全球经济前景不明朗楼价下半年回弹无望?

My Paper (Chinese) - - 观点 - 吴慧敏

上个月的新私宅销售量攀升至10个月来的新高,数个新推出的楼盘也传出捷报,买气似乎出现上升趋势。这个趋势能否持续下去,守候已久的买家要继续苦等吗?楼价会在下半年触底回弹吗?政府何时才会放宽降温措施?接下来有什么因素影响楼市?又有什么新项目推出令人值得期待?

《联合早报》把买家常问的问题,向本地多名房地产分析员寻求解答。总的来说,分析员大多认为,政府在下半年内放宽降温措施的可能性不大,再加上潜在供应量仍处于高水平,全球经济前景也不明朗,楼价不太可能在未来半年猛弹或剧跌,除非是受到突如其来的外在因素影响。

未来半年,影响楼市的可能因素包括经济前景、就业市场、利率和降温措施等,至于农历7月中元节、欧锦赛和奥运会的影响估计造成的冲击有限。

他们也看好下半年还会有不少“精彩”的项目推出。不过,对于下半年的交易活动,专家的看法不一,有人认为成交量可能减少,也有人预测成交量会上升。

楼价在下半年触底回弹?

伊:只要楼市政策不改,楼市将继续在一个金融和条例紧缩的环境下操作。卖家必须彼此竞争,而大多数买家仍对价格保持高度敏感,因此楼价将继续受到挤压,特别是总偿债率(TDSR)和额外买方印花税(ABSD)对楼市气氛还是发挥了相当有效的抑制作用。

此外,利率也可能上调,大批新楼即将完工,有可能对楼价带来上升阻力。过去5个季度,私宅价格指数的起落幅度都不大,很明显地,价格虽然仍面对一些下跌压力,但正进入巩固阶段。接下来几个季度,价格预计将轻微下跌或持平,跌幅介于0.5%至1%。李:价格已在一个新的平衡点稳定下来,只要没有受到突如其来的外在事件影响,我们不太可能看到楼价突然猛涨,或者突然剧跌。市场上肯定有需求,但是需求却受到降温措施抑制。

下半年全球经济仍然令人担忧,因此价格还是走低。如果政府维持现有的售地节奏,一旦经济转型成果奏效,我相信2018年将会是值得期待的一年。郑:虽然买气似乎提高了,市场气氛有所改善,但是买家还是持谨慎态度,对价格相当敏感,也很有选择性。再加上经济和就业前景不明朗,发展商手头上仍持有大批未售单位,楼价在下半年回弹的可能性不大。除开不可预见的情况,2016年的楼价跌幅应该会比2015年来得平缓。黄:虽然气氛似乎有所改善,但是就此预测楼价将回弹未免言之过早。楼市仍面对许多阻力,包括大批单位即将完工、降温措施、外籍高管人数减少、经济展望低迷等。只要降温措施维持不变,楼价应该要等到2017年才比较可能回弹。

下半年楼市更活跃?哪些项目值得期待?

麦:下半年的交易量很可能会和上半年差不多,大多数交易应该会集中在新推出项目,不过二手市场预计 会在未来18个月越来越活跃。郑:今年前5个月的新私宅和二手私宅交易量,已经比去年同期分别高3%和17%。买气改善可能是因为政府一再强调不会在短期内放宽降温措施。

除了未可预见的情况,下半年的市场有机会比上半年更活跃。未来12个月内可能推出的大型共管公寓项目,包括拥有约710个单位的Lake Grande、拥有约490个单位的The Alps Residences,以及拥有约645个单位的Queens Peak。伊:楼价已经下跌至两三年来的低点,成交量肯定会上升。上个月,新私宅销售量攀升至10个月来的最高水平,这显示楼市深受推出市场的影响,而且价格能够左右潜在需求。成交量已经连续两个月上升,能否持续下去要看接下来推出的项目的地点和定价。

不过,今年下半年,发展商可能延迟推出项目,因为政府自两年前减少售地后,发展商手头上未推出的项目已经有限。

在执行共管公寓( EC)方面, Northwave和Treasure Crest将在未来几个月内推出。Lake Grande也应该会在近期内推出。王:政府在去年第四季售出的罗弄榴梿和亚历山大地段非常值得期待,由于地点好,应该能吸引到投资者和自住买家。

在现有项目方面,博雅居(Th e Po i z Residences)和Principal Garden的销售成绩都不错,我相信这两个项目能在低迷的市道中抢到买家青睐,应该是建立了良好的定位,如果剩余的单位能够把价格定得更具竞争力,应该能吸引守候已久的买家进场。

The Trilinq如果把尺价调整至平均1000元左右,对买家应该也具有很大的吸引力。

政府何时放宽降温措施?

黄:私宅价格自2013年第三季以来下跌了9.1%。这与之前的62%涨幅相比,不足为道。因此,政府不太可能在短期内放宽降温措施,特别是价格正在软着陆,符合政府的意愿。再加上利率仍处于低水平,市场还有许多现金守候准备入场。王:政府一再重申不会在近期取消降温措施,因为楼价还处于相当高的水平,比2013年中TDSR出台时还高了10%。因此,我认为政府可能还是会固守立场,不会轻易放宽条例。例如最近一轮的售地计划,政府就决定增加供地量。

不过,我们不能完全抹消一些措施可能会放宽的可能性,如ABSD和卖方印花税(SSD)条例就可能需要调整。实际上,我认为政府大可放宽ABSD条例,取消对新加坡人征收的第2套房的印花税。新加坡人的SSD持守期,也可以由四年缩短至3年或2年半。沈:从国家发展部长黄循财在4月份发表的言论来看,政府不太可能在下半年做出任何政策调整,除非年底时出现非得如此做的原因。政府应该会继续观察市场,直到价格获得调整、未售单位减少至它们认为适当的水平。李:目前并没有任何政府非出手不可的原因,特别是市场很可能因为它们的调整而反应过度。目前,价格相对稳定,波动也不大,人们也没有过度借贷。不过,万一有突如其来的冲击造成成交量或价格猛跌,政府是有可能改变主意的。

下半年影响楼市因素?

麦:经济、就业市场、薪金市场、利率和降温措施等,是影响房地产市场的主要因素。中元节是短期因素,会对第3季带来一些影响。欧锦赛和奥运会对楼市的影响有限。郑:下半年的楼市气氛将深受经济和劳力市场影响。如果经济恶化,引发裁员浪潮,楼市情绪可能被拖累,造成原本蠢蠢欲动的潜在买家再次守侯在旁。除此之外,两个主要的季节性因素——中元节和年底假期也可能影响买气。李:我认为中元节肯定会有些影响,大多数买家将避免在这段期间进场。欧锦赛和奥运会的影响应该不会太大。 (本文刊在6月26日《早报星期天》·财经拼盘)

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