¿HAY BUR­BU­JA IN­MO­BI­LIA­RIA EN CHI­NA?

La Vanguardia - Dinero - - INTERNACIONAL -

En mar­zo del 2010, Li Jie, un con­duc­tor de ta­xi de Pe­kín, des­pe­cha­do por no dis­po­ner de me­dios su­fi­cien­tes pa­ra com­prar un apar­ta­men­to en la ca­pi­tal de Chi­na, en vez de lle­var pa­sa­je­ros, se de­di­có de 9 a 10 de la no­che a to­mar miles de fo­tos de las ur­ba­ni­za­cio­nes de lu­jo con ven­ta­nas sin luz. En­vió su co­lec­ción de fo­tos al ma­yor por­tal de in­ter­net de Chi­na, Si­na.com, de­nun­cian­do el en­ri­que­ci­mien­to de los es­pe­cu­la­do­res in­mo­bi­lia­rios a es­pal­das de po­bres ta­xis­tas, de­ján­do­los sin po­der com­prar una vi­vien­da.

In­tri­ga­do por las fo­tos, Liao Lan­xin, edi­tor de Si­na.com, in­vi­tó a los usua­rios del por­tal a con­tar el nú­me­ro de ven­ta­nas sin luz en las prin­ci­pa­les ciu­da­des del país. Los usua­rios in­for­ma-

El pre­cio de la vi­vien­da sube un 18% anual, a la par con la ren­ta per­so­nal ne­ta, que cre­ce un 17,1%

ron que un 51,23% de los apar­ta­men­tos de Shang­hai es­ta­ban va­cíos. En Pe­kín, eran un 65,6%. Re­co­pi­lan­do los da­tos del res­to del país, Liao Lan­xin lle­gó a la con­clu­sión de que hay en Chi­na 65,4 mi­llo­nes de ca­sas va­cías.

Pro­vo­ca­dos por la reac­ción po­pu­lar a es­ta afir­ma­ción, dos pro­fe­so­res de la Uni­ver­si­dad de Cien­cias de Pe­kín ana­li­za­ron el uso de los con­ta­do­res de elec­tri­ci­dad en 50 zo­nas re­si­den­cia­les de la ca­pi­tal. Si el con­ta­dor no re­gis­tra con­su­mo en seis me­ses, la vi­vien­da de­be es­tar va­cía, se di­je­ron. Re­pi­tie­ron el mis­mo ejer­ci­cio con los con­ta­do­res de agua, y lle­ga­ron a la con­clu­sión de que un 27,16% de las vi­vien­das es­ta­ban va­cías. Ex­tra­po­lan­do al res­to del país, es­ti­ma­ron que de­bía ha­ber 64,5 mi­llo­nes de vi­vien­das va­cías en to­da Chi­na. So­bre un to­tal de 396 mi­llo­nes de vi­vien­das, la ta­sa de vi­vien­das va­cías se­ría de un 15%. Subs­tan­cial, pe­ro no desor­bi­ta­da, cuan­do el Cen­sus Bu­reau de Es­ta­dos Unidos anun­ció en mar­zo que un 11,4% de las vi­vien­das ame­ri­ca­nas es­tán va­cías.

EL PAR­QUE RE­SI­DEN­CIAL REAL

La com­pa­ñía es­ta­tal de elec­tri­ci­dad de­nun­ció la validez del aná­li­sis de los pro­fe­so­res, por uti­li­zar una me­to­do­lo­gía y ba­se de da­tos po­co fia­ble. El Ins­ti­tu­to Na­cio­nal de Estadística de Chi­na anun­ció que el nú­me­ro de vi­vien­das ha­bi­ta­bles va­cías es de unos cua­tro mi­llo­nes. Pe­ro el ma­les­tar so­cial crea­do por la im­pa­ra­ble subida de los pre­cios de las vi­vien­das se nu­trió con los re­sul­ta­dos de es­tos es­tu­dios, exi­gien­do me­di­das al Go­bierno. Es­tá en cur­so un cen­so es­pe­cial pa­ra es­ti­mar la ta­sa real de vi­vien­das de­socu­pa­das.

La ci­fra de 65 mi­llo­nes es ri­dí­cu­la. Es su­pe­rior a to­das las vi­vien­das cons­trui­das en Chi­na des­de el año 2000. Chi­na no es un Le­van­te es­pa­ñol a lo gran­de. Es aún un país en desa­rro­llo, don­de más de 250 mi­llo­nes de fa­mi­lias vi­ven en vi­vien­das que se con­si­de­ra­rían in­ha­bi­ta­bles en Es­pa­ña. En to­das las gran­des ciu­da­des hay enor­mes pro­gra­mas de de­mo­li­ción de vi­vien­das an­ti­guas, con una ge­ne­ro­sa com­pen­sa­ción a sus ocu­pan­tes pa­ra que pue­dan ac­ce­der a una vi­vien­da dig­na. El des­alo­jar gran­des zo­nas ur­ba­nas pa­ra su de­mo­li­ción es un pro­ce­so de va­rios años, en los que las vi­vien­das des­alo­ja­das es­tán va­cías has­ta que se de­socu­pe la úl­ti­ma vi­vien­da de la zo­na. Aun con­tan­do es­tas vi­vien­das, que cier­ta­men­te no con­su­men elec­tri­ci­dad, no es pro­ba­ble que ha­ya más de 20 mi­llo­nes de vi­vien­das va­cías en to­do el país.

Con to­do, 20 mi­llo­nes si­guen sien­do mu­chas vi­vien­das. Pe­ro en el con­tex­to de Chi­na, su­po­ne un 5% del par­que re­si­den­cial. Le­jos del 11,4% de Es­ta­dos Unidos. Y con más de 250 mi­llo­nes de fa­mi­lias que as­pi­ran a po­seer un ho­gar digno. Cla­ro que el mer­ca­do no se mue­ve só­lo por as­pi­ra­cio­nes; hay que te­ner me­dios pa­ra com­prar. Ac­tual­men­te hay unos 40 mi­llo­nes de ho­ga­res de cla­se me­dia al­ta, con ca­pa­ci­dad pa­ra

Se es­ti­ma que ca­da año se cons­tru­yen 18 mi­llo­nes de vi­vien­das, pe­ro la de­man­da es su­pe­rior

com­prar a pre­cios de mer­ca­do. La cla­se me­dia al­ta au­men­ta­rá a 90 mi­llo­nes pa­ra el 2015, de los que 50 mi­llo­nes vi­ven hoy en vi­vien­das subes­tán­dar, y que­rrán ad­qui­rir una vi­vien­da dig­na. A es­tos 50 mi­llo­nes hay que aña­dir otros 80 mi­llo­nes de ho­ga­res con­si­de­ra­dos co­mo cla­se me­dia ba­ja, que no pue­den ad­qui­rir una vi­vien­da nue­va con sus pro­pios me­dios, pe­ro que sí po­drán con las ge­ne­ro­sas sub­ven­cio­nes ofre­ci- das por los go­bier­nos mu­ni­ci­pa­les pa­ra in­cen­ti­var el des­alo­jo de edi­fi­cios des­ti­na­dos a su de­mo­li­ción. Ade­más, con un cre­ci­mien­to me­dio del pre­cio de la vi­vien­da de un 7% anual en la úl­ti­ma dé­ca­da, y un in­cre­men­to de los in­gre­sos dis­po­ni­bles de un 12% anual, en mu­chas ciu­da­des de se­gun­do y ter­cer ran­go la vi­vien­da es hoy más ase­qui­ble que ayer.

La pro­yec­ción de de­man­da de 130 mi­llo­nes de vi­vien­das nue­vas pa­ra el año 2015 es su­pe­rior al rit­mo de cons­truc­ción anual, es­ti­ma­do en 18 mi­llo­nes de vi­vien­das anua­les. Da­do que el sue­lo ur­bano en Chi­na es pro­pie­dad de la mu­ni­ci­pa­li­dad, y que es el go­bierno mu­ni­ci­pal quién re­gu­la la sa­li­da a subas­ta de los so­la­res en fun­ción de la evo­lu­ción del mer­ca­do, re­sul­ta im­po­si­ble pa­ra los pro­mo­to­res in­mo­bi­lia­rios ace­le­rar el rit­mo de cons­truc­ción si la mu­ni­ci­pa­li­dad no au­men­ta la ofer­ta de so­la­res edi­fi­ca­bles.

Quien es­pe­cu­la en Chi­na con el va­lor del sue­lo es el pro­pio Go­bierno; el au­men­to des­me­su­ra­do de los pre­cios en cier­tas ciu­da­des del país es el re­sul­ta­do de una ges­tión mo­de­ra­da del sue­lo ur­bano y de fal­ta de al­ter­na­ti­vas de in­ver- sión pa­ra el aho­rro de las fa­mi­lias chi­nas.

En­ton­ces, ¿hay bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria en Chi­na? Chi­na es más que un país: es un con­ti­nen­te, con des­equi­li­brios in­ter­nos muy su­pe­rio­res a los de la Unión Eu­ro­pea. Hay y ha­brán des­equi­li­brios tem­po­ra­les en al­gu­nas ciu­da­des, so­bre to­do en las más gran­des y más afluen­tes. Cuan­do una mu­ni­ci­pa­li­dad co­mo Chong­qing, de 32 mi­llo­nes de ha­bi­tan­tes, pre­vé cons­truir 1.109 mi­llo­nes de m2 de vi­vien­das en los pró­xi­mos 10 años, más de una ter­ce­ra par­te del par­que re­si­den­cial to­tal de Es­pa­ña (3.000 mi­llo­nes de m2), po­dría­mos pen­sar que su mer­ca­do abo­ca­rá inevi­ta­ble­men­te en bur­bu­ja. Sal­vo que la mu­ni­ci­pa­li­dad tie­ne ac­tual­men­te un au­men­to de po­bla­ción anual de 400.000 ha­bi­tan­tes.

El pre­cio de la vi­vien­da au­men­ta en un 18% anual, pe­ro la ren­ta per­so­nal ne­ta au­men­ta en un 17,1% al año. Es di­fí­cil crear una bur­bu­ja in­mo­bi­lia­ria cuan­do la de­man­da de vi­vien­das cre­ce a un rit­mo su­pe­rior a la ofer­ta, y los ho­ga­res dis­po­nen de los me­dios fi­nan­cie­ros pa­ra rea­li­zar el sue­ño de me­jo­rar su ca­li­dad de vi­da.

NEL­SON CHING / BLOOM­BERG

Chong­qing, con 32 mi­llo­nes de ha­bi­tan­tes, cons­trui­rá 1.109 mi­llo­nes de m2 de vi­vien­das en los pró­xi­mos 10 años

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