LA BAN­CA Y SU ATRA­CÓN IN­MO­BI­LIA­RIO

La Vanguardia - Dinero - - FINANZAS -

El vier­nes su­pi­mos que la mo­ro­si­dad de las en­ti­da­des de cré­di­to ha­bía aca­ba­do el 2010 en el 5,8%, la más al­ta des­de 1995. Du­ran­te los úl­ti­mos días tam­bién he­mos si­do tes­ti­gos del des­nu­do de la ban­ca y las ca­jas de sus ver­güen­zas in­mo­bi­lia­rias, fuente fun­da­men­tal de los pro­ble­mas de mo­ro­si­dad, por gen­ti­le­za del Ban­co de Es­pa­ña. Cier­ta­men­te la trans­pa­ren­cia es un as­pec­to po­si­ti­vo de ca­ra a los po­ten­cia­les in­ver­so­res en el sec­tor aun­que el rui­do ge­ne­ra­do en torno a la pu­bli­ca­ción de es­ta in­for­ma­ción no ha si­do po­si­ti­vo. Al­gu­nos ana­lis­tas han creí­do ver dis­cre­pan­cias sig­ni­fi­ca­ti­vas en­tre los da­tos pu­bli­ca­dos por el Ban­co de Es­pa­ña y los da­tos de las en­ti­da­des. De he­cho se di­ce que Fer­nán­dez Ordóñez es­tá pen­san­do en so­me­ter a las en­ti­da­des a una au­di­to­ría en pro­fun­di­dad.

Ha­ce tiem­po que sa­be­mos que el sis­te­ma cre­di­ti­cio ate­so­ra al­re­de­dor de 420.000 mi­llo­nes en cré­di­tos a cons­truc­to­ras e in­mo­bi­lia­rias (más de un 40% del PIB). Pe­ro siem­pre exis­tía la du­da de que par­te se des­ti­na­ba efec­ti­va­men­te a ac­ti­vi­da­des in­mo­bi­lia­rias y de cons­truc­ción de vi­vien­das pues la in­for­ma­ción que pre­sen­ta el Ban­co de Es­pa­ña en sus bo­le­ti­nes de­ta­lla el cré­di­to por la ac­ti­vi­dad prin­ci­pal de la em­pre­sa que lo re­ci­be y no por el uso del cré­di­to.

En prin­ci­pio la so­li­ci­tud del re­gu­la­dor pa­ra que los ban­cos y ca­jas mos­tra­ran con de­ta­lle su ex­po­si­ción in­mo­bi­lia­ria ha­cía re­fe­ren­cia a la fi­na­li­dad del cré­di­to. Por tan­to, y su­po­nien­do que to­das las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras han uti­li­za­do es­te cri­te­rio (no es se­gu­ro pues mu­chas no lo ha­cen ex­plí­ci­to y otras ha­blan so­lo de ac­ti­vi­da­des in­mo­bi­lia­rias sin sa­ber si in­clu­yen tam­bién la cons­truc­ción), se­ría ló­gi­co en­con­trar cier­ta dis-

La ra­tio de cré­di­to so­bre va­lor de ta­sa­ción tam­bién es­tá muy afec­ta­da por la so­bre­ta­sa­ción

cre­pan­cia en­tre los da­tos pu­bli­ca­dos por el Ban­co de Es­pa­ña y las úl­ti­mos da­tos ofre­ci­dos por los ban­cos.

Aho­ra sa­be­mos que el 57% del cré­di­to a em­pre­sas cons­truc­to­ras e in­mo­bi­lia­rias es­tá efec­ti­va­men­te aso­cia­do a sue­lo y vi­vien­das. He­mos co­no­ci­do tam­bién que el sue­lo re­pre­sen­ta el 26% del cré­di­to con ga­ran­tía hi­po­te­ca­ría al sec­tor in­mo­bi­lia­rio. Más preo­cu­pan­te es que el sue­lo su­pon­ga el 68% de los ac­ti­vos ad­ju­di­ca­dos de pro­mo­to­res y cons­truc­to­res. Fi­nal­men­te, sa­be­mos que los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios pa­ra ad­qui­si­ción de vi­vien­das por en­ci­ma del 80% del va­lor de ta­sa­ción al­can­zan el 17,5% y que tie­nen, co­mo por otra par­te era de es­pe­rar, una mo­ro­si­dad muy su­pe­rior a los cré­di­tos por can­ti­da­des in­fe­rio­res. En es­te pun­to si que exis­te un te­ma preo­cu­pan­te y que re­quie­re de especial aten­ción por par­te del Ban­co de Es­pa­ña.

La bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria es­pa­ño­la se for­mó de­bi­do a un ex­ce­so de cré­di­to, que no po­dría ha­ber si­do po­si­ble sin la re­la­ja­ción de las con­ce­sio­nes de cré­di­tos y las so­bre­va­lo­ra­cio­nes in­tere­sa­das de las em­pre­sas de ta­sa­ción. Por tan­to, cuan­do un ban­co di­ce que un ac­ti­vo ad­ju­di­ca­do va­le X, ¿cuán­do se hi­zo la va­lo­ra­ción? ¿Se ha ac­tua­li­za­do?¿Qué cri­te­rios se han uti­li­za­do? La ra­tio de cré­di­to so­bre va­lor de ta­sa­ción tam­bién es­tá tam­bién muy afec­ta­da por la so­bre­ta­sa­ción. La ra­tio real se­ría mu­cho ma­yor in­clu­so si se cal­cu­la­ra so­bre el va­lor de mer­ca­do de la vi­vien­da en el mo­men­to de la com­pra.

Es cier­to que la ban­ca en Es­pa­ña siem­pre aca­ba dán­do­se un atra­cón de la­dri­llos y so­la­res cuan­do hay una cri­sis. Ya a mi­tad de los años 80 los ins­pec­to­res del Ban­co de Es­pa­ña vi­si­ta­ban en­ti- da­des fi­nan­cie­ras de la cos­ta me­di­te­rrá­nea y pre­gun­ta­ban, sar­cás­ti­ca­men­te, si aque­llo se­guía sien­do una en­ti­dad de cré­di­to o era una in­mo­bi­lia­ria.

Has­ta aquí nin­gu­na no­ve­dad. Pe­ro es­ta vez hay al­gu­nas di­fe­ren­cias im­por­tan­tes. El vo­lu­men del atra­cón ac­tual es muy su­pe­rior a las cri­sis del pa­sa­do. Re­cor­de­mos que en el an­te­rior ci­clo in­mo­bi­lia­rio ex­pan­si­vo de fi­na­les de los 80 se ini­cia­ron me­nos de 300.000 vi­vien­das anua­les. En el ci­clo de co­mien­zos de si­glo se ini­cia­ron 650.000 de me­dia anual. Ade­más

No ca­be es­pe­rar que la cons­truc­ción pue­da ti­rar del ca­rro, lo que ase­gu­ra una sa­li­da muy len­ta de la cri­sis

los ti­pos de in­te­rés ca­ye­ron es­pec­ta­cu­lar­men­te des­de la cri­sis de 1993 mien­tras que en la actualidad no exis­ti­rá es­ta ayu­da pa­ra reac­ti­var la com­pra de vi­vien­da. In­clu­so po­dría pa­sar lo con­tra­rio vis­to el rá­pi­do rit­mo de cre­ci­mien­to de Ale­ma­nia.

El ni­vel de en­deu­da­mien­to fa­mi­liar y em­pre­sa­rial es­tá en ni­ve­les as­tro­nó­mi­cos en com­pa­ra­ción con el año 1993. Ade­más las cri­sis pa­sa­das fue­ron fun­da­men- tal­men­te cau­sa­das por shocks eco­nó­mi­cos (subida pre­cios del pe­tró­leo, gue­rra de Iraq) que se trans­mi­tie­ron a pro­ble­mas en la de­man­da de vi­vien­da. En la cri­sis ac­tual el ori­gen es jus­ta­men­te el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, y más con­cre­ta­men­te su fi­nan­cia­ción. El Se­cre­ta­rio de Es­ta­do de Eco­no­mía se­ña­la­ba ha­ce po­co que sin la la­cra del sec­tor in­mo­bi­lia­rio la eco­no­mía es­pa­ño­la ha­bría cre­ci­do un 1,6%. Por tan­to, no ca­be es­pe­rar que el sec­tor de la cons­truc­ción pue­da ti­rar del ca­rro eco­nó­mi­co, lo que ase­gu­ra una sa­li­da len­ta de la cri­sis.

¿Hay al­gún an­ti­áci­do pa­ra ha­cer más lle­va­de­ra una lar­ga di­ges­tión in­mo­bi­lia­ria en el es­tó­ma­go fi­nan­cie­ro? La Cai­xa, y pa­re­ce que tam­bién Ban­co Fi­nan­cie­ro (Ca­ja Ma­drid-Ban­ca­ja), ha op­ta­do por sa­car los ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios a una es­pe­cie de ban­co ma­lo. En el pa­sa­do ya se uti­li­zó la op­ción de crear in­mo­bi­lia­rias, par­ti­ci­pa­das por ban­cos o ca­jas, que even­tual­men­te po­dían sa­lir a bol­sa. Otra po­si­bi­li­dad se­ría ti­tu­li­zar los in­mue­bles ad­ju­di­ca­dos, aun­que es­ta op­ción su­pon­dría dar a los in­ver­so­res un vo­lu­men de in­for­ma­ción muy su­pe­rior al dis­po­ni­ble pú­bli­ca­men­te en la actualidad. Otra op­ción se­ría pen­sar en crear gran­des in­mo­bi­lia­rias de­di­ca­das al ne­go­cio del al­qui­ler y no a ven­der vi­vien­das.

En es­tos mo­men­tos al­gu­nas en­ti­da­des fi­nan­cie­ras han fir­ma­do acuer­dos con la So­cie­dad Pú­bli­ca de Al­qui­ler pa­ra que les ges­tio­ne el al­qui­ler de par­te del par­que de vi­vien­das ad­ju­di­ca­das. Pe­ro, te­nien­do en cuen­ta que la de­man­da de al­qui­ler es­tá cre­cien­do muy rá­pi­da­men­te ha cau­sa del re­equi­li­brio fis­cal en­tre com­pra y al­qui­ler, no se­ría ma­la idea crear em­pre­sas es­pe­cia­li­za­das en la ges­tión de par­ques de vi­vien­das en al­qui­ler y tras­pa­sar­les las vi­vien­das ter­mi­na­das. Es­tas em­pre­sas, con el tiem­po, se­gu­ro que en­con­tra­rían in­ver­so­res in­tere­sa­dos y po­drían sa­lir a bol­sa. El sue­lo, si es­tá bien si­tua­do y en una fa­se de desa­rro­llo acep­ta­ble, po­dría desa­rro­llar­se pa­ra con­ver­tir­se en vi­vien­da en al­qui­ler ges­tio­na­da por es­tas nue­vas in­mo­bi­lia­rias.

En to­do ca­so, y a juz­gar por la evo­lu­ción de la va­lo­ra­ción bur­sá­til de cons­truc­to­ras y ban­cos en lo que va de año, no pa­re­ce que ha­ga fal­ta ha­cer na­da. O co­mo di­rían los gestores de car­te­ras "la ex­po­si­ción in­mo­bi­lia­ria de los ban­cos ya es­ta­ba des­con­ta­da", a pe­sar de que na­die la co­no­cía con exac­ti­tud. Me­jor no con­fiar­se. Es­ta cri­sis nos ha de­mos­tra­do que las co­sas cam­bian de la no­che a la ma­ña­na. Me­jor te­ner el an­ti­áci­do pre­pa­ra­do que su­frir do­lor de es­tó­ma­go cró­ni­co.

DA­NI DUCH

Mi­guel Ángel Fer­nán­dez Ordóñez, go­ber­na­dor del Ban­co de Es­pa­ña, es­tá pen­san­do en so­me­ter a las en­ti­da­des de cré­di­to a una ex­haus­ti­va au­di­to­ría

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