LOS FON­DOS DE IN­VER­SIÓN CO­PAN EL 80% DEL SUE­LO FI­NA­LIS­TA

El 80% del sue­lo fi­na­lis­ta es­tá hoy en ma­nos de fon­dos de in­ver­sión que to­ma­ron po­si­cio­nes an­tes de que se die­ra por con­clui­da la cri­sis

ABC - Especiales Andalucía - - SUMARIO - POR ELI­SA NA­VAS

El mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio ha en­tra­do de lleno en un nue­vo ci­clo sos­te­ni­do, más pro­fe­sio­na­li­za­do y cau­to que la an­te­rior eta­pa. Por­que si anó­ma­lo fue el tiem­po del au­ge im­pa­ra­ble del la­dri­llo, cuan­do to­do se ven­día sin es­fuer­zo apa­ren­te, tam­bién lo fue la se­quía ca­si ab­so­lu­ta que el sec­tor ha pa­de­ci­do en­tre 2008 y 2014. ¿Qué cálcu­lo hi­cie­ron los nue­vos re­yes del la­dri­llo? La me­dia de vi­vien­das nue­vas co­mer­cia­li­za­das en una pro­vin­cia co­mo Se­vi­lla des­de 2005 ha ron­da­do las 4.500 uni­da­des al año. Si el da­to de 2007 (más de 12.500 uni­da­des) fue desor­bi­ta­do, tam­po­co es nor­mal el de 2017 (en torno a 1.600). Hay mar­gen pa­ra el cre­ci­mien­to, y así lo in­di­can los da­tos es­ta­dís­ti­cos: las com­pra­ven­tas to­ta­les en An­da­lu­cía avan­za­ron un 10% en 2015, un 11% en 2016 y un 13% en 2017. La ten­den­cia con­ti­núa: en el pri­mer tri­mes­tre de 2018 el rit­mo de ex­pan­sión se man­tie­ne por en­ci­ma del 13%. Los vi­sa­dos de obra nue­va se dis­pa­ra­ron un 53% el pa­sa­do año (has­ta 15.630 uni­da­des). Va­rios son los fac­to­res que han con­tri­bui­do a es­ta nue­va eta­pa in­mo­bi­lia­ria, co­mo la me­jo­ra de la eco­no­mía y, con ella, la re­cu­pe­ra­ción de una cla­se me­dia que ha te­ni­do has­ta aho­ra se­rias di­fi­cul­ta­des de ac­ce­so al cré­di­to.

Es el per­fil del nue­vo de­man­dan­te de vi­vien­da. Se tra­ta de per­so­nas de en­tre 35 y 45 años que, al con­so­li­dar su si­tua­ción la­bo­ral op­ta por la ad­qui­si­ción de una vi­vien­da en las nue­vas zo­nas de cre­ci­mien­to de las ciu­da­des, don­de pue­den ha­cer­se con pi­sos que com­pi­ten en pre­cio con los de pro­tec­ción oficial, pe­ro que tie­nen la ven­ta­ja de no es­tar su­je­tas al es­tric­to ré­gi­men de las pro­te­gi­das. Se tra­ta de nue­vos ba­rrios bien co­mu­ni­ca­dos, con am­plias zo­nas ver­des y de ocio, ap­tas pa­ra cu­brir

las ne­ce­si­da­des de las nue­vas y jó­ve­nes fa­mi­lias.

En pa­ra­le­lo se en­cuen­tran los clien­tes con re­cur­sos pro­pios que, aga­za­pa­dos por la cri­sis, han vuel­to a mi­rar al la­dri­llo co­mo una in­ver­sión ren­ta­ble, una vez que la tor­men­ta in­mo­bi­lia­ria ha pa­sa­do. En al­gu­nos ca­sos tra­tan de op­tar a una ca­sa más gran­de y lu­jo­sa y, en otros, sim­ple­men­te co­mo una fórmula pa­ra in­ver­tir unos aho­rros que en las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras no de­jan ren­ta­bi­li­dad apre­cia­ble (y es que tam­bién es­tá vol­vien­do el pe­que­ño in­ver­sor al mun­do in­mo­bi­lia­rio). El nue­vo sec­tor in­mo­bi­lia­rio ha crea­do dos mer­ca­dos que evo­lu­cio­nan de for­ma di­fe­ren­te.

Gran­des pro­yec­tos

Por un la­do, es­tán los desa­rro­llos de cien­tos de nue­vas vi­vien­das en las zo­nas de ex­pan­sión. En el ca­so de Se­vi­lla, Ae­das Ho­me ya ha le­van­ta­do la pri­me­ra fa­se de Hacienda del Ro­sa­rio (1.047 vi­vien­das en to­tal). Vía Cé­le­re, apo­ya­da por el fondo de in­ver­sión Vär­de Part­ners, edi­fi­ca­rá 1.700 ca­sas. In­sur, jun­to a Anida, es­tá cons­tru­yen­do uno de los ma­yo­res re­si­den­cia­les de An­da­lu­cía, En­tre­nú­cleos, en Dos Her­ma­nas. «La de­man­da es­tá res­pon­dien­do bien a es­tos nue­vos desa­rro­llos», re­mar­can las fuen­tes con­sul­ta­das. Y hay un seg­men­to fun­da­men­tal de com­pra­do­res que to­da­vía no es­tá lle­gan­do al mer­ca­do. La re­cu­pe­ra­ción de la eco­no­mía y la crea­ción de em­pleo ha he­cho que exis­tan ca­pas de la po­bla­ción con ca­pa­ci­dad pa­ra ad­qui­rir su pri­me­ra ca­sa, pe­ro sin el aho­rro su­fi­cien­te pa­ra dar el im­por­te eco­nó­mi­co ne­ce­sa­rio pa­ra la en­tra­da de la hi­po­te­ca. A medida que me­jo­re el ac­ce­so a la fi­nan­cia­ción de es­te per­fil de de­man­da, cre­ce­rán las ven­tas. En es­te ti­po de pro­mo­cio­nes la ten­den­cia es que el pre­cio de los in­mue­bles crez­ca de for­ma mo­de­ra­da, al mis­mo ni­vel que el IPC.

El se­gun­do es­ce­na­rio es­tá en zo­nas cén­tri­cas y con­so­li­da­das de las gran­des ca­pi­ta­les de pro­vin­cia. Al mar­gen de las gran­des pro­mo­to­ras, han en­tra­do tam­bién otras más pe­que­ñas, que tie­nen en los pe­que­ños so­la­res del cen­tro su ac­ti­vi­dad prin­ci­pal. Se tra­ta de pro­mo­cio­nes de no más de 15-30 vi­vien­das y don­de se di­se­ña a gus­to del clien­te, con ca­sas muy per­so­na­li­za­das. Es un ni­cho en ebu­lli­ción, don­de la de­man­da su­pera a la ofer­ta. En ba­rrios co­mo Ner­vión y Los Re­me­dios, los pre­cios han cre­ci­do más de un 20% des­de 2014. En es­te seg­men­to son pe­que­ñas pro­mo­to­ras las que han en­tra­do en ac­ción, con el res­pal­do de in­ver­so­res pri­va­dos, que le­van­tan pi­sos de en­tre 3 y 4 dor­mi- to­rios en zo­nas es­tra­té­gi­cas de la ca­pi­tal his­pa­len­se. Jun­to a ellas tam­bién se han he­cho un hue­co las ges­to­ras de coope­ra­ti­vas.

Se­gun­da mano

¿Có­mo se es­tá com­por­tan­do el mer­ca­do de vi­vien­das de se­gun­da mano? A es­ta pre­gun­ta res­pon­de Alberto Gon­zá­lez, di­rec­tor de la ofi­ci­na de Se­vi­lla de Gil­mar Con­sul­ting In­mo­bi­lia­rio. El mer­ca­do es­tá «ani­mán­do­se, es­pe­cial­men­te en Se­vi­lla, aun­que es cier­to que va por de­trás de otras pla­zas an­da­lu­zas co­mo Mar­be­lla y Estepona, que re­gis­tran fuer­tes in­cre­men­tos». En es­tos mo­men­tos el grue­so de la ac­ti­vi­dad en la ca­pi­tal his­pa­len­se se cen­tra en la bús­que­da de edi­fi­cios pa­ra con­ver­tir­los en pi­sos tu­rís­ti­cos, una de­man­da que no pa­ra de cre­cer, «es­pe­cial­men­te en las zo­nas pre­mium, es de­cir, Ca­te­dral, Pla­za Nue­va, Ba­rrio de San­ta Cruz, Ju­de­ría…». Se tra­ta tan­to de clien­tes par­ti­cu­la­res co­mo de fon­dos in­tere­sa­dos tan­to en los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos co­mo en la cons­truc­ción de ho­te­les. Alberto Gon­zá­lez des­ve­la que el me­tro cua­dra­do pa­ra es­tas ac­tua­cio­nes que ne­ce­si­tan re­for­mas os­ci­la en­tre los 1.200 y 1.800 eu­ros, y que «ca­da vez se ha­ce más di­fí­cil en­con­trar es­te ti­po de in­mue­bles en Se­vi­lla».

El nue­vo ci­clo tie­ne una par­ti­cu­la­ri­dad muy cla­ra: el 80% del sue­lo fi­na­lis­ta es­tá hoy en ma­nos de fon­dos de in­ver­sión que to­ma­ron po­si­cio­nes an­tes de que se die­ra por con­clui­da la cri­sis. Lle­ga­ron cuan­do aún la cri­sis del la­dri­llo se de­ja­ba sen­tir con fuer­za y co­men­za­ron a to­mar po­si­cio­nes y ha­cer­se con im­por­tan­tes bol­sas de sue­lo. De su mano han des­em­bar­ca­do tam­bién nue­vas y pro­fe­sio­na­li­za­das pro­mo­to­ras pa­ra eje­cu­tar la cons­truc­ción de cien­tos de vi­vien­das, es­pe­cial­men­te ubi­ca­das en los nue­vos ba­rrios de las gran­des ca­pi­ta­les an­da­lu­zas. Es­tos nue­vos ac­to­res ha pro­vo­ca­do que des­de el año 2014 el sue­lo fi­na­lis­ta se ha­ya en­ca­re­ci­do un 40%, un he­cho que mu­chos ana­lis­tas creen que en ca­so de no desa­rro­llar nue­vos sue­los fi­na­lis­tas trae­rá co­mo con­se­cuen­cia un en­ca­re­ci­mien­to del pre­cio de la vi­vien­da.

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