Con­so­li­dar el desen­vo­lu­pa­ment im­mo­bi­li­a­ri exi­geix se­gu­re­tat ju­rí­di­ca

El sec­tor im­mo­bi­li­a­ri en­tra en una fa­se de crei­xe­ment més mo­de­rat du­rant els prò­xims tres anys, però aquest se­rà més com­par­tit al ter­ri­to­ri

La Vanguardia (Català) - Diners - - FÒRUMS - Enric Tin­to­ré Molt per fer

Con­so­li­dar el desen­vo­lu­pa­ment del sec­tor im­mo­bi­li­a­ri, que pas­sa per un­mo­ment de clar op­ti­mis­me, re­que­reix avan­çar en la se­gu­re­tat ju­rí­di­ca a fi­de­man­te­nir la con­fi­an­ça dels com­pra­dors i dels in­ver­sors, do­nar es­ta­bi­li­tat al mer­cat i evi­tar les fluc­tu­a­ci­ons brus­ques en el preu que afec­ten els usu­a­ris de l’ha­bi­tat­ge. Aques­ta és una de les prin­ci­pals­con­clu­si­ons­delsDi­à­legs de Fu­tur Banc Sa­ba­dell amb La Van­guar­dia per trac­tar la si­tu­a­ció i els­rep­tes­de­fu­tur­del­sec­to­rim­mo­bi­li­a­ri que s’han ce­le­brat aques­ta set­ma­na.

Jau­me Oliu Bar­ton, sub­di­rec­tor ge­ne­ral de Banc Sa­ba­dell, que va exer­cir d’am­fi­trió jun­ta­ment amb Pe­re Gu­ar­di­o­la, di­rec­tor ge­ne­ral co­mer­ci­al­delG­rupGo­dó, con­si­de­ra que, des­prés de qua­tre anys de crei­xe­ment molt in­tens, el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri en­tra en una fa­se de con­so­li­da­ció, amb un as­cens més mo­de­rat els prò­xims tres anys, però que se­rà més com­par­tit a tot el ter­ri­to­ri. Ena­ques­ta­no­va­e­ta­pa, se­gons a pa­rer seu, s’ha de po­ten­ci­ar al­mà­xi­mel mer­cat del llo­guer, que ha de ser po­tent i sò­lid per po­der aten­dre l’aug­ment de la de­man­da. “Les ad­mi­nis­tra­ci­ons pú­bli­ques –afir­ma– es­tan in­ten­tant re­gu­lar els preus, però, per acon­se­guir aquest ob­jec­tiu, és més pràc­tic op­tar­pe­rin­cre­men­tarl’ofer­ta­per­què el mer­cat s’au­to­re­gu­li”.

Les grans àre­es me­tro­po­li­ta­nes comBar­ce­lo­naiMa­drid, con­si­de­ra Jau­me Oliu, ne­ces­si­ten una in­ter­ven­ció pú­bli­ca ac­ti­va per fo­men­tar la re­ha­bi­li­ta­ció i la pla­ni­fi­ca­ció de les ciu­tats, per­què pu­guin dis­po­sar d’ha­bi­tat­ges més as­se­qui­bles i per- què si­guin més atrac­ti­ves per a la cap­ta­ció del ta­lent. “La po­lí­ti­ca ur­ba­nís­ti­ca en aque­lles zo­nes s’ha d’ac­ce­le­rar”, afe­geix.

Jau­me Oliu ex­pli­ca que a Es­pa­nya, el 2017, es van do­nar el do­ble de lli­cèn­ci­es de re­ha­bi­li­ta­ció que du­rant l’èpo­ca de mà­xim au­ge del sec­tor: fins a un to­tal de 197.000 me­tres­qua­drats, tot ique­en­ca­ra­és una xi­fra in­su­fi­ci­ent. “Cal agi­lit­zar la pro­duc­ció d’ha­bi­tat­ge, i ai­xò in­clou tots els per­mi­sos ad­mi­nis­tra­tius, la tra­mi­ta­ció de lli­cèn­ci­es i la ges­tió del sòl iur­ba­nit­za­ció”.

Des­del­punt­de­vis­ta del fi­nan­ça­ment, se­gons la se­va opi­nió, tam­bé hi ha una se­gu­re­tat més gran que abans. Els bancs acom­pa­nyen els com­pra­dors, però amb un risc com­par­tit, ja­queun60% del fi­nan­ça­ment és ban­ca­ri però un 40% es fa amb fons pro­pis. Tam­bé es do­na el­cas­que­hi­ha­mé­sa­mor­tit­za­ci­ons que con­ces­si­ons de crè­dit, de ma­ne­ra­que­el per­fil­de­risc es re­du­eix, ja que l’eco­no­mia es des­pa­lan­que­ja. Fran­cis­co Ja­vi­er Mar­tín, di­rec­tor ge­ne­ral d’Ar­qui­tec­tu­ra, Ha­bi­tat­ge iSòl del Mi­nis­te­ri­deFo­ment, de­tec­taun­cli­ma d’op­ti­mis­me en el sec­tor; no no­més pel rit­me de crei­xe­ment, si­nó tam­bé per la vo­lun­tat de fer bé les co­ses, amb plan­te­ja­ments­sò­lid­si­pro­fes­si­o­nals. Con­si­de­ra que és un mo­ment d’opor­tu­ni­tat que cal apro­fi­tar. Una de les claus que fins ara no s’ha­via do­nat, se­gons el seu pa­rer, és la con­fi­an­ça que es de­tec­ta en­tre tots els agents del sec­tor. Afe­geix que, per­què l’Es­tat pu­gui ga­ran­tir el dret a l’ha­bi­tat­ge, ne­ces­si­ta la col·la­bo­ra­ció, la com­pli­ci­tat i el con­sens de tots: de­les al­tre­sad­mi­nis­tra­ci­ons­pú­bli­ques, que te­nen com­pe­tèn­ci­es en ha­bi­tat­ge, i del con­junt del sec­tor pri­vat, tant dels pro­mo­tors com dels cons­truc­tors i dels fons d’in­ver­sió.

Fran­cis­co Ja­vi­er Mar­tín jus­ti­fi­ca la ne­ces­si­tat d’es­tu­di­ar com in­ter­ve­ni­re­nels mer­cats­de­llo­guer­més ten­si­o­nats de­ma­ne­ra ex­cep­ci­o­nal, tant en l’es­pai com en el temps, a fi de fre­nar aug­ments des­pro­por­ci­o­nats de preus, atès que es trac­ta d’un mer­cat poc trans­pa­rent en el qual­no­hi­ha­e­qui­li­bri­en­tre ofer­ta i de­man­da, com pas­sa a Ma­drid, Bar­ce­lo­na, les Ba­le­ars, Va­lèn­cia, Mà­la­ga o Se­vi­lla. Afir­ma que més d’un 80% dels ciu­ta­dans de­ma­na me­su­res per con­tro­lar els llo­guers. “Però, a més d’ai­xò –afe­geix–, cal pren­dre­me­su­res per ge­ne­rar ofer­ta allà on es ne­ces­si­ta”. Re­cor­da, so­bre aquest fet, el pla del Go­vern per cons­truir20.000ha­bi­tat­ges als llocs on hi ha­gi ten­si­ons, si bé ad­ver­teix que ai­xò tri­ga­rà qua­tre o cinc anys.

Conc­ha Osá­car, co­fun­da­do­ra d’His­pa­nia-Azo­ra, as­se­nya­la que hi ha po­ca in­ver­sió d’ha­bi­tat­ge de llo­guer. Diu que a Es­pa­nya fal­ten 1,5 mi­li­ons d’ha­bi­tat­ges de llo­guer pro­te­gits, la qual co­sa su­po­sa una quan­ti­tat equi­pa­ra­ble a un 25% del pro­duc­te in­te­ri­or brut, i es­pre­gun­ta d’on sor­ti­rà el fi­nan­ça­ment ne­ces­sa­ri. Un­fac­tor­de­ci­siu­que­hi­pot aju­dar és l’ar­ri­ba­da a Es­pa­nya de fons de pen­si­ons que bus­quen in-

Les àre­es me­tro­po­li­ta­nes ne­ces­si­ten fo­men­tar la re­ha­bi­li­ta­ció i la pla­ni­fi­ca­ció

ver­si­ons­pa­tri­mo­ni­al­sa­llarg­ter­mi­ni i que apos­ten pel llo­guer. El pro­ble­ma­és­que­a­quest­mer­cat­no­es­tà prou pro­fes­si­o­na­lit­zat. No­més en­tre un 2% i un 4% del mer­cat es­tà en mans de fons. To­ta la res­ta per­tany apar­ti­cu­lars”.

Osá­car ad­ver­teix que en el mer­cat­del­llo­gue­res­pa­nyol­hi­ha­mol­ta con­fu­sió, i que ai­xò no és po­si­tiu per al seu desen­vo­lu­pa­ment. Ex­pli­ca­que­cal­veu­re-ho­a­tres­ni­vells. En pri­mer lloc hi ha l’ha­bi­tat­ge de llo­guer de ca­ràc­ter so­ci­al, que és res­pon­sa­bi­li­tat de les ad­mi­nis­tra­ci­ons pú­bli­ques. En se­gon lloc es tro­ba la ne­ces­si­tat d’ha­bi­tat­ge pro­te­git de llo­guer amb ren­des as­se­qui­bles­pe­rau­na­gran­ma­jo­ri­a­de­la po­bla­ció. Aques­ta la po­dria fi­nan­çar i cons­truir la ini­ci­a­ti­va pri­va­da si po­gués ac­ce­dir a ofer­tes de sòl per part del sec­tor pú­blic (drets de su­per­fí­cie), co­sa que per­me­tria ajus­tar els preus. I el ter­cer apar­tat cor­res­pon a l’ha­bi­tat­ge lliu­re amb llo­guers a preu de mer­cat, que és ne­ces­sa­ri per al desen­vo­lu­pa­ment eco­nò­mic de les ciu­tats: “Són aques­tes tres si­tu­a­ci­ons –afir­ma– a les quals cal do­nar una res­pos­ta ade­qua­da, a ca­das­cu­na, per evi­tar la con­fu­sió re­gu­la­do­ra ac­tu­al. El fi­nan­ça­ment pri­vat pot ac­tu­ar en tots aquests camps sem­pre que hi ha­gi un marc le­gal i de fun­ci­o­na­ment­clar i es­ta­ble”.

Ós­car Ma­teu, CEO de Ya­en­con­tré, des­ta­ca, per la se­va ban­da, que el gran rep­te per al fu­tur el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri es­tà en la trans­for­ma­ció di­gi­tal: “Des­prés de la cri­si –sos­té– ha ar­ri­bat el mo­ment de la in­no­va­ció, coms’es­tà ve­ient”.

La trans­for­ma­ció di­gi­tal afec­ta els pro­ces­sos en tots els àm­bits del sec­tor im­mo­bi­li­a­ri –afe­geix Ma­teu– i té un llarg re­cor­re­gut, que va des de la in­no­va­ció en pro­duc­tes fins a la co­mer­ci­a­lit­za­ció. Ex­pli­ca que­a­ra­tam­bé­co­men­ça­a­tre­ba­llar­se amb la re­a­li­tat vir­tu­al i els ho­lo­gra­mes. Afe­geix, ai­xí­ma­teix, que­el go­vern­de­la ges­ti­ó­de­les­da­des(big da­ta, analy­tics)

pot aju­dar molt en tots els pro­ces­sos: “Avan­çar en la trans­for­ma­ció di­gi­tal fa­rà el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri més com­pe­ti­tiu, més efi­ci­ent imés adap­tat al mer­cat”.

Pa­tri­cia Mar­tí­nez, con­se­lle­ra de­le­ga­da de Tar­ra­co Empresa Cons­truc­to­ra, aler­ta­del’in­ten­saug­ment dels cos­tos de la cons­truc­ció, que van cau­re un 20% du­rant la cri­si però­que­enl’ac­tu­a­li­tat­ja­ha­n­ex­pe­ri­men­tat una re­cu­pe­ra­ció si­mi­lar. As­se­nya­la que ha aug­men­tat el preu de tots els ma­te­ri­als, en gran part a cau­sa de l’in­cre­ment del pe­tro­li, i que tam­bé s’ha in­cre­men­tat el cost­de­la­màd’obra. El sec­tor, en aquest sen­tit, pa­teix les con­se­qüèn­ci­es del des­cens de per­so­nes ocu­pa­des que va te­nir lloc com a con­se­qüèn­cia de la cri­si, com tam­bé de la des­a­pa­ri­ció de nom­bro­ses em­pre­ses, so­bre­tot pe­ti­tes i mit­ja­nes. Aquest aug­ment de cos­tos de la cons­truc­ció té un en­caix di­fí­cil en el mer­cat.

Pa­tri­cia Mar­tí­nez coin­ci­deix amb Ós­car Ma­teu que la in­no­va­ció po­ta­ju­da­ra­re­duir­cos­tos. En­la­mi­llo­ra de la pla­ni­fi­ca­ció de les obres ja s’ha avan­çat molt in­vo­lu­crant tots els que par­ti­ci­pen en el pro­cés de cons­truc­ció.

Fernando Azo­fra, so­ci d’Uría Me­nén­dez, ex­pli­ca que un al­tre pro­ble­ma que afec­ta el desen­vo­lu­pa­ment del sec­tor im­mo­bi­li­a­ri, en què coin­ci­dei­xen tots els par­ti­ci­pants, és la man­ca de se­gu­re­tat ju­rí­di­ca que s’ha ge­ne­rat en­torn del dret de pro­pi­e­tat. La pro­fu­sió de nor­ma­ti­ves ad­mi­nis­tra­ti­ves que in­ten­ten re­gu­lar-lo i l’es­ta­bli­ment de­fa­cul­tats exor­bi­tant­sen­fa­vor­de les ad­mi­nis­tra­ci­ons pú­bli­ques (com ara, re­cent­ment, el dret de temp­teig es­ta­blert a fa­vor de l’Ajun­ta­ment de Bar­ce­lo­na so­bre edi­fi­cis plu­ri­fa­mi­li­ars uti­lit­zats com a ha­bi­tat­ge), ge­ne­ra pre­o­cu­pa­ció i in­qui­e­tud en­tre els in­ver­sors.

La fal­ta de se­gu­re­tat ju­rí­di­ca per lain­ter­ven­ci­ó­ad­mi­nis­tra­ti­va­so­bre el dret de pro­pi­e­tat afec­ta les de­ci­si­ons d’in­ver­sió i per­ju­di­ca el fun­ci­o­na­ment efi­ci­ent del mer­cat. A pa­rer de Fernando Azo­fra, en comp­tes d’ai­xò les ad­mi­nis­tra­ci­ons­pú­bli­ques­hau­ri­en­de­fo­men­tar l’har­mo­nit­za­ció nor­ma­ti­va i ge­ne­rar sòl edi­fi­ca­ble.

La ten­dèn­cia a l’ho­mo­ge­ne­ït­za­ció de les nor­ma­ti­ves eu­ro­pe­es xo­ca amb l’enor­me dis­per­sió que exis­teix a Es­pa­nya, en part a cau­sa de­les di­fe­rents­com­pe­tèn­ci­e­ses­ta­tals, au­to­nò­mi­ques i lo­cals. És un pro­ble­ma que frag­men­ta el mer­cat i que ens fa menys com­pe­ti­tius en un­món­ca­da ve­ga­da­més­glo­bal.

An­to­ni Fer­ré, se­cre­ta­ri ge­ne­ral del Con­sor­ci de la Zo­na Fran­ca, afir­ma que cer­ta­ment les lleis que afec­ten l’ur­ba­nis­me i el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri es can­vi­e­namb­mas­sa fa­ci­li­tat i ge­ne­ren mol­ta in­se­gu­re­tat ju­rí­di­ca. Re­co­neix que les lleis que afec­ten l’ur­ba­nis­me i ha­bi­tat­ge s’han de mo­di­fi­car, però ai­xò no ha de­com­por­tar­que­es fa­ciu­na­re­for­ma sis­tè­mi­ca ca­da any. “La le­gis­la­ció –diu– ne­ces­si­ta so­li­di­fi­car-se”.

An­to­ni Fer­ré tam­bé afir­ma que les en­ti­tats pú­bli­ques, que són grans pro­pi­e­tà­ri­es de sòl, l’han de ges­ti­o­nar amb efi­cà­cia. So­bre aquest fet po­sa com a exem­ple que el Con­sor­ci dis­po­sa de qua­tre mi­li­ons de me­tres qua­drats per desen­vo­lu­par pro­jec­tes amb la ini­ci­a­ti­va pri­va­da.

Car­mi­naGa­nyet, di­rec­to­ra­ge­ne­ral­cor­po­ra­ti­va­deCo­lo­ni­al, ex­pli­ca que el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri s’ha con­so­li­dat, en bo­na part, grà­ci­es als in­ver­sor­ses­tran­gers. Sos­té­que­el­que ne­ces­si­ten és trans­pa­rèn­cia, pro­fes­si­o­na­li­ta­tiu­nes­re­gles­de­joc­cla­res i pre­dic­ti­bles. “Hem de do­nar als in­ver­sors es­tran­gers el marc d’ac­tu­a­ció que ne­ces­si­ten –afe­geix–. No es trac­ta de ca­pi­tal es­pe­cu­la­tiu, si­nó que són grans com­pa­nyi­es pa­tri­mo­ni­a­lis­tes que ges­ti­o­nen di­ners d’es­tal­vi­a­dors de tot el mó­ni­quein­ver­tei­xe­namb­vo­ca­ció d’es­ta­bi­li­tat i de re­torn a llarg ter­mi­ni. Ésu­nain­ver­si­ó­que­el­pa­ís­ne­ces­si­ta, igual com l’es­ta­bi­li­tat que exi­gei­xen”.

Un al­tre as­pec­te que trac­ta Ga­nye­tés­la ne­ces­si­tat­que­pre­sen­ta­el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri de te­nir més en comp­te les ca­rac­te­rís­ti­ques de la de­man­da: “Cal ser fle­xi­bles –opi­na- i, en el mer­cat d’ofi­ci­nes, ofe­rir el­que­le­s­em­pre­se­si­el ta­lent vo­len. En l’ac­tu­a­li­tat la ten­dèn­cia és la d’ofe­rir ofi­ci­nes com­par­ti­des, que fa­ci­li­tin el coworking. Però hi ha molt po­ca ofer­ta en aquest sen­tit. Tan sols un 1% a Bar­ce­lo­na i Ma­drid, da­vant un 15% en al­tres ciu­tats eu­ro­pe­es”

Fran­cis­co Pé­rez Me­di­na, CEO de la pro­mo­to­ra SDIN, ad­ver­teix que l’Ad­mi­nis­tra­ció no hau­ria de de­mo­nit­zar els fons d’in­ver­sió es­tran­gers, ja que es cor­re el risc de per­dre uns agents eco­nò­mics que són clau de ca­ra a re­sol­dre el pro­ble­ma de l’ha­bi­tat­ge. Afir­ma que a Es­pa­nya es cons­tru­ei­xen ac­tu­al­ment cent mil ha­bi­tat­ges anu­als quan se’n ne­ces­si­ten més de 150.000. En el cas de Bar­ce­lo­na el pro­ble­ma­és­més­gran, per­què, so­ta el seu punt de vis­ta, es ne­ces­si­ta­ri­en 5.000 nous ha­bi­tat­ges l’any i tan sols se’n cons­tru­ei­xen 1.000. “És evi­dent –afe­geix– que es ne­ces­si­ta una col·la­bo­ra­ció pu­bli­co­pri­va­da més­gran­per­fo­men­tar­la­cons­truc­ció de nous ha­bi­tat­ges”.

Una al­tra qües­tió que plan­te­ja Fran­cis­co Pé­rez Me­di­na és la ne­ces­si­tat d’avan­çar en la sim­pli­fi­ca­ció ad­mi­nis­tra­ti­va. El temps de con­ces­sió de lli­cèn­ci­es per a la cons­truc­ció a Bar­ce­lo­na és d’un a dos anys, un perí­o­de que re­sul­ta ex­ces­siu en com­pa­ra­ció amb els ter­mi­nis­que­es­do­ne­ne­nal­tres­ciu­tats eu­ro­pe­es. Po­sa com a exem­ple que, aIr­lan­da, si­en­dos­me­sos­no­hi ha res­pos­ta ad­mi­nis­tra­ti­va la lli­cèn­cia es con­si­de­ra con­ce­di­da.

“L’aug­ment dels cos­tos de la cons­truc­ció, tant de ma­te­ri­als com de mà d’obra, cons­ti­tu­eix un pro­ble­ma per al fu­tur del sec­tor”

“La in­ver­sió es­tran­ge­ra ne­ces­si­ta trans­pa­rèn­cia, pro­fes­si­o­na­li­tat i unes re­gles de joc que si­guin clares i pre­dic­ti­bles”

“Avan­çar en la trans­for­ma­ció di­gi­tal fa­rà el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri més com­pe­ti­tiu, més efi­ci­ent i més adap­tat al­mer­cat”

“Les nor­mes que afec­ten l’ur­ba­nis­me i el sec­tor im­mo­bi­li­a­ri es can­vi­en amb mas­sa fa­ci­li­tat i ge­ne­ren mol­ta in­se­gu­re­tat ju­rí­di­ca”

“La fal­ta de se­gu­re­tat ju­rí­di­ca afec­ta les de­ci­si­ons d’in­ver­sió i per­ju­di­ca el fun­ci­o­na­ment efi­ci­ent del mer­cat”

“A Bar­ce­lo­na cal cons­truir 5.000 nous ha­bi­tat­ges ca­da any per aten­dre la de­man­da, i tan sols se’n cons­tru­ei­xen 1.000”

ANA JI­MÉ­NEZ

Pa­tri­cia Mar­tí­nezCon­se­lle­ra de­le­ga­da de Tar­ra­co Empresa Cons­truc­to­ra

An­to­ni Fer­réSe­cre­ta­ri ge­ne­ral del Con­sor­ci de la Zo­na Fran­ca

Car­mi­na Ga­nyetDi­rec­to­ra ge­ne­ral cor­po­ra­ti­va de Co­lo­ni­al

Fran­cis­co Ja­vi­er Pé­rez Me­di­na CEO de SDIN

Fernando Azo­fraSo­ci d’Uría i Me­nén­dez

Ós­car Ma­teuCEO de Ya­en­con­tré

Newspapers in Catalan

Newspapers from Spain

© PressReader. All rights reserved.