IN­CEN­TI­VOS CON­TRA DESAHU­CIOS

La Vanguardia - Dinero - - COYUNTURA -

La apro­ba­ción del de­cre­to ley so­bre me­di­das ur­gen­tes de pro­tec­ción a los deu­do­res hi­po­te­ca­rios sin re­cur­sos ofre­ce una bue­na opor­tu­ni­dad pa­ra re­fle­xio­nar so­bre es­tas me­di­das ana­li­zan­do lo que ha su­ce­di­do en otros mo­men­tos y paí­ses.

Exis­ten ejem­plos his­tó­ri­cos de po­lí­ti­cas pú­bli­cas pa­ra ayu­dar a fa­mi­lias con di­fi­cul­ta­des pa­ra ha­cer fren­te a la hi­po­te­ca en tiem­pos de cri­sis. En ju­nio de 1933, el en­ton­ces pre­si­den­te de Es­ta­dos Uni­dos, Fran­klin D. Roo­se­velt, creó la HOLC (Ho­me Ow­ner’s Loan Cor­po­ra­tion), que te­nía co­mo ob­je­ti­vo evi­tar las eje­cu­cio­nes hi­po­te­ca­rias re­fi­nan­cian­do hi­po­te­cas que es­ta­ban a pun­to de ser im­pa­ga­das por otras que sus due­ños se pu­die­ran per­mi­tir. HOLC com­pra­ba las hi­po­te­cas a los ban­cos a cam­bio de bo­nos del go­bierno, y pro­du­cía nue­vos prés­ta­mos con me­jo­res con­di­cio­nes. HOLC re­ci­bió 1,9 mi­llo­nes de so­li­ci­tu­des en dos años y con­ce­dió un mi­llón de cré­di­tos, lo que su­po­nía ca­si un 20% de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios y un 5% del pro­duc­to in­te­rior bru­to. HOLC ce­rró en 1951 con un pe­que­ño be­ne­fi­cio.

Pe­ro no todos los pro­gra­mas de ayu­da a deu­do­res hi­po­te­ca­rios con po­cos re­cur­sos han con­se­gui­do los ob­je­ti­vos. En España, se pu­so en mar­cha en mar­zo del 2009 una mo­ra­to­ria pa­ra el pa­go de la hi­po­te­ca fi­nan­cia­da a tra­vés del Ins­ti­tu­to de Cré­di­to Ofi­cial (ICO). El pro­gra­ma iba di­ri­gi­do a fa­mi­lias que tu­vie­ran una deu­da hi­po­te­ca­ria me­nor de 170.000 eu­ros y con in­gre­sos re­du­ci­dos al ser des­em­plea­dos o au­tó­no­mos que hu­bie­ran ce­sa­do su ac­ti­vi­dad. El pro­gra­ma per­mi­tía apla­zar el 50% del pa­go men­sual de la hi­po­te­ca con un má­xi­mo de 500 eu­ros. Es­ta ini­cia­ti­va fue un fra­ca­so: só­lo se uti­li­zó el 1,3% de los 6.000 mi­llo­nes de eu­ros dis­po­ni­bles.

Otro fra­ca­so fue el pro­gra­ma Ho­pe for ho­meow­ners (es­pe­ran­za pa­ra los pro­pie­ta­rios de vi­vien­das), pues­to en mar­cha por el ex pre­si­den­te de Es­ta­dos Uni­dos Geor­ge W. Bush en oc­tu­bre del 2008. La con­clu­sión es que re­sul­ta di­fí­cil acer­tar con las con­di­cio­nes y los in­cen­ti­vos ade­cua­dos pa­ra que es­tos pro­gra­mas ten­gan éxi­to.

El real de­cre­to apro­ba­do re­cien­te­men­te por el Consejo de Mi­nis­tros plan­tea un có­di­go que tie­ne tres fa­ses de ac­tua­ción. En la pri­me­ra, se re­es­truc­tu­ra­ría la deu­da me­dian­te una ca­ren­cia de amor­ti­za­ción de ca­pi­tal de cua­tro años, la re­duc­ción del ti­po de in­te­rés (Eu­ri­bor más 0,25) y la am­plia­ción del pla­zo de amor­ti­za­ción (has- ta 40 años). Si es­to no fue­ra su­fi­cien­te, se ofre­ce­ría, con ca­rác­ter po­tes­ta­ti­vo, una qui­ta. Si aún así no se lo­gra­ra re­du­cir el es­fuer­zo hi­po­te­ca­rio, las en­ti­da­des ad­he­ri­das de­be­rían acep­tar una da­ción en pa­go pu­dién­do­se man­te­ner las fa­mi­lias du­ran­te dos años pa-

Las hi­po­te­cas so­bre vi­vien­das ad­qui­ri­das por más de 200.000 eu­ros no pue­den be­ne­fi­ciar­se del có­di­go

gan­do un al­qui­ler. Só­lo se pue­den be­ne­fi­ciar fa­mi­lias en las que todos los miem­bros ca­rez­can de ren­tas del tra­ba­jo o de ac­ti­vi­da­des eco­nó­mi­cas, o cu­ya cuo­ta hi­po­te­ca­ria su­pere el 60% de otros in­gre­sos (sub­si­dio de des­em­pleo, pen­sión, et­cé­te­ra.). Ade­más, la fa­mi­lia tie­ne que ca­re­cer de cual- quier otro bien, la vi­vien­da hi­po­te­ca­da de­be ser su úni­ca vi­vien­da y no tener otras ga­ran­tías reales o per­so­na­les (por ejem­plo ava­les). Por úl­ti­mo, in­clu­so en gran­des ciu­da­des no po­drán be­ne­fi­ciar­se hi­po­te­cas so­bre vi­vien­das cu­yo va­lor de ad­qui­si­ción fue­ra su­pe­rior a 200.000 eu­ros.

Pa­ra ha­cer­nos una idea de los be­ne­fi­cios del pro­gra­ma es­pa­ñol, po­de­mos com­pa­rar­lo con uno si­mi­lar de­no­mi­na­do Ma­king ho­me af­for­da­ble pues­to en mar­cha por la ad­mi­nis­tra­ción de Ba­rack Oba­ma en mar­zo del 2009 pa­ra con­te­ner las eje­cu­cio­nes hi­po­te­ca­rias. Es­te pro­gra­ma tie­ne dos ejes: in­cen­ti­vos pa­ra re­fi­nan­ciar hi­po­te­cas con di­fí­cil re­fi­nan­cia­ción por es­tar en­tre el 80% y el 105% del va­lor de la vi­vien­da, e in­cen­ti­vos pa­ra re­ne­go­ciar las con­di­cio­nes de la hi­po­te­ca (me­nor in­te­rés, ex­ten­sión del pla­zo o re­duc­ción del prin­ci­pal).

Las con­di­cio­nes pa­ra ac­ce­der a la mo­di­fi­ca­ción de la hi­po­te­ca son di­fe­ren­tes a las apli­ca­das en el ca­so es­pa­ñol. El pro­gra­ma pue­de be­ne­fi­ciar a pro­pie­ta­rios que ten­gan pro­ble­mas pa­ra pa­gar la hi­po­te­ca –o que ya ha­yan de­ja­do de ha­cer­lo– y el cré­di­to de la cual su­pere el va­lor ac­tual de la vi­vien-

En ca­so de pla­nes de re­es­truc­tu­ra­ción in­via­bles, las en­ti­da­des son li­bres de acep­tar o no la qui­ta

da. Pre­ci­sa­men­te, uno de los ob­je­ti­vos del pro­gra­ma es evi­tar las da­cio­nes es­tra­té­gi­cas: fa­mi­lias que po­drían se­guir pa­gan­do la hi­po­te­ca y de­jan de ha­cer­lo cuan­do el cré­di­to es su­pe­rior al va­lor de la vi­vien­da. En Es­ta­dos Uni­dos, hay 12 mi­llo­nes de fa­mi­lias en es­ta si­tua­ción, mien­tras en España se cal­cu­la que son 250.000. El va­lor de la vi­vien­da no pue­de su­pe­rar los 729.750 dó­la­res (560.000 eu­ros se­gún el cam­bio ac­tual) pa­ra po­der­se aco­ger al pro­gra­ma. El Te­so­ro de Es­ta­dos Uni­dos ofre­ce un in­cen­ti­vo de mil dó­la­res (766 eu­ros) por ca­da cré­di­to mo­di­fi­ca­do y mil dó­la­res adi­cio­na­les anua­les en los si­guien­tes tres años si el hi­po­te­ca­do si­gue pa­gan­do las cuo­tas. Ade­más, el Te­so­ro po­ne mil dó­la­res al año pa­ra re­du­cir el cré­di­to del hi­po­te­ca­do mien­tras si­ga pa­gan­do las cuo­tas. Tam­bién se in­cen­ti­va re­du­cir el pa­go men­sual de las fa­mi­lias hi­po­te­ca­das. Si el ban­co re­du­ce la cuo­ta hi­po­te­ca­ria has­ta el 38% de la ren­ta bru­ta de la fa­mi­lia, el Te­so­ro pa­ga la mi­tad del cos­te del ban­co de re­du­cir la cuo­ta has­ta el 31%.

Con to­do, los re­sul­ta­dos no han si­do tan po­si­ti­vos co­mo se es­pe­ra­ban: fren­te a la pre­vi­sión de cua­tro mi­llo­nes de mo­di­fi­ca­cio­nes per­ma­nen­tes de hi­po­te­cas só­lo se ha­bían pro­du­ci­do un mi­llón has­ta di­ciem­bre del pa­sa­do año 2011. Uno de los mo­ti­vos es que mu­chas mo­di­fi­ca­cio­nes de con­di­cio­nes, es­pe­cial­men­te al prin­ci­pio, im­pli­ca­ron un au­men­to de la cuo­ta hi­po­te­ca­ria una vez aña­di­dos los cos­tes de la ope­ra­ción. Jus­to lo con­tra­rio del ob­je­ti­vo per­se­gui­do. Ade­más, mien­tras los ban­cos se mues­tran dis­pues­tos a re­ba­jar al­go los ti­pos de in­te­rés se nie­gan sis­te­má­ti­ca­men­te a re­du­cir el prin­ci­pal.

EL CÓ­DI­GO DE EFEC­TOS LI­MI­TA­DOS

En el ca­so del pro­gra­ma es­pa­ñol, la rá­pi­da acep­ta­ción del có­di­go de bue­nas prác­ti­cas por par­te de múl­ti­ples en­ti­da­des mues­tra has­ta que pun­to el be­ne­fi­cio en la repu­tación es su­pe­rior al cos­te de ad­he­rir­se al có­di­go. La ra­zón es sen­ci­lla: mu­chas en­ti­da­des ya es­ta­ban uti­li­zan­do un pro­ce­so si­mi­lar al des­cri­to en el có­di­go. De to­das for­mas, el efec­to fi­nal del de­cre­to se­rá li­mi­ta­do por va­rios fac­to­res.

En pri­mer lu­gar, de­bi­do a los 200.000 eu­ros del va­lor má­xi­mo de la vi­vien­da. En se­gun­do lu­gar, por­que la re­duc­ción de los ti­pos ten­drá un efec­to muy pe­que­ño en la cuo­ta da­do que du­ran­te la bur­bu­ja el di­fe­ren­cial so­bre el Eu­ri­bor ya era muy pe­que­ño. Ex­ten­der a 40 años cré­di­tos que ya eran a 30 o 35 años ten­drá tam­bién un im­pac­to mí­ni­mo en las cuo­tas hi­po­te­ca­rias. El úni­co ele­men­to que po­dría be­ne­fi­ciar sig­ni­fi­ca­ti­va­men­te la ca­pa­ci­dad de pa­go del hi­po­te­ca­do se­ría la re­duc­ción del prin­ci­pal, pe­ro las en­ti­da­des son li­bres de acep­tar o re­cha­zar la qui­ta en ca­so de pla­nes de re­es­truc­tu­ra­ción in­via­bles.

En con­clu­sión, pa­re­ce que las co­sas se­gui­rán bá­si­ca­men­te co­mo has­ta aho­ra.

KIM MAN­RE­SA / AR­CHI­VO

El efec­to fi­nal del re­cien­te de­cre­to es­pa­ñol pa­ra evi­tar desahu­cios se­rá li­mi­ta­do por va­rios fac­to­res

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