Как ма­ло­му биз­не­су под­го­то­вить недви­жи­мость к за­ло­гу

Vedomosti.Piter - - КАРЬЕРА & МЕНЕДЖМЕНТ - *Мак­сим Солн­цев

Вы вла­де­лец ма­ло­го биз­не­са, и ва­шей ком­па­нии сроч­но по­на­до­би­лось до­пол­ни­тель­ное фи­нан­си­ро­ва­ние. У вас есть в соб­ствен­но­сти по­ме­ще­ние, и вы счи­та­е­те его вполне при­год­ным для то­го, что­бы за­ло­жить бан­ку в об­мен на кре­дит. Бан­ки в по­сле­кри­зис­ные го­ды ста­ли от­но­сить­ся к за­ло­гу с боль­шой осто­рож­но­стью, они хо­тят быть уве­ре­ны в том, что ва­ша недви­жи­мость – то­вар лик­вид­ный. К этой ка­те­го­рии мож­но от­не­сти квар­ти­ру, дом, офис, склад – все то, что мо­жет от­но­си­тель­но быст­ро быть про­да­но, что­бы по­га­сить ва­шу за­дол­жен­ность, ес­ли вы не смо­же­те вы­пла­чи­вать кре­дит. Но да­ле­ко не каж­дый банк со­гла­сит­ся вы­дать кре­дит, на­при­мер, под за­лог ком­на­ты или под до­лю соб­ствен­но­сти в квар­ти­ре. По­ми­мо лик­вид­но­сти есть еще ряд дру­гих тре­бо­ва­ний к за­ло­гам. Банк обя­за­тель­но за­хо­чет про­ве­рить юри­ди­че­скую чи­сто­ту недви­жи­мо­сти, за­про­сит ори­ги­на­лы всех до­ку­мен­тов, они долж­ны быть ак­ту­аль­ны и в пол­ном по­ряд­ке. Спе­ци­а­ли­сты СДМ-бан­ка раз­ра­бо­та­ли несколь­ко ре­ко­мен­да­ций о том, как пред­при­ни­ма­те­лю гра­мот­но под­го­то­вить недви­жи­мость к пе­ре­да­че в за­лог.

Вы долж­ны быть уве­ре­ны в том, что на недви­жи­мость не на­ло­жен арест или дру­гие огра­ни­че­ния, ко­то­рые не да­ют сво­бод­но ею рас­по­ря­жать­ся. Не­ред­ки си­ту­а­ции, ко­гда вла­де­лец бы­ва­ет не в кур­се то­го, что к его ком­па­нии кто-то по­дал иск, а суд в обес­пе­че­ние ис­ка за­пре­тил все опе­ра­ции с ее иму­ще­ством. Банк эти све­де­ния обя­за­тель­но бу­дет про­ве­рять, и вам то­же сле­ду­ет за­бла­го­вре­мен­но убе­дить­ся в от­сут­ствии та­ких огра­ни­че­ний. Эти све­де­ния мож­но по­лу­чить в Еди­ном го­сре­ест­ре прав на недви­жи­мое иму­ще­ство, там со­дер­жит­ся вся ин­фор­ма­ция об обре­ме­не­ни­ях недви­жи­мо­сти.

Необ­хо­ди­мо удо­сто­ве­рить­ся, что на ка­даст­ро­вом плане недви­жи­мо­сти нет «крас­ных ли­ний» – т. е. она не долж­на вхо­дить в охран­ную зо­ну же­лез­ной до­ро­ги, ЛЭП, га­зо­про­во­да, яв­лять­ся па­мят­ни­ком ис­то­рии или куль­ту­ры и от­но­сить­ся к вет­хо­му (ава­рий­но­му) фон­ду. Ес­ли вы­яс­нит­ся, что это так, нуж­но уста­но­вить, ка­кие су­ще­ству­ют огра­ни­че­ния на про­да­жу или пе­ре­да­чу в за­лог это­го по­ме­ще­ния ли­бо зда­ния. Ес­ли по­ме­ще­ние по­стро­е­но срав­ни­тель­но недав­но, вы долж­ны быть уве­ре­ны, что при стро­и­тель­стве не бы­ло до­пу­ще­но на­ру­ше­ний: что бы­ли по­лу­че­ны все необ­хо­ди­мые раз­ре­ше­ния, что ха­рак­те­ри­сти­ки зда­ния или по­ме­ще­ния со­от­вет­ству­ют раз­ре­ше­нию на стро­и­тель­ство, что не пре­вы­ше­ны пре­дель­ные раз­ме­ры раз­ре­шен­но­го стро­и­тель­ства, а та­к­же не про­изо­шло на­ру­ше­ний при оформ­ле­нии прав соб­ствен­но­сти.

Ес­ли недви­жи­мость под­вер­га­лась пе­ре­пла­ни­ров­ке, важ­но убе­дить­ся, что ка­даст­ро­вый план со­от­вет­ству­ет сви­де­тель­ству о соб­ствен­но­сти и нет рас­хож­де­ний в мет­ра­же. Ес­ли име­ла ме­сто неуза­ко­нен­ная пе­ре­пла­ни­ров­ка, нуж­но офор­мить ее по за­ко­ну и по­лу­чить необ­хо­ди­мые раз­ре­ше­ния. Ес­ли пе­ре­пла­ни­ров­ка не бы­ла уза­ко­не­на, это сни­жа­ет шан­сы про­да­жи. А банк вряд ли за­хо­чет иметь де­ло с недви­жи­мо­стью, ко­то­рую бу­дет невоз­мож­но быст­ро про­дать за хо­ро­шую це­ну.

За­го­род­ный дом пе­ре­да­ет­ся в за­лог вме­сте с зе­мель­ным участ­ком, на ко­то­ром он рас­по­ло­жен. Все до­ку­мен­ты на зем­лю (пра­во соб­ствен­но­сти или арен­да) долж­ны быть пра­виль­но оформ­ле­ны. Важ­но та­к­же убе­дить­ся, что стро­е­ние не вы­хо­дит за гра­ни­цы зе­мель­но­го участ­ка. Необ­хо­ди­мо иметь в ви­ду, что по од­но­му ад­ре­су мо­гут на­хо­дить­ся как несколь­ко стро­е­ний, так и несколь­ко зе­мель­ных участ­ков – все это на­до про­ве­рить по ка­даст­ро­во­му пас­пор­ту объ­ек­та.

Ес­ли вы сда­е­те в арен­ду по­ме­ще­ния в зда­нии, ко­то­рое со­би­ра­е­тесь пе­ре­дать в за­лог, убе­ди­тесь в том, что став­ки арен­ды (осо­бен­но дол­го­сроч­ной) со­от­вет­ству­ют ры­ноч­ным.

Ес­ли вы при­об­ре­ли недви­жи­мость, на­хо­дясь в бра­ке, банк обя­за­тель­но по­про­сит при­не­сти со­гла­сие су­пру­га на пе­ре­да­чу объ­ек­та в за­лог. То же са­мое вам при­дет­ся сде­лать, ес­ли брак был рас­торг­нут без раз­де­ла сов­мест­но на­жи­то­го иму­ще­ства, ведь по за­ко­ну оба су­пру­га яв­ля­ют­ся со­вла­дель­ца­ми куп­лен­но­го в бра­ке иму­ще­ства. Ес­ли со­вла­дель­ца­ми недви­жи­мо­сти яв­ля­ют­ся де­ти, ин­ва­ли­ды или дру­гие недее­спо­соб­ные (ли­бо огра­ни­чен­но дее­спо­соб­ные) граж­дане, для ее пе­ре­да­чи в за­лог при­дет­ся по­лу­чить со­гла­сие ор­га­нов опе­ки. А ес­ли эти лю­ди там еще и про­жи­ва­ют, банк вряд ли со­гла­сит­ся при­нять эту недви­жи­мость в за­лог.

И са­мое важ­ное – на­до пом­нить, что по­сле пе­ре­да­чи недви­жи­мо­сти в за­лог ва­ше пра­во рас­по­ря­жать­ся ею со­хра­ня­ет­ся, но толь­ко все дей­ствия вы долж­ны со­гла­со­вы­вать с бан­ком­за­ло­го­дер­жа­те­лем. Так, про­да­жа за­ло­жен­но­го иму­ще­ства воз­мож­на толь­ко с со­гла­сия бан­ка. Банк вни­ма­тель­но оце­нит но­во­го соб­ствен­ни­ка – как с юри­ди­че­ской, так и с эко­но­ми­че­ской сто­ро­ны. По­ку­па­те­лю, у ко­то­ро­го есть про­бле­мы, банк за­ло­жен­ную недви­жи­мость пе­ре­дать не поз­во­лит, по­то­му что в этом слу­чае воз­рас­тет риск банк­рот­ства за­ло­го­да­те­ля и сни­зит­ся лик­вид­ность са­мо­го иму­ще­ства, что крайне невы­год­но для бан­ка. Со­гла­сие бан­ка по­тре­бу­ет­ся и при пе­ре­да­че за­ло­жен­но­го иму­ще­ства в по­сле­ду­ю­щий за­лог. Без со­гла­сия пер­во­на­чаль­но­го за­ло­го­дер­жа­те­ля за­ре­ги­стри­ро­вать сдел­ку по но­во­му за­ло­гу бу­дет невоз­мож­но. Пе­ре­пла­ни­ров­ка та­к­же до­пус­ка­ет­ся лишь с со­гла­сия бан­ка. Это ка­са­ет­ся не толь­ко фор­маль­ной пе­ре­пла­ни­ров­ки, но и уве­ли­че­ния пло­ща­ди за­кла­ды­ва­е­мо­го иму­ще­ства в ре­зуль­та­те, на­при­мер, стро­и­тель­ства. Соб­ствен­ник дол­жен пом­нить, что ес­ли пло­щадь по­ме­ще­ния или зда­ния вы­рас­тет, то в за­ло­ге у бан­ка по­преж­не­му бу­дет все по­ме­ще­ние це­ли­ком, пусть да­же его пло­щадь бу­дет боль­ше пер­во­на­чаль­ной. Лю­бая ре­ор­га­ни­за­ция ва­шей ком­па­нии та­к­же воз­мож­на толь­ко с пред­ва­ри­тель­но­го со­гла­со­ва­ния с бан­ком. Ес­ли банк со­чтет, что в ре­зуль­та­те ре­ор­га­ни­за­ции воз­ник­нет риск утра­ты прав на за­ло­жен­ное иму­ще­ство (на­при­мер, при при­со­еди­не­нии ком­па­нии к дру­гой ком­па­нии или раз­де­ле­нии ком­па­нии на раз­ные юр­ли­ца), он по­тре­бу­ет до­сроч­но­го по­га­ше­ния кре­ди­та и мо­жет взыс­кать за­ло­жен­ное иму­ще­ство. По­это­му, го­то­вя недви­жи­мость к за­ло­гу, будь­те вни­ма­тель­ны к де­та­лям и по­ста­рай­тесь ни­че­го не упу­стить из ви­ду.

* Ав­тор – пред­се­да­тель прав­ле­ния СДМ-бан­ка

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.