Pe­que­ñas lu­ces en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio

La Vanguardia - Dinero - - PORTADA -

En las úl­ti­mas se­ma­nas pa­re­ce ex­ten­der­se la idea de que hor­das de ex­tran­je­ros es­tán com­pran­do to­do in­mue­ble que se po­ne a su al­can­ce pa­gán­do­lo al con­ta­do. Es­ta vi­sión no es co­rrec­ta y los da­tos de ven­tas de vi­vien­das así lo evi­den­cian. Pe­ro es in­ne­ga­ble que es­tán apa­re­cien­do al­gu­nas lu­ce­ci­tas en el sec­tor que de­be­rán con­fir­mar­se.

La eco­no­mía es­pa­ño­la es­tá dan­do los pri­me­ros sín­to­mas de es­ta­bi­li­za­ción, aun­que ha­blar de re­cu­pe­ra­ción es bas­tan­te pre­ma­tu­ro. En el sec­tor in­mo­bi­lia­rio tam­bién es­tán apa­re­cien­do al­gu­nas lu­ce­ci­tas, aun­que in­clu­so ha­blar de es­ta­bi­li­za­ción con los da­tos que co­no­ce­mos es ilu­so­rio. Se­gún la úl­ti­ma in­for­ma­ción pu­bli­ca­da por los no­ta­rios, las ven­tas es­tán ca­yen­do al 26,9% y los pre­cios de com­pra­ven­ta al 13,3%. Es­ta se­ma­na Tin­sa con­fir­ma­ba que en agos­to los pre­cios de ta­sa­ción ca­ye­ron al 9,3%.

¿Por qué des­pués de cin­co años de cri­sis in­mo­bi­lia­ria to­da­vía es­ta­mos en es­tas con­di­cio­nes? Los mo­ti­vos son dos. En pri­mer lu­gar nues­tra bur­bu­ja era enor­me en re­la­ción con el ta­ma­ño de la eco­no­mía. En se­gun­do lu­gar, y más im­por­tan­te, el ajus­te del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio ha tar­da­do mu­cho tiem­po en em­pe­zar a pro­du­cir­se. Mien­tras en EE.UU. o Ir­lan­da a los tres años del co­mien­zo de sus cri­sis in­mo­bi­lia­rias los pre­cios ha­bían ajus­ta­do un 31%, en Es­pa­ña el ajus­te era tan só­lo del 10%, fun­da­men­tal­men­te por la tác­ti­ca de ex­ten­der y pre­ten­der apli­ca­da por los ban­cos es­pa­ño­les.

El ajus­te co­mien­za a pro­du­cir­se con in­ten­si­dad a par­tir de la apro­ba­ción de los de­cre­tos 12/2012 y 18/2012, co­no­ci­dos po­pu­lar­men­te co­mo Guin­dos I y II, que obli­gan a las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras a rea­li­zar sus­tan­cia- les pro­vi­sio­nes en los in­mue­bles ad­ju­di­ca­dos y los cré­di­tos a pro­mo­to­res y cons­truc­to­res.

En las úl­ti­mas se­ma­nas pa­re­ce ex­ten­der­se la idea de que hor­das de ex­tran­je­ros es­tán com­pran­do to­do in­mue­ble que se po­ne a su al­can­ce pa­gán­do­lo al con­ta­do. Es­ta vi­sión no es co­rrec­ta y los da­tos de ven­tas de vi­vien­das así lo evi­den­cian. Pe­ro es in­ne­ga­ble que es­tán apa­re­cien­do al­gu­nas lu­ce­ci­tas en el sec­tor que, en cual­quier ca­so, de­be­rán con­fir­mar­se en el fu­tu­ro.

Al­gu­nas cons­truc­to­ras es­pa­ño­las es­tán me­jo­ran­do, so­bre to­do por éxi­tos en la con­se­cu­ción de

El 60% de las com­pras in­mo­bi­lia­rias en Bar­ce­lo­na se rea­li­zan al con­ta­do, se­gún da­tos de Tec­no­ca­sa

obras en otros paí­ses, y la per­cep­ción de los in­ver­so­res ex­tran­je­ros so­bre la ren­ta­bi­li­dad fu­tu­ra del in­mo­bi­lia­rio es­pa­ñol ha me­jo­ra­do con­si­de­ra­ble­men­te.

Ha­ce dos años y me­dio va­rios hed­ge funds y fon­dos de in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria es­tu­vie­ron en Es­pa­ña con in­ten­ción de com­prar pa­que­tes de in­mue­bles a los ban­cos es­pa­ño­les y se fue­ron sin in­ver­tir un cén­ti­mo. Los ban­cos ar­gu­men­ta­ron que eran fon­dos bui­tre que só­lo que­rían com­prar a pre­cios de de­rri­bo. Es­te año, y es­pe­cial­men­te des­de ju­nio, se han pro­du­ci­do bas­tan­tes ope­ra­cio­nes in­mo­bi­lia­rias fi­nan­cia­das por fon­dos ex­tran­je­ros.

Es­tas se­rían las tres ten­den­cias re­cien­tes en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio: la re­le­van­cia de las com­pras de vi­vien­das por par­te de ex­tran­je­ros, el au­men­to de la com­pra al con­ta­do y las com­pras de pa­que­tes de in­mue­bles por par­te de fon­dos in­ter­na­cio­na­les.

Cier­ta­men­te, los ex­tran­je­ros es­tán in­vir­tien­do más en in­mue­bles en Es­pa­ña. Los da­tos mues­tran que el 17,8% de las vi­vien­das son ad­qui­ri­das por ex­tran­je­ros. No obs­tan­te, es­te da­to hay que ma­ti­zar­lo con cui­da­do. En pri­mer lu­gar, cuan­do el nú­me­ro de com­pra­ven­tas es muy ba­jo, un pe­que­ño au­men­to de com­pra­do­res ex­tran­je­ros pue­de au­men­tar mu­cho su pe­so en el to­tal. Y el 91% de los com­pra­do­res ex­tran­je­ros son re­si­den­tes. Ade­más, aun­que es cier­to que la in­ver­sión ex­tran­je­ra en in­mue­bles es­tá cre­cien­do al 16%, a fi­na­les del 2011 lo ha­cía al 23,6% y lue­go ca­yó sig­ni­fi­ca­ti­va­men­te. Por úl­ti­mo, la in­ver­sión ex­tran­je­ra su­po­ne só­lo un 0,5% del PIB cuan­do lle­gó a su­po­ner un 0,9% en los me­jo­res tiem­pos.

La com­pra al con­ta­do tam­bién ha au­men­ta­do mu­cho. Los da­tos de los no­ta­rios mues­tran que en ju­nio só­lo el 32% de las com­pra­ven­tas se hi­cie­ron con hi­po­te­ca. Pa­ra Bar­ce­lo­na los da­tos de Tec­no­ca­sa mues­tran que el 60% de las com­pras se rea­li­zan al con­ta­do. En es­ta ten­den­cia de cre­ci­mien­to del pa­go al con­ta­do in­flu­yen las di­fi­cul­ta­des pa­ra ob­te­ner un cré­di­to pe­ro tam­bién el au­men­to de los in­ver­so­res en el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio, que com­pran al con­ta­do vi­vien­das del es­tra­to de pre­cios más ba­jo. Los úl­ti­mos da­tos de Tec­no­ca­sa si­túan la pro­por­ción de com­pra­do­res por in­ver­sión en el 25%. Mu­chos son com­pra­do­res lo­ca­les y tie­nen co­mo ob­je­ti­vo el al­qui­ler de la pro­pie­dad, pues con la rá­pi­da ba­ja­da de pre­cios la ren­ta­bi­li­dad por al­qui­ler se es­tá re­cu­pe­ran­do.

Es­te pro­ce­so ya se vi­ve en Es­ta­dos Uni­dos des­de ha­ce año y me­dio. In­ver­so­res com­pran vi­vien­das por de­ba­jo de 100.000 dó­la­res pa­ra de­di­car­las al al­qui­ler. En

El stock de vi­vien­das no se ha re­du­ci­do sig­ni­fi­ca­ti­va­men­te y si­gue en torno a las 800.000

torno al 40% de los com­pra­do­res de vi­vien­da en Es­ta­dos Uni­dos tam­bién lo ha­cen al con­ta­do, y esa pro­por­ción ca­si se du­pli­ca en el ca­so de los in­ver­so­res.

Por úl­ti­mo, los fon­dos ex­tran­je­ros han de­ja­do de ve­tar el in­mo­bi­lia­rio es­pa­ñol. Des­de ju­nio se han pro­du­ci­do mu­chas ope­ra­cio­nes in­mo­bi­lia­rias con fon­dos in­ter­na­cio­na­les, tan­to de ad­qui­si­ción de pa­que­tes de ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios co­mo de con­tra­tos de co­mer­cia­li­za­ción o par­ti­ci­pa­cio­nes en so­cie­da­des in­mo­bi­lia­rias. Hay mu­chos ejem­plos, em­pe- zan­do por tres in­mo­bi­lia­rias de ban­cos (CXI In­mo­bi­lia­ria, Ban­kia Ha­bi­tat y Se­viha­bi­tat Ges­tión In­mo­bi­lia­ria) o dos pa­que­tes de in­mue­bles de la Sa­reb (las co­no­ci­das co­mo ope­ra­cio­nes To­ro y Ber­mu­das) pa­san­do por la ven­ta de VPO de Ma­drid.

A pe­sar de es­tas pe­que­ñas lu­ce­ci­tas, la tor­men­ta to­da­vía es­tá oclui­da so­bre el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio. Los úl­ti­mos cálcu­los del stock de vi­vien­das nue­vas por ven­der mues­tran que no se ha pro­du­ci­do una re­duc­ción sig­ni­fi­ca­ti­va y si­guen en torno a las 800.000 vi­vien­das des­de el 2010. Ade­más, du­ran­te el pri­mer se­mes­tre del 2013 los cin­co gran­des ban­cos pri­va­dos es­pa­ño­les han au­men­ta­do un 6% sus ad­ju­di­ca­dos in­mo­bi­lia­rios. Es­to sig­ni­fi­ca que a pe­sar de las ven­tas de in­mue­bles de los gran­des ban­cos, las en­tra­das su­pe­ran a las sa­li­das.

Por úl­ti­mo, la vi­vien­da si­gue es­tan­do ca­ra en tér­mi­nos de los re­cur­sos dis­po­ni­bles por las fa­mi­lias. El in­di­ca­dor de años de ren­ta fa­mi­liar dis­po­ni­ble ne­ce­sa­rios pa­ra com­prar una vi­vien­da me­dia si­gue bas­tan­te por en­ci­ma de la me­dia his­tó­ri­ca, y la ta­sa de des­em­pleo si­gue a ni­ve­les es­tra­tos­fé­ri­cos. Es­to sig­ni­fi­ca que los pre­cios se­gui­rán ca­yen­do y la de­man­da lo­cal tie­ne po­cos vi­sos de po­der em­pu­jar en el mer­ca­do.

En re­su­men, el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio si­gue en la UCI con res­pi­ra­ción asis­ti­da y to­da­vía no es­tá pa­ra pa­sar a plan­ta. No obs­tan­te, la si­tua­ción es de le­ve me­jo­ría den­tro de su ex­tre­ma gra­ve­dad.

MAR­TI ARTALEJO

En las úl­ti­mas se­ma­nas pa­re­ce ex­ten­der­se la idea de que hor­das de ex­tran­je­ros es­tán com­pran­do to­do in­mue­ble que se po­ne a su al­can­ce pa­gán­do­lo al con­ta­do, pe­ro es­ta vi­sión no es co­rrec­ta

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