CA­RA Y CRUZ DE LAS HI­PO­TE­CAS

La Vanguardia - Dinero - - COYUNTURA -

El hun­di­mien­to del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio es una de las ma­ni­fes­ta­cio­nes más re­le­van­te de la cri­sis, jun­to con la des­apa­ri­ción de ban­cos y ca­jas de aho­rros, la deu­da de las ad­mi­nis­tra­cio­nes pú­bli­cas, el cie­rre de em­pre­sas y, des­ta­ca­da­men­te, el au­men­to del pa­ro que re­du­ce la ca­pa­ci­dad de pa­go de las fa­mi­lias pa­ra gas­to co­rrien­te e in­ver­sión. Es­ta si­tua­ción ha im­po­si­bi­li­ta­do el cum­pli­mien­to de las obli­ga­cio­nes de pa­go por par­te de quie­nes com­pra­ron vi­vien­das fi­nan­cián­do­se con cré­di­tos o prés­ta­mos hi­po­te­ca­rios, lo que ge­ne­ra pro­ble­mas ob­vios pa­ra los re­si­den­tes en esas vi­vien­das, pa­ra las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras que apor­ta­ron el di­ne­ro pa­ra la com­pra en­deu­dán­do­se a su vez y, tam­bién pa­ra las au­to­ri­da­des y sus or­ga­nis­mos de ayu­da.

Una de las con­se­cuen­cias ini­cia­les de es­ta si­tua­ción fue el au­men­to de desahu­cios, a lo que si­guió la fle­xi­bi­li­dad de las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras pa­ra re­ne­go­ciar con los mo­ro­sos so­bre­ve­ni­dos el apla­za­mien­to de co­bros, o la re­duc­ción de las cuo­tas con am­plia­ción del pe­rio­do y otras al­ter­na­ti­vas. Es­tas me­di­das ad hoc eran úti­les, pe­ro li­mi­ta­das. Así, el ac­tual Go­bierno se dio pri­sa en emi­tir el real de­cre­to ley 6/2012 de me­di­das ur­gen­tes de pro­tec­ción de deu­do­res hi­po­te­ca­rios sin re­cur­sos. El ob­je­ti­vo era la re­es­truc­tu­ra­ción de la deu­da hi­po­te­ca­ria de per­so­nas con ex­tra­or­di­na­rias di­fi­cul­ta­des pa­ra aten­der su pa­go, es­pe­cial­men­te pa­ra per­so­nas si­tua­das en el um­bral de ex­clu­sión, in­clu­yen­do a otros miem­bros de la uni­dad fa­mi­liar y los ti­tu­la­res de las ga­ran­tías per­so­na­les o reales que, en su ca­so, hu­bie­re.

El eje de la re­es­truc­tu­ra­ción de la deu­da es un có­di­go en tres fa­ses. La pri­me­ra con­sis­te en la re­es­truc­tu­ra­ción via­ble de la deu­da hi­po­te­ca­ria, apli­can­do una ca­ren­cia en la amor­ti­za­ción del ca­pi­tal, una re­duc­ción del ti­po de in­te­rés du­ran­te cua­tro años y la am­plia­ción del pla­zo to­tal de amor­ti­za­ción. La se­gun­da ofre­ce a los deu­do­res una qui­ta so­bre el con­jun­to de su deu­da. Y, de no ser es­ta úl­ti­ma su­fi­cien­te, la ter­ce-

El real de­cre­to ley 6/2012 es muy am­bi­cio­so y ha sus­ci­ta­do to­mas de po­si­ción rá­pi­das

ra me­di­da obli­ga a las en­ti­da­des a acep­tar la da­ción en pa­go co­mo me­dio li­be­ra­to­rio de­fi­ni­ti­vo de la deu­da, en cu­yo ca­so las fa­mi­lias po­drán per­ma­ne­cer en su vi­vien­da du­ran­te un pla­zo de dos años, sa­tis­fa­cien­do una ren­ta asu­mi­ble. Ade­más, se mo­de­ran los ti­pos de in­te­rés mo­ra­to­rios apli­ca­bles a los con­tra­tos de cré­di­to o prés­ta­mo hi­po­te­ca­rio. La nor­ma se desa­rro­lla de­fi­nien­do el um­bral de ex­clu­sión y de­más as­pec- tos, en­tre ellos los fis­ca­les y el có­di­go de bue­nas prác­ti­cas, que de­bie­ran acep­tar las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras.

Si es­ta nor­ma­ti­va hu­bie­ra si­do adop­ta­da ha­ce sie­te u ocho años, bue­na par­te de los pro­ble­mas ac­tua­les no se ha­brían pre­sen­ta­do, pe­ro eso ya no tie­ne re­me­dio. El real de­cre­to ley 6/2012 es muy am­bi­cio­so y ha sus­ci­ta­do to­mas de po­si­ción rá­pi­das. Por una par­te, se cues­tio­na que de­ban ser las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras quie­nes de­ban pa­liar las si­tua­cio­nes de ex­clu­sión so­cial, cuan­do la ma­yor par­te de las cua­les lle­van tiem­po tra­tan­do de evi­tar el desahu­cio, pa­ra lo que ofre­cen pe­rio­dos de ca­ren­cia, pla­zos más di­la­ta­dos y otras me­di­das, in­clu­yen­do el al­qui­ler de la vi­vien­da o la da­ción en pa­go. Aho­ra, el có­di­go de bue­nas prác­ti­cas su­gie­re esas me­di­das for­mal­men­te pa­ra su apli­ca­ción a ca­sos con­cre­tos lo que, en el ca­so de que se ge­ne­ra­li­ce, ha­bría al­te­ra­do la fi­gu­ra tra­di­cio­nal de la hi­po­te­ca re­ba­ján­do­la a la de mort­ga­ge, pe­ro só­lo pa­ra quien cum­pla las con­di­cio­nes del real de­cre­to ley 6/2012, lo que com­por­ta­ría una dua­li­dad en el mer­ca­do, pues­to que en al­gún ca­so se­ría apli­ca­ble y en otros no. Ade­más, antes de abier­ta es­ta vía, ya se ha su­ge­ri­do que en los ca­sos de da­ción en pa­go, si el in­qui­lino re­cha­za la po­si­bi­li­dad de per­ma-

De­bi­do a la cri­sis, ca­da vez son más las fa­mi­lias que no pue­den ha­cer fren­te al pa­go de sus cuo­tas hi­po­te­ca­rias

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