DIEZ MEDIDAS PARA RELANZAR EL INMOBILIARIO
Todo parece indicar que, tras unos años en los que invertir en España era tabú en el mundo exterior, desde hace algunos meses volvemos a estar en el mapa de los inversores internacionales. Tal vez porque la percepción es que los valores inmobiliarios están llegando al nivel de rentabilidad adecuado o porque la percepción del riesgo país ha mejorado, los fondos de inversión extranjeros, inversores institucionales e incluso particulares con alto nivel de renta, andan estos días a la búsqueda de oportunidades.
Las rentabilidades que se exigen son elevadas y, por ende, las valoraciones, a la baja. Por ello, la fiscalidad se convierte muchas veces en un elemento clave en la decisión final de invertir. Ante una demanda interna muy debilitada por la crisis, el mercado de inversión exterior supone una oportunidad para dinamizar el sector que no debe desaprovecharse. Las últimas subidas de impuestos aprobadas por los gobiernos central y autonómico van en la dirección equivocada: las subidas en los tipos de IVA e ITP/AJD, la limitación a la deducción de gastos financieros y de amortizaciones del inmovilizado, suponen un lastre evidente para la reactivación del mercado de inversión.
Se esbozan a continuación diez medidas concretas, coherentes y de fácil implantación desde el punto de vista de técnica tributaria, que ayudarían a concluir muchas operaciones en marcha y otras que puedan venir en los próximos meses. Al- gunas podrían incluso tener carácter coyuntural hasta que el mercado haya recuperado una situación de cierta normalidad. La reactivación del tráfico inmobiliario aumentaría el volumen de recaudación en los diferentes ámbitos territoriales, aportando otros muchos efectos indirectos positivos en nuestra economía.
IVA/ITP
1. El concepto de primera transmisión sujeta a IVA debería extenderse a aquellos inmuebles residenciales nuevos que, aun habiendo sido adjudicados por el promotor a entidades financieras o a la Sareb (el banco malo), no han sido objeto aún de la primera utilización. Utilizando este concepto de primera utilización en lugar del de primera transmi-
Las últimas subidas de impuestos de los gobiernos central y autonómico van en la dirección equivocada
sión, se evitaría la actual duplicidad de IVA+ITP (que llega a encarecer un 20% el precio de compra final). Esta medida sería importante para ayudar a absorber el famoso stock de viviendas.
2. Igualmente, sería deseable que las transacciones entre empresarios queden en todo caso circunscritas al ámbito del IVA, limitándose la tributación por ITP sólo a aquellas en las que intervengan particulares o empresarios exentos de IVA. Es especialmente sensible este punto en
Ante una demanda interna muy debilitada por la crisis, el mercado de inversión exterior supone una oportunidad para dinamizar el sector inmobiliario que no debe desaprovecharse”
la transmisión de carteras de inmuebles cuando constituyen un negocio en funcionamiento, pues hoy quedan fuera del ámbito del IVA quedando gravadas por ITP.
3. En materia de tipos, del mismo modo que se ha mantenido el súper reducido del 4% en el IVA para las entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento de viviendas en el IS, esta medida se podría extender a otros inversores en viviendas para alquiler (personas físicas, sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria –Socimi–). Las comunidades autónomas podría actuar igual con el ITP, estableciendo tipos reducidos al efecto.
IRPF
4. Aunque el alquiler de viviendas ya cuenta con un marco favorable, si se quiere realmente relanzar este segmento de inversión en el ámbito de las personas físicas, resultaría útil una reclasificación de las rentas de alquiler de la base general del impuesto a la base del ahorro (que cuenta con tipos más reducidos), así como establecer una exención para aquellas plusvalías obtenidas en la venta de los inmuebles que se reinviertan en otros activos a su vez destinados al alquiler.
IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES
5. Debería reflexionarse sobre cómo mitigar el efecto de la recientemente introducida limitación a la deducción de gastos financieros, permitiendo al menos incluir en cálculo del mismo las plusvalías obtenidas en la venta de los activos inmobiliarios.
6. En otro ámbito, y partiendo de la buena acogida que ha tenido la nueva normativa sobre las Socimi, sería también interesante relanzar otro vehículo de inversión como son las sociedades de inversión inmobiliaria, flexibilizando los requisitos para la creación de este tipo de entidades.
IMPUESTO DE AJD
Este impuesto de carácter documental supone una verdadera pesadilla para los pocos promotores que nos quedan y requiere (al