Me­jor que la da­ción en pa­go

La Vanguardia - Dinero - - IDEAS Y DEBATES - JOR­GE ALE­GRE DE MI­QUEL ABO­GA­DO Y DOC­TOR EN DE­RE­CHO EN ESA­DE

En el con­tex­to ac­tual, de gra­ve cri­sis eco­nó­mi­ca y an­te la di­fi­cul­tad de gran nú­me­ro de fa­mi­lias de ha­cer fren­te a los cos­tes de sus hi­po­te­cas, re­sul­ta im­pe­ra­ti­vo di­vul­gar una fi­gu­ra ju­rí­di­ca, el cen­so en­fi­téu­ti­co, que ofre­ce una al­ter­na­ti­va vá­li­da, y de ma­yor efi­ca­cia, que la da­ción en pa­go. La da­ción sol­ven­ta el pro­ble­ma de la deu­da ban­ca­ria pe­ro ge­ne­ra otro de vi­vien­da fu­tu­ra pa­ra el deu­dor.

El cen­so en­fi­téu­ti­co fun­cio­na del mo­do si­guien­te: el pro­pie­ta­rio de un in­mue­ble lo trans­mi­te a un ad­qui­rien­te que pa­sa a ser su pleno y úni­co pro­pie­ta­rio. Ese ad­qui­rien­te no pa­ga por su ad­qui­si­ción un capital con­cre­to, sino una can­ti­dad fi­ja anual (ca­non). El ad­qui­rien­te se com­pro­me­te a pa­gar ese ca­non de­ter­mi­na­do a per­pe­tui­dad, (can­ti­dad que pue­de os­ci­lar en torno al 4 o 5%, aun­que ese pac­to es li­bre en­tre las par­tes). No es un in­te­rés, pe­ro nos sir­ve tal com­pa­ra­ción pa­ra ima­gi­nar­lo. A per­pe­tui­dad sig­ni­fi­ca que lo pa­ga­rá él mien­tras vi­va, o cual­quier otro que le su­ce­da en la pro­pie­dad del in­mue­ble, pues­to que el ca­non se pa­ga por ser ti­tu­lar del in­mue­ble, no por ser ad­qui­ren­te. Es­ta al­ter­na­ti­va per­mi­te ac­ce­der a la vi­vien­da en pro­pie­dad a quien no dis­po­ne de un capital su­fi­cien­te y si­mul­tá­nea­men­te per­mi­ti­ría co­lo­car en el mer­ca­do buen nú­me­ro de vi­vien­das en po­der de los ban­cos que ve­rían trans­for­ma­dos sus la­dri­llos en capital a ren­ta fi­ja ase­gu­ra­da.

Ren­ta ase­gu­ra­da pa­ra el ban­co por­que su co­bro que­da ga­ran­ti­za­do con el pro­pio in­mue­ble: si el ad­qui­rien­te de­ja de pa­gar el ca­non, se subas­ta­rá la vi­vien­da, per­ci­bien­do el acree-

La da­ción en pa­go sol­ven­ta el pro­ble­ma de la deu­da hi­po­te­ca­ria con el ban­co pe­ro ge­ne­ra otro de vi­vien­da fu­tu­ra pa­ra el deu­dor” En el cen­so en­fi­téu­ti­co el deu­dor con­ser­va su ca­sa en pro­pie­dad y pa­ga un ca­non, si­mi­lar a un al­qui­ler, que con los años po­dría pa­tri­mo­nia­li­zar”

dor tan só­lo el im­por­te adeu­da­do del ca­non in­sa­tis­fe­cho y el deu­dor per­ci­bi­rá la res­tan­te par­te del pre­cio que pue­da ob­te­ner­se. Ob­via­men­te, el ad­qui­rien­te de­be­rá aban­do­nar la vi­vien­da y, en su lu­gar, en­tra­rá otra per­so­na que tam­bién es­ta­rá obli­ga­da a se­guir pa­gan­do ese mis­mo ca­non en el fu­tu­ro.

La ven­ta­ja pa­ra el acree­dor es que, en ca­so de ne­ce­si­dad de subas­ta, ha de bus­car un nue­vo ad­qui­rien­te tan só­lo por el ca­non im­pa­ga­do. El deu­dor per­de­rá la pro­pie­dad del in­mue­ble, pe­ro por él no pa­gó capital al­guno y tam­po­co que­da­ría vin­cu­la­do a nin­gu­na deu­da fu­tu­ra

Por otro la­do, ese mis­mo ad­qui­rien­te pue­de tras­mi­tir li­bre­men­te la pro­pie­dad ad­qui­ri­da a quien con­si­de­re con­ve­nien­te. El nue­vo ad­qui­rien­te se­gui­rá obli­ga­do a pa­gar el ca­non con el que se gra­vó el in­mue­ble, y, ade­más, po­drá ob­te­ner por su trans­mi­sión un cier­to pre­cio que le pue­da com­pen­sar por el ca­non que ha ido pa­gan­do a lo lar­go de los años.

En­ten­dien­do que las en­ti­da­des cre­di­ti­cias desean capital y no la­dri­llos, al trans­mi­tir la enor­me can­ti­dad de vi­vien­das que tie­nen en su ac­ti­vo, trans­for­ma­rían esos la­dri­llos en un capital co­lo­ca­do a ren­ta fi­ja (4 o 5%) y se li­be­ra­rían de to­das las obli­ga­cio­nes que esa pro­pie­da­des les con­lle­van. Se­rá des­de lue­go un capital ilí­qui­do, ya que no pue­de exi­gir el pa­go, re­den­ción o amor­ti­za­ción del capital (al­go que por el con­tra­rio sí po­drá ha­cer el deu­dor en el mo­men­to en que le con­ven­ga), pe­ro a sal­vo de to­da in­sol­ven­cia por cuan­to la subas­ta tan so­lo de­be­rá cu­brir­les los cá­no­nes in­sa­tis­fe­chos y no to­do el capital.

El cen­so en­fi­téu­ti­co es pues un me­dio vá­li­do pa­ra la ad­qui­si­ción de la pro­pie­dad de un in­mue­ble por al­guien que ca­re­cien­do de capital su­fi­cien­te pa­ra su com­pra la re­ci­be con la obli­ga­ción de pa­gar, a per­pe­tui­dad, el ca­non anual. Tam­bién se pue­de uti­li­zar di­cha fi­gu­ra pa­ra trans­for­mar en cen­sos las da­cio­nes en pa­go: si­mul­ta­neán­do­se la da­ción en pa­go con una pos­te­rior cons­ti­tu­ción del cen­so, de for­ma que el deu­dor hi­po­te­ca­rio ex­tin­gue su deu­da por me­dio de la da­ción pe­ro si­mul­tá­nea­men­te se cons­ti­tu­ye el cen­so de for­ma que ese deu­dor no de­be aban­do­nar su vi­vien­da y per­ma­ne­cien­do en ella de­be­rá sa­tis­fa­cer ese ca­non o ren­ta de for­ma per­pe­tua pe­ro ha­brá que­da­do li­be­ra­do de la deu­da del capital y el ban­co no ha­brá te­ni­do que ha­cer­se car­go de una fin­ca que ni quie­re ni le be­ne­fi­cia.

Así con es­ta fi­gu­ra, el deu­dor que hoy se ve obli­ga­do a per­der su vi­vien­da, la con­ser­va­ría en pro­pie­dad y pa­ga­ría un ca­non, de cuan­tía si­mi­lar a un al­qui­ler, que con los años po­dría pa­tri­mo­nia­li­zar. Si a ello uni­mos la ne­ce­si­dad de de­ter­mi­na­das en­ti­da­des fi­nan­cie­ras de desprenderse de par­te de sus ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios im­pro­duc­ti­vos, qui­zás po­da­mos ce­rrar un círcu­lo: el de los in­tere­ses de las en­ti­da­des de cré­di­to y la ne­ce­si­dad de dar ac­ce­so a la pro­pie­dad de las vi­vien­das a un pre­cio ac­ce­si­ble pa­ra las fa­mi­lias.

JOR­DI PLAY

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