Ку­да и как рас­ти го­ро­дам

Vedomosti - - МНЕНИЯ - КИРИЛЛ ЯНКОВ за­ве­ду­ю­щий ла­бо­ра­то­ри­ей Ин­сти­ту­та на­род­но­хо­зяй­ствен­но­го про­гно­зи­ро­ва­ния РАН

За по­след­ние два де­ся­ти­ле­тия рос­сий­ские круп­ные го­ро­да пре­об­ра­зи­лись – и да­же не столь­ко их цен­тры, сколь­ко окра­и­ны с окрест­но­стя­ми. Сре­ди ста­рой ин­ди­ви­ду­аль­ной за­строй­ки, про­мыш­лен­ных зон, по­лей и остат­ков ле­са упор­но ле­зут вверх но­вые мно­го­этаж­ные мик­ро­рай­о­ны – ино­гда да­же без до­рог, без школ и по­ли­кли­ник, не го­во­ря уже о ра­бо­чих ме­стах. В стра­нах с вы­со­ким уров­нем жиз­ни в та­ких ме­стах над­ле­жа­ло бы по­яв­лять­ся част­ной за­строй­ке, рас­пла­стан­ной «са­бер­бии» (suburbia – при­го­род), под ко­то­рой по­ни­ма­ют­ся зна­чи­тель­ные по тер­ри­то­рии ма­ло­этаж­ные при­го­ро­ды круп­ных го­ро­дов.

Зна­чит ли это, что у нас и в этом есть свой осо­бый путь – в мно­го­этаж­ки по­сре­ди по­лей за пол­сот­ни ки­ло­мет­ров от цен­тра го­ро­да, путь, чре­ва­тый мно­же­ством про­блем, от пе­ре­гру­жен­но­сти транс­пор­та до рис­ка пре­вра­ще­ния но­вых мик­ро­рай­о­нов в со­ци­аль­ные гет­то? Или же рос­си­яне, как и «зо­ло­той мил­ли­ард», то­же мо­гут рас­се­лять­ся пре­иму­ще­ствен­но в ин­ди­ви­ду­аль­ном ма­ло­этаж­ном жи­лье?

Еще в на­ча­ле XX в. ни­что не пред­ве­ща­ло нашей стране та­ко­го осо­бо­го пу­ти. Как в Ев­ро­пе и Се­вер­ной Аме­ри­ке, лю­ди жи­ли пре­иму­ще­ствен­но в сво­их до­мах, од­но- или двух­этаж­ных, при­чем и в го­ро­дах то­же. Лишь круп­ные го­ро­да, пе­ре­ва­ли­вая за 20 000–30 000 жи­те­лей, на­чи­на­ли рас­ти вверх: жи­лые до­ма ста­но­ви­лись вы­ше двух эта­жей, в ко­то­рых от­дель­ные ча­сти – квар­ти­ры – на­чи­на­ли сда­вать­ся вна­ем, за­тем ста­ли по­яв­лять­ся и спе­ци­аль­но по­стро­ен­ные для сда­чи вна­ем до­ма – до­ход­ные. Жизнь на съем­ной квар­ти­ре для тех, ко­му недо­ста­ва­ло средств на соб­ствен­ный дом в го­ро­де, уже в XIX в. ста­ла обыч­ным де­лом в Пе­тер­бур­ге и Москве, а за­тем и в круп­ных гу­берн­ских го­ро­дах.

По­рог до­стат­ка, поз­во­ля­ю­щий жить в собственном го­род­ском до­ме, был тем вы­ше, чем боль­ше в го­ро­де жи­те­лей, од­на­ко в неболь­ших го­ро­дах до­ход­ных до­мов прак­ти­че­ски не бы­ло. С ро­стом го­ро­дов в них шел есте­ствен­ный про­цесс: центр по­сте­пен­но на­ра­щи­вал этаж­ность, окра­и­ны же оста­ва­лись пре­иму­ще­ствен­но од­но­этаж­ны­ми. При­мер­но так же это про­ис­хо­ди­ло и на За­па­де.

Со­вет­ская власть внес­ла в раз­ви­тие го­ро­дов по­прав­ки: от­ня­ла воз­мож­ность стро­ить на сво­ем участ­ке дом по­боль­ше, для сда­чи квар­тир, или про­дать уча­сток то­му, кто это сде­ла­ет. От­ныне за­строй­щи­ка­ми ста­ли пред­при­я­тия, ре­же – мест­ные ис­пол­ко­мы. Стро­и­тель­ство со сно­сом ста­рых до­мов влек­ло по­треб­ность в до­пол­ни­тель­ных пло­ща­дях для пе­ре­се­ле­ния, а по­то­му но­вые мно­го­квар­тир­ные до­ма вы­рас­та­ли в ра­нее не за­стро­ен­ных ме­стах, на окра­и­нах – по­бли­же к са­мим пред­при­я­ти­ям. Ко­гда зем­ля – то­вар и име­ет це­ну, этаж­ность внут­ри го­ро­да рас­тет там, где це­на вы­ше, т. е. в цен­тре. Но при со­ци­а­лиз­ме зем­ля пе­ре­ста­ла быть то­ва­ром; по­это­му цен­тры го­ро­дов за­ча­стую кон­сер­ви­ро­ва­лись в со­сто­я­нии 1917 г., а но­вые мно­го­этаж­ные зда­ния ес­ли ту­да и втор­га­лись, то не по эко­но­ми­че­ским при­чи­нам, а по же­ла­нию мест­но­го на­чаль­ства.

Ко­неч­но, та­кая гра­до­стро­и­тель­ная прак­ти­ка со­ци­а­лиз­ма име­ла и свои плюсы – толь­ко бла­го­да­ря ей в цен­трах мно­гих го­ро­дов со­хра­ни­лось мно­же­ство ста­рых до­мов и ан­сам­блей, ко­то­рые в усло­ви­ях ка­пи­та­лиз­ма про­сто не вы­жи­ли бы, усту­пив ме­сто бо­лее вы­со­ким но­вым по­строй­кам. Она же от­учи­ла нас от об­ра­за го­ро­да «при ка­пи­та­лиз­ме»: вы­со­кий центр, низ­кие окра­и­ны. Мно­го­этаж­ки на окра­и­нах с 2–3-этаж­ным цен­тром в неболь­ших го­ро­дах и 4–5-этаж­ным в круп­ных ста­ли нор­мой, а по­лу­чить квар­ти­ру в та­кой мно­го­этаж­ке ста­ло сча­стьем но­во­го го­ро­жа­ни­на.

Бы­ла и дру­гая при­чи­на, по ко­то­рой к за­па­ду от СССР в XX в. ак­тив­но раз­ви­ва­лась «са­бер­бия», – это про­гресс в транс­пор­те, преж­де все­го фе­но­мен мас­со­во­го лич­но­го ав­то­мо­би­ля, поз­во­лив­ший се­мьям жить вда­ли от го­ро­да, ку­да мож­но бы­ло ез­дить ра­бо­тать на ма­шине. (Это, как ука­зы­ва­ет ди­рек­тор Ин­сти­ту­та транс­пор­та Выс­шей шко­лы эко­но­ми­ки Ми­ха­ил Блин­кин, на­зы­ва­ет­ся COD – car oriented development.)

По по­нят­ным при­чи­нам этот фе­но­мен со­вет­ских лю­дей за­тро­нул сла­бо (ма­ши­на­ми вла­де­ла неболь­шая до­ля се­мей), и «са­бер­бия» по­яви­лась в СССР в фор­ме не ос­нов­но­го, а «вто­ро­го жи­лья» – дач­но­го до­ми­ка, ис­поль­зу­е­мо­го в вы­ход­ные, в от­пус­ке и по­сле вы­хо­да на пен­сию. Та­кое «вто­рое жи­лье» бы­ло жест­ко огра­ни­че­но – и пло­ща­дью, и невоз­мож­но­стью осна­стить его все­ми удоб­ства­ми (на­при­мер, нель­зя бы­ло про­ве­сти газ, без ко­то­ро­го при­хо­ди­лось то­пить печ­ку дро­ва­ми или уг­лем, что рез­ко от­ли­ча­лось от квар­тир с цен­траль­ным отоп­ле­ни­ем). Ос­нов­ное же жи­лье в мас­со­вом со­зна­нии проч­но ас­со­ци­и­ро­ва­лось с квар­ти­рой «со все­ми удоб­ства­ми».

Но вер­нув­ший­ся по­сле 70-лет­не­го пе­ре­ры­ва ка­пи­та­лизм, од­на­ко, не вер­нул рос­сий­ские го­ро­да к ев­ро­пей­ско-се­ве­ро­аме­ри­кан­ской мо­де­ли «вы­со­кий центр – низ­кие окра­и­ны». Свою роль тут сыг­ра­ла про­ве­ден­ная в на­ча­ле 1990-х при­ва­ти­за­ция жи­лья, укре­пив­шая в мас­со­вом го­род­ском со­зна­нии пред­став­ле­ние о квар­ти­ре как объ­ек­те соб­ствен­но­сти, ба­сти­оне бла­го­по­луч­ной се­мьи – объ­ек­те, мяг­ко го­во­ря, небес­спор­ном. Ин­те­рес­но, что во мно­гих стра­нах за­ко­но­да­тель­ство во­об­ще не счи­та­ет квар­ти­ры (и иные по­ме­ще­ния в зда­ни­ях) са­мо­сто­я­тель­ны­ми объ­ек­та­ми соб­ствен­но­сти. В са­мом де­ле, чем вы в соб­ствен­ной квар­ти­ре вла­де­е­те – по­лом, по­тол­ком, сте­на­ми? Ну раз­ве толь­ко внут­рен­ни­ми нене­су­щи­ми пе­ре­го­род­ка­ми. И что это за ин­сти­тут соб­ствен­но­сти, ко­гда без ва­ше­го со­гла­сия квар­ти­ру мож­но от­пра­вить на «ре­но­ва­цию»?

В кон­це 1990-х ста­ло оче­вид­но, что стро­и­тель­ство мно­го­этаж­но­го жи­лья на про­да­жу – это наи­бо­лее быст­ро оку­па­е­мый биз­нес, в от­ли­чие, на­при­мер, от стро­и­тель­ства аренд­но­го жи­лья (до­ход­ных до­мов), оку­па­е­мость ко­то­ро­го рас­тя­ги­ва­ет­ся на мно­гие го­ды. Где уда­ет­ся ухва­тить под­хо­дя­щий уча­сток – там жи­лые до­ма и рас­тут, невзи­рая на ген­пла­ны и про­чие пра­ви­ла зем­ле­поль­зо­ва­ния и за­строй­ки. Неуди­ви­тель­но, что участ­ка­ми ста­ли тор­го­вать те, ко­му они до­ста­лись еще в со­вет­ские вре­ме­на, на­при­мер ву­зы, где жи­лье на про­да­жу вы­рас­та­ло да­же по­сре­ди сту­ден­че­ских го­род­ков. Есте­ствен­но, за­строй­щи­ки за­ин­те­ре­со­ва­ны в мак­си­ми­за­ции пло­ща­ди на про­да­жу – от­сю­да по­боль­ше эта­жей и ма­лень­кие дво­ры, на­след­ни­ки пе­тер­бург­ских «ко­лод­цев». Впро­чем, в Пе­тер­бур­ге огра­ни­че­ние вы­сот­но­сти до­мов в цен­тре су­ме­ли удер­жать да­же в на­ши дни, че­го ни один дру­гой рос­сий­ский го­род сде­лать не смог.

Или не за­хо­тел? И соб­ствен­но, по­че­му с этой стро­и­тель­ной вак­ха­на­ли­ей не бо­рют­ся мест­ные вла­сти?

Все про­сто: круп­ный застрой­щик для них го­раз­до ин­те­рес­нее, чем мел­кие ин­ди­ви­ду­а­лы. Еще бы, ведь его мож­но обре­ме­нить все­воз­мож­ны­ми до­пол­ни­тель­ны­ми строй­ка­ми: шко­ла, по­ли­кли­ни­ка, до­ро­га... За счет бюд­же­та, до­хо­ды ко­то­ро­го огра­ни­чи­ва­ют­ся свер­ху че­рез нор­ма­ти­вы на­ло­го­вых от­чис­ле­ний, это сде­лать невоз­мож­но. А на­ту­раль­ный об­рок с за­строй­щи­ков ни­кем не ре­гу­ли­ру­ет­ся.

С вла­дель­цев ин­ди­ви­ду­аль­ных до­мов де­нег на всю ин­фра­струк­ту­ру (да и на до­пол­ни­тель­ные при­ят­ные бо­ну­сы мест­но­му на­чаль­ству) со­драть не удаст­ся. Ко­неч­но, мож­но обре­ме­нить за­строй­щи­ков кот­те­дж­ных по­сел­ков, но их при­быль за ред­ки­ми ис­клю­че­ни­я­ми су­ще­ствен­но ни­же, чем у за­строй­щи­ка мно­го­эта­жек.

Та­кая си­ту­а­ция спо­соб­ству­ет то­му, что по­стро­ен­ные квар­ти­ры уда­ет­ся про­дать: да­же ес­ли по­ку­па­тель пред­по­чи­та­ет ин­ди­ви­ду­аль­ное ма­ло­этаж­ное жи­лье, за со­по­ста­ви­мые с це­ной квар­ти­ры день­ги он смо­жет ку­пить лишь нечто без ас­фаль­ти­ро­ван­но­го подъ­ез­да, вда­ли от марш­ру­тов об­ще­ствен­но­го транс­пор­та, с неяс­ны­ми пер­спек­ти­ва­ми про­ве­сти газ и во­ду, в сто­роне от со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры. Дом же, ли­шен­ный этих недо­стат­ков, ему не по карману.

Меж­ду тем в стране идут про­цес­сы, вли­я­ю­щие на струк­ту­ру спро­са на жи­лье. Преж­де все­го это рост уда­лен­ной за­ня­то­сти, ко­гда ра­бо­тать мож­но там, где удоб­но, а так­же ее про­ме­жу­точ­ных форм, ко­гда в офис при­ез­жать нуж­но, но из­ред­ка. Все боль­ше лю­дей от­вя­зы­ва­ют­ся от еже­днев­но­го марш­ру­та дом – ра­бо­та – дом и мо­гут вы­би­рать ме­сто сво­е­го жи­тель­ства зна­чи­тель­но воль­гот­нее. Ес­ли сей­час «по­се­лок про­грам­ми­стов» в ты­ся­че ки­ло­мет­ров от Моск­вы ка­жет­ся эк­зо­ти­кой, то че­рез 10–20 лет та­кой тип рас­се­ле­ния мо­жет всерьез по­до­рвать спрос на квар­ти­ры – по край­ней ме­ре, на квар­ти­ры вне го­род­ских цен­тров. Цен­тры го­ро­дов с раз­ви­той го­род­ской сре­дой па­де­ние спро­са как раз не за­тро­нет – вы­рас­тет до­ля тех, кто, от­вя­зав­шись от ло­ка­ции сво­ей ра­бо­ты, пред­по­чтет центр сред­не­го по раз­ме­ру го­ро­да даль­ним окра­и­нам ме­га­по­ли­са.

Дру­гая дол­го­сроч­ная тен­ден­ция – это по­вы­ше­ние мо­биль­но­сти, осо­бен­но сре­ди мо­ло­де­жи, ко­то­рая го­то­ва про­бо­вать жить в раз­ных го­ро­дах и стра­нах, не обре­ме­няя се­бя соб­ствен­ным жи­льем и тем бо­лее ипо­те­кой. Но ци­ви­ли­зо­ван­но­го аренд­но­го жи­лья для та­ких лю­дей как не бы­ло, так и нет – арен­да по­преж­не­му воз­мож­на по­чти ис­клю­чи­тель­но у част­ных лиц.

Скла­ды­ва­ю­ща­я­ся в на­ших го­ро­дах за­строй­ка, та­ким об­ра­зом, бу­дет все даль­ше рас­хо­дить­ся с по­треб­но­стя­ми лю­дей не в ко­ли­че­стве квад­рат­ных мет­ров, а в ком­форт­ном жи­лье, окру­жен­ном ком­форт­ной же го­род­ской (или при­го­род­ной) сре­дой. Да, еди­но­го стан­дар­та ком­форт­ной сре­ды нет и быть не мо­жет: для од­но­го ком­форт­но жить ря­дом с мет­ро, для дру­го­го – что­бы и ав­то­бу­са близ­ко не бы­ло; для од­но­го – бли­же к зем­ле, для дру­го­го – по­вы­ше, что­бы вид из окон за­хва­ты­вал дух. На­бор пред­став­ле­ний о ком­форт­но­сти сре­ды нуж­но изу­чать, и на него мож­но да­же где-то вли­ять, но бе­да в том, что мно­го­этаж­ки в при­го­ро­де, да­же с за­хва­ты­ва­ю­щи­ми ви­да­ми с верх­них эта­жей, все рав­но ма­ло бу­дут этим пред­став­ле­ни­ям со­от­вет­ство­вать.

Та­кие мно­го­этаж­ки, некон­тро­ли­ру­е­мо раз­рас­та­ясь и все боль­ше ухо­дя от пред­став­ле­ний боль­шин­ства о ком­форт­но­сти сре­ды, риску­ют стать гет­то – при­бе­жи­щем са­мых бед­ных, сре­до­то­чи­ем диас­пор из ближ­не­го за­ру­бе­жья – или же во­об­ще оста­вать­ся непро­дан­ны­ми и пу­сто­вать. Про­цес­сы гет­то­иза­ции, хо­ро­шо изу­чен­ные в Ев­ро­пе и Аме­ри­ке, рас­тя­ги­ва­ют­ся на де­ся­ти­ле­тия – по ме­ре то­го как пер­вые по­ку­па­те­ли квар­тир бу­дут пе­ре­се­лять­ся в бо­лее ком­форт­ное жи­лье. На мой взгляд, предот­вра­тить их мож­но, на­чав воз­вра­ще­ние к си­ту­а­ции, пе­ре­лом­лен­ной по­сле 1917 г.: мно­го­этаж­ное, пре­иму­ще­ствен­но аренд­ное, жи­лье в цен­трах; раз­но­этаж­ное вне цен­тров; ма­ло­этаж­ное, пре­иму­ще­ствен­но в соб­ствен­но­сти, – в при­го­род­ных зо­нах. Что мож­но для это­го сде­лать?

Во-пер­вых, на­до сде­лать мест­ные вла­сти за­ин­те­ре­со­ван­ны­ми пре­иму­ще­ствен­но в ма­ло­этаж­ном жи­лье. А имен­но – дать им воз­мож­ность со­би­рать «об­рок» на ком­му­наль­ные и со­ци­аль­ные объ­ек­ты с вла­дель­цев но­во­го ин­ди­ви­ду­аль­но­го жи­лья, и так, что­бы он был со­по­ста­вим с тем, ко­то­рый пла­тят на­ту­рой за­строй­щи­ки мно­го­эта­жек. Взи­мать его мож­но че­рез на­ло­ги (зе­мель­ный и на иму­ще­ство фи­зи­че­ских лиц), на­при­мер, уста­но­вив, что пер­вые несколь­ко лет по­сле вы­де­ле­ния зе­мель­но­го участ­ка под ин­ди­ви­ду­аль­ное жи­лищ­ное стро­и­тель­ство эти на­ло­ги по­сту­па­ют не в мест­ный бюд­жет, а в спе­ци­аль­ный мест­ный фонд раз­ви­тия ин­фра­струк­ту­ры рай­о­нов ин­ди­ви­ду­аль­ной за­строй­ки. Ко­неч­но, та­кой фонд дол­жен быть про­зрач­ным, а жи­те­ли – иметь ме­ха­низ­мы вли­я­ния на его тра­ты.

Во-вто­рых, сто­ит пе­ре­смот­реть ос­но­вы мест­но­го са­мо­управ­ле­ния, дав пра­во го­ло­са на мест­ных вы­бо­рах не толь­ко тем, кто про­пи­сан в го­ро­де или се­ле, но и всем вла­дель­цам ин­ди­ви­ду­аль­ных до­мов. Та­ким об­ра­зом, вли­я­ние вла­дель­цев «вто­ро­го до­ма» на мест­ные де­ла воз­рас­тет, что во мно­гих мест­но­стях вбли­зи круп­ных го­ро­дов раз­вер­нет мест­ные вла­сти ли­цом к их про­бле­мам.

В-тре­тьих, на­до огра­ни­чить воз­мож­но­сти по стро­и­тель­ству мно­го­квар­тир­ных до­мов, в ко­то­рых квар­ти­ры мо­гут про­да­вать­ся. По­нят­но, что ра­ди­каль­ные ме­ры – на­при­мер, от­каз от при­зна­ния са­мо­сто­я­тель­ны­ми объ­ек­та­ми соб­ствен­но­сти квар­тир и по­ме­ще­ний в но­вых до­мах – нере­аль­ны: дав пра­во соб­ствен­но­сти раз, за­брать его на­зад невоз­мож­но, по­доб­ное слу­чи­лось толь­ко раз по­сле ре­во­лю­ции 1917 г. Но, на мой взгляд, есть и бо­лее мяг­кие ме­ры – огра­ни­че­ние ко­ли­че­ства но­вых зда­ний, объ­ек­та­ми соб­ствен­но­сти в ко­то­рых мо­гут быть квар­ти­ры, на­при­мер, че­рез уточ­не­ние ви­да раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния зе­мель­но­го участ­ка. Ин­ве­сти­ции при этом бу­дут вы­нуж­ден­но пе­ре­те­кать в сек­тор аренд­но­го жи­лья.

В-чет­вер­тых, на­до раз­ви­вать транс­порт­ную до­ступ­ность «са­бер­бии» – при­го­род­ных зон го­ро­дов, ком­би­ни­руя воз­мож­но­сти как ин­ди­ви­ду­аль­но­го, так и об­ще­ствен­но­го транс­пор­та. Для по­след­не­го на­до ак­тив­но за­дей­ство­вать же­лез­но­до­рож­ные ли­нии как об­ще­го поль­зо­ва­ния, так и ве­дом­ствен­ные, ко­то­рые ча­сто со­дер­жат­ся ра­ди несколь­ких гру­зо­вых ва­го­нов в неде­лю.

В Рос­сии есть ме­сто и для «са­бер­бии» – рас­се­ле­ния вширь, и для вы­сот­но­го стро­и­тель­ства. Про­сто и то и дру­гое долж­но раз­ви­вать­ся на сво­их ме­стах.-

Скла­ды­ва­ю­ща­я­ся в на­ших го­ро­дах за­строй­ка бу­дет все даль­ше рас­хо­дить­ся с по­треб­но­стя­ми лю­дей не в ко­ли­че­стве квад­рат­ных мет­ров, а в ком­форт­ном жи­лье, окру­жен­ном ком­форт­ной же сре­дой

/ МАК­СИМ СТУ­ЛОВ / ВЕ­ДО­МОСТИ

Вы­сот­ки на окра­и­нах боль­ших го­ро­дов вы­рос­ли по­сре­ди по­лей и ста­рой част­ной од­но­этаж­ной за­строй­ки

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.