Qué con­di­cio­nes ten­drán los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios tras los cam­bios legales

Des­de el lu­nes los ban­cos pa­ga­rán el im­pues­to de ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos, un cos­te que se pre­vé re­per­cu­ti­rán al pre­cio de los cré­di­tos. Las subidas se­rán, sin em­bar­go, mo­de­ra­das por la fuer­te com­pe­ten­cia que man­tie­ne el sec­tor y po­drían cen­trar­se en

Cinco Días - - Portada - MIRIAM CA­LA­VIA

¿Y aho­ra qué? ¿Cam­bia­rán las hi­po­te­cas? En ape­nas tres se­ma­nas, sen­ten­cias con­tra­dic­to­rias del Tri­bu­nal Su­pre­mo y cam­bios nor­ma­ti­vos en torno al im­pues­to de ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos –el gas­to más ele­va­do en las hi­po­te­cas– han re­vo­lu­cio­na­do el mer­ca­do hi­po­te­ca­rio. Fuentes ban­ca­rias, ex­per­tos y abo­ga­dos ex­pli­can a qué ten­drán que ate­ner­se a par­tir de aho­ra las en­ti­da­des y los con­su­mi­do­res.

¿Quién de­be pa­gar el im­pues­to de ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos?

El Con­se­jo de Mi­nis­tros apro­bó el jue­ves un real de­cre­to que obli­ga a pa­gar a los ban­cos el im­pues­to vin­cu­la­do a las hi­po­te­cas a par­tir de aho­ra. El cam­bio de la nor­ma­ti­va tri­bu­ta­ria en­tra en vi­gor es­te sá­ba­do, de ma­ne­ra que se ha­rá efec­ti­vo en las hi­po­te­cas que se fir­men a par­tir del lu­nes. La re­for­ma ex­prés del Go­bierno se ha lle­va­do a ca­bo des­pués de que el mar­tes el Tri­bu­nal Su­pre­mo exi­mie­ra a la ban­ca de asu­mir esa ta­sa y dic­ta­mi­na­se que de­bía se­guir abo­nán­do­la el clien­te.

¿Por qué has­ta aho­ra lo asu­mían los hi­po­te­ca­dos?

El ar­tícu­lo 68.2 del re­gla­men­to de la ta­sa de ac­tos ju­rí­di­cos do­cu­men­ta­dos, que da­ta de 1995, es­ta­ble­ce que el clien­te es el su­je­to pa­si­vo del im­pues­to. Pe­ro una sen­ten­cia del Su­pre­mo del pa­sa­do 18 de oc­tu­bre cam­bió la doc­tri­na al con­si­de­rar que el be­ne­fi­cia­do de la es­cri­tu­ra de la hi­po­te­ca es el ban­co y, por tan­to, de­be co­rrer con el gas­to. Y ahí se ori­gi­nó la po­lé­mi­ca. Al día si­guien­te, se con­vo­có un pleno pa­ra el 5 de no­viem­bre con el fin de cla­ri­fi­car el fa­llo. Tras dos días de de­li­be­ra­ción, el al­to tri­bu­nal dio mar­cha atrás. ¿Van a en­ca­re­cer­se las hi­po­te­cas?

Los ex­per­tos dan por he­cho que la ban­ca tras­la­da­rá el nue­vo cos­te al pre­cio de los cré­di­tos y las hi­po­te­cas se­rán más ca­ras, aun­que pre­vén que las subidas sean mo­de­ra­das. Las en­ti­da­des ad­mi­ten es­tar es­tu­dian­do ya cam­bios en sus prés­ta­mos, aun­que la ma­yo­ría aún no ha to­ma­do de­ci­sio­nes con­cre­tas, muy pen­dien­tes de lo que ha­gan sus com­pe­ti­do­res. Fuentes fi­nan­cie­ras in­di­can que “ca­da ban­co de­ci­di­rá en fun­ción de su po­lí­ti­ca co­mer­cial”, pe­ro ase­gu­ran que “las con­di­cio­nes de fi­nan­cia­ción se­gui­rán sien­do fa­vo­ra­bles”. El ob­je­ti­vo se­gui­rá sien­do no de­jar es­ca­par al clien­te ren­ta­ble.

¿Cuán­to pue­den su­bir los in­tere­ses de los prés­ta­mos?

Es po­si­ble ha­cer­se una idea to­man­do co­mo re­fe­ren­cia las subidas que han apli­ca­do al­gu­nas en­ti­da­des en las úl­ti­mas se­ma­nas. Cai­xa­Bank ha ele­va­do en 0,4 pun­tos el ti­po fi­jo de su pla­zo más cor­to, mien­tras que Iber­ca­ja lo ha subido 0,15 pun­tos, al igual que el di­fe­ren­cial de su hi­po­te­ca va­ria­ble. Se­gún Ke­lis­to. es, “un en­ca­re­ci­mien­to del in­te­rés de las hi­po­te­cas de 0,10 pun­tos su­pon­dría gas­tar un 10% más de lo que el con­su­mi­dor des­em­bol­sa­ba cuan­do te­nía que pa­gar el AJD”. A jui­cio de San­tos Gon­zá­lez, pre­si­den­te de la Aso­cia­ción Hi­po­te­ca­ria, “en los úl­ti­mos años se ha en­ca­re­ci­do el pro­ce­so de tra­mi­ta­ción, ne­go­cia­ción y for­ma­li­za­ción del cré­di­to y, si suben los cos­tes, es nor­mal que el po­si­cio­na­mien­to de pre­cios del mer­ca­do cam­bie”.

¿Re­per­cu­ti­rá en to­dos los hi­po­te­ca­dos por igual?

Co­mo sue­le ser ha­bi­tual, el per­fil del clien­te y su sol­ven­cia de­ter­mi­na en mu­chos ca­sos la ne­go­cia­ción de las con­di­cio­nes del prés­ta­mo. Así, las subidas en los di­fe­ren- cia­les o en los ti­pos fi­jos no tie­nen por qué ser igual pa­ra to­dos. Fernando Encinar, je­fe de es­tu­dios de Idea­lis­ta, cree que la fuer­te com­pe­ten­cia en­tre los ban­cos por cap­tar clien­tes “po­dría mi­ni­mi­zar las al­zas de las hi­po­te­cas” y aña­de que “al ser un im­pues­to trans­fe­ri­do a las au­to­no­mías y cu­ya apli­ca­ción no es ho­mo­gé­nea, pro­vo­ca­rá que los ciu­da­da­nos ten­gan di­fe­ren­tes con­di­cio­nes hi­po­te­ca­rias en fun­ción de don­de re­si­dan, ya que el im­por­te que de­be­rá pa­gar la ban­ca se­rá dis­tin­to en ca­da ca­so”.

¿Pue­de im­pe­dir el Go­bierno las subidas?

El Go­bierno ha di­cho que “ve­la­rá” pa­ra que la ban­ca no des­pla­ce el im­pues­to a los clien­tes, pe­ro no ha de­ta­lla­do có­mo lo im­pe­di­rá. Pa­re­ce difícil que el Eje­cu­ti­vo pue­da con­tro­lar los pre­cios fi­ja­dos en un libre mer­ca­do.

¿Pue­de la ban­ca co­brar nue­vas co­mi­sio­nes?

La re­for­ma hi­po­te­ca­ria es­ta­ble­ce que to­das las co­mi- sio­nes ini­cia­les (aper­tu­ra o es­tu­dio) de­ben reuni­fi­car­se en una so­la y acla­ra que hay que jus­ti­fi­car el ser­vi­cio que se pres­ta por ca­da co­mi­sión nue­va que se apli­que, lo que di­fi­cul­ta­rá que se pue­dan apli­car nue­vas co­mi­sio­nes.

¿Pue­den re­cu­pe­rar el di­ne­ro los que ya tie­nen una hi­po­te­ca?

En prin­ci­pio, no. Miguel Án­gel Hor­te­lano, so­cio del des­pa­cho Fó­rum Ju­rí­di­co, se­ña­la que “se com­pli­ca ex­tra­or­di­na­ria­men­te la po­si­bi­li­dad de re­cla­mar” ya que el Tri­bu­nal Su­pre­mo man­tie­ne la ju­ris­pru­den­cia pre­via de que el su­je­to pa­si­vo del im­pues­to es el ciu­da­dano. “El úni­co su­pues­to en el que se pue­de mo­di­fi­car una sen­ten­cia del Su­pre­mo es por un fa­llo en con­tra del Tri­bu­nal de Jus­ti­cia de la Unión Eu­ro­pea”, di­ce. Su­ce­dió con las cláu­su­las sue­lo abu­si­vas, aun­que en es­ta oca­sión no es­tá a de­ba­te la cláu­su­la de un con­tra­to hi­po­te­ca­rio sino un im­pues­to.

¿Es po­si­ble acu­dir a los tri­bu­na­les eu­ro­peos?

Los ciu­da­da­nos no tie­nen ac­ce­so di­rec­to al tri­bu­nal eu­ro­peo. So­lo los jue­ces y los tri­bu­na­les pue­den plan­tear a es­te tri­bu­nal una cues­tión pre­ju­di­cial. Es de­cir, que a al­gún tri­bu­nal es­pa­ñol que es­té tra­mi­tan­do un asun­to so­bre es­ta ma­te­ria le sur­ja al­gu­na du­da so­bre su com­pa­ti­bi­li­dad con el de­re­cho de la UE.

¿Se pue­den re­cla­mar el res­to de gas­tos de no­ta­ría, ges­to­ría y re­gis­tro?

Es po­si­ble re­cla­mar el res­to de gas­tos de cons­ti­tu­ción de una hi­po­te­ca, co­mo la no­ta­ría, ges­to­ría y re­gis­tro. De he­cho, ya se es­tá ha­cien­do y, se­gún Miguel Án­gel Hor­te­lano, “en es­ta cues­tión sí hay uni­for­mi­dad de los tri­bu­na­les a la ho­ra de re­co­no­cer­lo”.

Pue­den sur­gir di­fe­ren­cias de pre­cios en fun­ción de la co­mu­ni­dad au­tó­no­ma, ya que el tri­bu­to va­ría se­gún el lu­gar del 0,5% al 1,5%

¿Po­dría lle­gar a eli­mi­nar­se el IAJD?

El Go­bierno no se plan­tea la su­pre­sión de un im­pues­to que apor­ta 2.000 mi­llo­nes de eu­ros de in­gre­sos a las co­mu­ni­da­des au­tó­no­mas.

PA­BLO MONGE

Es­ca­pa­ra­te de una ofi­ci­na ban­ca­ria.

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