 000 кв. м) при­ш­лось имен­но на офи­сы клас­са А, что в аб­со­лют­ном вы­ра­же­нии вдвое пре­вы­ша­ет ре­зуль­та­ты двух­го­дич­ной дав­но­сти. При­чем боль­шая часть сде­лок – 40% (414 000 кв. м) – за­клю­че­на в объ­ек­тах за пре­де­ла­ми Тре­тье­го транс­порт­но­го коль­ца.

С уче­том офи­сов клас­са B ди­на­ми­ка сни­же­ния до­ли ва­кант­ных пло­ща­дей вы­гля­дит не столь впе­чат­ля­ю­щей. Со­глас­но дан­ным Дзю­бы из CBRE, в це­лом по рын­ку до­ля за год сни­зи­лась на 1,8 про­цент­но­го пунк­та до 15,9%; по под­сче­там ана­ли­ти­ков из JLL – с 16 до 15,5%.

Не­смот­ря на уве­ли­че­ние спро­са на офис­ные по­ме­ще­ния, раз­мер сде­лок про­дол­жа­ет сни­жать­ся. По сло­вам Ло­сю­ко­ва, в 2016 г. сред­ний раз­мер арен­до­ван­ной пло­ща­ди сни­зил­ся на 15% год к го­ду до 1472 кв. м.

Ди­на­ми­ка сни­же­ния уров­ня сво­бод­ных пло­ща­дей, по мне­нию Дзю­бы, про­дол­жит­ся и в те­ку­щем го­ду, прав­да, в офи­сах клас­са А этот по­ка­за­тель при усло­вии вво­да всех за­яв­лен­ных биз­нес-цен­тров мо­жет вы­рас­ти до 19,1%, а в ком­плек­сах клас­са В, на­обо­рот, умень­шить­ся до 14%. Со­хра­нит­ся и вы­со­кий спрос: по дан­ным JLL, при за­яв­лен­ных к вво­ду в 2017 г. 542 000 кв. м офи­сов (из них 219 000 кв. м клас­са А) об­щая сум­ма сде­лок мо­жет со­ста­вить око­ло 1,1 млн кв. м, что в ито­ге по­спо­соб­ству­ет ро­сту аренд­ных ста­вок во вто­рой по­ло­вине го­да. По ито­гам 2016 г. сред­няя став­ка арен­ды в офи­сах клас­са А со­став­ля­ла 24 280 руб. за 1 кв. м в год, а в офи­сах клас­са В – 13 379 руб., на­по­ми­на­ет Ло­сю­ков.-

/ ЕВГЕНИЙ РАЗУМНЫЙ / ВЕДОМОСТИ

Чис­ло ва­кант­ных пло­ща­дей в офи­сах клас­са А сни­зи­лось в том чис­ле из-за низ­ко­го вво­да но­вых объ­ек­тов

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.