Гер­ман Еля­нюш­кин

«У нас пе­ре­вер­ну­та кон­струк­ция: чи­нов­ни­ки бе­га­ют за биз­не­сом»

Vedomosti.Piter - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА - Бэ­ла Ля­ув ВЕ­ДО­МО­СТИ СЕР­ГЕЙ ПОРТЕР / ВЕ­ДО­МО­СТИ

Три го­да на­зад пра­ви­тель­ство Мос­ков­ской об­ла­сти за­бра­ло у му­ни­ци­па­ли­те­тов пра­во со­гла­со­вы­вать но­вые строй­ки на их тер­ри­то­рии. За­ча­стую мест­ные вла­сти одоб­ря­ли про­ек­ты без уче­та раз­ви­тия со­сед­них рай­о­нов и го­ро­дов. Сей­час все строй­ки в об­ла­сти со­гла­со­вы­ва­ет Гра­до­стро­и­тель­ный со­вет. По сло­вам Гер­ма­на Еля­нюш­ки­на, ку­ри­ру­ю­ще­го стро­и­тель­ство в Под­мос­ко­вье, это ре­ше­ние поз­во­ля­ет ре­ги­о­ну раз­ви­вать­ся сба­лан­си­ро­ван­но, а де­ве­ло­пе­рам – ра­бо­тать по пра­ви­лам, ко­то­рые вос­пре­пят­ству­ют но­во­му гра­до­стро­и­тель­но­му кол­лап­су в ре­ги­оне. Об этом он рас­ска­зы­ва­ет в ин­тер­вью «Ве­до­мо­стям».

ПЕРЕВЕРНУТАЯ КОН­СТРУК­ЦИЯ – Раз­ви­ва­ет­ся ли Мос­ков­ская об­ласть так, как из­на­чаль­но пла­ни­ро­ва­ли?

– На­прав­ле­ние, ко­то­рое опре­де­лил гу­бер­на­тор Ан­дрей Во­ро­бьев, не из­ме­ни­лось: это ком­форт­ность про­жи­ва­ния, без­опас­ность и ка­че­ство окру­жа­ю­щей сре­ды. Для это­го в Под­мос­ко­вье мно­гое сде­ла­но. Мы на­во­дим в го­ро­дах эле­мен­тар­ный по­ря­док, со­зда­ем ка­че­ствен­ную ин­фра­струк­ту­ру, бла­го­устра­и­ва­ем про­спек­ты и пе­ше­ход­ные ули­цы, раз­би­ва­ем пар­ки и зе­ле­ные скве­ры. За преды­ду­щие три го­да мы по­стро­и­ли 317 дет­ских са­дов, и нам уда­лось пре­одо­леть де­фи­цит до­школь­ных мест. Сей­час гу­бер­на­тор по­ста­вил еще од­ну ам­би­ци­оз­ную и до­ро­го­сто­я­щую за­да­чу: воз­ве­сти до 2020 г. бо­лее 200 школ для лик­ви­да­ции вто­рой сме­ны. Не по­ве­ри­те, но в об­ла­сти есть еще го­ро­да, где де­ти учат­ся в три сме­ны!

– От­ку­да возь­ме­те день­ги, ведь бюд­жет об­ла­сти неве­лик?

– За счет бюд­же­та бу­дет по­стро­е­но 125 школ. Это 60 млрд руб. Осталь­ное – обя­за­тель­ства ин­ве­сто­ров по стро­и­тель­ству со­ци­аль­ных объ­ек­тов. Если го­во­рить про раз­ви­тие ре­ги­о­на, то вс­пом­ни­те, ка­кие бы­ли трас­сы в Под­мос­ко­вье че­ты­ре го­да на­зад и ка­кие сей­час – это небо и зем­ля. Мы по­чи­сти­ли вы­лет­ные ма­ги­стра­ли, сей­час ак­тив­но, но, как го­во­рил из­вест­ный пер­со­наж, «без пы­ли» уби­ра­ем несанк­ци­о­ни­ро­ван­ную тор­гов­лю – ларь­ки, па­ви­льо­ны, рын­ки. Боль­шую часть неле­галь­ных рын­ков уже лик­ви­ди­ро­ва­ли. Сти­му­ли­ру­ем стро­и­тель­ство круп­ных тор­го­вых цен­тров и ма­га­зи­нов ша­го­вой до­ступ­но­сти – со­зда­ем усло­вия для раз­ви­тия качественного рын­ка услуг, ци­ви­ли­зо­ван­ной тор­гов­ли.

– Как вы сти­му­ли­ру­е­те по­яв­ле­ние ма­га­зи­нов ша­го­вой до­ступ­но­сти? Мне ка­жет­ся, это та­кая сфе­ра, где биз­нес сам ре­ша­ет: вы­год­но – невы­год­но.

– На Гра­до­стро­и­тель­ном со­ве­те мы со­зда­ли пе­ре­вер­ну­тую кон­струк­цию, ко­гда чи­нов­ни­ки бе­га­ют за биз­не­сом, а не биз­нес за на­ми. Ин­ве­стор, за­явив­ший о же­ла­нии по­стро­ить ка­кой-ли­бо объ­ект, по­лу­ча­ет пол­ную ад­ми­ни­стра­тив­ную под­держ­ку, и мы со­про­вож­да­ем его вплоть до по­лу­че­ния раз­ре­ше­ния на ввод зда­ния в экс­плу­а­та­цию. Кро­ме то­го, ста­вят­ся жест­кие сро­ки по оформ­ле­нию гра­до­стро­и­тель­ной до­ку­мен­та­ции. В на­ча­ле го­да мы про­ве­ли ана­лиз и вы­яви­ли, что на каж­дом эта­пе раз­ре­ши­тель­ных про­це­дур (утвер­жде­ние ГПЗУ – гра­до­стро­и­тель­но­го пла­на зе­мель­но­го участ­ка, раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство и т. д.) от­се­и­ва­лось до 10% ин­ве­сто­ров и толь­ко 60% до­хо­ди­ли до по­лу­че­ния раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство. По­че­му я ска­зал, что мы пе­ре­вер­ну­ли кон­струк­цию? На­ше кон­троль­ное управ­ле­ние от­сле­жи­ва­ет за­кон­ность от­ка­за в вы­да­че до­ку­мен­тов и со­блю­де­ние сро­ков их оформ­ле­ния. Се­го­дня мы при­бли­зи­лись к по­ка­за­те­лю 10% тех, кто не до­шел до фи­наль­ной ста­дии. Фак­ти­че­ски оста­лись толь­ко обос­но­ван­ные отказы.

– Как мож­но необос­но­ван­но от­ка­зы­вать?

– Чи­нов­ник все­гда най­дет, к че­му при­драть­ся, по­это­му его ра­бо­ту так­же про­ве­ря­ют над­зор­ные ор­га­ны. Если чи­нов­ник в чем-то от­ка­зал, то, как пра­ви­ло, за это ему ни­че­го не бу­дет. А если вы­дал раз­ре­ше­ние, то за это уже нуж­но от­ве­чать. Здесь нега­тив­но дей­ство­вал ос­нов­ной прин­цип тех­ни­ки без­опас­но­сти: не ра­бо­тай – и не по­стра­да­ешь. Мне ка­жет­ся, мы су­ме­ли пе­ре­ло­мить эту си­ту­а­цию. Отказы обос­но­ван­ны в тех слу­ча­ях, ко­гда стро­и­тель­ство пред­по­ла­га­ет вы­руб­ку зе­ле­ных на­саж­де­ний, про­ти­во­ре­чит са­ни­тар­ным нор­мам и т. д.

СТРО­ИТЬ МЕНЬ­ШЕ – Что де­ла­е­те, если ин­ве­стор хо­чет по­стро­ить 10 млн кв. м жи­лья?

– Это уже дру­гая исто­рия. Мос­ков­ская об­ласть – на­ци­о­наль­ный ли­дер по объ­е­мам стро­и­тель­ства жи­лья. Мы уже дав­но до­стиг­ли це­ле­во­го ори­ен­ти­ра: стро­ить по 1 кв. м на че­ло­ве­ка. В ре­ги­оне са­мый вы­со­кий уро­вень обес­пе­чен­но­сти жи­льем – 34,1 кв. м на че­ло­ве­ка (в Рос­сии этот по­ка­за­тель ра­вен 24 кв. м). Но мы по­ни­ма­ем, что есть пре­де­лы ро­ста. Даль­ше уве­ли­чи­вая объ­е­мы жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства, мы про­во­ци­ру­ем да­же не про­бле­мы, а бе­ды. Пер­вая – это пе­ре­про­из­вод­ство. За чей счет у нас стро­ят­ся жи­лые мик­ро­рай­о­ны? В ос­нов­ном на день­ги граж­дан. Если де­неж­ной мас­сы недо­ста­точ­но для за­вер­ше­ния стро­и­тель­ства объ­ек­тов, это при­ве­дет к об­ру­ше­нию всей стро­и­тель­ной от­рас­ли. Угро­за в том, что по­ку­па­те­лей на всех не хва­тит, со­от­вет­ствен­но, у нас воз­ник­нут про­бле­мы с вво­дом объ­ек­тов. По­это­му стро­ить боль­ше смыс­ла нет.

Вто­рая угро­за но­сит «гео­по­ли­ти­че­ский» ха­рак­тер. Для че­го мы пы­та­ем­ся пе­ре­се­лить сю­да всю стра­ну? Этот се­рьез­ный во­прос не ка­са­ет­ся за­пре­та на пе­ре­ме­ще­ние или вво­да огра­ни­че­ний на про­жи­ва­ние в Москве и Под­мос­ко­вье. Это как раз ком­пе­тен­ция фе­де­раль­ных ве­домств. И де­ло не в том, что­бы вво­дить ли­ми­ты на стро­и­тель­ство жи­лья в сто­лич­ном ре­ги­оне. Нуж­но раз­ви­вать дру­гие об­ла­сти, что­бы лю­ди хо­те­ли жить и ра­бо­тать там.

И тре­тий важ­ный мо­мент. Жи­лье – до­ста­точ­но до­ро­гое удо­воль­ствие. Его нуж­но обес­пе­чить дет­ски­ми са­да­ми, шко­ла­ми, по­ли­кли­ни­ка­ми, до­ро­га­ми. Если од­но­вре­мен­но со стро­и­тель­ством но­вых мик­ро­рай­о­нов не бу­дет воз­во­дить­ся ком­мер­че­ская недви­жи­мость с ра­бо­чи­ми ме­ста­ми, то все за­тра­ты по со­дер­жа­нию со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры ля­гут на ре­ги­он. Ведь вся со­ци­ал­ка обыч­но на­хо­дит­ся на ба­лан­се му­ни­ци­па­ли­те­тов, и со­дер­жать ее без до­пол­ни­тель­ной под­держ­ки в ви­де на­ло­го­вых от­чис­ле­ний но­вых пред­при­я­тий и пред­при­ни­ма­те­лей до­воль­но слож­но.

– Как вы ре­ша­е­те этот во­прос – не со­гла­со­вы­ва­е­те стро­и­тель­ство жи­лья?

– В 2015 г. мы под­ня­ли на уро­вень субъ­ек­та пол­но­мо­чия по раз­ра­бот­ке и утвер­жде­нию до­ку­мен­тов тер­ри­то­ри­аль­но­го пла­ни­ро­ва­ния. Рань­ше все раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство вы­да­ва­ли му­ни­ци­па­ли­те­ты, без уче­та осо­бен­но­стей гра­до­стро­и­тель­но­го раз­ви­тия со­сед­них рай­о­нов и го­ро­дов. Те­перь глав­ные ре­ше­ния по но­вым строй­кам, раз­ра­бот­ке ген­пла­нов и про­ек­тов пла­ни­ро­вок тер­ри­то­рий при­ни­ма­ет Гра­до­стро­и­тель­ный со­вет Мос­ков­ской об­ла­сти.

Раз­ре­шен­ная гра­до­стро­и­тель­ная до­ку­мен­та­ция в 2012 г. пред­по­ла­га­ла стро­и­тель­ство по­ряд­ка 145 млн кв. м жи­лья, что под­ра­зу­ме­ва­ло по­чти дву­крат­ный рост чис­лен­но­сти на­се­ле­ния – до 11,2 млн че­ло­век. Эту циф­ру мы немно­го «под­су­ши­ли» и от стро­и­тель­ства при­мер­но тре­ти это­го объ­е­ма от­ка­за­лись – эти «квад­ра­ты» не бы­ли обес­пе­че­ны всей необ­хо­ди­мой для жиз­ни, ра­бо­ты и от­ды­ха ин­фра­струк­ту­рой. Что­бы де­ве­ло­пер­ские пла­ны не за­кон­чи­лись со­ци­аль­ной ка­та­стро­фой, нам на­до бы­ло бы по­стро­ить сот­ни дет­ских са­дов, школ и де­сят­ки по­ли­кли­ник. А для это­го – ку­пить на рын­ке зем­лю, изыс­ки­вать де­сят­ки мил­ли­ар­дов на стро­и­тель­ство. Око­ло 40 млн кв. м уже по­стро­е­но, и се­го­дня по утвер­жден­ной град­до­ку­мен­та­ции мож­но по­стро­ить 49 млн кв. м, в ста­дии стро­и­тель­ства – 27 млн кв. м. Этот объ­ем рас­ку­пят в те­че­ние 3–5 лет. Те­ку­щий и пер­спек­тив­ный спрос по­кры­ва­ет по­треб­но­сти стро­и­тель­но­го рын­ка в ин­ве­сти­ци­ях. Боль­ше стро­ить нель­зя.

«Для че­го мы пы­та­ем­ся пе­ре­се­лить сю­да всю стра­ну? И де­ло не в том, что­бы вво­дить ли­ми­ты на стро­и­тель­ство жи­лья в сто­лич­ном ре­ги­оне. Нуж­но раз­ви­вать дру­гие об­ла­сти, что­бы лю­ди хо­те­ли жить и ра­бо­тать там»

– А есть це­ле­вые по­ка­за­те­ли – сколь­ко нуж­но стро­ить в об­ла­сти?

– За­вер­шен пер­вый этап под­го­тов­ки до­ку­мен­тов тер­ри­то­ри­аль­но­го пла­ни­ро­ва­ния Мос­ков­ской об­ла­сти (ген­пла­нов). Мы оце­ни­ли су­ще­ству­ю­щее по­ло­же­ние: где и сколь­ко стро­ит­ся, где не хва­та­ет со­ци­ал­ки, ра­бо­чих мест. Все­го в ре­ги­оне бо­лее 300 му­ни­ци­паль­ных об­ра­зо­ва­ний, их жи­лищ­ный фонд в на­сто­я­щее вре­мя пре­вы­ша­ет 240 млн кв. м. Пе­ре­смот­рев и се­к­ве­сти­ро­вав за­ви­раль­ные, так ска­зать, про­ек­ты, мы опре­де­ли­ли ак­ту­аль­ный де­фи­цит со­ци­ал­ки в со­ста­ве уже ре­а­ли­зу­е­мых стро­ек и необ­хо­ди­мое ко­ли­че­ство ра­бо­чих мест. Сей­час пе­ре­шли ко вто­ро­му эта­пу – это пуб­лич­ные слу­ша­ния. Толь­ко по­сле на­род­но­го одоб­ре­ния ген­пла­нов мож­но на­зы­вать кор­рект­ные дан­ные по огра­ни­че­ни­ям стро­и­тель­ства.

Кро­ме то­го, мы обя­за­ли де­ве­ло­пе­ров осу­ществ­лять ген­план по­этап­но. Жи­лье мож­но по­стро­ить очень быст­ро, а со­зда­ние

ра­бо­чих мест тре­бу­ет вре­ме­ни. Если раз­ре­шать толь­ко жи­лье, мы по­лу­чим Мос­ков­скую об­ласть об­раз­ца 2012 г. Что­бы по­лу­чить раз­ре­ше­ние на сле­ду­ю­щую оче­редь строй­ки, будь добр, вы­пол­ни тре­бо­ва­ния по созданию ин­фра­струк­ту­ры: пар­кин­ги, бла­го­устрой­ство, мо­дер­ни­за­ция ин­же­нер­ной ин­фра­струк­ту­ры. Но это все рав­но не ре­ша­ет про­бле­му из­бы­точ­но­го жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства. В Мос­ков­ской об­ла­сти не хва­та­ет бо­лее 1 млн ра­бо­чих мест. А в Ба­ла­ши­хе, на­при­мер, этот де­фи­цит со­став­ля­ет 129 000 мест. (По дан­ным Мо­собл­ста­та, на­се­ле­ние Мос­ков­ской об­ла­сти – 7,3 млн че­ло­век, са­мо­го боль­шо­го по чис­лен­но­сти на­се­ле­ния го­род­ско­го окру­га Ба­ла­ши­ха – чуть бо­лее 440 000 че­ло­век. – «Ве­до­мо­сти».)

РА­БО­ЧИЕ МЕ­СТА – Все­гда удив­ля­ет, ко­гда чи­нов­ни­ки го­во­рят: по­явит­ся та­кое-то ко­ли­че­ство ра­бо­чих мест. Ведь стро­и­тель­ство офис­ных по­ме­ще­ний не озна­ча­ет, что там ав­то­ма­ти­че­ски по­явят­ся ра­бо­чие ме­ста.

– Если бы это стро­и­тель­ство ни­че­го не сто­и­ло, мы бы не вол­но­ва­лись. Мы пе­ре­жи­ва­ем за за­пол­ня­е­мость офи­сов, тор­го­вых по­ме­ще­ний, скла­дов. Это же чьи-то день­ги. Если кто-то по­стро­ил офис, зная, что он бу­дет пу­сто­вать, со­гла­си­тесь, это несколь­ко стран­ная ситуация.

– А если де­ве­ло­пер стро­ит, лишь бы от­вя­зать­ся от вла­стей, за пра­во по­стро­ить мил­ли­о­ны мет­ров де­ше­во­го жи­лья?

– Ну хо­ро­шо, пусть у него биз­нес­центр про­ста­и­ва­ет. Но ра­но или позд­но он столк­нет­ся с тем, что нуж­но за­пла­тить не толь­ко за стро­и­тель­ство, но так­же на­ло­ги и ком­му­нал­ку. По­это­му он бу­дет вы­нуж­ден сда­вать офис­ные по­ме­ще­ния.

– Но это же не со­всем та функ­ция, ко­то­рую дол­жен вы­пол­нять де­ве­ло­пер, – он дол­жен стро­ить.

– Мно­гие, кто за­ни­ма­ет­ся жи­лищ­ным стро­и­тель­ством, на­столь­ко уже за­ко­сте­не­ли, что ни­че­го дру­го­го не ви­дят, а осва­и­вать дру­гой сег­мент страш­но. Страш­но на­чи­нать фак­ти­че­ски с ну­ля на неиз­ве­дан­ном рын­ке. Но смот­ри­те, что про­ис­хо­дит на рын­ке недви­жи­мо­сти: на жи­лье за­ра­ба­ты­вать прак­ти­че­ски невозможно, сей­час рен­та­бель­ность в 15–20% уже счи­та­ет­ся хо­ро­шей. Лю­ди, ко­то­рые при­шли из дру­гих от­рас­лей, на­при­мер про­мыш­лен­ни­ки, ли­бо те, кто за­ра­бо­тал в жи­лищ­ном стро­и­тель­стве и пе­ре­на­пра­вил эти день­ги в ком­мер­че­скую недви­жи­мость, по­лу­ча­ют зна­чи­тель­но боль­ше при­бы­ли. Ко­ли­че­ство об­ра­ще­ний за раз­ре­ше­ни­я­ми на стро­и­тель­ство объ­ек­тов де­ло­вой ин­фра­струк­ту­ры у нас рас­тет крат­но.

– По­лу­ча­ет­ся у вас ситуация, об­рат­ная мос­ков­ской: там де­ве­ло­пе­ры про­сят пе­ре­офор­мить ком­мер­че­скую недви­жи­мость на жи­лье.

– Мне труд­но оце­ни­вать си­ту­а­цию в Москве, мо­гу толь­ко со сто­ро­ны су­дить. На­вер­ное, есть смысл жи­лые мик­ро­рай­о­ны раз­ме­щать бли­же к цен­тру, что­бы со­кра­тить вре­мя в до­ро­ге для тех, кто там ра­бо­та­ет. Но в Москве, мне ка­жет­ся, скла­ды­ва­лось немно­го ина­че: жи­лищ­ное стро­и­тель­ство там дли­тель­ное вре­мя бы­ло огра­ни­че­но, по­это­му го­род вос­пол­ня­ет этот дис­ба­ланс.

У нас, на­про­тив, бы­ло пе­ре­про­из­вод­ство жи­лья и аб­со­лют­но не со­зда­ва­лись ра­бо­чие ме­ста. Что та­кое ввод 1,4 млн кв. м де­ло­вой недви­жи­мо­сти на 7 млн кв. м жи­лья в 2012 г.? На всей тер­ри­то­рии об­ла­сти в 2012 г. стро­и­лось про­из­вод­ствен­ных по­ме­ще­ний и во­об­ще ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти мень­ше, чем вся тер­ри­то­рия «Кро­ку­са» в Крас­но­гор­ске. То есть кап­ля в мо­ре.

– Как вы по­буж­да­е­те де­ве­ло­пе­ров стро­ить ком­мер­че­скую недви­жи­мость?

– Ле­том 2016 г. всту­пи­ли в си­лу но­вые ре­гла­мен­ты по под­го­тов­ке, утвер­жде­нию и вы­да­че це­ло­го ря­да важ­ной град­до­ку­мен­та­ции (ГПЗУ, раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство и ввод в экс­плу­а­та­цию ит.д .). По­дать за­яв­ле­ние на оформ­ле­ние этих до­ку­мен­тов те­перь мож­но толь­ко в элек­трон­ном ви­де – че­рез ре­ги­о­наль­ный пор­тал го­сус­луг и МФЦ. Это поз­во­ли­ло со­кра­тить сро­ки ока­за­ния го­сус­луг. На­при­мер, оформ­ле­ние ГПЗУ че­рез пор­тал го­сус­луг за­ни­ма­ет 20 ра­бо­чих дней, а не 30, как у за­строй­щи­ков жи­лья.

Пе­ред по­да­чей за­яв­ле­ния че­рез МФЦ и пор­тал го­сус­луг де­ве­ло­пе­ры могут сда­вать со­пут­ству­ю­щий па­кет до­ку­мен­тов для их ска­ни­ро­ва­ния и про­вер­ки на пред­мет со­от­вет­ствия за­ко­но­да­тель­ству. В этом слу­чае фор­ми­ру­ет­ся элек­трон­ное де­ло в ин­фор­ма­ци­он­ной системе обес­пе­че­ния гра­до­стро­и­тель­ной де­я­тель­но­сти (ИСОГД). Это сэкономит им при по­лу­че­нии ГПЗУ еще шесть дней. Пе­ре­ход на но­вый фор­мат ра­бо­ты с град до­ку­мен­та­ци­ей ожи­вил ак­тив­ность круп­но­го и ма­ло­го биз­не­са, ко­то­рый по­лу­чил ши­ро­кий до­ступ к стро­и­тель­ству де­ло­вой недви­жи­мо­сти. Если у пред­при­ни­ма­те­ля есть 1 млн руб. и он хо­чет по­стро­ить мой­ку, ка­фе, лю­бой дру­гой объ­ект ма­ло­го биз­не­са, то с та­ким ин­ве­сто­ром мы ра­бо­та­ем ед­ва ли не в руч­ном ре­жи­ме про­ект­но­го офи­са.

Ин­ве­сти­ции в ин­фра­струк­тур­ную строй­ку эко­но­ми­че­ски оправ­дан­ны и не нуж­да­ют­ся в до­пол­ни­тель­ной мо­ти­ва­ции. Не нуж­но за­бы­вать, что Мос­ков­ский ре­ги­он ак­тив­но при­рас­та­ет поль­зо­ва­те­ля­ми, толь­ко по офи­ци­аль­ным дан­ным, на­се­ле­ние об­ла­сти уве­ли­чи­ва­ет­ся на 100 000– 200 000 че­ло­век в год. На са­мом де­ле цифры го­раз­до боль­ше. В ра­ди­у­се 300 км от Крем­ля по­сто­ян­но на­хо­дит­ся 25–30 млн че­ло­век. Они все вре­мя что-то по­треб­ля­ют: хлеб, мо­ло­ко, мя­со, со­то­вую связь, ма­ши­ны, на­ко­нец. И, са­мо со­бой, в про­из­вод­стве со­от­вет­ству­ю­щих про­дук­тов и услуг есть за­ин­те­ре­со­ван­ность у всех – на­чи­ная от мель­чай­ше­го пред­при­ни­ма­те­ля и за­кан­чи­вая ми­ро­вы­ми иг­ро­ка­ми рын­ка.

–Есть пробле­ма пе­ре за­стро­ен но ст и жи­лье м по­я­са во­круг Моск­вы. Что вы с этим де­ла­е­те?

– Все-та­ки на­до рас­крыть те­му «понаехали тут»? (Сме­ет­ся.) В на­шем по­ни­ма­нии это пло­хо. С дру­гой сто­ро­ны, в сто­лич­ный ре­ги­он при­ез­жа­ют са­мые луч­шие, са­мые ак­тив­ные граж­дане. Про­сто­го ре­ше­ния, как раз­ру­бить гор­ди­ев узел, ко­неч­но, нет. Дол­жен быть це­лый ком­плекс мер. Необ­хо­ди­мо раз­ра­бо­тать схе­мы устой­чи­во­го рас­се­ле­ния в це­лом по стране, в том чис­ле ис­хо­дя из эко­но­ми­че­ской си­ту­а­ции в кон­крет­ных ре­ги­о­нах. И это долж­но ре­шать­ся на фе­де­раль­ном уровне. И объ­е­мы стро­и­тель­ства, ко­неч­но, нуж­но ре­гу­ли­ро­вать: на­до смот­реть на спрос, а так­же на объ­ем по­ку­па­е­мо­го жи­лья, что­бы ко­ли­че­ство воз­во­ди­мых до­мов не пре­вы­ша­ло все­го спро­са. Если ры­нок несколь­ко умень­шит­ся, это осо­бо не по­вли­я­ет на це­ны. У нас сло­жил­ся ры­нок по­ку­па­те­ля, ко­то­рый дик­ту­ет це­ну, ни­же она быть не мо­жет. Се­бе­сто­и­мость не поз­во­ля­ет.

– По­сколь­ку у вас со­кра­ща­ют­ся объ­е­мы стро­и­тель­ства, про­се­да­ет ли эко­но­ми­ка?

–Гра­до­стро­и­тель­ная по­ли­ти­ка об­ла­сти пред­по­ла­га­ет се­рьез­ные ин­ве­сти­ции в со­зда­ние ра­бо­чих мест. Несмот­ря на кри­зис, квад­рат­ных мет­ров у нас стро­ит­ся боль­ше: если в2013г. бы­ло вве­де­но 9 млн кв.м недви­жи­мо­сти, то в этом го­ду, ду­маю, бу­дет не мень­ше 12–13 млн кв. м.В2013г. де­ло­вой недви­жи­мо­сти бы­ло око­ло 1,7 млн кв.м,в этом бу­дет по­ряд­ка 4 млн кв.м.Мен ее чем за 10 ме­ся­цев те­ку­ще­го го­да бы­ли вве­де­ны в экс­плу­а­та­цию по­чти 3,8 млн кв. м де­ло­вой недви­жи­мо­сти – офис­ных, тор­го­вых, про­из­вод­ствен­ных и склад­ских по­ме­ще­ний. Еще 17 млн кв.м–в про­цес­се стро­и­тель­ства. Я очень осто­рож­но даю цифры, но да­же в кри­зис они рас­тут.

УКРУП­НЕ­НИЕ РЫН­КА – Мос­ков­ская об­ласть ак­тив­но лоб­би­ро­ва­ла из­ме­не­ния 214ФЗ. Это бы­ло свя­за­но с же­ла­ни­ем сни­зить объ­ем вво­ди­мой недви­жи­мо­сти?

– В об­ла­сти есть две са­мые го­ря­чие точ­ки – это доль­щи­ки и ава­рий­ное жи­лье. Для ре­ше­ния этих ак­ту­аль­ных про­блем мы за­ни­ма­ем­ся в том чис­ле ста­би­ли­за­ци­ей рын­ка. В 2012 г. у нас бы­ло 594 за­строй­щи­ка, сей­час оста­лось 504. К сча­стью, боль­шин­ство ушло «эво­лю­ци­он­ным» пу­тем. Это ком­па­нии, ко­то­рые при­вык­ли за­ра­ба­ты­вать мно­го, а сей­час ры­нок не та­кой.

– Сколь­ко ком­па­ний, по ва­ше­му мне­нию, долж­но остать­ся?

– Не боль­ше 100.

– Укруп­не­ние рын­ка не сни­зит кон­ку­рен­цию?

– На­про­тив, по­вы­сит ее. Рань­ше топ-10 ком­па­ний фак­ти­че­ски кон­тро­ли­ро­ва­ли 80% под­мос­ков­но­го рын­ка недви­жи­мо­сти. Мы их зна­ем: это «Ли­дер», «Ур­бан», «Са­мо­лет», а так­же «СУ-155» и до недав­не­го вре­ме­ни «Мор­тон». Они про­дол­жа­ют кон­ку­ри­ро­вать.

– По­че­му вы счи­та­е­те, что кон­ку­рен­ция уже­сто­чит­ся?

– А как вы ду­ма­е­те, как два круп­ных за­строй­щи­ка смо­гут до­го­во­рить­ся меж­ду со­бой?

– Как в Москве при преж­нем ру­ко­вод­стве: де­ся­ток круп­ных ком­па­ний по­де­ли­ли пре­фек­ту­ры и стро­и­ли в ос­нов­ном в «сво­их» рай­о­нах.

– Сей­час не те го­ды и дру­гая ситуация. Невозможно до­го­во­рить­ся – ты здесь не стро­ишь, я там не строю. Ком­па­нии бу­дут про­ни­кать на по­ля­ну кон­ку­рен­тов и пы­тать­ся от­ку­сить свой ку­сок пи­ро­га. Это клас­си­ка.

– Как ком­па­ния «Са­мо­лет де­ве­ло­п­мент» за непол­ные два го­да су­ме­ла стать од­ним из круп­ней­ших иг­ро­ков?

– Это дей­стви­тель­но круп­ней­ший иг­рок. Ста­биль­ный и на­деж­ный за­строй­щик, ко­то­рый вво­дит объ­ек­ты без на­ру­ше­ния сро­ков. «Са­мо­лет» ис­прав­но опла­чи­ва­ет вы­пол­нен­ные ра­бо­ты. У него жест­кая стра­те­гия во всем, что ка­са­ет­ся ре­гла­мен­тов, сро­ков, и очень гра­мот­ная по­ли­ти­ка про­даж. Он не рис­ку­ет сво­и­ми соб­ствен­ны­ми день­га­ми, по­сколь­ку за­хо­дит на парт­нер­ские пло­щад­ки в ка­че­стве де­ве­ло­пе­ра. Та­ких иг­ро­ков, как ПИК и «Са­мо­лет», т. е. за­строй­щи­ков, ко­то­рые уме­ют дей­ство­вать об­ду­ман­но, немно­го не толь­ко в Мос­ков­ском ре­ги­оне, но и в стране.

– Что вы ду­ма­е­те об объ­еди­не­нии ПИК и «Мор­то­на»? Нет опа­се­ний, что объ­еди­нен­ная ком­па­ния про­сто на­до­рвет­ся – ведь есть пре­дел управ­ля­е­мо­сти?

– Ни­че­го пло­хо­го в этом нет. По край­ней ме­ре, то, что мы ви­дим, раз­ви­ва­ет­ся по­ло­жи­тель­но. ПИК и без «Мор­то­на» за­ни­мал ли­ди­ру­ю­щие по­зи­ции на рын­ке с точ­ки зре­ния ка­че­ства про­даж. Обе ком­па­нии уме­ют стро­ить и тор­го­вать. Их объ­еди­не­ние – это по­ло­жи­тель­ный тренд.

– Прав­да, что фи­нан­со­вое со­сто­я­ние «Мор­то­на» бы­ло тя­же­лым и они мог­ли по­вто­рить судь­бу «СУ-155»?

– У «Мор­то­на» бы­ло ра­бо­чее со­сто­я­ние: про­да­ва­лись квар­ти­ры, вво­ди­лись до­ма. Учи­ты­вая слож­ность струк­ту­ры, взять и оце­нить со­сто­я­ние ком­па­нии мож­но, лишь про­ве­дя пол­ней­ший аудит. Тре­вож­ные ожи­да­ния и слу­хи дей­стви­тель­но бы­ли. Но ситуация раз­ре­ши­лась. Если и бы­ли про­бле­мы, то сей­час они бу­дут са­ни­ро­ва­ны не та­ким об­ра­зом, как у «СУ-155». Со­вер­шен­но ры­ноч­ны­ми ме­ха­низ­ма­ми. Лю­бой де­ве­ло­пер мо­жет стать вто­рым «СУ-155»: если пре­рвет­ся де­неж­ный по­ток от на­се­ле­ния, все рез­ко ока­жут­ся в крас­ной зоне.

– Ка­кая ситуация с объ­ек­та­ми «СУ-155»?

– Все­го на тер­ри­то­рии Мос­ков­ской об­ла­сти 66 объ­ек­тов «СУ-155», это 14 610 пай­щи­ков. В про­шлом го­ду са­на­тор груп­пы – АКБ «Рос­сий­ский ка­пи­тал» ввел че­ты­ре до­ма, а в этом – 13. В Зве­ни­го­ро­де и Лай­ко­ве мы са­мо­сто­я­тель­но по­до­бра­ли ин­ве­сто­ра, а так­же до­стра­и­ва­ем со­ци­аль­ные объ­ек­ты в мик­ро­рай­о­нах «СУ-155».

– За свои день­ги?

– За день­ги ком­па­ний «Ли­дер» и «Ур­бан групп». Мы об­ра­ти­лись с прось­бой взять на се­бя обя­за­тель­ства по за­вер­ше­нию стро­и­тель­ства со­ци­аль­ных объ­ек­тов «СУ-155», и де­ве­ло­пе­ры под­дер­жа­ли нас. Толь­ко «Ур­бан групп» на опе­ра­тив­ное за­вер­ше­ние стро­и­тель­ства со­ци­аль­ных объ­ек­тов на­пра­ви­ла бо­лее 5 млрд руб.

– И как они бу­дут от­би­вать та­кие ин­ве­сти­ции?

– Они за­стра­и­ва­ют уча­сток ря­дом с де­рев­ней Лай­ко­во в Один­цов­ском рай­оне, где по­сле «СУ-155» око­ло 150 доль­щи­ков не по­лу­чи­ли свои квар­ти­ры. Эко­но­ми­ка у де­ве­ло­пе­ра поз­во­ля­ет де­лать та­кие ин­ве­сти­ции.

– За­строй­щи­ки жа­лу­ют­ся, что му­ни­ци­паль­ные вла­сти от­ка­зы­ва­ют­ся брать на ба­ланс со­ци­аль­ные объ­ек­ты. Как бу­дет ре­шать­ся эта пробле­ма?

– Вла­сти не от­ка­зы­ва­ют­ся. Но есть слож­но­сти со сро­ка­ми. Нуж­но по­лу­чить раз­ре­ше­ние на ввод, офор­мить соб­ствен­ность, пе­ре­дать с ба­лан­са за­строй­щи­ка на ба­ланс му­ни­ци­паль­но­го об­ра­зо­ва­ния. Эти про­це­ду­ры за­ни­ма­ют от по­лу­го­да до го­да. Од­на­ко сей­час, мне ка­жет­ся, эта пробле­ма уже не ак­ту­аль­на. На кон­тро­ле у гу­бер­на­то­ра на­хо­дят­ся сро­ки вво­да всех со­ци­аль­ных объ­ек­тов. У нас все объ­ек­ты, вне за­ви­си­мо­сти от то­го, за чей счет они стро­ят­ся, на­хо­дят­ся в гос­про­грам­ме. И если за­пла­ни­ро­ва­но вве­сти 47 дет­ских са­дов в 2016 г., они долж­ны быть вве­де­ны.

– Как бу­дут ве­сти се­бя це­ны на жи­лье?

– Мы пред­по­ла­га­ли, что они вы­рас­тут зна­чи­тель­нее. По­ка це­ны ста­биль­ны. Если и есть ка­кой-то рост, то он незна­чи­те­лен.

– Ка­кие про­гно­зы по раз­ви­тию от­рас­ли?

– Прогноз – устой­чи­вый. К со­жа­ле­нию, из-за зна­чи­тель­но­го сни­же­ния при­бы­ли у ин­ве­сто­ров со­кра­тят­ся вло­же­ния в мо­дер­ни­за­цию про­из­вод­ства стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов. Ин­ду­стрия строй­ма­те­ри­а­лов им­пор­то­за­ме­ще­на как ни­ка­кая дру­гая. На тер­ри­то­рии Рос­сии вы­пус­ка­ет­ся пол­ный спектр са­мых со­вре­мен­ных ма­те­ри­а­лов, необ­хо­ди­мых для строй­ки, на­чи­ная от ме­тал­лов, це­мен­та, кир­пи­ча и за­кан­чи­вая плит­кой, обо­я­ми и проч. Но на­ши но­вей­шие про­из­вод­ства за­гру­же­ны лишь на 50–70%. Как пра­ви­ло, это са­мо­сто­я­тель­ные биз­нес-еди­ни­цы, да­же если они вхо­дят в со­став вер­ти­каль­но-ин­те­гри­ро­ван­ных ком­па­ний. Для них ва­жен ры­нок сбы­та. Что­бы под­дер­жать рос­сий­скую строй­ин­ду­стрию, что­бы оте­че­ствен­ные строй­ма­те­ри­а­лы бы­ли кон­ку­рен­то­спо­соб­ны­ми и по цене, и по ка­че­ству, ком­па­ни­ям нуж­но от­крыть не толь­ко внут­рен­ние, но и внешние рын­ки. Здесь нам, ко­неч­но, необ­хо­ди­ма под­держ­ка фе­де­раль­но­го пра­ви­тель­ства. Ну­жен про­ект­ный подход по про­дви­же­нию наших стро­и­тель­ных ма­те­ри­а­лов на за­ру­беж­ных рын­ках с чет­ко за­дан­ным пла­ном по про­да­жам.

– Счи­та­ет­ся, что кри­зис да­ет воз­мож­но­сти и для че­ло­ве­ка, и для биз­не­са. Вас че­му на­учил этот кри­зис?

– Как та­ко­во­го кри­зи­са в Под­мос­ко­вье не бы­ло. Стра­те­гия гу­бер­на­то­ра бы­ла на­прав­ле­на в первую оче­редь на под­дер­жа­ние ста­биль­но­сти в ре­ги­оне. Бла­го­да­ря упре­жда­ю­щим ме­ро­при­я­ти­ям во мно­гих клю­че­вых сфе­рах у нас кри­зи­са не про­изо­шло. А, на­при­мер, сельское хо­зяй­ство и пи­ще­вая про­мыш­лен­ность по­лу­чи­ли до­пол­ни­тель­ный тол­чок к раз­ви­тию – та­кие от­рас­ле­вые про­ек­ты сей­час пре­об­ла­да­ют на по­вест­ке Град­со­ве­та. Ин­ве­сто­ры хо­тят со­зда­вать но­вые кре­стьян­ско-фер­мер­ские хо­зяй­ства и мощ­но­сти по пе­ре­ра­бот­ке и хра­не­нию сель­хоз­про­дук­ции, стро­ить теп­лич­ные ком­плек­сы и опто­во-рас­пре­де­ли­тель­ные цен­тры. Кри­зис при­вел к то­му, что на тер­ри­то­рии Мос­ков­ской об­ла­сти ста­ли про­из­во­дить боль­ше.

– То есть Под­мос­ко­вье вы­иг­ра­ло?

– Да. Это вид­но нево­ору­жен­ным взгля­дом. Се­рьез­ный ин­те­рес к на­ше­му рын­ку про­яв­ля­ют ино­стран­ные ин­ве­сто­ры. На днях в Сер­пу­хов­ском рай­оне от­крыл­ся рос­сий­ско­вьет­нам­ский кла­стер лег­кой про­мыш­лен­но­сти. Ав­то стро­и­тель­ный кон­церн Daimler AG пла­ни­ру­ет по­стро­ить в Сол­неч­но­гор­ском рай­оне за­вод АО «Мер­се­дес-Бенц рус».-

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.