Не­яв­ные из­держ­ки ре­но­ва­ции

Vedomosti - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - *Ан­тон Олей­ник

... Ре­кон­струк­ция без уве­ли­че­ния чис­ла квар­тир бы­ла бы ней­траль­ной с точ­ки зре­ния нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов

Во­прос о ре­но­ва­ции при­об­рел для рос­сий­ской вла­сти прин­ци­пи­аль­ное зна­че­ние. По за­мыс­лу ее пред­ста­ви­те­лей ре­но­ва­ция вполне мо­жет стать ос­но­вой но­во­го «об­ще­ствен­но­го до­го­во­ра» на пе­ри­од сле­ду­ю­ще­го пре­зи­дент­ско­го цик­ла при усло­вии ее рас­про­стра­не­ния на всю стра­ну. В этой свя­зи по­ли­ти­ка и экономика в во­про­сах ре­но­ва­ции тес­но пе­ре­пле­те­ны. А что ес­ли все же по­пы­тать­ся вы­чле­нить чи­сто эко­но­ми­че­ские ас­пек­ты и оце­нить из­держ­ки ре­но­ва­ции, осо­бен­но не­яв­ные? При­ме­не­ние эко­но­ми­че­ской тео­рии пра­ва под­ска­зы­ва­ет, что це­на ре­но­ва­ции бу­дет мно­го боль­ше объ­яв­лен­ной, при­чем не только для непо­сред­ствен­ных участников.

В условиях ста­биль­но невы­со­ких (по срав­не­нию с туч­ны­ми ну­ле­вы­ми го­да­ми) цен на энер­го­но­си­те­ли на ми­ро­вых рын­ках и стаг­на­ции в роз­нич­ной тор­гов­ле, вы­зван­ной санк­ци­я­ми За­па­да и вве­ден­ны­ми в от­вет кон­тр­санк­ци­я­ми, ост­ро сто­ит во­прос о по­ис­ке иных ис­точ­ни­ков эко­но­ми­че­ско­го ро­ста. Сегодня в Рос­сии опе­ра­ции с недви­жи­мым иму­ще­ством обес­пе­чи­ва­ют наи­боль­ший вклад в ва­ло­вую до­бав­лен­ную сто­и­мость, 17,3% – в 2016 г. Ана­ло­гич­ный вклад опто­вой и роз­нич­ной тор­гов­ли со­став­ля­ет 15,8% (17,5% – в 2011 г.), а до­бы­чи по­лез­ных ис­ко­па­е­мых – 9,8%.

Ины­ми сло­ва­ми, у вла­сти есть на­деж­да пе­ре­ждать «эко­но­ми­че­скую сму­ту» с помощью рез­кой ак­ти­ви­за­ции жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства сна­ча­ла в Москве, а по­том и по всей стране, что пре­вра­ща­ет стро­и­тель­ную от­расль в стра­те­ги­че­скую.

Жи­лищ­ная от­расль от­но­сит­ся к об­ла­сти го­су­дар­ствен­ных ин­те­ре­сов не только в Рос­сии пе­ри­о­да «эко­но­ми­че­ской сму­ты». Пьер Бур­дье в сво­ей кни­ге «Со­ци­аль­ные струк­ту­ры эко­но­ми­ки» по­ка­зы­ва­ет, что го­су­дар­ство яв­ля­ет­ся клю­че­вым иг­ро­ком на рын­ке жи­лья и на За­па­де – из-за его ис­клю­чи­тель­ной по­ли­ти­че­ской, социальной и эко­но­ми­че­ской важ­но­сти. Да и кризис 2008 г., имев­ший сво­им ис­точ­ни­ком ры­нок жи­лья в США, у всех свеж в па­мя­ти.

От­ли­чия в де­та­лях. Мо­де­лью жи­ли­ща, про­дви­га­е­мой пред­ста­ви­те­ля­ми го­су­дар­ства на За­па­де, стал от­дель­но сто­я­щий дом (detached house) или дуп­лекс (semi-detached house). В Рос­сии та­ун­ха­у­сы не ста­ли столь же мас­со­вы­ми. Здесь в ка­че­стве мо­дель­но­го жи­лья по-преж­не­му вы­сту­па­ет квар­ти­ра в мно­го­квар­тир­ном до­ме. Ак­цент, де­ла­е­мый в про­грам­мах ре­но­ва­ции имен­но на этот тип жи­ли­ща, слу­жит лиш­ним под­твер­жде­ни­ем. А ведь с уче­том сро­ков экс­плу­а­та­ции воз­во­ди­мых до­мов ре­но­ва­ция пред­опре­де­лит век­тор раз­ви­тия го­род­ской сре­ды на сто­ле­тие.

Осо­бен­но­стью квар­ти­ры в мно­го­квар­тир­ном до­ме по срав­не­нию с та­ун­ха­у­сом яв­ля­ет­ся бо­лее тес­ное пе­ре­пле­те­ние част­ных и пуб­лич­ных про­странств. Вы­чле­нить в условиях мно­го­квар­тир­но­го до­ма дей­стви­тель­но част­ные про­стран­ства весь­ма за­труд­ни­тель­но как из-за об­щей ин­фра­струк­ту­ры (ин­же­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, лест­нич­ные клет­ки и проч.), так и из-за внеш­них эф­фек­тов,

или экс­тер­на­лий (шум за сте­ной, ис­точ­ни­ки за­гряз­не­ния воз­ду­ха и окру­жа­ю­ще­го про­стран­ства в це­лом и т. д.).

В неко­то­ром смыс­ле мно­го­квар­тир­ные до­ма яв­ля­ют­ся пря­мы­ми на­след­ни­ка­ми ком­му­на­лок, на сме­ну ко­то­рым они, соб­ствен­но, и при­шли. Только слож­но­сти с раз­гра­ни­че­ни­ем част­но­го и пуб­лич­но­го про­стран­ства внут­ри квар­ти­ры сме­ни­лись ана­ло­гич­ны­ми за­труд­не­ни­я­ми внут­ри до­ма. С точ­ки зре­ния эко­но­ми­че­ской тео­рии пра­ва (law & economics), од­но­го из на­прав­ле­ний ин­сти­ту­ци­о­наль­ной эко­но­ми­ки, пробле­му нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов (шу­ма, пы­ли, неже­ла­тель­ных со­се­дей, ис­пор­чен­но­го ви­да из ок­на и т. д.) мож­но ре­шить луч­шей спе­ци­фи­ка­ци­ей прав соб­ствен­но­сти – уста­нов­ле­ни­ем, ко­му что при­над­ле­жит. Ча­стич­но дан­ный под­ход при­ме­нял­ся и в Рос­сии при при­ва­ти­за­ции жи­лья – соб­ствен­ность на об­ще­до­мо­вое иму­ще­ство и при­до­мо­вую тер­ри­то­рию ли­бо ста­ла ком­му­наль­ной, ли­бо пе­ре­шла к участ­ни­кам то­ва­ри­ществ соб­ствен­ни­ков жи­лья.

Од­на­ко спе­ци­фи­ка­ция прав соб­ствен­но­сти не огра­ни­чи­ва­ет­ся раз­гра­ни­че­ни­ем об­ще­до­мо­во­го и част­но­го иму­ще­ства. Взять клас­си­че­ский при­мер, рас­смот­рен­ный ро­до­на­чаль­ни­ком эко­но­ми­че­ской тео­рии пра­ва Ро­наль­дом Ко­узом в ста­тье «Про­бле­ма со­ци­аль­ных из­дер­жек». Док­тор, ко­то­ро­му для ра­бо­ты нуж­на ти­ши­на, жи­вет по со­сед­ству с кон­ди­те­ром, биз­нес ко­то­ро­го до­ста­точ­но шум­ный. В дан­ном слу­чае речь идет не об об­ще­до­мо­вом про­стран­стве, а о нега­тив­ном внеш­нем эф­фек­те – шу­ме. Ре­ше­ние, пред­ло­жен­ное Ко­узом, за­клю­ча­ет­ся в срав­не­нии из­дер­жек сто­рон при усло­вии об­ла­да­ния док­то­ром пра­ва на запрет шу­ма и то­гда, ко­гда та­ко­го пра­ва у него нет. В иде­а­ле, утвер­жда­ет Ко­уз, сто­ит поз­во­лить сто­ро­нам тор­го­вать­ся по по­во­ду это­го пра­ва – тот, кто це­нит пра­во на запрет боль­ше, и ста­нет в ко­неч­ном сче­те его об­ла­да­те­лем.

Ри­чард Поз­нер, еще один пред­ста­ви­тель пра­ва и эко­но­ми­ки и дей­ству­ю­щий су­дья апел­ля­ци­он­но­го су­да в США, в сво­ем учеб­ни­ке «Эко­но­ми­че­ский ана­лиз пра­ва» пред­ла­га­ет дру­гой при­мер, с ви­дом из ок­на. В ре­зуль­та­те воз­ве­де­ния по со­сед­ству но­во­го до­ма вид из ок­на был пол­но­стью за­крыт. Поз­нер от­ме­ча­ет, что сфор­му­ли­ро­ван­ный Ко­узом прин­цип при­ме­ним и в дан­ных об­сто­я­тель­ствах: пред­ме­том тор­га долж­но стать пра­во изменить рас­по­ло­же­ние но­во­го до­ма та­ким об­ра­зом, что­бы он не за­го­ра­жи­вал вид. Впро­чем, да­же по мне­нию сто­рон­ни­ков пра­ва и эко­но­ми­ки, по­доб­ный под­ход непри­ме­ним, ес­ли ис­пор­че­на даль­няя пер­спек­ти­ва.

Под­ход law & economics во мно­гом спо­рен и мно­го­крат­но под­вер­гал­ся кри­ти­ке. На­при­мер, все рас­смот­рен­ные вы­ше при­ме­ры ка­са­ют­ся кон­флик­тов меж­ду вла­дель­ца­ми от­дель­но сто­я­щих до­мов, к то­му же за­ня­тых биз­не­сом. Торг меж­ду дву­мя сто­ро­на­ми за­труд­нен, а что же го­во­рить о тор­ге меж­ду несколь­ки­ми де­сят­ка­ми соб­ствен­ни­ков квар­тир, стра­да­ю­щих от шу­ма или ис­пор­чен­но­го ви­да из окон? Они ли­бо бу­дут про­во­дить все свое время в су­дах, ли­бо по­гряз­нут в по­все­днев­ных кон­флик­тах вви­ду неспо­соб­но­сти к кол­лек­тив­ным дей­стви­ям (сто­ит на­пом­нить, что эко­но­ми­че­ская тео­рия пра­ва ис­хо­дит из при­о­ри­те­та част­ных ин­те­ре­сов).

Од­на­ко при всех недо­стат­ках law & economics по­мо­га­ет вы­све­тить пробле­му, оста­ю­щу­ю­ся по­ка на пе­ри­фе­рии дис­кус­сий о ре­но­ва­ции. По­куп­ка или про­да­жа (или от­чуж­де­ние за ком­пен­са­цию) лю­бо­го то­ва­ра, а уж тем бо­лее та­ко­го слож­но­го и важ­но­го для фор­ми­ро­ва­ния лич­но­сти, как жи­лье, име­ет мно­же­ство из­ме­ре­ний. Каж­дое из них пред­по­ла­га­ет на­ли­чие и об­мен осо­бых прав. Неко­то­рые из прав мож­но уста­но­вить только в про­цес­се «по­треб­ле­ния» жи­лья (на­при­мер, на­сколь­ко шум­ны или лю­без­ны со­се­ди). При­чем все это мно­же­ство прав – его ино­гда на­зы­ва­ют «пуч­ком пра­во­мо­чий» – на­пря­мую вли­я­ет на це­ну ак­ти­ва. Чем боль­ше прав, тем вы­ше це­на, и на­обо­рот.

По­ка же при рас­че­те ком­пен­са­ции за от­чуж­да­е­мое в хо­де ре­но­ва­ции жи­лье или опре­де­ле­нии аль­тер­на­тив­ных ва­ри­ан­тов все сво­дит­ся к мет­ра­жу квар­ти­ры и рай­о­ну рас­по­ло­же­ния (при­чем вто­рой кри­те­рий был до­бав­лен только в ре­зуль­та­те про­те­стов про­тив пер­во­на­чаль­ной версии про­грам­мы). Не­га­тив­ные внеш­ние эф­фек­ты (шум­ные или неже­ла­тель­ные со­се­ди в но­вом до­ме, ис­пор­чен­ный вид из ок­на и проч.) про­сто не учи­ты­ва­ют­ся, а зна­чит, и не от­ра­же­ны в «цене во­про­са».

Не учи­ты­ва­ют­ся и та­кие не­га­тив­ные внеш­ние эф­фек­ты, ко­то­рые на­вер­ня­ка воз­ник­нут на уровне мик­ро­рай­о­на вви­ду уве­ли­че­ния его на­се­ле­ния в ре­зуль­та­те ре­но­ва­ции. По рас­че­там, население та­ких рай­о­нов, как Ца­ри­цы­но, Зю­зи­но, Се­вер­ное Из­май­ло­во, Мет­ро­го­ро­док, уве­ли­чит­ся на­по­ло­ви­ну или бо­лее. Что неиз­беж­но при­ве­дет к ро­сту нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов из-за уси­ле­ния на­груз­ки на ин­фра­струк­ту­ру и есте­ствен­ных рас­хож­де­ний в при­о­ри­те­тах от­но­си­тель­но ее ис­поль­зо­ва­ния (спор­тив­ная или дет­ская пло­щад­ка, сквер, пар­ков­ка и т. д.).

Взять транс­порт­ную сеть как один из эле­мен­тов этой ин­фра­струк­ту­ры. В ря­де рай­о­нов при уве­ли­че­нии чис­ла их жи­те­лей она ста­нет недо­ста­точ­ной и про­стым из­ме­не­ни­ем марш­ру­тов на­зем­но­го транс­пор­та во­прос не ре­шить, на­при­мер, в Мет­ро­го­род­ке, где мет­ро во­пре­ки на­зва­нию нет и в пла­нах, а ведущий к бли­жай­шей стан­ции мет­ро «Буль­вар Ро­кос­сов­ско­го» мост ре­гу­ляр­но пе­ре­гру­жен.

При уче­те нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов раз­мер ком­пен­са­ции и нор­мы для опре­де­ле­ния аль­тер­на­тив­но­го жи­лья, предо­став­ля­е­мо­го вза­мен изы­ма­е­мо­го, долж­ны быть пе­ре­смот­ре­ны в сто­ро­ну уве­ли­че­ния. Ведь ре­ше­ние о смене жи­лья не все участ­ни­ки про­грам­мы при­ни­ма­ют доб­ро­воль­но. Для неко­то­рых имен­но от­сут­ствие нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов в су­ще­ству­ю­щем жи­лье пред­став­ля­ет неяв­ную со­став­ля­ю­щую це­ны их квар­тир. Бо­лее то­го, на ком­пен­са­цию нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов по­тен­ци­аль­но мо­гут пре­тен­до­вать и соб­ствен­ни­ки жи­лья в тех до­мах, ко­то­рые не участ­ву­ют в про­грам­ме ре­но­ва­ции, – из-за но­во­го стро­и­тель­ства и нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов, вы­зван­ных уве­ли­чен­ной на­груз­кой на ин­фра­струк­ту­ру. А их мне­ни­ем пол­но­стью пре­не­брег­ли.

По­лу­ча­ет­ся, что дей­стви­тель­ная це­на ре­но­ва­ции зна­чи­тель­но вы­ше за­яв­лен­ной вла­стя­ми. Вы­яв­ле­ние скры­тых из­дер­жек, в том чис­ле для тре­тьих лиц, – пер­вый шаг к опре­де­ле­нию дей­стви­тель­ной це­ны во­про­са. Не ис­клю­че­но, что с уче­том всех неяв­ных из­дер­жек по­ло­жен­ная в ос­но­ву ре­но­ва­ции мо­дель мно­го­этаж­ных до­мов, воз­во­ди­мых на ме­сте под­па­да­ю­щих под снос, ока­жет­ся убы­точ­ной. А вот ва­ри­ант ре­кон­струк­ции без уве­ли­че­ния чис­ла квар­тир был бы ней­траль­ным с точ­ки зре­ния нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов. В этом слу­чае, од­на­ко, вы­иг­ры­ва­ют жи­те­ли, а не пред­ста­ви­те­ли вла­сти и при­бли­жен­ный к ним биз­нес.-

Ва­ри­ант ре­кон­струк­ции без уве­ли­че­ния

чис­ла квар­тир был бы ней­траль­ным с точ­ки зре­ния нега­тив­ных внеш­них эф­фек­тов

ЕВ­ГЕ­НИЙ РАЗУМНЫЙ / ВЕДОМОСТИ

Вид из ок­на – то­же со­став­ля­ю­щая це­ны для соб­ствен­ни­ка

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.